有価証券報告書(内国投資証券)-第11期(令和1年5月1日-令和1年10月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 4年～46年 信託構築物 信託機械及び装置 6年～20年 8年～17年 信託工具、器具及び備品 4年～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費 支出時に全額費用処理しています。 (2)投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は19,263千円です。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについては、繰延ヘッジ処理によっております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。

6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基
準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2)適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(追加情報)
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	引当ての発生事由	一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益	金利スワップ評価損の発生	86,433

2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	引当ての発生事由	一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益	金利スワップ評価損の発生	35,597

2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

(単位:千円)

	前期 (2019年4月30日)	当期 (2019年10月31日)
	50,000	50,000

※2 一時差異等調整引当額
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 事由
繰延ヘッジ損益	金利スワップ評価損の発生	86,433	-	86,433	-	86,433	-
合計		86,433	-	86,433	-	86,433	-

2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料	6,032,444	6,380,095
共益費	1,071,979	1,083,215
その他賃貸収入	344,303	350,560
計	7,448,727	7,813,870
その他賃貸事業収入
その他賃貸事業収入	743,165	820,932
計	743,165	820,932
不動産賃貸事業収益合計	8,191,893	8,634,803
B.不動産賃貸事業費用
管理委託費	922,855	969,932
水道光熱費	753,119	849,650
損害保険料	20,914	17,536
修繕費	224,662	222,854
公租公課	565,593	708,757
減価償却費	925,876	986,475
その他賃貸事業費用	76,057	79,881
不動産賃貸事業費用合計	3,489,079	3,835,089
C.不動産賃貸事業損益(A-B)	4,702,813	4,799,714

※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)

		(単位:千円)
CSタワーアネックスに係る信託受益権
不動産等売却収入	554,600
不動産等売却原価	349,004
その他売却費用	56,124
不動産等売却益		149,470

当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
発行可能投資口総口数	80,000,000口	80,000,000口
発行済投資口の総口数	8,643,356口	8,899,256口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
現金及び預金	4,858,537	4,575,660
信託現金及び信託預金	15,656,011	16,818,424
使途制限付信託預金(注)	△11,570,096	△12,188,758
現金及び現金同等物	8,944,452	9,205,325

(注) テナントから預っている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

(単位:千円)

	前期 (2019年4月30日)	当期 (2019年10月31日)
1年以内	1,857,354	1,941,143
1年超	2,459,507	2,390,862
合計	4,316,862	4,332,005

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とし、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じです。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は、安全性及び換金性を考慮し、銀行預金で運用しています。
なお、デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金及び投資法人債は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰りを作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。
更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクが存在しますが、一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されていますが、手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	4,858,537	4,858,537	-
(2)信託現金及び信託預金	15,656,011	15,656,011	-
資産計	20,514,549	20,514,549	-
(3)短期借入金	4,500,000	4,500,000	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	25,350,000	25,358,891	8,891
(5)投資法人債	14,400,000	14,384,980	△15,020
(6)長期借入金	77,050,000	77,166,854	116,854
負債計	121,300,000	121,410,725	110,725
(7)デリバティブ取引	△132,294	△132,294	-

当期(2019年10月31日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	4,575,660	4,575,660	-
(2)信託現金及び信託預金	16,818,424	16,818,424	-
資産計	21,394,084	21,394,084	-
(3)短期借入金	6,980,000	6,980,000	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	23,950,000	23,990,629	40,629
(5)投資法人債	14,400,000	14,415,240	15,240
(6)長期借入金	80,450,000	80,588,253	138,253
負債計	125,780,000	125,974,122	194,122
(7)デリバティブ取引	△181,034	△181,034	-

(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1) 現金及び預金、 (2) 信託現金及び信託預金、 (3) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4) 1年内返済予定の長期借入金、(6) 長期借入金
1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金のうち、変動金利によるものは金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価格にほぼ等しいことから、当該帳簿価格によっています。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に想定される金利で割り引いて算出する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金の時価に含めて記載しています。
また、一部の1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金は、複合金融商品であるキャンセラブルローン(期限前特約権の行使による期限前解約特約付)ですが、1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金の時価に含めて記載しています。
(5) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(7) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2) 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金に関しては、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから、時価開示の対象とはしていません。
(単位:千円)

	前期 (2019年4月30日)	当期 (2019年10月31日)
信託預り敷金及び保証金	11,570,096	12,188,758

(注3) 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	4,858,537
信託現金及び信託預金	15,656,011
合計	20,514,549

当期(2019年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	4,575,660
信託現金及び信託預金	16,818,424
合計	21,394,084

(注4) 借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	4,500,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	1,800,000	5,500,000	7,100,000	-
長期借入金	25,350,000	23,500,000	26,050,000	27,500,000	-	-

当期(2019年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	6,980,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	1,800,000	5,500,000	7,100,000	-
長期借入金	23,950,000	25,450,000	36,000,000	12,000,000	7,000,000	-

[有価証券に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引変動受取・固定支払	長期借入金	72,900,000	60,450,000	△132,294	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引変動受取・固定支払	長期借入金	14,800,000	6,800,000	(注)	-
合計			87,700,000	67,250,000	△132,294	-

(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2019年10月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引変動受取・固定支払	長期借入金	72,900,000	60,450,000	△181,034	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引変動受取・固定支払	長期借入金	20,800,000	14,000,000	(注)	-
合計			93,700,000	74,450,000	△181,034	-

(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前期 (2019年4月30日)	当期 (2019年10月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	148	0
繰延ヘッジ損益	51,516	59,615
繰延税金資産合計	51,665	59,616
繰延税金負債
繰延ヘッジ損益	9,896	2,661
繰延税金負債合計	9,896	2,661
繰延税金資産(△負債)の純額	41,768	56,954

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前期 (2019年4月30日)	当期 (2019年10月31日)
法定実効税率	31.51	31.51
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.45	△31.51
その他	0.02	0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.08	0.02

[持分法損益等に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、大都市圏における大規模オフィスビルを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
貸借対照表計上額
	期首残高	223,261,344	222,907,475
	期中増減額	△353,869	7,763,608
	期末残高	222,907,475	230,671,084
期末時価		258,920,000	274,385,000

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付随費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額です。また、無形固定資産(前期末合計1,530千円、当期末合計1,024千円)は含んでいません。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出(921,012千円)によるものであり、主な減少額は物件の売却(349,004千円)及び減価償却費(925,876千円)によるものです。当期の主な増加額は新規物件の取得(8,289,874千円)及び資本的支出(460,209千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(986,475千円)によるものです。
(注3) 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
1口当たり純資産額	12,723円	12,799円
1口当たり当期純利益	409円	391円

(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
当期純利益(千円)	3,538,824	3,470,442
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	3,538,824	3,470,442
期中平均投資口数(口)	8,643,356	8,868,525

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。