有価証券報告書(内国投資証券)-第15期(令和3年5月1日-令和3年12月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[会計方針の変更に関する注記]
(1)収益認識に関する会計基準等の適用
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。)等を当期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。これによる、財務諸表への影響は軽微です。なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る「収益認識関係」注記については記載しておりません。
(2)時価の算定に関する会計基準等の適用
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。)等を当期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる、財務諸表への影響は軽微です。
(追加情報)
本投資法人は2021年12月13日開催の投資主総会において、存続期間を2030年9月末日までとすることが決議されました。存続期間が満了となりますと、投資信託及び投資法人に関する法律の規定により、本投資法人は解散することとなります。
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※2 一時差異等調整引当額
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
※3 自己投資口の消却の状況
(注)前期中の消却口数は96,606口、消却総額は1,399,997千円です。なお、当期中に償却した自己投資口は
ありません。
※4 担保に供している資産および担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)
担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
(単位:千円)
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
※3 融資関連費用の内訳
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
融資関連費用の未償却額、及びIRE IOJ合同会社/MAR IOJ合同会社による本投資法人投資口に対する公開買付け成立に伴う借入金の借換えの融資関連費用を含みます。
※4 公開買付関連費用の内訳
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
スターウッド・キャピタル・グループによる本投資法人投資口に対する公開買付け対応費用等で、弁護士報酬、証券会社へのアドバイザリー報酬等を含みます。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(注) テナントから預っている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じです。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は、安全性及び換金性を考慮し、銀行預金で運用しています。
なお、デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金及び投資法人債は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰りを作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。
更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクが存在しますが、一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されていますが、手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価格に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」に関しては、重要性が乏しいため記載を省略しています。
前期(2021年4月30日)
(単位:千円)
当期(2021年12月31日)
(単位:千円)
(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1) 1年内償還予定の投資法人債、(3) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(2) 1年内返済予定の長期借入金、(4) 長期借入金
1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金のうち、変動金利によるものは金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に想定される金利で割り引いて算出する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金の時価に含めて記載しています。
(5) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2) 借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2021年4月30日)
(単位:千円)
当期(2021年12月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2021年4月30日)
(単位:千円)
(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、大都市圏における大規模オフィスビルを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付随費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額です。また、無形固定資産(前期末合計341千円、当期末合計2,790千円)は含んでいません。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出(699,488千円)によるものであり、主な減少額は物件の売却(3,534,724千円)及び減価償却費(1,027,949千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(422,882千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,392,768千円)によるものです。
(注3) 当期末の時価は、2022年1月20日付の譲渡契約における譲渡価格に基づいています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期(2021年5月1日 至 2021年12月31日)
(単位:千円)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1) 2021年11月12日を効力発生日として投資口2,200,662口につき1口の割合による投資口の併合を行いました。2021年4月期期首に当該投資口の併合が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の譲渡
本投資法人は2022年1月20日付で、Marvel特定目的会社を相手方として、保有する運用資産のうち、全ての不動産信託受益権に関する売買契約を締結し、各譲渡日において譲渡を完了しました。なお、Marvel特定目的会社は、2022年2月1日付で、以下の運用資産のうち、一部の物件の不動産信託受益権に関する売買契約上の買主の地位を、第三者に譲渡しています。当該第三者から開示についての承諾が得られていないことから、買主の地位の譲渡先及び対象物件については非開示としています。
(注)相手方より、開示についての承諾が得られていないことから、個別物件の「譲渡価格」については非開示としています。また、「譲渡価格の合計」には、経費、固定資産税・都市計画税等の精算額及び消費税等を含みません。
2.資産の取得
本投資法人は、以下のとおり、IRE IOJ合同会社及びMAR IOJ合同会社がそれぞれ発行する社債を自己資金により取得しました。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | ||||||
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 支出時に全額費用処理しています。 (2)投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 | ||||||
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義 務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 前期及び当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 | ||||||
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについては、繰延ヘッジ処理によっております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。 | ||||||
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。 | ||||||
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 |
[会計方針の変更に関する注記]
(1)収益認識に関する会計基準等の適用
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。)等を当期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。これによる、財務諸表への影響は軽微です。なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る「収益認識関係」注記については記載しておりません。
(2)時価の算定に関する会計基準等の適用
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。)等を当期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる、財務諸表への影響は軽微です。
(追加情報)
本投資法人は2021年12月13日開催の投資主総会において、存続期間を2030年9月末日までとすることが決議されました。存続期間が満了となりますと、投資信託及び投資法人に関する法律の規定により、本投資法人は解散することとなります。
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 繰延ヘッジ損益 | デリバティブ取引の時価の変動 | △7,012 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 繰延ヘッジ損益 | デリバティブ取引の時価の変動 | △40,954 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) |
| 前期 (2021年4月30日) | 当期 (2021年12月31日) | |
| 50,000 | 50,000 |
※2 一時差異等調整引当額
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| 繰延ヘッジ損益 | 金利スワップ評価損の発生 | 47,966 | 64,100 | - | 16,133 | 47,966 | デリバティブ取引 の時価の変動 |
| 合計 | 47,966 | 64,100 | - | 16,133 | 47,966 | - | |
2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| 繰延ヘッジ損益 | 金利スワップ評価損の発生 | 40,954 | 47,966 | - | 7,012 | 40,954 | デリバティブ取引 の時価の変動 |
| 合計 | 40,954 | 47,966 | - | 7,012 | 40,954 | - | |
2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
※3 自己投資口の消却の状況
| 前期 (2021年4月30日) | 当期 (2021年12月31日) | |
| 総消却口数 | 104,246口 | 104,246口 |
| 消却総額 | 2,199,981千円 | 2,199,981千円 |
(注)前期中の消却口数は96,606口、消却総額は1,399,997千円です。なお、当期中に償却した自己投資口は
ありません。
※4 担保に供している資産および担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (2021年4月30日) | 当期 (2021年12月31日) | |
| 現金及び預金 | - | 6,391,373 |
| 信託建物 | - | 42,605,517 |
| 信託構築物 | - | 119,846 |
| 信託機械及び装置 | - | 59,638 |
| 信託工具、器具及び備品 | - | 140,608 |
| 信託土地 | - | 183,002,432 |
| 合計 | - | 232,319,417 |
担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (2021年4月30日) | 当期 (2021年12月31日) | |
| 長期借入金 | - | 106,760,000 |
| 合計 | - | 106,760,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | 当期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料 | 6,571,410 | 8,733,625 |
| 共益費 | 1,041,614 | 1,350,777 |
| その他賃貸収入 | 334,229 | 455,730 |
| 計 | 7,947,254 | 10,540,133 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| その他賃貸事業収入 | 670,238 | 1,005,086 |
| 計 | 670,238 | 1,005,086 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 8,617,492 | 11,545,220 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 管理委託費 | 1,015,000 | 1,325,953 |
| 水道光熱費 | 608,514 | 996,660 |
| 損害保険料 | 15,685 | 21,205 |
| 修繕費 | 221,204 | 267,819 |
| 公租公課 | 710,027 | 1,271,458 |
| 減価償却費 | 1,027,949 | 1,392,768 |
| その他賃貸事業費用 | 87,213 | 97,143 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,685,595 | 5,373,009 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 4,931,897 | 6,172,210 |
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
(単位:千円)
| IBFプランニングビルに係る信託受益権 | ||
| 不動産等売却収入 | 3,750,000 | |
| 不動産等売却原価 | 3,534,724 | |
| その他売却費用 | 77,674 | |
| 不動産等売却益 | 137,601 |
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
※3 融資関連費用の内訳
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
融資関連費用の未償却額、及びIRE IOJ合同会社/MAR IOJ合同会社による本投資法人投資口に対する公開買付け成立に伴う借入金の借換えの融資関連費用を含みます。
※4 公開買付関連費用の内訳
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
スターウッド・キャピタル・グループによる本投資法人投資口に対する公開買付け対応費用等で、弁護士報酬、証券会社へのアドバイザリー報酬等を含みます。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | 当期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 80,000,000口 | 80,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 8,802,650口 | 4口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | 当期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | |
| 現金及び預金 | 6,366,489 | 9,334,717 |
| 信託現金及び信託預金 | 16,657,123 | 15,716,789 |
| 使途制限付信託預金(注) | △12,400,637 | △12,429,651 |
| 現金及び現金同等物 | 10,622,975 | 12,621,856 |
(注) テナントから預っている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 (2021年4月30日) | 当期 (2021年12月31日) | |
| 1年以内 | 1,551,580 | 1,412,584 |
| 1年超 | 2,472,959 | 2,117,468 |
| 合計 | 4,024,539 | 3,530,053 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じです。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は、安全性及び換金性を考慮し、銀行預金で運用しています。
なお、デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金及び投資法人債は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰りを作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。
更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクが存在しますが、一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されていますが、手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価格に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」に関しては、重要性が乏しいため記載を省略しています。
前期(2021年4月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 (注1) | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 1,800,000 | 1,796,220 | △3,780 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 30,910,000 | 30,911,036 | 1,036 |
| (3)投資法人債 | 15,600,000 | 15,575,090 | △24,910 |
| (4)長期借入金 | 75,850,000 | 76,107,666 | 257,666 |
| 負債計 | 124,160,000 | 124,390,013 | 230,013 |
| (5)デリバティブ取引 | △59,751 | △59,751 | - |
当期(2021年12月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 (注1) | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 1,800,000 | 1,798,740 | △1,260 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | - | - | - |
| (3)投資法人債 | 15,600,000 | 15,579,310 | △20,690 |
| (4)長期借入金 | 106,760,000 | 106,760,000 | - |
| 負債計 | 124,160,000 | 124,138,050 | △21,950 |
(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1) 1年内償還予定の投資法人債、(3) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(2) 1年内返済予定の長期借入金、(4) 長期借入金
1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金のうち、変動金利によるものは金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に想定される金利で割り引いて算出する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金の時価に含めて記載しています。
(5) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2) 借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2021年4月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 1,800,000 | 5,500,000 | 7,100,000 | - | 2,000,000 | 1,000,000 |
| 長期借入金 | 30,910,000 | 34,500,000 | 13,350,000 | 10,150,000 | 14,700,000 | 3,150,000 |
当期(2021年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 1,800,000 | 11,000,000 | 1,600,000 | 2,000,000 | - | 1,000,000 |
| 長期借入金 | - | 106,760,000 | - | - | - | - |
[有価証券に関する注記]
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2021年4月30日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ 対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 49,250,000 | 23,500,000 | △59,751 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 48,350,000 | 48,350,000 | (注) | - |
| 合計 | 97,600,000 | 71,850,000 | △59,751 | - | ||
(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (2021年4月30日) | 当期 (2021年12月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 66 | - |
| 繰延ヘッジ損益 | 19,734 | - |
| 繰延税金資産合計 | 19,801 | - |
| 繰延税金負債 | ||
| 繰延ヘッジ損益 | 936 | - |
| 繰延税金負債合計 | 936 | - |
| 繰延税金資産(△負債)の純額 | 18,864 | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 前期 (2021年4月30日) | 当期 (2021年12月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.43 | △31.46 |
| その他 | 0.02 | 0.05 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.05 | 0.05 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、大都市圏における大規模オフィスビルを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | 当期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 230,795,758 | 226,932,572 | |
| 期中増減額 | △3,863,186 | △972,639 | |
| 期末残高 | 226,932,572 | 225,959,932 | |
| 期末時価 | 274,320,000 | 324,360,200 | |
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付随費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額です。また、無形固定資産(前期末合計341千円、当期末合計2,790千円)は含んでいません。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出(699,488千円)によるものであり、主な減少額は物件の売却(3,534,724千円)及び減価償却費(1,027,949千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(422,882千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,392,768千円)によるものです。
(注3) 当期末の時価は、2022年1月20日付の譲渡契約における譲渡価格に基づいています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期(2021年5月1日 至 2021年12月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 915,209 | 915,209 |
| その他 | 200,000 | 10,830,010 |
| 合計 | 1,115,209 | 11,745,220 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | 当期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 28,201,486,508円 | 27,691,597,593円 |
| 1口当たり当期純利益 | 924,706,203円 | 404,150,833円 |
(注1) 2021年11月12日を効力発生日として投資口2,200,662口につき1口の割合による投資口の併合を行いました。2021年4月期期首に当該投資口の併合が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | 当期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 3,698,824 | 1,616,603 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 3,698,824 | 1,616,603 |
| 期中平均投資口数(口) | 4 | 4 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の譲渡
本投資法人は2022年1月20日付で、Marvel特定目的会社を相手方として、保有する運用資産のうち、全ての不動産信託受益権に関する売買契約を締結し、各譲渡日において譲渡を完了しました。なお、Marvel特定目的会社は、2022年2月1日付で、以下の運用資産のうち、一部の物件の不動産信託受益権に関する売買契約上の買主の地位を、第三者に譲渡しています。当該第三者から開示についての承諾が得られていないことから、買主の地位の譲渡先及び対象物件については非開示としています。
| 資産の名称 | 所在地 | 譲渡価格(百万円) | 譲渡日 |
| 恵比寿プライムスクエア | 東京都渋谷区 | 非開示(注) | 2022年2月17日 |
| 名古屋プライムセントラルタワー | 愛知県名古屋市 | ||
| 品川シーサイドイーストタワー | 東京都品川区 | ||
| アキバCOビル | 東京都千代田区 | ||
| 麹町クリスタルシティ | 東京都千代田区 | ||
| テクノウェイブ100 | 神奈川県横浜市 | ||
| 音羽プライムビル | 東京都文京区 | ||
| CSタワー | 東京都台東区 | 2022年2月28日 | |
| 錦糸町プライムタワー | 東京都江東区 | ||
| 博多プライムイースト | 福岡県福岡市 | ||
| オルトヨコハマ | 神奈川県横浜市 | 2022年3月4日 | |
| 西新宿KFビル | 東京都新宿区 | ||
| サンタワーズセンタービル | 東京都世田谷区 | ||
| 西新宿プライムスクエア | 東京都新宿区 | 2022年3月10日 | |
| 東京日産西五反田ビル | 東京都品川区 | 2022年3月16日 | |
| プライムタワー新浦安 | 千葉県浦安市 | ||
| アクア堂島東館 | 大阪府大阪市 | ||
| クイーンズスクエア横浜 | 神奈川県横浜市 | ||
| 譲渡価格の合計(注) | 324,360 | ||
(注)相手方より、開示についての承諾が得られていないことから、個別物件の「譲渡価格」については非開示としています。また、「譲渡価格の合計」には、経費、固定資産税・都市計画税等の精算額及び消費税等を含みません。
2.資産の取得
本投資法人は、以下のとおり、IRE IOJ合同会社及びMAR IOJ合同会社がそれぞれ発行する社債を自己資金により取得しました。
| 特定資産の種類 | 銘柄名 | 社債の金額 (百万円) | 払込金額の総額 (百万円) | 利率 (%) | 払込期日 |
| 投資有価証券 | IRE IOJ合同会社第1回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 37,067 | 37,067 | 0.01 | 2022年2月17日 |
| 投資有価証券 | MAR IOJ合同会社第1回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 37,067 | 37,067 | 0.01 | 2022年2月17日 |
| 投資有価証券 | IRE IOJ合同会社第2回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 15,058 | 15,058 | 0.01 | 2022年2月28日 |
| 投資有価証券 | MAR IOJ合同会社第2回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 15,058 | 15,058 | 0.01 | 2022年2月28日 |
| 投資有価証券 | IRE IOJ合同会社第3回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 12,761 | 12,761 | 0.01 | 2022年3月4日 |
| 投資有価証券 | MAR IOJ合同会社第3回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 12,761 | 12,761 | 0.01 | 2022年3月4日 |
| 投資有価証券 | IRE IOJ合同会社第4回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 12,537 | 12,537 | 0.01 | 2022年3月10日 |
| 投資有価証券 | MAR IOJ合同会社第4回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 12,537 | 12,537 | 0.01 | 2022年3月10日 |
| 合 計 | 154,850 | 154,850 | - | - | |
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