有価証券報告書(内国投資証券)-第6期(平成27年1月1日-平成27年6月30日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[貸借対照表に関する注記]
[損益計算書に関する注記]
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料 (単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、設備投資、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行及び投資口の発行により調達を行います。
有利子負債による調達においては、原則として借入期間の長期化・金利の固定化及び返済期限の分散化等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、堅固な財務体質を構築するための保守的な財務戦略を基本方針としています。また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限り、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
借入金の資金使途は、資産の取得、設備投資、修繕、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等です。借入金については、満期時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものでありますが、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
本投資法人では、資金調達に係る流動性リスクについては、借入先金融機関の分散化を図るとともに、投資法人債の発行や投資口の発行等による資本市場からの資金調達を含めた多角的な資金調達を検討・実行することにより、リスクを管理・限定することとしています。
支払金利の上昇リスクについては、長期固定金利による借入割合を増やすことで、リスクを限定することができます。また、デリバティブ取引は、金利上昇リスクのヘッジ手段として活用することができることとしています。第6期末現在、変動金利による借入金の一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
預金に関する預入先の信用リスクについては、預入先金融機関の分散化を図ることにより、リスクを限定することとしています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
平成26年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
平成27年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(単位:千円)
(注1) 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2) 信託現金及び信託預金、(3) 未収消費税等 及び (4) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額に等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5) 1年内返済予定の長期借入金、(6) 長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額 前期:2,290,209千円 当期:5,498,160千円)については、市場価格が無く、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、さらには本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、合理的に将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(貸借対照表計上額 前期:707,940千円 当期:282,269千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(平成26年12月31日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(平成27年6月30日)後の償還予定額
(注4)借入金の決算日(平成26年12月31日)後の返済予定額
借入金の決算日(平成27年6月30日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(平成26年12月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額657,430千円)及び優先出資証券(貸借対照表計上額50,510千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(平成27年6月30日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額231,759千円)及び優先出資証券(貸借対照表計上額50,510千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成26年12月31日)
(注1)上記取引については時価評価を行い、評価損益を損益計算書に計上しています。
(注2)時価の算定は取引先金融機関から提示された価格によっています。
当期(平成27年6月30日)
(注1)上記取引については時価評価を行い、評価損益を損益計算書に計上しています。
(注2)時価の算定は取引先金融機関から提示された価格によっています。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成26年12月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年6月30日)
(単位:千円)
(注1)当該金額には、平成27年6月30日付で締結した金利スワップ契約の契約額(24,500,000千円)が含まれています。金利スワップのヘッジ対象となる借入れの実行日は平成27年7月2日です。
(注2)平成27年6月30日付で締結した金利スワップについては、平成27年6月30日時点において、金利スワップの特例処理により一体として処理される長期借入金の発生が認識されないことから、平成27年6月30日時点における時価を記載しています。なお、平成27年6月30日付で締結した金利スワップを除く金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しており、上表には含まれていません。
(注3)時価の算定は取引先金融機関から提示された価格によっています。
[退職給付に関する注記]
前期(平成26年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(平成27年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成27年法律第9号)が平成27年3月31日に公布され、平成27年4月1日以後に開始する事業年度から法人税率の引下げが行われることとなりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用される法定実効税率は、平成27年7月1日に開始する事業年度以降に解消が見込まれる一時差異については従来の34.15%から32.31%になります。
なお、この税率変更による影響額は軽微です。
[持分法損益等の注記]
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.関連当事者との取引
(1)親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
該当事項はありません。
(2)関連会社等
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
該当事項はありません。
(3)兄弟会社等
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等:資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
その他の取引の条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3)修繕工事には修繕費の他に資本的支出の額も含んでいます。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等:資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
その他の取引の条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3)修繕工事には修繕費の他に資本的支出の額も含んでいます。
(注4)平成27年6月30日現在の資本金の額を記載しています。本書の日付現在の資本金は3,000百万円となっています。
(注5)双日リートアドバイザーズ株式会社、双日総合管理株式会社及び双日新都市開発株式会社は、平成27年2月10日をもって関連当事者に該当しないこととなりましたが、当期のすべての取引について記載しています。
(4)役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、賃貸用のオフィスビル、住宅及び商業施設(土地等を含みます。)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額で記載しています。
(注2)貸借対照表計上額には、信託借地権の金額も含めています。
(注3)賃貸等不動産の前期期中増減額のうち、主たる増加額は「セントラル代官山」(3,670,577千円)の取得によるものであり、主たる減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注4)賃貸等不動産の当期期中増減額のうち、主たる増加額は「芝公園三丁目ビル」等33物件(合計86,144,173千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注5)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1. 新投資口の発行
本投資法人は、平成27年6月10日及び平成27年6月22日開催の本投資法人役員会において、下記のとおり、新投資口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口の発行(海外募集分を含みます。以下同じです。)については平成27年7月1日に払込が完了し、第三者割当による新投資口の発行については平成27年7月28日に払込が完了しています。
(1)一般募集による新投資口の発行
発行新投資口数 84,000口(国内募集35,600口、海外募集48,400口)
払込金額(発行価額) 1口当たり 272,761円
払込金額(発行価額)の総額 22,911,924,000円
払込期日 平成27年7月1日
調達する資金の使途 下記2.(1)に記載の特定資産の取得資金の一部に充当
(2)第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 3,700口
払込金額(発行価額) 1口当たり 272,761円
払込金額(発行価額)の総額 1,009,215,700円
割当先及び割当投資口数 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 3,700口
払込期日 平成27年7月28日
調達する資金の使途 借入金の返済に充当
2. 資産の取得
(1)本投資法人は、以下のとおり、平成27年7月2日付で不動産信託受益権(11物件 取得価格合計46,747百万円)を取得しました。
(注1)売買契約書に記載された各不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含まず、いずれも百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)取得先より承諾が得られていないことから非開示としています。
(注3)今後速やかに物件名称を変更することを予定しており、本表においては、当該物件の物件名称について変更予定の名称を「(仮称)」として記載し、括弧書きで現在の物件名称を併記しています。本投資法人は、物件名称の変更にあたっては、その時期等についてエンドテナントに通知の上、実施するものとします。なお、変更予定の名称は現在の計画に基づくものであり、今後予定なく変更され、又は物件名称の変更が行われない可能性があります。
(2)本投資法人は、以下のとおり、不動産の取得を行い信託することを、平成27年9月16日付で決定し、平成27年9月28日付で実行しました。
(注1)売買契約書に記載された不動産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含まず、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)取得先より承諾が得られていないことから非開示としています。
3. 資金の借入れ
本投資法人は、上記2.(1)記載の物件の取得及び関連費用の一部に充当するため、平成27年7月2日付で以下の資金の借入れを行いました。
(注1)上記1.(2)記載の払込金額及び手持資金をもって、平成27年7月31日に1,100百万円を期限前弁済しています。
(注2)利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前における全銀協1か月日本円TIBORとなります。
(注3)金利スワップ契約の締結により実質的な調達金利を固定化しており、固定化後の実質的な調達金利は、0.44375%となります。
(注4)金利スワップ契約の締結により実質的な調達金利を固定化しており、固定化後の実質的な調達金利は、0.54175%となります。
(注5)金利スワップ契約の締結により実質的な調達金利を固定化しており、固定化後の実質的な調達金利は、0.65425%となります。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1) 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 2～63年 信託構築物 2～41年 信託機械及び装置 10年 信託工具、器具及び備品 3～15年 (2) 長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資口交付費 支出時に全額費用として処理しています。 |
| 4.引当金の計上基準 | 貸倒引当金の計上基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について個別の回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 |
| 5.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期においては364千円、当期においては406,793千円です。 |
| 6.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 8.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の固定資産等の取得原価に算入しています。 |
[貸借対照表に関する注記]
| ※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額 (単位:千円) | ||||||||||
|
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
|
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 (単位:千円)
| ||||||||||||||||||||||||||||
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料 (単位:千円)
| 前期 (平成26年12月31日) | 当期 (平成27年 6月30日) | |||||
| 1年内 | 90,493 | 140,309 | ||||
| 1年超 | 124,819 | 233,260 | ||||
| 合計 | 215,312 | 373,569 | ||||
[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、設備投資、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行及び投資口の発行により調達を行います。
有利子負債による調達においては、原則として借入期間の長期化・金利の固定化及び返済期限の分散化等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、堅固な財務体質を構築するための保守的な財務戦略を基本方針としています。また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限り、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
借入金の資金使途は、資産の取得、設備投資、修繕、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等です。借入金については、満期時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものでありますが、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
本投資法人では、資金調達に係る流動性リスクについては、借入先金融機関の分散化を図るとともに、投資法人債の発行や投資口の発行等による資本市場からの資金調達を含めた多角的な資金調達を検討・実行することにより、リスクを管理・限定することとしています。
支払金利の上昇リスクについては、長期固定金利による借入割合を増やすことで、リスクを限定することができます。また、デリバティブ取引は、金利上昇リスクのヘッジ手段として活用することができることとしています。第6期末現在、変動金利による借入金の一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
預金に関する預入先の信用リスクについては、預入先金融機関の分散化を図ることにより、リスクを限定することとしています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
平成26年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 1,113,741 | 1,113,741 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 3,943,906 | 3,943,906 | - |
| (3) 未収消費税等 | - | - | - |
| 資産合計 | 5,057,648 | 5,057,648 | - |
| (4) 短期借入金 | 8,150,000 | 8,150,000 | - |
| (5) 1年内返済予定の長期借入金 | - | - | - |
| (6) 長期借入金 | 31,870,000 | 31,933,961 | 63,961 |
| 負債合計 | 40,020,000 | 40,083,961 | 63,961 |
| (7) デリバティブ取引 | 132 | 132 | - |
平成27年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 2,291,302 | 2,291,302 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 8,887,346 | 8,887,346 | - |
| (3) 未収消費税等 | 1,318,463 | 1,318,463 | - |
| 資産合計 | 12,497,111 | 12,497,111 | - |
| (4) 短期借入金 | - | - | - |
| (5) 1年内返済予定の長期借入金 | 9,100,000 | 9,100,000 | - |
| (6) 長期借入金 | 70,570,000 | 70,652,461 | 82,461 |
| 負債合計 | 79,670,000 | 79,752,461 | 82,461 |
| (7) デリバティブ取引 | 13 | 3,283 | 3,270 |
(注1) 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2) 信託現金及び信託預金、(3) 未収消費税等 及び (4) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額に等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5) 1年内返済予定の長期借入金、(6) 長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額 前期:2,290,209千円 当期:5,498,160千円)については、市場価格が無く、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、さらには本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、合理的に将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
投資有価証券(貸借対照表計上額 前期:707,940千円 当期:282,269千円)に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(平成26年12月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,113,741 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 3,943,906 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 5,057,648 | - | - | - | - | - |
金銭債権の決算日(平成27年6月30日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 2,291,302 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 8,887,346 | - | - | - | - | - |
| 未収消費税等 | 1,318,463 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 12,497,111 | - | - | - | - | - |
(注4)借入金の決算日(平成26年12月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 8,150,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 8,500,000 | 15,300,000 | 7,000,000 | 1,070,000 | - |
| 合計 | 8,150,000 | 8,500,000 | 15,300,000 | 7,000,000 | 1,070,000 | - |
借入金の決算日(平成27年6月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 9,100,000 | 21,600,000 | 17,200,000 | 21,770,000 | 9,500,000 | 500,000 |
| 合計 | 9,100,000 | 21,600,000 | 17,200,000 | 21,770,000 | 9,500,000 | 500,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(平成26年12月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額657,430千円)及び優先出資証券(貸借対照表計上額50,510千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(平成27年6月30日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額231,759千円)及び優先出資証券(貸借対照表計上額50,510千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成26年12月31日)
| (単位:千円) | |||||
| 区分 | 種類 | 契約額等 | 時価 | 評価損益 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引以外の取引 | 金利キャップ取引 | 4,644,770 | 4,528,990 | 132 | △172 |
| 合計 | 4,644,770 | 4,528,990 | 132 | △172 | |
(注1)上記取引については時価評価を行い、評価損益を損益計算書に計上しています。
(注2)時価の算定は取引先金融機関から提示された価格によっています。
当期(平成27年6月30日)
| (単位:千円) | |||||
| 区分 | 種類 | 契約額等 | 時価 | 評価損益 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引以外の取引 | 金利キャップ取引 | 4,586,880 | - | 13 | △119 |
| 合計 | 4,586,880 | - | 13 | △119 | |
(注1)上記取引については時価評価を行い、評価損益を損益計算書に計上しています。
(注2)時価の算定は取引先金融機関から提示された価格によっています。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成26年12月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年6月30日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 34,400,000 (注1) | 34,400,000 (注1) | 3,270 (注2) | (注3) |
| 合計 | 34,400,000 | 34,400,000 | 3,270 | |||
(注1)当該金額には、平成27年6月30日付で締結した金利スワップ契約の契約額(24,500,000千円)が含まれています。金利スワップのヘッジ対象となる借入れの実行日は平成27年7月2日です。
(注2)平成27年6月30日付で締結した金利スワップについては、平成27年6月30日時点において、金利スワップの特例処理により一体として処理される長期借入金の発生が認識されないことから、平成27年6月30日時点における時価を記載しています。なお、平成27年6月30日付で締結した金利スワップを除く金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しており、上表には含まれていません。
(注3)時価の算定は取引先金融機関から提示された価格によっています。
[退職給付に関する注記]
前期(平成26年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(平成27年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
| 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 (単位:千円)
|
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
|
3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成27年法律第9号)が平成27年3月31日に公布され、平成27年4月1日以後に開始する事業年度から法人税率の引下げが行われることとなりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用される法定実効税率は、平成27年7月1日に開始する事業年度以降に解消が見込まれる一時差異については従来の34.15%から32.31%になります。
なお、この税率変更による影響額は軽微です。
[持分法損益等の注記]
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.関連当事者との取引
(1)親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
該当事項はありません。
(2)関連会社等
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
該当事項はありません。
(3)兄弟会社等
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
| 属性 | 会社等の 名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権等の所有 (被所有)割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額(千円) | 科目 | 期末残高(千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要投資主が 議決権の過半数を所有している会社 | 双日リートアドバイザーズ株式会社 | 東京都 中央区 | 150 | 投資 運用業 | - | 役員の 兼任 1人 | 運用 委託 契約 | 資産運用 報酬の 支払 | 224,961 | 営業 未払金 | 39,528 |
| 未払費用 | 49,927 | ||||||||||
| 主要投資主が 議決権の過半数を所有している会社 | 双日総合管理株式会社 | 東京都 港区 | 324 | 不動産 管理業 | - | - | プロパティマネジメント業務委託 | 管理 業務費 | 142,919 | 営業 未払金 | 73,205 |
| 修繕工事 (注3) | 69,334 | ||||||||||
| その他 賃貸事業費用 | 22,068 | ||||||||||
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等:資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
その他の取引の条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3)修繕工事には修繕費の他に資本的支出の額も含んでいます。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
| 属性 | 会社等の 名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権等の所有 (被所有)割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額(千円) | 科目 | 期末残高(千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要投資主が 議決権の過半数を所有している会社 | 双日リートアドバイザーズ株式会社 | 東京都 中央区 | 150 | 投資 運用業 | - | 役員の 兼任 1人 | 運用 委託 契約 | 資産運用 報酬の 支払 | 1,065,623 | 未払費用 | 88,907 |
| 主要投資主が 議決権の過半数を所有している会社 | 双日総合管理株式会社 | 東京都 港区 | 324 | 不動産 管理業 | - | - | プロパティマネジメント業務委託 | 管理 業務費 | 220,529 | 営業 未払金 | 128,209 |
| 修繕工事 (注3) | 131,319 | ||||||||||
| その他 賃貸事業費用 | 17,219 | ||||||||||
| 主要投資主が 議決権の過半数を所有している会社 | 双日新都市開発株式会社 | 東京都 港区 | 1,000 (注4) | 不動産業 | - | - | 不動産売買媒介契約 | 不動産売買媒介手数料 | 710,400 | - | - |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等:資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
その他の取引の条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3)修繕工事には修繕費の他に資本的支出の額も含んでいます。
(注4)平成27年6月30日現在の資本金の額を記載しています。本書の日付現在の資本金は3,000百万円となっています。
(注5)双日リートアドバイザーズ株式会社、双日総合管理株式会社及び双日新都市開発株式会社は、平成27年2月10日をもって関連当事者に該当しないこととなりましたが、当期のすべての取引について記載しています。
(4)役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、賃貸用のオフィスビル、住宅及び商業施設(土地等を含みます。)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 自 平成26年 7月 1日 至 平成26年12月31日 | 当期 自 平成27年 1月 1日 至 平成27年 6月30日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 71,904,230 | 75,259,998 | |
| 期中増減額 | 3,355,767 | 85,688,982 | |
| 期末残高 | 75,259,998 | 160,948,980 | |
| 期末時価 | 77,564,000 | 165,683,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額で記載しています。
(注2)貸借対照表計上額には、信託借地権の金額も含めています。
(注3)賃貸等不動産の前期期中増減額のうち、主たる増加額は「セントラル代官山」(3,670,577千円)の取得によるものであり、主たる減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注4)賃貸等不動産の当期期中増減額のうち、主たる増加額は「芝公園三丁目ビル」等33物件(合計86,144,173千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注5)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
当期(自 平成27年1月1日 至 平成27年6月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 平成26年 7月 1日 至 平成26年12月31日 | 当期 自 平成27年 1月 1日 至 平成27年 6月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 250,491円 | 287,667円 |
| 1口当たり当期純利益 | 7,100円 | 7,708円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 平成26年 7月 1日 至 平成26年12月31日 | 当期 自 平成27年 1月 1日 至 平成27年 6月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 1,077,946 | 2,075,856 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,077,946 | 2,075,856 |
| 期中平均投資口数(口) | 151,810 | 269,292 |
[重要な後発事象に関する注記]
1. 新投資口の発行
本投資法人は、平成27年6月10日及び平成27年6月22日開催の本投資法人役員会において、下記のとおり、新投資口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口の発行(海外募集分を含みます。以下同じです。)については平成27年7月1日に払込が完了し、第三者割当による新投資口の発行については平成27年7月28日に払込が完了しています。
(1)一般募集による新投資口の発行
発行新投資口数 84,000口(国内募集35,600口、海外募集48,400口)
払込金額(発行価額) 1口当たり 272,761円
払込金額(発行価額)の総額 22,911,924,000円
払込期日 平成27年7月1日
調達する資金の使途 下記2.(1)に記載の特定資産の取得資金の一部に充当
(2)第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 3,700口
払込金額(発行価額) 1口当たり 272,761円
払込金額(発行価額)の総額 1,009,215,700円
割当先及び割当投資口数 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 3,700口
払込期日 平成27年7月28日
調達する資金の使途 借入金の返済に充当
2. 資産の取得
(1)本投資法人は、以下のとおり、平成27年7月2日付で不動産信託受益権(11物件 取得価格合計46,747百万円)を取得しました。
| 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 取得先 |
| 虎ノ門桜ビル | 東京都 港区 | 4,120 | 非開示(注2) |
| ラ・ベリテAKASAKA | 東京都 港区 | 2,000 | 非開示(注2) |
| 神田オーシャンビル | 東京都 千代田区 | 1,440 | 合同会社ニコラスキャピタル7 |
| Shinto GINZA EAST | 東京都 中央区 | 1,352 | 合同会社ニコラスキャピタル7 |
| ニューリバービルディング | 東京都 中央区 | 3,000 | 非開示(注2) |
| (仮称)FORECAST早稲田FIRST (早稲田SIAビル)(注3) | 東京都 新宿区 | 4,775 | 合同会社ニコラスキャピタル3 |
| (仮称)FORECAST五反田WEST (ポーラ第3五反田ビル)(注3) | 東京都 品川区 | 6,520 | 五反田大橋インベストメント特定目的会社 |
| 大宮センタービル | 埼玉県 さいたま市 | 15,330 | 合同会社ニコラスキャピタル5 |
| 三井住友銀行高麗橋ビル | 大阪府 大阪市 | 2,850 | 合同会社ニコラスキャピタル3 |
| NORE伏見 | 愛知県 名古屋市 | 2,840 | 合同会社ニコラスキャピタル7 |
| NORE名駅 | 愛知県 名古屋市 | 2,520 | 合同会社ニコラスキャピタル7 |
| 合計 | 46,747 |
(注1)売買契約書に記載された各不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含まず、いずれも百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)取得先より承諾が得られていないことから非開示としています。
(注3)今後速やかに物件名称を変更することを予定しており、本表においては、当該物件の物件名称について変更予定の名称を「(仮称)」として記載し、括弧書きで現在の物件名称を併記しています。本投資法人は、物件名称の変更にあたっては、その時期等についてエンドテナントに通知の上、実施するものとします。なお、変更予定の名称は現在の計画に基づくものであり、今後予定なく変更され、又は物件名称の変更が行われない可能性があります。
(2)本投資法人は、以下のとおり、不動産の取得を行い信託することを、平成27年9月16日付で決定し、平成27年9月28日付で実行しました。
| 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 取得先 |
| 大宮センタービル立体駐車場 | 埼玉県 さいたま市 | 255 | 非開示(注2) |
(注1)売買契約書に記載された不動産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含まず、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)取得先より承諾が得られていないことから非開示としています。
3. 資金の借入れ
本投資法人は、上記2.(1)記載の物件の取得及び関連費用の一部に充当するため、平成27年7月2日付で以下の資金の借入れを行いました。
| 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 変動・固定 の区別 | 返済期日 | 返済方法 |
| 株式会社三菱東京UFJ銀行 | 2,000 (注1) | 基準金利に0.50%を加えた利率(注2) | 変動 | 平成28年8月22日 | 期限一括返済 |
| 株式会社三菱東京UFJ銀行をアレンジャーとする協調融資団 | 2,500 | 基準金利に0.30%を加えた利率(注2)(注3) | 変動 (実質固定) | 平成30年4月24日 | |
| 11,000 | 基準金利に0.35%を加えた利率(注2)(注4) | 平成31年7月22日 | |||
| 11,000 | 基準金利に0.40%を加えた利率(注2)(注5) | 平成32年7月21日 | |||
| 合計 | 26,500 |
(注1)上記1.(2)記載の払込金額及び手持資金をもって、平成27年7月31日に1,100百万円を期限前弁済しています。
(注2)利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前における全銀協1か月日本円TIBORとなります。
(注3)金利スワップ契約の締結により実質的な調達金利を固定化しており、固定化後の実質的な調達金利は、0.44375%となります。
(注4)金利スワップ契約の締結により実質的な調達金利を固定化しており、固定化後の実質的な調達金利は、0.54175%となります。
(注5)金利スワップ契約の締結により実質的な調達金利を固定化しており、固定化後の実質的な調達金利は、0.65425%となります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
