有価証券報告書(内国投資証券)-第16期(令和4年1月1日-令和4年3月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※2 一時差異等調整引当額
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引を解約精算しましたので戻し入れました。
※3 自己投資口の消却の状況
(注)当期中に消却した自己投資口はありません。
※4 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)
担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
恵比寿プライムスクエア、名古屋プライムセントラルタワー、品川シーサイドイーストタワー、アキバCOビル、麹町クリスタルシティ、テクノウェイブ100、音羽プライムビル、CSタワー、錦糸町プライムタワー、博多プライムイースト、オルトヨコハマ、西新宿KFビル、サンタワーズセンタービル、西新宿プライムスクエア、東京日産西五反田ビル、プライムタワー新浦安、アクア堂島東館及びクイーンズスクエア横浜に係る信託受益権
(単位:千円)
個々の物件の譲渡価格について、譲渡先より開示についての承諾が得られていないため非開示としています。
※3 融資関連費用の内訳
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
融資関連費用の未償却額、及びIRE IOJ合同会社/MAR IOJ合同会社による本投資法人投資口に対する公開買付け成立に伴う借入金の借換えの融資関連費用を含みます。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
※4 公開買付関連費用の内訳
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
スターウッド・キャピタル・グループによる本投資法人投資口に対する公開買付け対応費用等で、弁護士報酬、証券会社へのアドバイザリー報酬等を含みます。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(注) テナントから預っている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じです。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は、安全性及び換金性を考慮し、銀行預金で運用しています。
なお、デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金及び投資法人債は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰りを作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。
更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクが存在しますが、一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されていますが、手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価格に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」に関しては、重要性が乏しいため記載を省略しています。
前期(2021年12月31日)
(単位:千円)
当期(2022年3月31日)
(単位:千円)
(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1) その他有価証券
元利金の合計額を一定の金利で割り引いて算出した結果、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2) 1年内償還予定の投資法人債、(3) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(4) 長期借入金
長期借入金は金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(注2) 満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
(単位:千円)
(注3) 借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2021年12月31日)
(単位:千円)
当期(2022年3月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
(単位:千円)
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、前期末時点で本投資法人が保有していた賃貸等不動産を含む運用資産の全てを、当期中に売却しました。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付随費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額です。また、無形固定資産(前期末合計2,790千円)は含んでいません。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出(422,882千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,392,768千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(155,868千円)によるものであり、主な減少額は物件の売却(225,685,508千円)及び減価償却費(430,386千円)によるものです。
(注3) 前期末の時価は、2022年1月20日付の譲渡契約における譲渡価格に基づいています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
(単位:千円)
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
(単位:千円)
(注1) 主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。ただし企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。
(注2) 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
該当事項はありません。
(3)主要な顧客に関する情報
(注1) 当該顧客は国内の特別目的会社2社ですが、名称等を開示することについての同意を得られていないため非開示と
しています。なお、当該顧客は関連当事者又は投信法上の利害関係人等には該当いたしません。
(注2) 2社の合計を記載しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1) 2021年11月12日を効力発生日として投資口2,200,662口につき1口の割合による投資口の併合を行いました。2021年12月期期首に当該投資口の併合が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
a.投資法人債の買入消却
本投資法人は、以下のとおり、第2回無担保投資法人債、第4回無担保投資法人債(グリーンボンド)、第5回無担保投資法人債(グリーンボンド)及び第6回無担保投資法人債(グリーンボンド)に関して、2022年5月30日を受渡日として買入れを実施し、当該買入れを行った投資法人債の全てについて、2022年5月31日付で消却しました。
b.有価証券の償還
2022年5月20日付でIRE IOJ合同会社と締結した第1回乃至第5回社債(無担保特約付・一括譲渡制限付)社債要項の変更に関する変更合意書及び2022年5月20日付でMAR IOJ合同会社と締結した第1回乃至第5回社債(無担保特約付・一括譲渡制限付)社債要項の変更に関する変更合意書に基づき、以下のとおり、2022年6月13日付で本投資法人が保有していた社債の全額について償還を受けました。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.有価証券の評価基準及び評価方法 | その他有価証券 市場価格のない株式等以外のもの 時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理)を採用しています。 | ||||||
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | ||||||
| 3.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 支出時に全額費用処理しています。 (2)投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 | ||||||
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義 務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 前期及び当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 | ||||||
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについては、繰延ヘッジ処理によっております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。 | ||||||
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。 | ||||||
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 |
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 繰延ヘッジ損益 | デリバティブ取引の時価の変動 | △40,954 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) |
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年3月31日) | |
| 50,000 | 50,000 |
※2 一時差異等調整引当額
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| 繰延ヘッジ損益 | 金利スワップ評価損の発生 | 40,954 | 47,966 | - | 7,012 | 40,954 | デリバティブ取引 の時価の変動 |
| 合計 | 40,954 | 47,966 | - | 7,012 | 40,954 | - | |
2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| 繰延ヘッジ損益 | 金利スワップ評価損の発生 | - | 40,954 | - | 40,954 | - | デリバティブ取引 の解約精算 |
| 合計 | - | 40,954 | - | 40,954 | - | - | |
2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引を解約精算しましたので戻し入れました。
※3 自己投資口の消却の状況
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年3月31日) | |
| 総消却口数 | 104,246口 | 104,246口 |
| 消却総額 | 2,199,981千円 | 2,199,981千円 |
(注)当期中に消却した自己投資口はありません。
※4 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年3月31日) | |
| 現金及び預金 | 6,391,373 | - |
| 信託建物 | 42,605,517 | - |
| 信託構築物 | 119,846 | - |
| 信託機械及び装置 | 59,638 | - |
| 信託工具、器具及び備品 | 140,608 | - |
| 信託土地 | 183,002,432 | - |
| 合計 | 232,319,417 | - |
担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年3月31日) | |
| 長期借入金 | 106,760,000 | - |
| 合計 | 106,760,000 | - |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年3月31日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料 | 8,733,625 | 2,113,859 |
| 共益費 | 1,350,777 | 320,249 |
| その他賃貸収入 | 455,730 | 104,670 |
| 計 | 10,540,133 | 2,538,779 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| その他賃貸事業収入 | 1,005,086 | 194,337 |
| 計 | 1,005,086 | 194,337 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 11,545,220 | 2,733,117 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 管理委託費 | 1,325,953 | 286,330 |
| 水道光熱費 | 996,660 | 253,229 |
| 損害保険料 | 21,205 | 11,568 |
| 修繕費 | 267,819 | 54,226 |
| 公租公課 | 1,271,458 | 244,208 |
| 減価償却費 | 1,392,768 | 430,386 |
| その他賃貸事業費用 | 97,143 | 16,010 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 5,373,009 | 1,295,961 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 6,172,210 | 1,437,156 |
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
恵比寿プライムスクエア、名古屋プライムセントラルタワー、品川シーサイドイーストタワー、アキバCOビル、麹町クリスタルシティ、テクノウェイブ100、音羽プライムビル、CSタワー、錦糸町プライムタワー、博多プライムイースト、オルトヨコハマ、西新宿KFビル、サンタワーズセンタービル、西新宿プライムスクエア、東京日産西五反田ビル、プライムタワー新浦安、アクア堂島東館及びクイーンズスクエア横浜に係る信託受益権
(単位:千円)
| 不動産等売却収入 | 324,360,200 | |
| 不動産等売却原価 | 225,688,169 | |
| その他売却費用 | 3,073,384 | |
| 不動産等売却益 | 95,598,646 |
個々の物件の譲渡価格について、譲渡先より開示についての承諾が得られていないため非開示としています。
※3 融資関連費用の内訳
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
融資関連費用の未償却額、及びIRE IOJ合同会社/MAR IOJ合同会社による本投資法人投資口に対する公開買付け成立に伴う借入金の借換えの融資関連費用を含みます。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
※4 公開買付関連費用の内訳
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
スターウッド・キャピタル・グループによる本投資法人投資口に対する公開買付け対応費用等で、弁護士報酬、証券会社へのアドバイザリー報酬等を含みます。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年3月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 80,000,000口 | 80,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 4口 | 4口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年3月31日 | |
| 現金及び預金 | 9,334,717 | 31,335,409 |
| 信託現金及び信託預金 | 15,716,789 | - |
| 使途制限付信託預金(注) | △12,429,651 | - |
| 現金及び現金同等物 | 12,621,856 | 31,335,409 |
(注) テナントから預っている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年3月31日) | |
| 1年以内 | 1,412,584 | - |
| 1年超 | 2,117,468 | - |
| 合計 | 3,530,053 | - |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じです。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は、安全性及び換金性を考慮し、銀行預金で運用しています。
なお、デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金及び投資法人債は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰りを作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。
更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクが存在しますが、一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されていますが、手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価格に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」に関しては、重要性が乏しいため記載を省略しています。
前期(2021年12月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 (注1) | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1)有価証券 その他有価証券 | - | - | - |
| 資産計 | - | - | - |
| (2)1年内償還予定の投資法人債 | 1,800,000 | 1,798,740 | △1,260 |
| (3)投資法人債 | 15,600,000 | 15,579,310 | △20,690 |
| (4)長期借入金 | 106,760,000 | 106,760,000 | - |
| 負債計 | 124,160,000 | 124,138,050 | △21,950 |
当期(2022年3月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 (注1) | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1)有価証券 その他有価証券 | 200,375,906 | 200,375,906 | - |
| 資産計 | 200,375,906 | 200,375,906 | - |
| (2)1年内償還予定の投資法人債 | 7,300,000 | 7,293,040 | △6,960 |
| (3)投資法人債 | 10,100,000 | 10,062,640 | △37,360 |
| (4)長期借入金 | - | - | - |
| 負債計 | 17,400,000 | 17,355,680 | △44,320 |
(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1) その他有価証券
元利金の合計額を一定の金利で割り引いて算出した結果、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2) 1年内償還予定の投資法人債、(3) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(4) 長期借入金
長期借入金は金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(注2) 満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | |
| その他有価証券 | 200,375,906 |
(注3) 借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2021年12月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 1,800,000 | 11,000,000 | 1,600,000 | 2,000,000 | - | 1,000,000 |
| 長期借入金 | - | 106,760,000 | - | - | - | - |
当期(2022年3月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 7,300,000 | 5,500,000 | 1,600,000 | 2,000,000 | - | 1,000,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
(単位:千円)
| 種類 | 取得原価又は償却原価 | 貸借対照表計上額 | 差額 | |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの | (1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他 | - - - - - | - - - - - | - - - - - |
| 小計 | - | - | - | |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの | (1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他 | - - 200,375,906 - - | - - 200,375,906 - - | - - - - - |
| 小計 | 200,375,906 | 200,375,906 | - | |
| 合計 | 200,375,906 | 200,375,906 | - | |
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年3月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | - | 6 |
| 繰延税金資産合計 | - | 6 |
| 繰延税金資産の純額 | - | 6 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年3月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.46 | △31.46 |
| その他 | 0.05 | 0.00 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.05 | 0.00 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年3月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、前期末時点で本投資法人が保有していた賃貸等不動産を含む運用資産の全てを、当期中に売却しました。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年3月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 226,932,572 | 225,959,932 | |
| 期中増減額 | △972,639 | △225,959,932 | |
| 期末残高 | 225,959,932 | - | |
| 期末時価 | 324,360,200 | - | |
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付随費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額です。また、無形固定資産(前期末合計2,790千円)は含んでいません。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出(422,882千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,392,768千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(155,868千円)によるものであり、主な減少額は物件の売却(225,685,508千円)及び減価償却費(430,386千円)によるものです。
(注3) 前期末の時価は、2022年1月20日付の譲渡契約における譲渡価格に基づいています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 915,209 | 915,209 |
| その他 | 200,000 | 10,830,010 |
| 合計 | 1,115,209 | 11,745,220 |
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高(注2) | |
| 不動産等の売却 | - | 95,598,646 |
| 水道光熱費収入 | 182,018 | 182,018 |
| その他 | - | 2,551,098 |
| 合計 | 182,018 | 98,331,763 |
(注1) 主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。ただし企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。
(注2) 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2021年5月1日 至 2021年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年3月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
該当事項はありません。
(3)主要な顧客に関する情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 非開示 (注1) | 95,598,646(注2) | 不動産賃貸事業 |
(注1) 当該顧客は国内の特別目的会社2社ですが、名称等を開示することについての同意を得られていないため非開示と
しています。なお、当該顧客は関連当事者又は投信法上の利害関係人等には該当いたしません。
(注2) 2社の合計を記載しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年3月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 27,691,597,593円 | 51,349,976,024円 |
| 1口当たり当期純利益 | 404,150,833円 | 24,063,106,605円 |
(注1) 2021年11月12日を効力発生日として投資口2,200,662口につき1口の割合による投資口の併合を行いました。2021年12月期期首に当該投資口の併合が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2021年5月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年3月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 1,616,603 | 96,252,426 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,616,603 | 96,252,426 |
| 期中平均投資口数(口) | 4 | 4 |
[重要な後発事象に関する注記]
a.投資法人債の買入消却
本投資法人は、以下のとおり、第2回無担保投資法人債、第4回無担保投資法人債(グリーンボンド)、第5回無担保投資法人債(グリーンボンド)及び第6回無担保投資法人債(グリーンボンド)に関して、2022年5月30日を受渡日として買入れを実施し、当該買入れを行った投資法人債の全てについて、2022年5月31日付で消却しました。
| 対象投資法人債 | : | 第2回無担保投資法人債(2024年4月19日満期、利率0.520%) 第4回無担保投資法人債(2023年12月13日満期、利率0.580%) 第5回無担保投資法人債(2025年9月9日満期、利率0.310%) 第6回無担保投資法人債(2030年9月9日満期、利率0.620%) |
| 買入金額 | : | 対象投資法人債の元本総額101億円のうち、売却希望があった投資法人債の元本金額合計91億円 (内訳) 第2回無担保投資法人債 1,300,000,000円 第4回無担保投資法人債 5,000,000,000円 第5回無担保投資法人債 2,000,000,000円 第6回無担保投資法人債 800,000,000円 |
| 買入価格 | : | 元本(各投資法人債の金額100円につき金100円)に受渡日までの経過利息を付した価格 |
| 受付期間 | : | 2022年5月9日(月)～2022年5月17日(火) |
| 約定日 | : | 2022年5月18日(水) |
| 受渡日 | : | 2022年5月30日(月) |
b.有価証券の償還
2022年5月20日付でIRE IOJ合同会社と締結した第1回乃至第5回社債(無担保特約付・一括譲渡制限付)社債要項の変更に関する変更合意書及び2022年5月20日付でMAR IOJ合同会社と締結した第1回乃至第5回社債(無担保特約付・一括譲渡制限付)社債要項の変更に関する変更合意書に基づき、以下のとおり、2022年6月13日付で本投資法人が保有していた社債の全額について償還を受けました。
| 銘柄名 | 償還日 | 償還額 (百万円) |
| IRE IOJ合同会社第1回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年5月31日 | 9,800 |
| MAR IOJ合同会社第1回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年5月31日 | 9,800 |
| IRE IOJ合同会社第1回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月1日 | 10,912 |
| MAR IOJ合同会社第1回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月1日 | 10,912 |
| IRE IOJ合同会社第1回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月2日 | 10,912 |
| MAR IOJ合同会社第1回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月2日 | 10,912 |
| IRE IOJ合同会社第1回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月3日 | 5,442 |
| MAR IOJ合同会社第1回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月3日 | 5,442 |
| IRE IOJ合同会社第2回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月3日 | 5,470 |
| MAR IOJ合同会社第2回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月3日 | 5,470 |
| IRE IOJ合同会社第2回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月6日 | 9,588 |
| MAR IOJ合同会社第2回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月6日 | 9,588 |
| IRE IOJ合同会社第3回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月6日 | 1,323 |
| MAR IOJ合同会社第3回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月6日 | 1,323 |
| IRE IOJ合同会社第3回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月7日 | 10,912 |
| MAR IOJ合同会社第3回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月7日 | 10,912 |
| IRE IOJ合同会社第3回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月8日 | 524 |
| MAR IOJ合同会社第3回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月8日 | 524 |
| IRE IOJ合同会社第4回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月8日 | 10,387 |
| MAR IOJ合同会社第4回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月8日 | 10,387 |
| IRE IOJ合同会社第4回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月9日 | 2,150 |
| MAR IOJ合同会社第4回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月9日 | 2,150 |
| IRE IOJ合同会社第5回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月9日 | 8,762 |
| MAR IOJ合同会社第5回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月9日 | 8,762 |
| IRE IOJ合同会社第5回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月10日 | 10,912 |
| MAR IOJ合同会社第5回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月10日 | 10,912 |
| IRE IOJ合同会社第5回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月13日 | 3,087 |
| MAR IOJ合同会社第5回社債 (無担保特約付・一括譲渡制限付) | 2022年6月13日 | 3,087 |
| 合計 | 200,375 | |
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