訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第10期(平成29年1月1日-平成29年6月30日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 2～63年 信託構築物 2～45年 信託機械及び装置 10年 信託工具、器具及び備品 3～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。
3.引当金の計上基準	貸倒引当金の計上基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について個別の回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期、当期ともに該当ありません。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロ ー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の固定資産等の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]

※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額 (単位:千円)

前期 (2016年12月31日) 当期 (2017年 6月30日) 信託建物 52,776 97,370

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額 (単位:千円)

前期 (2016年12月31日) 当期 (2017年 6月30日) 50,000 50,000

[損益計算書に関する注記]

※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円) 前期 自 2016年 7月 1日 至 2016年12月31日 当期 自 2017年 1月 1日 至 2017年 6月30日 A.不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 賃料収入 4,937,931 5,105,044 共益費 951,841 947,489 駐車場収入 220,404 6,110,177 225,607 6,278,141 その他賃貸事業収入 水道光熱費収入 577,592 528,783 その他賃貸収入 116,358 693,951 99,762 628,546 不動産賃貸事業収益合計 6,804,128 6,906,687 B.不動産賃貸事業費用 賃貸事業費用 管理業務費 505,020 501,878 水道光熱費 482,195 465,569 損害保険料 7,175 7,058 修繕費 86,342 101,572 租税公課 499,639 500,143 減価償却費 753,613 734,495 固定資産除却損 1,849 342 信託報酬 22,750 22,750 その他賃貸事業費用 248,155 196,561 不動産賃貸事業費用合計 2,606,741 2,530,372 C.不動産賃貸事業損益(A-B) 4,197,387 4,376,314

※2.補助金収入は、2016年度エネルギー使用合理化等事業者支援補助金による収入です。

※3.固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより取得価額から直接減額した価額であり、内訳は以下のとおりです。 (単位:千円) 前期 自 2016年 7月 1日 至 2016年12月31日 当期 自 2017年 1月 1日 至 2017年 6月30日 信託建物 - 44,593

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 前期 自 2016年 7月 1日 至 2016年12月31日 当期 自 2017年 1月 1日 至 2017年 6月30日 発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口 発行済投資口の総口数 391,760口 391,760口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]

※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 (単位:千円) 前期 自 2016年 7月 1日 至 2016年12月31日 当期 自 2017年 1月 1日 至 2017年 6月30日 現金及び預金 4,269,839 11,217,610 信託現金及び信託預金 12,204,569 5,523,380 現金及び現金同等物 16,474,409 16,740,990

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料 (単位:千円)

	前期 (2016年12月31日)			当期 (2017年 6月30日)
1年内		467,772			420,855
1年超		478,601			690,360
合計		946,374			1,111,215

[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、設備投資、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行により調達を行います。
有利子負債による調達においては、原則として借入期間の長期化・金利の固定化及び返済期限の分散化等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、堅固な財務体質を構築するための保守的な財務戦略を基本方針としています。また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限り、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
借入金の資金使途は、資産の取得、設備投資、修繕、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等です。借入金については、満期時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものでありますが、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
本投資法人では、資金調達に係る流動性リスクについては、借入先金融機関の分散化を図るとともに、投資法人債の発行や投資口の発行等による資本市場からの資金調達を含めた多角的な資金調達を検討・実行することにより、リスクを管理・限定することとしています。
支払金利の上昇リスクについては、長期固定金利による借入割合を増やすことで、リスクを限定することができます。また、デリバティブ取引は、金利上昇リスクのヘッジ手段として活用することができることとしています。当期末現在、変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。
預金に関する預入先の信用リスクについては、預入先金融機関の分散化を図ることにより、当該リスクを限定することとしています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2016年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	4,269,839	4,269,839	-
(2)信託現金及び信託預金	12,204,569	12,204,569	-
資産合計	16,474,409	16,474,409	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	21,800,000	21,800,000	-
(4)長期借入金	81,770,000	81,671,833	△98,166
負債合計	103,570,000	103,471,833	△98,166
(5)デリバティブ取引	34,726	34,726	-

2017年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	11,217,610	11,217,610	-
(2)信託現金及び信託預金	5,523,380	5,523,380	-
資産合計	16,740,990	16,740,990	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	19,700,000	19,714,848	14,848
(4)長期借入金	83,870,000	83,845,800	△24,199
負債合計	103,570,000	103,560,649	△9,350
(5)デリバティブ取引	17,546	17,546	-

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金 並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額に等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金 及び(4)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額 前期:7,880,370千円 当期:7,841,792千円)については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、さらには本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、合理的に将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(貸借対照表計上額 前期:848,175千円 当期:895,866千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2016年12月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超2年以内	2年超3年以内	3年超4年以内	4年超5年以内	5年超
現金及び預金	4,269,839	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	12,204,569	-	-	-	-	-
合計	16,474,409	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2017年6月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超2年以内	2年超3年以内	3年超4年以内	4年超5年以内	5年超
現金及び預金	11,217,610	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	5,523,380	-	-	-	-	-
合計	16,740,990	-	-	-	-	-

(注4)借入金の決算日(2016年12月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超2年以内	2年超3年以内	3年超4年以内	4年超5年以内	5年超
長期借入金	21,800,000	20,300,000	21,970,000	20,500,000	18,500,000	500,000
合計	21,800,000	20,300,000	21,970,000	20,500,000	18,500,000	500,000

借入金の決算日(2017年6月30日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超2年以内	2年超3年以内	3年超4年以内	4年超5年以内	5年超
長期借入金	19,700,000	21,770,000	20,500,000	19,500,000	10,000,000	12,100,000
合計	19,700,000	21,770,000	20,500,000	19,500,000	10,000,000	12,100,000

[有価証券に関する注記]
前期(2016年12月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額848,175千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(2017年6月30日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額895,866千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2016年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2017年6月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2016年12月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引の 種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 受取変動・支払固定	長期借入金	32,600,000	10,800,000	34,726	取引先金融機関から提示された価格によっています。
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 受取変動・支払固定	長期借入金	52,900,000	52,900,000	(注)	-
	合計		85,500,000	63,700,000	34,726

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2017年6月30日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引の 種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 受取変動・支払固定	長期借入金	21,000,000	10,800,000	17,546	取引先金融機関から提示された価格によっています。
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 受取変動・支払固定	長期借入金	64,500,000	62,000,000	(注)	-
	合計		85,500,000	72,800,000	17,546

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(3)1年内返済予定の長期借入金」及び「(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2016年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2017年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]

1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 (単位:千円) 前期 (2016年12月31日) 当期 (2017年6月30日) (繰延税金資産) 未払事業税損金不算入額 1 1 貸倒引当金 0 0 繰延税金資産合計 1 1 (繰延税金負債) 繰延ヘッジ損益 10,964 5,532 繰延税金負債合計 10,964 5,532 繰延税金資産(△負債)の純額 △10,962 △5,530

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 前期 (2016年12月31日) 当期 (2017年6月30日) 法定実効税率 31.74% 31.74% (調整) 支払分配金の損金算入額 △31.74% △31.74% 住民税均等割 0.02% 0.02% その他 0.00% 0.00% 税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02% 0.02%

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2016年7月1日 至 2016年12月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.関連当事者との取引
(1)親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2016年7月1日 至 2016年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
(2)関連会社等
前期(自 2016年7月1日 至 2016年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
(3)兄弟会社等
前期(自 2016年7月1日 至 2016年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
(4)役員及び個人主要投資主等
前期(自 2016年7月1日 至 2016年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2016年7月1日 至 2016年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、賃貸用のオフィスビル、住宅及び商業施設(土地等を含みます。)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前期 自 2016年 7月 1日 至 2016年12月31日	当期 自 2017年 1月 1日 至 2017年 6月30日
貸借対照表計上額
	期首残高	208,212,032	207,922,916
	期中増減額	△289,116	△382,218
	期末残高	207,922,916	207,540,698
期末時価		220,087,000	224,082,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額で記載しています。
(注2)貸借対照表計上額には、信託借地権の金額も含めていますが、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
(注3)賃貸等不動産の前期期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注4)賃貸等不動産の当期期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注5)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2016年7月1日 至 2016年12月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
当期(自 2017年1月1日 至 2017年6月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2016年 7月 1日 至 2016年12月31日	当期 自 2017年 1月 1日 至 2017年 6月30日
1口当たり純資産額	286,883円	287,268円
1口当たり当期純利益	7,797円	8,215円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2016年 7月 1日 至 2016年12月31日	当期 自 2017年 1月 1日 至 2017年 6月30日
当期純利益(千円)	3,054,868	3,218,442
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	3,054,868	3,218,442
期中平均投資口数(口)	391,760	391,760

[重要な後発事象に関する注記]
1. 資産の交換
本投資法人は、2017年9月15日付で合同会社ニコラスキャピタル6との間で、以下のとおり信託受益権交換契約を締結しました。なお、交換予定日は2017年9月28日です。
交換による取得資産のうち土地部分については、法人税法第50条に規定する圧縮記帳の規定を適用し、交換による譲渡資産の譲渡益のうち圧縮限度額を当該交換取得資産の取得価額から控除する方針です。圧縮限度額は、約4億円を見込んでいます(注)。
(注)当該金額は、本書の日付現在の見込額であり、変更される可能性があります。また、圧縮記帳の規定を適用しない可能性もあります。
(1)交換による譲渡資産

物件名称	所在地	譲渡予定価格 (百万円)(注1)	帳簿価格 (百万円)(注2)
グリーンオーク御徒町	東京都台東区	3,650	3,454
JSプログレビル	東京都大田区	6,350	5,413
合計		10,000	8,867

(注1)信託受益権交換契約書に記載された譲渡資産たる不動産信託受益権の価格を記載しています。なお、消費税及び地方消費税並びに交換に要した又は要する諸費用は含まず、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)2017年6月30日時点の帳簿価格を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。
(2)交換による取得資産

物件名称	所在地	取得予定価格 (百万円)(注)
ホーマットホライゾンビル	東京都千代田区	6,705
三宮ファーストビル	兵庫県神戸市	1,390
スプランディッド難波	大阪府大阪市	3,502
合計		11,597

(注)信託受益権交換契約書に記載された取得資産たる不動産信託受益権の価格を記載しています。なお、消費税及び地方消費税並びに交換に要した又は要する諸費用は含まず、百万円未満を切捨てて記載しています。
2. 資金の借入れ
本投資法人は、上記1.(2)に記載の交換による資産の取得及びその関連費用の一部に充当するため、2017年9月26日付で、以下のとおり個別貸付契約を締結しました。なお、借入実行予定日は2017年9月28日です。

借入先	借入金額 (百万円)	利率	変動・固定の区別	返済期日	返済方法
株式会社三菱東京UFJ銀行	2,600	基準金利に0.2%を加えた利率(注)	変動	2018年8月20日	期限一括返済

(注)利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前における全銀協1か月日本円TIBORとなります。ただし、計算期間が1か月より長い場合又は1か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。