有価証券報告書(内国投資証券)-第13期(平成30年7月1日-平成30年12月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
1. 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」 (IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606) を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
2. 適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
3. 当該会計基準等の適用による影響
財務諸表に与える影響額は、現在評価中です。
[表示方法の変更に関する注記]
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)等を当期の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。
この結果、前期の貸借対照表上において、流動負債の繰延税金負債891千円は、固定負債の繰延税金負債891千円として、組み替えています。
[貸借対照表に関する注記]
[損益計算書に関する注記]
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料 (単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、設備投資、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行により調達を行います。
有利子負債による調達においては、原則として借入期間の長期化・金利の固定化及び返済期限の分散化等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、堅固な財務体質を構築するための保守的な財務戦略を基本方針としています。また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限り、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
借入金及び投資法人債の資金使途は、資産の取得、設備投資、修繕、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等です。借入金及び投資法人債については、満期時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものでありますが、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
本投資法人では、資金調達に係る流動性リスクについては、借入先金融機関の分散化を図るとともに、投資法人債の発行や投資口の発行等による資本市場からの資金調達を含めた多角的な資金調達を検討・実行することにより、リスクを管理・限定することとしています。
支払金利の上昇リスクについては、長期固定金利による借入割合を増やすことで、リスクを限定することができます。また、デリバティブ取引は、金利上昇リスクのヘッジ手段として活用することができることとしています。当期末現在、変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。
預金に関する預入先の信用リスクについては、預入先金融機関の分散化を図ることにより、当該リスクを限定することとしています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2018年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(単位:千円)
2018年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 並びに(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額に等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金 及び(6)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
賃借人から預託されている預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額 当期:65,153千円)及び信託預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額 前期:7,894,084千円 当期:8,766,512千円)については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、さらには本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、合理的に将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(貸借対照表計上額 前期:667,069千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2018年6月30日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(2018年12月31日)後の償還予定額
(注4)借入金及び投資法人債の決算日(2018年6月30日)後の返済予定額
借入金及び投資法人債の決算日(2018年12月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2018年6月30日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額667,069千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(2018年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2018年12月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2018年6月30日)
(単位:千円)
(注1)当該金額には、2018年6月29日付で締結した金利スワップ契約の契約額(18,500,000千円)が含まれています。金利スワップのヘッジ対象となる借入れの実行日は2018年7月3日です。
(注2)2018年6月29日付で締結した金利スワップについては、2018年6月30日時点において、金利スワップの特例処理により一体として処理される長期借入金の発生が認識されないことから、2018年6月30日時点における時価を記載しています。なお、2018年6月29日付で締結した金利スワップ以外の金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)1年内返済予定の長期借入金」及び「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2018年12月31日)
(単位:千円)
(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)1年内返済予定の長期借入金」及び「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2018年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2018年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.関連当事者との取引
(1)親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
(2)関連会社等
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
(3)兄弟会社等
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
(4)役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
(注1)杉田俊夫が第三者(双日リートアドバイザーズ株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
(注1)杉田俊夫が第三者(双日リートアドバイザーズ株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、賃貸用のオフィスビル、住宅及び商業施設(土地等を含みます。)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額で記載しています。
(注2)貸借対照表計上額には、借地権及び信託借地権の金額も含めていますが、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
(注3)賃貸等不動産の前期期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注4)賃貸等不動産の当期期中増減額のうち、主な増加額は「Primegate飯田橋」等21物件(合計40,911,158千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注5)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
(注1)「取得価格」は、売買契約書に記載された各不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含まず、いずれも百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)取得先より承諾が得られていないことから非開示としています。
2.資産の譲渡
本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。
(注1)「譲渡価格」は、売買契約書に記載された各不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要した又は要する諸費用は含まず、いずれも百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)2018年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注3)譲渡先より承諾が得られていないことから非開示としています。
3.資金の借入れ
本投資法人は、上記「1.資産の取得」に記載の物件のうちラピュタ九条及びイマザキマンション エヌ・ワンの取得資金及びこれらの関連費用の支払の一部に充当するため、2019年2月28日付で以下の資金の借入れを行いました。
(注1)利払日は、初回を2019年3月20日とし、その後は毎月20日(同日が営業日でない場合は翌営業日とします。)及び元本返済期日です。利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前における全銀協1か月日本円 TIBORとなります。ただし、計算期間が1か月より長い場合又は1か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
(注2)返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前返済することができます。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物・建物 2～63年 信託構築物 2～45年 信託機械及び装置 10年 信託工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資口交付費 支出時に全額費用として処理しています。 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.引当金の計上基準 | 貸倒引当金の計上基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について個別の回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 |
| 5.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期においては該当なく、当期においては75,889千円です。 |
| 6.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。 |
| 7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 8.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の固定資産等の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
1. 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」 (IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606) を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
2. 適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
3. 当該会計基準等の適用による影響
財務諸表に与える影響額は、現在評価中です。
[表示方法の変更に関する注記]
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)等を当期の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。
この結果、前期の貸借対照表上において、流動負債の繰延税金負債891千円は、固定負債の繰延税金負債891千円として、組み替えています。
[貸借対照表に関する注記]
| ※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額 (単位:千円) | ||||||||||
| ||||||||||
| ※2.交換により取得した固定資産の圧縮記帳額 (単位:千円) | ||||||||||
| ||||||||||
| ※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額 (単位:千円) | ||||||||||
|
[損益計算書に関する注記]
| ※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ※2.補助金収入の内容 前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日) 補助金収入は、2017年度二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金及び2017年度省エネルギー投資促進に向けた支援補助金による収入です。 当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日) 該当事項はありません。 | ||||||||||||||
※3.固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより取得価額から直接減額した価額であり、内訳は以下のとおりです。 (単位:千円)
| ||||||||||||||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
|
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 (単位:千円)
| ||||||||||||||||||||||||||||
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料 (単位:千円)
| 前期 (2018年 6月30日) | 当期 (2018年12月31日) | |||||
| 1年内 | 340,798 | 608,367 | ||||
| 1年超 | 537,595 | 1,431,026 | ||||
| 合計 | 878,394 | 2,039,393 | ||||
[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、設備投資、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行により調達を行います。
有利子負債による調達においては、原則として借入期間の長期化・金利の固定化及び返済期限の分散化等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、堅固な財務体質を構築するための保守的な財務戦略を基本方針としています。また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限り、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
借入金及び投資法人債の資金使途は、資産の取得、設備投資、修繕、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等です。借入金及び投資法人債については、満期時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものでありますが、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
本投資法人では、資金調達に係る流動性リスクについては、借入先金融機関の分散化を図るとともに、投資法人債の発行や投資口の発行等による資本市場からの資金調達を含めた多角的な資金調達を検討・実行することにより、リスクを管理・限定することとしています。
支払金利の上昇リスクについては、長期固定金利による借入割合を増やすことで、リスクを限定することができます。また、デリバティブ取引は、金利上昇リスクのヘッジ手段として活用することができることとしています。当期末現在、変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。
預金に関する預入先の信用リスクについては、預入先金融機関の分散化を図ることにより、当該リスクを限定することとしています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2018年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 12,032,033 | 12,032,033 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 6,105,500 | 6,105,500 | - |
| 資産合計 | 18,137,533 | 18,137,533 | - |
| (3)短期借入金 | 2,600,000 | 2,600,000 | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 21,770,000 | 21,770,003 | 3 |
| (5)投資法人債 | 2,000,000 | 1,997,000 | △3,000 |
| (6)長期借入金 | 79,800,000 | 79,566,838 | △233,161 |
| 負債合計 | 106,170,000 | 105,933,842 | △236,157 |
| (7)デリバティブ取引 | 2,842 | △9,366 | △12,208 |
2018年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 8,981,536 | 8,981,536 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 5,964,196 | 5,964,196 | - |
| 資産合計 | 14,945,733 | 14,945,733 | - |
| (3)短期借入金 | - | - | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 21,970,000 | 21,977,143 | 7,143 |
| (5)投資法人債 | 3,500,000 | 3,494,800 | △5,200 |
| (6)長期借入金 | 100,700,000 | 100,515,130 | △184,869 |
| 負債合計 | 126,170,000 | 125,987,074 | △182,925 |
| (7)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 並びに(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額に等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金 及び(6)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
賃借人から預託されている預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額 当期:65,153千円)及び信託預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額 前期:7,894,084千円 当期:8,766,512千円)については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、さらには本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、合理的に将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(貸借対照表計上額 前期:667,069千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2018年6月30日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 12,032,033 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 6,105,500 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 18,137,533 | - | - | - | - | - |
金銭債権の決算日(2018年12月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 8,981,536 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 5,964,196 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 14,945,733 | - | - | - | - | - |
(注4)借入金及び投資法人債の決算日(2018年6月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 2,600,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 2,000,000 |
| 長期借入金 | 21,770,000 | 20,500,000 | 19,500,000 | 10,000,000 | 6,100,000 | 23,700,000 |
| 合計 | 24,370,000 | 20,500,000 | 19,500,000 | 10,000,000 | 6,100,000 | 25,700,000 |
借入金及び投資法人債の決算日(2018年12月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | - | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 3,500,000 |
| 長期借入金 | 21,970,000 | 20,500,000 | 18,500,000 | 7,000,000 | 16,000,000 | 38,700,000 |
| 合計 | 21,970,000 | 20,500,000 | 18,500,000 | 7,000,000 | 16,000,000 | 42,200,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2018年6月30日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額667,069千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(2018年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2018年12月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2018年6月30日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 10,800,000 | - | 2,842 | 取引先金融機関から提示された価格によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 97,700,000 (注1) | 87,800,000(注1) | △ 12,208 (注2) | |
| 合計 | 108,500,000 | 87,800,000 | △ 9,366 | |||
(注1)当該金額には、2018年6月29日付で締結した金利スワップ契約の契約額(18,500,000千円)が含まれています。金利スワップのヘッジ対象となる借入れの実行日は2018年7月3日です。
(注2)2018年6月29日付で締結した金利スワップについては、2018年6月30日時点において、金利スワップの特例処理により一体として処理される長期借入金の発生が認識されないことから、2018年6月30日時点における時価を記載しています。なお、2018年6月29日付で締結した金利スワップ以外の金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)1年内返済予定の長期借入金」及び「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2018年12月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 111,100,000 | 90,200,000 | (注) | - |
| 合計 | 111,100,000 | 90,200,000 | - | |||
(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)1年内返済予定の長期借入金」及び「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2018年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2018年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
| 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 (単位:千円)
|
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
|
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.関連当事者との取引
(1)親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
(2)関連会社等
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
(3)兄弟会社等
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
(4)役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
| 属性 | 氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権等の 所有 (被所有) 割合 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及びその近親者 | 杉田 俊夫 | - | - | 本投資法人執行役員兼双日リートアドバイザーズ株式会社代表取締役社長 | - | 双日リートアドバイザーズ株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 537,761 | 未払 費用 | 147,090 |
(注1)杉田俊夫が第三者(双日リートアドバイザーズ株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
| 属性 | 氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権等の 所有 (被所有) 割合 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及びその近親者 | 杉田 俊夫 | - | - | 本投資法人執行役員兼双日リートアドバイザーズ株式会社代表取締役社長 | - | 双日リートアドバイザーズ株式会社への資産運用報酬の支払(注1) | 902,812 | 未払 費用 | 171,896 |
(注1)杉田俊夫が第三者(双日リートアドバイザーズ株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、賃貸用のオフィスビル、住宅及び商業施設(土地等を含みます。)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 自 2018年 1月 1日 至 2018年 6月30日 | 当期 自 2018年 7月 1日 至 2018年12月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 210,445,943 | 210,475,599 | |
| 期中増減額 | 29,655 | 41,478,591 | |
| 期末残高 | 210,475,599 | 251,954,190 | |
| 期末時価 | 232,226,000 | 279,348,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額で記載しています。
(注2)貸借対照表計上額には、借地権及び信託借地権の金額も含めていますが、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
(注3)賃貸等不動産の前期期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注4)賃貸等不動産の当期期中増減額のうち、主な増加額は「Primegate飯田橋」等21物件(合計40,911,158千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注5)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2018年1月1日 至 2018年6月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2018年 1月 1日 至 2018年 6月30日 | 当期 自 2018年 7月 1日 至 2018年12月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 287,522円 | 289,774円 |
| 1口当たり当期純利益 | 8,498円 | 8,546円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2018年 1月 1日 至 2018年 6月30日 | 当期 自 2018年 7月 1日 至 2018年12月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 3,329,367 | 3,839,779 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 3,329,367 | 3,839,779 |
| 期中平均投資口数(口) | 391,760 | 449,282 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
| 物件名称 | 所在地 | 取得日 | 取得価格 (百万円) (注1) | 取得先 |
| ヴァルトパーク南大井 | 東京都品川区 | 2019年1月31日 | 715 | 非開示(注2) |
| 天翔御茶ノ水ビル | 東京都千代田区 | 2019年2月27日 | 1,800 | 非開示(注2) |
| 亀戸アイマークビル | 東京都江東区 | 2019年2月27日 | 2,580 | 清水建設株式会社 |
| ラピュタ九条 | 大阪府大阪市 | 2019年2月28日 | 1,480 | 非開示(注2) |
| イマザキマンション エヌ・ワン | 大阪府東大阪市 | 2019年2月28日 | 1,180 | 非開示(注2) |
| 合計 | 7,755 | ― | ||
(注1)「取得価格」は、売買契約書に記載された各不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含まず、いずれも百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)取得先より承諾が得られていないことから非開示としています。
2.資産の譲渡
本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。
| 物件名称 | 所在地 | 譲渡日 | 譲渡価格 (百万円) (注1) | 帳簿価額 (百万円) (注2) | 譲渡先 |
| FORECAST飯田橋 | 東京都千代田区 | 2019年2月27日 | 5,490 | 5,396 | 清水建設株式会社 |
| マイアトリア名駅 | 愛知県名古屋市 | 2019年2月26日 | 1,782 | 1,231 | 非開示(注3) |
| 合計 | 7,272 | 6,627 | ― | ||
(注1)「譲渡価格」は、売買契約書に記載された各不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要した又は要する諸費用は含まず、いずれも百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)2018年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注3)譲渡先より承諾が得られていないことから非開示としています。
3.資金の借入れ
本投資法人は、上記「1.資産の取得」に記載の物件のうちラピュタ九条及びイマザキマンション エヌ・ワンの取得資金及びこれらの関連費用の支払の一部に充当するため、2019年2月28日付で以下の資金の借入れを行いました。
| 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 変動・固定の 区別 | 返済期日 | 返済 方法 |
| 株式会社三菱UFJ銀行 | 700 | 基準金利に0.20%を加えた利率(注1) | 変動 | 2019年7月22日 | 期限一括返済 (注2) |
(注1)利払日は、初回を2019年3月20日とし、その後は毎月20日(同日が営業日でない場合は翌営業日とします。)及び元本返済期日です。利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前における全銀協1か月日本円 TIBORとなります。ただし、計算期間が1か月より長い場合又は1か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
(注2)返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前返済することができます。
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