有価証券報告書(内国投資証券)-第2期(平成26年11月1日-平成27年4月30日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 2年～46年 信託構築物 信託機械及び装置 4年～20年 2年～17年 信託工具、器具及び備品 4年～10年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
3.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについては、特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価を省略しています。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

(単位:千円)

	前期 (平成26年10月31日)	当期 (平成27年4月30日)
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日	当期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料	1,441,025	2,116,422
共益費	260,693	386,793
その他賃貸収入	76,920	183,915
計	1,778,639	2,687,131
その他賃貸事業収入
その他賃貸事業収入	133,173	322,070
計	133,173	322,070
不動産賃貸事業収益合計	1,911,812	3,009,201
B.不動産賃貸事業費用
管理委託費	191,438	359,545
水道光熱費	191,393	406,015
損害保険料	4,728	10,268
修繕費	42,320	70,078
公租公課	2	77,696
減価償却費	294,130	428,987
その他賃貸事業費用	22,286	50,626
不動産賃貸事業費用合計	746,299	1,403,219
C.不動産賃貸事業損益(A-B)	1,165,512	1,605,982

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日	当期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	432,680口	432,680口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日	当期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日
現金及び預金	960,117	3,827,412
信託現金及び信託預金	6,026,457	5,300,664
使途制限付信託預金(注)	△4,635,653	△4,309,456
現金及び現金同等物	2,350,922	4,818,620

(注) テナントから預っている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

(単位:千円)

	前期 平成26年10月31日	当期 平成27年4月30日
1年以内	1,850,131	1,282,721
1年超	1,348,486	1,038,379
合計	3,198,617	2,321,101

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とし、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じです。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は、安全性及び換金性を考慮し、銀行預金で運用しています。
なお、デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰りを作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。
更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクが存在しますが、一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されていますが、手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
前期(平成26年10月31日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	960,117	960,117	-
(2)信託現金及び信託預金	6,026,457	6,026,457	-
資産計	6,986,575	6,986,575	-
(3)短期借入金	3,200,000	3,200,000	-
(4)長期借入金	37,000,000	37,091,671	91,671
負債計	40,200,000	40,291,671	91,671
(5)デリバティブ取引	-	-	-

当期(平成27年4月30日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	3,827,412	3,827,412	-
(2)信託現金及び信託預金	5,300,664	5,300,664	-
資産計	9,128,077	9,128,077	-
(3)短期借入金	3,200,000	3,200,000	-
(4)長期借入金	37,000,000	37,176,268	176,268
負債計	40,200,000	40,376,268	176,268
(5)デリバティブ取引	-	-	-

(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1) 現金及び預金、 (2) 信託現金及び信託預金、 (3) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4) 長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価格にほぼ等しいことから、当該帳簿価格によっています。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に想定される金利で割り引いて算出する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
また、一部の長期借入金は、複合金融商品であるキャンセラブルローン(期限前特約権の行使による期限前解約特約付)ですが、長期借入金の時価に含めて記載しています。
(5) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2) 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金に関しては、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから、時価開示の対象とはしていません。
(単位:千円)

	前期 (平成26年10月31日)	当期 (平成27年4月30日)
信託預り敷金及び保証金	4,635,653	4,309,456

(注3) 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(平成26年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	960,117
信託現金及び信託預金	6,026,457
合計	6,986,575

当期(平成27年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	3,827,412
信託現金及び信託預金	5,300,664
合計	9,128,077

(注4) 借入金の決算日後の返済予定額
前期(平成26年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	3,200,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	-	13,000,000	12,000,000	12,000,000	-

当期(平成27年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	3,200,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	-	13,000,000	12,000,000	12,000,000	-

[有価証券に関する注記]
前期(平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(平成26年10月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引の 種類等	主なヘッジ 対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	17,000,000	17,000,000	(注)	-

(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(平成27年4月30日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引の 種類等	主なヘッジ 対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	17,000,000	17,000,000	(注)	-

(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前期 平成26年10月31日	当期 平成27年4月30日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	27	14
繰延税金資産合計	27	14
繰延税金資産の純額	27	14

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前期 平成26年10月31日	当期 平成27年4月30日
法定実効税率	36.59	34.15
(調整)
支払分配金の損金算入額	△36.46	△34.12
その他	0.18	0.05
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.31	0.08

3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律(平成27年法律第9号)」が平成27年3月31日に交付され、平成27年4月1日以後に開始する事業年度から法人税率が引き下げられることになりました。これに伴い、平成27年5月1日以後に開始する計算期間に解消が見込まれる一時差異については、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用される法定実効税率が従来の34.15%から32.31%に変更されます。なお、この税率の変更に伴う影響額は軽微です。
[持分法損益等に関する注記]
前期(平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、大都市圏における大規模オフィスビルを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		前期 自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日	当期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日
貸借対照表計上額
	期首残高	-	79,804,467
	期中増減額	79,804,467	△234,859
	期末残高	79,804,467	79,569,607
期末時価		83,109,000	85,158,000

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額です。また、無形固定資産(前期末合計8,306千円、当期末合計7,414千円)は含んでいません。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規物件の取得(80,041,784千円)及び資本的支出(56,813千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(294,130千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(194,128千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(428,987千円)によるものです。
(注3) 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報

(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
住友商事株式会社	(注)	不動産賃貸事業

(注) テナントの承諾が得られていないため開示していません。
当期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報

(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
住友商事株式会社	(注)	不動産賃貸事業

(注) テナントの承諾が得られていないため開示していません。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日	当期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日
1口当たり純資産額	100,402円	102,002円
1口当たり当期純利益	1,662円	2,605円

(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 平成26年2月27日 至 平成26年10月31日	当期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日
当期純利益(千円)	435,054	1,127,157
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	435,054	1,127,157
期中平均投資口数(口)	261,634	432,680

[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行
本投資法人は、平成27年5月7日及び平成27年5月19日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口発行については平成27年5月26日に、また、第三者割当による新投資口発行については平成27年6月24日に、それぞれ払込みが完了しました。
(1)公募による新投資口発行(一般募集)
募集投資口数 104,300口
払込金額(発行価額) 1口当たり99,369円
払込金額(発行価額)の総額 10,364,186,700円
発行価格 1口当たり102,960円
発行価格の総額 10,738,728,000円
払込期日 平成27年5月26日
調達資金の使途 後記「2.資産の取得」記載の「オルトヨコハマ」の取得資金及び関連費用の一部に充当するため
(2)第三者割当による新投資口発行
募集投資口数 5,230口
発行価額 1口当たり99,369円
発行価額の総額 519,699,870円
払込期日 平成27年6月24日
割当先 SMBC日興証券株式会社
調達資金の使途 手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当するため
2.資産の取得
本投資法人は、以下の3物件の各不動産信託受益権を取得しました。

物件名称	所在地	取得価格 (百万円)(注1)	取得年月日
東京日産西五反田ビル	東京都品川区	6,700	平成27年5月11日
オルトヨコハマ	神奈川県横浜市	13,000	平成27年6月1日
西新宿KFビル	東京都新宿区	6,600	平成27年6月30日

(注1)「取得価格」は、各取得資産に係る売買契約に記載された売買代金を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。
(注2) 各取得資産の売主については、いずれも開示について承諾が得られていないため、開示していません。なお、各取得資産の売主と本投資法人又は本資産運用会社との間には、いずれも特別な利害関係はありません。
3.資金の借入れ
本投資法人は、上記「2.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得及び関連費用への充当、並びに、短期借入金の借換えを目的として、以下のとおり資金の借入れを行いました。
(単位:百万円)

区分	借入先	借入日	借入金額	利率(%) (注1)(注2)	返済 期限	使途	摘要
短 期 借 入 金	株式会社三菱東京UFJ銀行	平成27年 5月11日	2,500	基準金利(全銀協1か月日本円TIBOR)+0.20%	平成27年 6月1日	(注4)	無担保 無保証
	株式会社三井住友銀行		2,500
	株式会社三菱東京UFJ銀行	平成27年 5月11日	1,000	基準金利(全銀協1か月日本円TIBOR)+0.20%	平成28年 4月28日	(注4)	無担保 無保証
	株式会社三井住友銀行		1,000
	株式会社三井住友銀行	平成27年 6月30日	6,600	基準金利(全銀協1か月日本円TIBOR)+0.30%	平成28年 6月30日	(注4)	無担保 無保証
計			13,600	-	-	-	-
長 期 借 入 金	株式会社三菱東京UFJ銀行	平成27年 6月1日	3,800	0.80400	平成32年 5月31日	(注5)	無担保 無保証
	株式会社三井住友銀行	平成27年 6月1日	3,800	基準金利(全銀協3か月日本円TIBOR)+0.55% (注3)
	三井住友信託銀行株式会社		1,000
	株式会社りそな銀行		1,000
	三菱UFJ信託銀行株式会社		1,000
計			10,600	-	-	-	-

(注1) 借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
(注2) 利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1か月又は3か月物の日本円TIBOR(Tokyo Interbank Offered Rate)となります。かかる基準金利は、利払日毎に見直されます。但し、利息計算期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される当該期間に対応する基準金利となります。
(注3) 当該借入れは変動金利により行っていますが、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、その結果当該借入れの金利は実質的に0.81400%で固定化されています。
(注4)「使途」は、不動産信託受益権の取得資金及びこれに関連する諸費用の支払いです。
(注5)「使途」は、不動産信託受益権の取得資金及びこれに関連する諸費用の支払い並びに、返済期限が平成27年6月5日の短期借入金3,200百万円及び返済期限が平成27年6月1日の短期借入金5,000百万円の借換えです。