有価証券報告書(内国投資証券)-第27期(2025/07/01-2025/12/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
(1)財務諸表に計上した金額 (単位:千円)
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
[未適用の会計基準等に関する注記]
リースに関する会計基準等
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2027年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
[損益計算書に関する注記]
※2. 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
※3. 不動産等交換差益の内訳
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料 (単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、設備投資、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行により調達を行います。
有利子負債による調達においては、原則として借入期間の長期化・金利の固定化及び返済期限の分散化等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、堅固な財務体質を構築するための保守的な財務戦略を基本方針としています。また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限り、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
借入金及び投資法人債の資金使途は、資産の取得、設備投資、修繕、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等です。借入金及び投資法人債については、満期時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものでありますが、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
本投資法人では、資金調達に係る流動性リスクについては、借入先金融機関の分散化を図るとともに、投資法人債の発行や投資口の発行等による資本市場からの資金調達を含めた多角的な資金調達を検討・実行することにより、リスクを管理・限定することとしています。
支払金利の上昇リスクについては、長期固定金利による借入割合を増やすことで、リスクを限定することができます。また、デリバティブ取引は、金利上昇リスクのヘッジ手段として活用することができることとしています。当期末現在、変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。
預金に関する預入先の信用リスクについては、預入先金融機関の分散化を図ることにより、当該リスクを限定することとしています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2025年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、組合等への出資は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)
2025年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、組合等への出資は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金 及び(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。 なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は前期121,563千円、当期121,563千円です。
(注3)借入金及び投資法人債の決算日(2025年6月30日)後の返済予定額
借入金及び投資法人債の決算日(2025年12月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2025年6月30日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額121,563千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき、同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
当期(2025年12月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額121,563千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき、同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2025年12月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年6月30日)
(単位:千円)
(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(1)1年内返済予定の長期借入金」及び「(3)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2025年12月31日)
(単位:千円)
(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(1)1年内返済予定の長期借入金」及び「(3)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2025年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
(注1)岩佐泰志が第三者(SBIリートアドバイザーズ株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
(注1)岩佐泰志が第三者(SBIリートアドバイザーズ株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、賃貸用のオフィスビル、住宅及びその他(土地等を含みます。)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額で記載しています。
(注2)賃貸等不動産の前期期中増減額のうち、主な増加額は「FORECAST 品川 @LABO」等6物件(合計17,655,000千円)の取得によるものであり、主な減少額は「FORECAST新宿SOUTH(準共有持分50%)」等3物件(合計10,051,101千円)の譲渡によるものです。
(注3)賃貸等不動産の当期期中増減額のうち、主な増加額は「浦和ガーデンビル(準共有持分80%)」等4物件(合計20,250,000千円)の取得によるものであり、主な減少額は「FORECAST新宿SOUTH(準共有持分50%)」等10物件(合計23,247,828千円)の譲渡によるものです。
(注4)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び 「※2.不動産等売却損益の内訳」をご参照下さい。なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び 「※2.不動産等売却損益の内訳」をご参照下さい。なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
A 新投資口の発行
本投資法人は、2026年2月18日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり、新投資口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口の発行については2026年3月3日に払込が完了し、第三者割当による新投資口の発行については2026年3月26日に払込が完了しています。(イ)一般募集による新投資口の発行
発行新投資口数 59,000口 払込金額(発行価額) 1口当たり 89,252円 払込金額(発行価額)の総額 5,265,868,000円 払込期日 2026年3月3日
調達する資金の使途 後記「B 資産の取得 b.」(FORECAST四日市及びinnoba大田を除きます。)及び「(追加情報) a.」に記載の特定資産の取得資金の一部に充当
(ロ)第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 2,950口 払込金額(発行価額) 1口当たり 89,252円
払込金額(発行価額)の総額 263,293,400円
割当先及び割当投資口数 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 2,950口
払込期日 2026年3月26日
調達する資金の使途 手元資金とし、支出するまで金融機関に預け入れの上、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当
B 資産の取得
a.本投資法人は、以下のとおり、メザニンローン債権を取得しました。
(注1)適用される基準金利は、直前の利払日の2営業日前の日における全銀協3か月日本円TIBORとなります。
(注2)保有ローン債権の予定弁済期日は2030年10月1日ですが、借入人が希望し、全貸付人が承諾した場合には、最終弁済期日(2031年10月1日)まで延長されます。
(注3)本裏付資産((仮称)Hotel Sumu Shinjuku East powered by Airbnb Partnersをいいます。以下同じです。)の鑑定評価書(価格時点:2025年8月31日)に記載の本裏付資産(土地部分)の鑑定評価額に対する、第1回貸付実行時点の保有ローン債権及びその上位債権を含めた額に基づき算出しています。本裏付資産の建物竣工後の土地建物の収益還元法による収益価格に基づき算定したLTVは62.6%です。なお、当該鑑定評価書は、借入人が取得しています。
b.本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
(注1)「取得価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された各不動産信託受益権及び準共有持分の売買代金額を記載しています。なお、取得価格には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まれておらず、いずれも百万円未満を切捨てて記載しています。FORECAST四日市の取得価格は、信託受益権譲渡契約書に規定される算定方法により、取得日までの収益又は費用等を踏まえて変更される可能性があります。そのため、取得価格は変動する可能性があります。また、ホテルリソル秋葉原及びケーユー川越インター店底地については、取得先に対して、別途、ウェアハウジングに要した費用を支払いました。
(注2)本物件の準共有持分90%を取得しました。
C 資産の譲渡
本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。
(注1)「譲渡価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、譲渡価格には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要した諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)2025年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注3)譲渡先より承諾が得られていないことから非開示としています。
Ⅾ 資金の借入れ
本投資法人は、上記「B 資産の取得 b.」に記載の物件のうちプライムガーデン赤塚、ホテルリソル秋葉原及びTHE BASEMENT HOTEL Osaka Honmachiの取得資金及びこれらの関連費用の支払の一部に充当するため、2026年3月6日付で以下の資金の借入れを行いました。
(注1)協調融資団は、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社SBI新生銀行及びみずほ信託銀行株式会社により構成されています。
(注2)協調融資団は、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社SBI新生銀行、みずほ信託銀行株式会社、株式会社日本政策投資銀行及び株式会社あおぞら銀行により構成されています。
(注3)利払日は、初回を2026年3月23日とし、その後は毎月20日(同日が営業日でない場合は翌営業日とします。)及び元本返済期日です。利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日(初回は借入実行日)の2営業日前における全銀協1か月日本円TIBORとなります。ただし、計算期間が1か月より長い場合又は1か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
(注4)利払日は、初回を2026年8月20日とし、その後は毎年2月及び8月の各20日(同日が営業日でない場合は翌営業日とします。)並びに元本返済期日です。利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日(初回は借入実行日)の2営業日前における全銀協6か月日本円TIBORとなります。ただし、計算期間が6か月より長い場合又は6か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
(注5)金利スワップ契約に基づき金利が実質的に固定化される予定です。
(注6)返済予定期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前返済することができます。
(追加情報)
資産の交換
本投資法人は、以下のとおり、2025年12月19日付で、法人税法(昭和40年法律第34号。その後の改正を含みます。)第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用した交換することを決定し、信託受益権交換契約書を締結しました。
a.取得予定資産
(注1)「取得予定価格」は、信託受益権交換契約書に記載された不動産信託受益権の価格を記載しています。なお、取得予定価格には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)本物件に関する信託受益権交換契約書は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本物件に関する信託受益権交換契約書においては、相手方による契約上の義務の違反があったときは、免責事由がある場合を除き、催告の上、本物件に関する信託受益権交換契約書を解除できるものとされており、同交換契約書が解除された場合には、解除権を行使した者は、相手方に対し、当該解除が行われた受益権の売買代金(取得予定価格)の10%相当額の違約金を請求できる旨が定められています。ただし、本投資法人が交換差金の支払いに必要な資金調達を完了できないことが確実と見込まれる場合には、本投資法人及び相手方は当該契約を無償で解除することができます。
b.譲渡予定資産
(注1)「譲渡予定価格」は、信託受益権交換契約書に記載された不動産信託受益権の価格を記載しています。なお、譲渡予定価格には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要した又は要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)2025年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注3)本物件に関する信託受益権交換契約書は、フォワード・コミットメント等に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本物件に関する信託受益権交換契約書においては、相手方による契約上の義務の違反があったときは、免責事由がある場合を除き、催告の上、本物件に関する信託受益権交換契約書を解除できるものとされており、同交換契約書が解除された場合には、解除権を行使した者は、相手方に対し、当該解除が行われた受益権の売買代金(取得予定価格)の10%相当額の違約金を請求できる旨が定められています。ただし、本投資法人が交換差金の支払いに必要な資金調達を完了できないことが確実と見込まれる場合には、本投資法人及び相手方は当該契約を無償で解除することができます。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法を採用しています。 匿名組合出資持分 匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物・建物 2～64年 信託構築物 2～49年 信託機械及び装置 10年 信託工具、器具及び備品・工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.引当金の計上基準 | 貸倒引当金の計上基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について個別の回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 |
| 5.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益を認識しています。 なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、顧客である不動産等の賃借人に対して電気、水道等の供給を行っており、不動産賃貸借契約等による合意内容に基づき、収益を認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について は、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期においては26,708千円、当期においては31,630千円です。 |
| 6.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。 |
| 7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 8.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託借地権、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の固定資産等の取得原価に算入しています。 |
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
(1)財務諸表に計上した金額 (単位:千円)
| 前期 (2025年6月30日) | 当期 (2025年12月31日) | |
| 有形固定資産 | 247,714,300 | 251,822,718 |
| 無形固定資産 | 11,396,804 | 4,741,341 |
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
[未適用の会計基準等に関する注記]
リースに関する会計基準等
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2027年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
| ※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額 (単位:千円) | |||||||||||||||
| |||||||||||||||
| ※2.交換により取得した固定資産の圧縮記帳額 (単位:千円) | |||||||||||||||
| |||||||||||||||
| ※3. 自己投資口の消却の状況 | |||||||||||||||
(注)当期中の自己投資口の消却はありません。 | |||||||||||||||
| ※4.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額 (単位:千円) | |||||||||||||||
|
| 5.コミットメントライン契約 本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。 (単位:千円) | |||||||||||||||
|
[損益計算書に関する注記]
| ※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
※2. 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
| (単位:千円) | ||
| FORECAST新宿SOUTH(準共有持分50%) | ||
| 不動産等売却収入 | 10,000,000 | |
| 不動産等売却原価 | 7,190,537 | |
| その他売却費用 | 387,094 | |
| 不動産等売却益 | 2,422,368 | |
| メルヴィ洗足 | ||
| 不動産等売却収入 | 820,000 | |
| 不動産等売却原価 | 767,070 | |
| その他売却費用 | 22,461 | |
| 不動産等売却益 | 30,467 | |
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
| (単位:千円) | ||
| FORECAST新宿SOUTH(準共有持分50%) | ||
| 不動産等売却収入 | 10,000,000 | |
| 不動産等売却原価 | 7,249,399 | |
| その他売却費用 | 383,363 | |
| 不動産等売却益 | 2,367,237 | |
| セントラル代官山・BECOME SAKAE(注) | |||
| 不動産等売却収入 | 9,100,000 | ||
| 不動産等売却原価 | 8,371,951 | ||
| その他売却費用 | 303,894 | ||
| 不動産等売却益 | 424,154 | ||
| (注)単一の売買契約に基づく譲渡ですが、個別の譲渡価格については譲渡先から同意を得られていないため非開示としています。 | |||
| FORECAST品川 | |||
| 不動産等売却収入 | 2,700,000 | ||
| 不動産等売却原価 | 2,470,923 | ||
| その他売却費用 | 109,691 | ||
| 不動産等売却益 | 119,385 | ||
| リードシー飯田橋ビル | |||
| 不動産等売却収入 | 1,330,000 | ||
| 不動産等売却原価 | 1,229,330 | ||
| その他売却費用 | 54,994 | ||
| 不動産等売却益 | 45,675 | ||
| リードシー御殿山ビル | |||
| 不動産等売却収入 | 1,170,000 | ||
| 不動産等売却原価 | 1,080,873 | ||
| その他売却費用 | 48,394 | ||
| 不動産等売却益 | 40,731 | ||
| 天神東レジデンス・南堀江アパートメントシエロ・南堀江アパートメントグランデ・南堀江アパートメントリオ (注) | ||||
| 不動産等売却収入 | 3,100,000 | |||
| 不動産等売却原価 | 2,845,351 | |||
| その他売却費用 | 130,482 | |||
| 不動産等売却益 | 124,165 | |||
| (注)単一の売買契約に基づく譲渡ですが、個別の譲渡価格については譲渡先から同意を得られていないため非開示としています。 | ||||
※3. 不動産等交換差益の内訳
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
| (単位:千円) | ||
| FORECAST新常盤橋 | ||
| 不動産等売却収入 | 2,700,000 | |
| 不動産等売却原価 | 2,093,493 | |
| その他売却費用 | 29,082 | |
| 固定資産圧縮損 | 559,550 | |
| 不動産等交換差益 | 17,874 | |
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
|
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 (単位:千円)
| ||||||||||||||||||||||||||||
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料 (単位:千円)
| 前期 (2025年6月30日) | 当期 (2025年12月31日) | |||||
| 1年内 | 1,243,332 | 1,240,447 | ||||
| 1年超 | 3,600,795 | 3,207,343 | ||||
| 合計 | 4,844,127 | 4,447,790 | ||||
[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、設備投資、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行により調達を行います。
有利子負債による調達においては、原則として借入期間の長期化・金利の固定化及び返済期限の分散化等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、堅固な財務体質を構築するための保守的な財務戦略を基本方針としています。また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限り、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
借入金及び投資法人債の資金使途は、資産の取得、設備投資、修繕、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等です。借入金及び投資法人債については、満期時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものでありますが、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
本投資法人では、資金調達に係る流動性リスクについては、借入先金融機関の分散化を図るとともに、投資法人債の発行や投資口の発行等による資本市場からの資金調達を含めた多角的な資金調達を検討・実行することにより、リスクを管理・限定することとしています。
支払金利の上昇リスクについては、長期固定金利による借入割合を増やすことで、リスクを限定することができます。また、デリバティブ取引は、金利上昇リスクのヘッジ手段として活用することができることとしています。当期末現在、変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。
預金に関する預入先の信用リスクについては、預入先金融機関の分散化を図ることにより、当該リスクを限定することとしています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2025年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、組合等への出資は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 21,910,000 | 21,843,809 | △66,190 |
| (2)投資法人債 | 6,800,000 | 6,549,080 | △250,920 |
| (3)長期借入金 | 105,520,000 | 103,204,860 | △2,315,139 |
| 負債合計 | 134,230,000 | 131,597,749 | △2,632,250 |
| (4)デリバティブ取引 | - | - | - |
2025年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、組合等への出資は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 23,210,000 | 23,123,742 | △86,257 |
| (2)投資法人債 | 6,800,000 | 6,469,250 | △330,750 |
| (3)長期借入金 | 105,420,000 | 101,762,617 | △3,657,382 |
| 負債合計 | 135,430,000 | 131,355,610 | △4,074,389 |
| (4)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金 及び(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。 なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は前期121,563千円、当期121,563千円です。
(注3)借入金及び投資法人債の決算日(2025年6月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | 1,000,000 | 2,500,000 | 1,300,000 | 2,000,000 |
| 長期借入金 | 21,910,000 | 21,800,000 | 23,700,000 | 20,120,000 | 19,200,000 | 20,700,000 |
| 合計 | 21,910,000 | 21,800,000 | 24,700,000 | 22,620,000 | 20,500,000 | 22,700,000 |
借入金及び投資法人債の決算日(2025年12月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | 2,500,000 | 1,000,000 | 1,300,000 | 2,000,000 |
| 長期借入金 | 23,210,000 | 23,500,000 | 23,400,000 | 22,020,000 | 20,800,000 | 15,700,000 |
| 合計 | 23,210,000 | 23,500,000 | 25,900,000 | 23,020,000 | 22,100,000 | 17,700,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2025年6月30日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額121,563千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき、同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
当期(2025年12月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額121,563千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき、同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2025年12月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年6月30日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 112,270,000 | 93,670,000 | (注) | - |
| 合計 | 112,270,000 | 93,670,000 | - | |||
(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(1)1年内返済予定の長期借入金」及び「(3)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2025年12月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 110,570,000 | 91,670,000 | (注) | - |
| 合計 | 110,570,000 | 91,670,000 | - | |||
(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(1)1年内返済予定の長期借入金」及び「(3)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2025年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
| 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 (単位:千円)
|
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
|
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
| 属性 | 氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権等の 所有 (被所有) 割合 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及びその近親者 | 岩佐 泰志 | - | - | 本投資法人執行役員兼SBIリートアドバイザーズ株式会社代表取締役社長 | - | SBIリートアドバイザーズ株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 938,650 | 営業 未払金 | 92,097 |
| 未払 費用 | 169,643 |
(注1)岩佐泰志が第三者(SBIリートアドバイザーズ株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
| 属性 | 氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権等の 所有 (被所有) 割合 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及びその近親者 | 岩佐 泰志 | - | - | 本投資法人執行役員兼SBIリートアドバイザーズ株式会社代表取締役社長 | - | SBIリートアドバイザーズ株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 1,124,517 | 未払 費用 | 174,638 |
(注1)岩佐泰志が第三者(SBIリートアドバイザーズ株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、賃貸用のオフィスビル、住宅及びその他(土地等を含みます。)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 自 2025年 1月 1日 至 2025年 6月30日 | 当期 自 2025年 7月 1日 至 2025年12月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 251,677,430 | 259,100,457 | |
| 期中増減額 | 7,423,026 | △ 2,538,112 | |
| 期末残高 | 259,100,457 | 256,562,345 | |
| 期末時価 | 329,293,000 | 331,652,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額で記載しています。
(注2)賃貸等不動産の前期期中増減額のうち、主な増加額は「FORECAST 品川 @LABO」等6物件(合計17,655,000千円)の取得によるものであり、主な減少額は「FORECAST新宿SOUTH(準共有持分50%)」等3物件(合計10,051,101千円)の譲渡によるものです。
(注3)賃貸等不動産の当期期中増減額のうち、主な増加額は「浦和ガーデンビル(準共有持分80%)」等4物件(合計20,250,000千円)の取得によるものであり、主な減少額は「FORECAST新宿SOUTH(準共有持分50%)」等10物件(合計23,247,828千円)の譲渡によるものです。
(注4)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び 「※2.不動産等売却損益の内訳」をご参照下さい。なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び 「※2.不動産等売却損益の内訳」をご参照下さい。なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2025年1月1日 至 2025年6月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 | |
| ヒューリック株式会社 | 2,422,368 | 不動産賃貸事業 | |
当期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 | |
| ヒューリック株式会社 | 2,367,237 | 不動産賃貸事業 | |
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2025年 1月 1日 至 2025年 6月30日 | 当期 自 2025年 7月 1日 至 2025年12月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 74,162円 | 75,577円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,436円 | 3,760円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2025年 1月 1日 至 2025年 6月30日 | 当期 自 2025年 7月 1日 至 2025年12月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 6,077,679 | 6,650,037 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 6,077,679 | 6,650,037 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,768,380 | 1,768,380 |
[重要な後発事象に関する注記]
A 新投資口の発行
本投資法人は、2026年2月18日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり、新投資口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口の発行については2026年3月3日に払込が完了し、第三者割当による新投資口の発行については2026年3月26日に払込が完了しています。(イ)一般募集による新投資口の発行
発行新投資口数 59,000口 払込金額(発行価額) 1口当たり 89,252円 払込金額(発行価額)の総額 5,265,868,000円 払込期日 2026年3月3日
調達する資金の使途 後記「B 資産の取得 b.」(FORECAST四日市及びinnoba大田を除きます。)及び「(追加情報) a.」に記載の特定資産の取得資金の一部に充当
(ロ)第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 2,950口 払込金額(発行価額) 1口当たり 89,252円
払込金額(発行価額)の総額 263,293,400円
割当先及び割当投資口数 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 2,950口
払込期日 2026年3月26日
調達する資金の使途 手元資金とし、支出するまで金融機関に預け入れの上、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当
B 資産の取得
a.本投資法人は、以下のとおり、メザニンローン債権を取得しました。
| 資産の種類 | 借入人名称 | 額面金額 (百万円) | 利率(%) | 予定 弁済 期日 | 取得価格 (百万円) | 裏付資産に対するLTV(%) | 売主 | 取得日 |
| 金銭債権 (劣後債権) | 合同会社 Sumuファンド1号 | 510 | 基準金利(注1) +550bps | 2030年 10月1日 (注2) | 510 | 57.4 (注3) | 株式会社 SBI証券 | 2026年 1月7日 |
(注1)適用される基準金利は、直前の利払日の2営業日前の日における全銀協3か月日本円TIBORとなります。
(注2)保有ローン債権の予定弁済期日は2030年10月1日ですが、借入人が希望し、全貸付人が承諾した場合には、最終弁済期日(2031年10月1日)まで延長されます。
(注3)本裏付資産((仮称)Hotel Sumu Shinjuku East powered by Airbnb Partnersをいいます。以下同じです。)の鑑定評価書(価格時点:2025年8月31日)に記載の本裏付資産(土地部分)の鑑定評価額に対する、第1回貸付実行時点の保有ローン債権及びその上位債権を含めた額に基づき算出しています。本裏付資産の建物竣工後の土地建物の収益還元法による収益価格に基づき算定したLTVは62.6%です。なお、当該鑑定評価書は、借入人が取得しています。
b.本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
| 物件名称 | 所在地 | 取得日 | 取得価格 (百万円) (注1) | 取得先 |
| FORECAST四日市 | 三重県四日市市 | 2026年1月14日 | 3,531 | 芙蓉総合リース株式会社 |
| innoba大田 (準共有持分90%)(注2) | 東京都大田区 | 2026年1月14日 | 3,158 | 合同会社TU31 |
| プライムガーデン赤塚 | 東京都板橋区 | 2026年3月6日 | 2,420 | 合同会社大森 |
| ホテルリソル秋葉原 | 東京都千代田区 | 2026年3月6日 | 6,125 | 合同会社レジデンスアセットソリューション2号 |
| THE BASEMENT HOTEL Osaka Honmachi | 大阪府大阪市 | 2026年3月6日 | 5,600 | 合同会社大阪本町ホテル |
| ケーユー川越インター店底地 | 埼玉県川越市 | 2026年3月6日 | 1,273 | 合同会社SPV04 |
| 合計 | 22,108 | - | ||
(注1)「取得価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された各不動産信託受益権及び準共有持分の売買代金額を記載しています。なお、取得価格には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まれておらず、いずれも百万円未満を切捨てて記載しています。FORECAST四日市の取得価格は、信託受益権譲渡契約書に規定される算定方法により、取得日までの収益又は費用等を踏まえて変更される可能性があります。そのため、取得価格は変動する可能性があります。また、ホテルリソル秋葉原及びケーユー川越インター店底地については、取得先に対して、別途、ウェアハウジングに要した費用を支払いました。
(注2)本物件の準共有持分90%を取得しました。
C 資産の譲渡
本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。
| 物件名称 | 所在地 | 譲渡日 | 譲渡価格 (百万円) (注1) | 帳簿価額 (百万円) (注2) | 譲渡先 |
| FORECAST桜橋 | 東京都中央区 | 2026年1月13日 | 非開示 (注3) | 6,118 | 非開示(注3) |
(注1)「譲渡価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、譲渡価格には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要した諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)2025年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注3)譲渡先より承諾が得られていないことから非開示としています。
Ⅾ 資金の借入れ
本投資法人は、上記「B 資産の取得 b.」に記載の物件のうちプライムガーデン赤塚、ホテルリソル秋葉原及びTHE BASEMENT HOTEL Osaka Honmachiの取得資金及びこれらの関連費用の支払の一部に充当するため、2026年3月6日付で以下の資金の借入れを行いました。
| 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 変動・固定の 区別 | 返済期日 | 返済 方法 |
| 株式会社三菱UFJ銀行をリード・アレンジャー、株式会社みずほ銀行及び株式会社三井住友銀行をコ・アレンジャーとする協調融資団(注1) | 2,610 | 基準金利に0.2900%を加えた利率(注3) | 変動 | 2030年4月22日 | 期限 一括 返済 (注6) |
| 株式会社三菱UFJ銀行をリード・アレンジャー、株式会社みずほ銀行及び株式会社三井住友銀行をコ・アレンジャーとする協調融資団(注2) | 3,210 | 基準金利に0.3300%を加えた利率(注4) | 変動 (注5) | 2031年4月21日 | |
| 合計 | 5,820 | ― | ― | ― | ― |
(注1)協調融資団は、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社SBI新生銀行及びみずほ信託銀行株式会社により構成されています。
(注2)協調融資団は、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社SBI新生銀行、みずほ信託銀行株式会社、株式会社日本政策投資銀行及び株式会社あおぞら銀行により構成されています。
(注3)利払日は、初回を2026年3月23日とし、その後は毎月20日(同日が営業日でない場合は翌営業日とします。)及び元本返済期日です。利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日(初回は借入実行日)の2営業日前における全銀協1か月日本円TIBORとなります。ただし、計算期間が1か月より長い場合又は1か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
(注4)利払日は、初回を2026年8月20日とし、その後は毎年2月及び8月の各20日(同日が営業日でない場合は翌営業日とします。)並びに元本返済期日です。利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日(初回は借入実行日)の2営業日前における全銀協6か月日本円TIBORとなります。ただし、計算期間が6か月より長い場合又は6か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
(注5)金利スワップ契約に基づき金利が実質的に固定化される予定です。
(注6)返済予定期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前返済することができます。
(追加情報)
資産の交換
本投資法人は、以下のとおり、2025年12月19日付で、法人税法(昭和40年法律第34号。その後の改正を含みます。)第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用した交換することを決定し、信託受益権交換契約書を締結しました。
a.取得予定資産
| 物件名称 | 所在地 | 取得予定日 | 取得予定価格 (百万円) (注1) | 取得先 |
| CIRCLES日本橋浜町 | 東京都中央区 | 2026年3月30日 | 3,492 | 三菱地所株式会社 |
(注1)「取得予定価格」は、信託受益権交換契約書に記載された不動産信託受益権の価格を記載しています。なお、取得予定価格には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)本物件に関する信託受益権交換契約書は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本物件に関する信託受益権交換契約書においては、相手方による契約上の義務の違反があったときは、免責事由がある場合を除き、催告の上、本物件に関する信託受益権交換契約書を解除できるものとされており、同交換契約書が解除された場合には、解除権を行使した者は、相手方に対し、当該解除が行われた受益権の売買代金(取得予定価格)の10%相当額の違約金を請求できる旨が定められています。ただし、本投資法人が交換差金の支払いに必要な資金調達を完了できないことが確実と見込まれる場合には、本投資法人及び相手方は当該契約を無償で解除することができます。
b.譲渡予定資産
| 物件名称 | 所在地 | 譲渡予定日 | 譲渡予定価格 (百万円) (注1) | 帳簿価額 (百万円) (注2) | 譲渡先 |
| 九段北325ビル | 東京都千代田区 | 2026年3月30日 | 2,740 | 1,948 | 三菱地所株式会社 |
(注1)「譲渡予定価格」は、信託受益権交換契約書に記載された不動産信託受益権の価格を記載しています。なお、譲渡予定価格には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要した又は要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)2025年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注3)本物件に関する信託受益権交換契約書は、フォワード・コミットメント等に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本物件に関する信託受益権交換契約書においては、相手方による契約上の義務の違反があったときは、免責事由がある場合を除き、催告の上、本物件に関する信託受益権交換契約書を解除できるものとされており、同交換契約書が解除された場合には、解除権を行使した者は、相手方に対し、当該解除が行われた受益権の売買代金(取得予定価格)の10%相当額の違約金を請求できる旨が定められています。ただし、本投資法人が交換差金の支払いに必要な資金調達を完了できないことが確実と見込まれる場合には、本投資法人及び相手方は当該契約を無償で解除することができます。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
