有価証券報告書(内国投資証券)-第10期(令和1年8月1日-令和2年1月31日)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の投資理念
我が国は、65歳以上の高齢者が国民の約4人に1人を占めるという、先進国の中でも最も高齢化が進展している国であり、総人口に占める高齢者の割合も絶対数も当面増加するとの見通しです。また、介護を必要とする世代が増える一方で、高齢者の介護を担う世代の人口は相対的に減少の一途をたどると見込まれています(注1)。さらに、少子化及び核家族化の流れの中、高齢者世帯(注2)、とりわけ単独高齢者世帯(注2)の増加が想定されます。このような超高齢社会(注3)においては、かつて我が国に存在した、三世代・四世代が同居する大家族を前提とする家族間の介護を期待することは容易でなく、必然的に、高齢者のうち一定割合の人口に対しては、社会インフラともいえる外部のヘルスケア施設(注4)を通じた介護・医療サービスを提供することが求められています。一方、現状では、特に単身の高齢者が安心して必要な介護・医療サービスを受けながら生活できる環境整備は不十分である等の認識が、政府においても示されています(注5)。
このように、我が国の超高齢社会における介護・医療サービスへの需要の増大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、またヘルスケア施設の建設・運営に向けた資金調達ニーズの拡大に応えるべく、国土交通省は2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を公表しました。今後、ヘルスケア施設の整備・拡充に向けてヘルスケアリートの活用の機会が増えていくものと期待されています。
本投資法人は、上記の環境認識のもと、社会的なニーズの増大が見込まれる介護・医療業界と資本市場をつなぐパイプの役割を担うことを目指します。すなわち「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させることで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を実現し、本投資法人における安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。
(注1)2019年9月15日付総務省統計局発表の「統計からみた我が国の高齢者 -「敬老の日」にちなんで-」、国立社会保障・人口問題研究所発表の「日本の世帯数の将来推計(全国推計)(2018(平成30)年推計)」をご参照ください。
(注2)「高齢者世帯」とは、世帯主が65歳以上の世帯をいい、「単独高齢者世帯」とは、世帯人員が一人で、65歳以上の世帯をいいます。以下同じです。
(注3)「超高齢社会」とは、全人口において、65歳以上の高齢者人口が占める割合(高齢化率)が21%以上の社会を指します。以下同じです。
(注4)本投資法人においては、高齢者向け施設・住宅、医療関連施設等及びその他介護・医療・健康関連施設を併せて「ヘルスケア施設」といいます。「高齢者向け施設・住宅」とは、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅(以下「サ高住」といいます。)、認知症高齢者グループホーム(以下「グループホーム」といいます。)及びその他高齢者向け施設・住宅をいい、それらの詳細については、後記「③ 本投資法人の投資対象/(イ)投資対象物件/b.高齢者向け施設・住宅」をご参照ください。また、「医療関連施設等」とは、病院・診療所及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいい、それらの詳細については、「その他介護・医療・健康関連施設」とあわせ、後記「③ 本投資法人の投資対象/(イ)投資対象物件/c.医療関連施設等」をご参照ください。
(注5)閣議決定により設置された日本経済再生本部(以下「日本経済再生本部」といいます。)による2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」をご参照ください。
② 本投資法人の特徴・投資方針
本投資法人は、上記の本投資法人の投資理念に従い、ヘルスケア施設、具体的には「高齢者向け施設・住宅」、「医療関連施設等」及び「その他介護・医療・健康関連施設」に特化したポートフォリオの構築を図るとの投資方針を有しています。本投資法人は、スポンサー(注1)の有する高度な専門性と広範なネットワークを活用し、社会的ニーズの増大が見込まれるヘルスケア施設への重点投資により、安定的な収益を享受し、中長期的な投資主価値の最大化を目指します。
また、本投資法人がヘルスケア施設を保有し、かつ運用資産の適切な維持管理を行うことにより、オペレーター(注2)はヘルスケア施設の運営に専念できる態勢を構築することが可能となります。すなわち、オペレーターはこれまでヘルスケア施設自体の保有・維持に投下していた資本を、今後は従業員の確保や施設の設備投資等に充当することができ、さらには、新たなヘルスケア施設の開発へ資金を振り向けることも可能となります。このように、本投資法人によるヘルスケア施設への投資は、ヘルスケア施設の質の向上及びオペレーターの資金使途の選択肢の拡大を通じ、その施設利用者の満足度の向上へとつながる好循環を我が国の超高齢社会に生み出すことになるものと考えています。換言すれば、ヘルスケア施設の整備・拡充と介護・医療サービスの向上は、施設利用者やその親族に対し満足感・安心感を提供し、施設を利用する高齢者にとっては安定的な住まいの確保と国民の健康寿命が延伸する社会づくりに資することとなり、それらの結果、投資主のみならずオペレーター、施設利用者やその親族にとって、それぞれの「安心」と「安全」と「便益」と「利益の実現」が同時に図られるものと考えています。
以上のとおり、本投資法人は、「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への重点投資を行うことで、超高齢社会への貢献を果たしつつ、本投資法人の成長に繋げ、最終的には本投資法人の投資主価値の向上を図る方針です。
(注1)本書において「スポンサー」とは、本資産運用会社の株主をいいます。本書の日付現在、スポンサーは合計9社あり、シップヘルスケアホールディングス株式会社(以下「シップヘルスケア」といいます。)、NECキャピタルソリューション株式会社(以下「NECキャピタル」といいます。)、株式会社三井住友銀行(以下「SMBC」といいます。)、三井住友ファイナンス&リース株式会社(以下「SMFL」といいます。)、SMBC日興証券株式会社(以下「SMBC日興証券」といいます。)、株式会社陽栄(以下「陽栄」といいます。)、銀泉株式会社(以下「銀泉」といいます。)、神戸土地建物株式会社(以下「神戸土地建物」といいます。)及び室町建物株式会社(以下「室町建物」といいます。)です。
(注2)本書において「オペレーター」とは、本投資法人の保有するヘルスケア施設の賃借人(転借人である場合を含みます。)であり、かつ、当該施設で事業の運営等を行う者をいい、病院を開設し又は運営する者(医療法人の理事長のほか役員を含みます。)を含みます。オペレーターの選定基準及び保有する信託不動産におけるオペレーターの詳細については、後記「⑥ 厳選したオペレーターが運営する施設/(ア) 事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーター」及び同「(イ)オペレーター一覧」をご参照ください。
(ア)成長が見込まれるヘルスケア市場への投資
a. 高齢化の更なる進展による需要の拡大
我が国では、超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、在宅介護の充実とヘルスケア施設の供給促進が求められています。また、本投資法人は、高齢者が重度の要介護状態になっても、住み慣れた地域で自分らしい暮らしを続けることができるよう、地域の特性に応じた「住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される枠組み」が必要と考えています。
高齢化率の高まりとともに、高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の占める割合の増加も見込まれており、介護負担の増大に伴いヘルスケア施設の需要が拡大すると本投資法人は考えています。
b.政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充
超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、介護・医療サービスへの需要の拡大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、それに向けた政策が推進されています。
日本経済再生本部は、2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて暮らせるまちづくりの一環として、「民間資金の活用を図るため、ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行うとの方針を公表しました。 この方針を受け、国土交通省は、2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、続いて2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を制定し、一定の経験を有する重要な使用人の配置等、ヘルスケア施設の取引に際し留意すべき事項を示しています。これらのガイドラインが整備されたことにより、オペレーターがヘルスケアリートを活用する機会は今後増えていくものと考えています。 また、「高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現」との目標のもと、2016年3月18日付閣議決定の「住生活基本計画(全国計画)」において、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を2014年の2.1%から2025年に4%まで引き上げる成果指標が掲げられています。
<政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充>
<高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率>
出所:上図中の高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率のうち、2005年については、2011年3月15日付で閣議決定された「住生活基本計画(全国計画)」、2014年及び2025年については、2016年3月18日付で閣議決定された「住生活基本計画(全国計画)」。上図中の定員数については、上記「住生活基本計画(全国計画)」及び各年の65歳以上人口を基に、本資産運用会社が算定。
(注)各年の高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率については、高齢者人口に対する高齢者向け住宅(当該計画においては、有料老人ホーム、サ高住、グループホーム及び軽費老人ホームをいいます。)の割合の成果指標として掲げられた数値です。定員数のうち、2005年及び2014年の定員数の算定にあたり、それぞれ総務省統計局「平成22年国勢調査」及び「平成27年国勢調査」を参照しており、2025年の定員数の算定にあたり、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(平成24年1月推計)」中の「表1-2 総人口,年齢4区分(0～19歳,20～64歳,65～74歳,75歳以上)別人口及び年齢構造係数:出生中位(死亡中位)推計」を参照しています。
医療関連施設等を取り巻く環境について、高齢化率の上昇に伴い、社会福祉費が増大し、また団塊の世代が75歳以上となる2025年に向けて医療・介護需要の増加が見込まれる一方、高齢者人口の増加には大きな地域差があります。これらの問題に対応するため、医療介護制度の見直しを通じた地域包括ケアシステムの構築と地域医療構想の実現が検討されています(注)。 我が国では、地域包括ケアシステムのもと、高齢者が重度の要介護状態になっても、住み慣れた地域で自分らしい暮らしを人生の最後まで続けることができるよう、地域の特性に応じた「住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される枠組み」の構築が推進されています。 国は、限られた医療資源を有効に活用するため、医療機関の病床を患者の状態に応じて機能分化し、どの地域の患者も適切な医療を適切な場所で受けられることを目指し、都道府県における地域医療構想(ビジョン)策定のためのガイドラインを策定(2015年3月)する等の医療サービス提供体制の制度改革を進めています。都道府県は、国が定めた地域ごとに医療の機能に見合った資源の効果的かつ効率的な配置を促し、疾病等につき、急性期から回復期、慢性期まで患者の状態に見合った病床で、状態に相応しい、より良質な医療サービスを受けられる体制の実現に向けて、医療関係者と一体になって地域医療構想を推進しています。
(注)厚生労働省公表の在宅医療・介護推進プロジェクトチームによる「在宅医療・介護の推進について」に記載の「医療・介護機能の再編(将来像)」において、医療・介護機能の再編(将来像)として「患者ニーズに応じた病院・病床機能の役割分担や、医療機関間、医療と介護の間の連携強化を通じて、より効果的・効率的な医療・介護サービス提供体制を構築します。」とされています。
また、我が国の病院の数は、全国で約8,400施設とされていますが、1960年代から1970年代に建設された耐震基準に達していない病院も存在しており、地震国である我が国における病院の耐震化率は、有料老人ホームが95%以上である(注1)のに対し、2018年度の調査で74.5%に留まっています(注2)。病院は、日常的には不特定多数の人が利用し、災害時には地域の拠点ともなり得る施設であり、国土強靭化の観点からも、耐震化は喫緊の課題となっています。そのため、病院には、建物の建替えや増改築による耐震化に伴う資金ニーズがあると、本投資法人は考えています。 上記に加え、医療法人には、複合開発(注3)、耐震化に伴う建物の建替え及び増改築をはじめ、医療機能の強化又は転換に伴う設備投資、M&A等を契機とした資金調達又は資産売却の各ニーズも想定されます。さらに、財務体質の強化を目的とした保有資産の現金化及び病院オーナーによる事業承継や相続時の保有資産の流動化(資金化)、ファイナンスの組換えを目的とした病院不動産の売却時において、それらの資産の受け皿として不動産投資法人の活用が見込まれると本投資法人は考えています。 そして、我が国の病院不動産の市場規模は、ヘルスケア施設不動産市場全体の過半を占め、かつ大半が医療法人等による自己保有となっています。今後、病院不動産が流動化される際に、不動産投資法人の投資対象となりうると、本投資法人は考えています。 以上のとおり、医療法人等が有する資金ニーズを背景に、病院経営に係る資金調達手段として、また財務体質強化等の一環として、病院不動産における不動産投資法人の活用機会は更に増大しうるものと、本投資法人は考えています。 このように、本投資法人が取得対象とする「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設の市場は、今後より一層拡大していくものと考えています。
(注1)厚生労働省の「社会福祉施設等の耐震化状況」(2017年12月25日公表)によれば、有料老人ホームの耐震化率は96.3%と公表されています。
(注2)厚生労働省の「病院の耐震改修状況調査の結果」(2019年7月31日公表)によれば、病院の耐震化率は74.5%であり、このうち地震発生時の医療拠点となる災害拠点病院及び救命救急センターの耐震化率は89.4%と公表されています。なお、このような厚生労働省の調査において、1981年以前(昭和55年改正建築基準法施行前)に建築された建物で耐震診断していない建物がある病院は、耐震性が不明な病院として耐震化の算定がなされています。
(注3)「複合開発」とは、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等が合築されたヘルスケア施設等、複数の機能・用途を有する不動産を開発することを意味します。
(イ)スポンサーによる強力なサポート
a.シップヘルスケア、NECキャピタル、SMBCが有する「介護・医療」「ファンド運営」「金融」に関わる高度な専門性の活用
本投資法人は、「介護・医療」「ファンド運営」「金融」の各分野で専門的な機能やノウハウを有する主要スポンサーの強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の拡充を図ります。主要スポンサーの強み及びサポートの概要は以下のとおりです。
(ⅰ)シップヘルスケア
シップヘルスケアは、「医療」「保健」「福祉」「介護」「サービス」の5分野に特化した企業で、医療機関とのパートナーシップを核に、病院等の建替えや整備等に関するコンサルティングをはじめ、有料老人ホームや調剤薬局の運営に至るまで、幅広い事業展開を行っています。
本投資法人は、シップヘルスケアの有する介護・医療業界における知見とネットワークを活用し、また同社又は同社子会社より介護・医療業界に精通した人材を受け入れることで、専門性の高い安定的な資産運用を行います。
(ⅱ)NECキャピタル
NECキャピタルは、NECグループ(注)の総合金融会社で、幅広い顧客層に対してリースや割賦等のファイナンスサービスを提供しています。また、企業、債権、資産の事業領域において、ファンド等を通じた投融資や各種アドバイザリー業務を子会社の株式会社リサ・パートナーズ(以下「リサ・パートナーズ」といいます。)を中心に展開しています。NECキャピタルはこれら多様な機能を活用し、急速に進む我が国の超高齢社会という社会的課題に取り組んでいく方針です。
本投資法人は、NECキャピタルグループ(注)が有するこれらの機能や専門的ノウハウを活用することで、良質なポートフォリオの構築と安定的な運営を行います。
(注)「NECグループ」とは、日本電気株式会社並びにその子会社及び関連会社により構成される企業集団を意味し、「NECキャピタルグループ」とは、日本電気株式会社の子会社であるNECキャピタル並びにその子会社及び関連会社により構成される企業集団を意味します。以下同じです。
(ⅲ)SMBC
SMBCを傘下に持つ株式会社三井住友フィナンシャルグループ(以下「SMBCグループ」といいます。)は、企業の社会的責任(CSR)の重点課題を「環境」「次世代」「コミュニティ」の3つのテーマとして、社会課題の解決に取り組んでいます。その中で、少子・高齢化の急速な進展に伴い、重要な社会インフラであるヘルスケア施設の供給促進を金融面で支援することが、活力ある持続可能な社会の実現には不可欠であると考え、SMBCは本投資法人に参画しています。
SMBCは国内メガバンクの一角を占める金融機関であり、ヘルスケア施設の所有者やオペレーターを含む、幅広い顧客基盤を有しており、SMBCの顧客が資金調達の選択肢の一つとしてヘルスケア施設の流動化等を検討する場合に、本投資法人は、当該顧客の紹介を受けることができます。また、SMBCは上場不動産投資法人に対するファイナンスの分野でも、国内トップクラスの実績を有しています。
本投資法人は、SMBCからのサポートを最大限活用し、円滑な資金調達と資産規模の拡大を目指します。
b.多様なネットワークを活用した物件取得機会の確保
本資産運用会社は、本書の日付現在において、主要スポンサーを含む計8社のスポンサーとの間で、スポンサーサポート契約(以下「スポンサーサポート契約」といいます。)を締結し、また、サポート会社(注)との間で、パイプラインサポート契約(以下「パイプラインサポート契約」といい、スポンサーサポート契約と併せて以下「サポート契約」といいます。)を締結しています。
(注)「サポート会社」とは、株式会社SMBC信託銀行(以下「SMBC信託銀行」といいます。)、リサ・パートナーズ、株式会社マックスリアルティー(以下「MR」といいます。)及びSMFLみらいパートナーズ株式会社(以下「みらいパートナーズ」といいます。)をいい、本資産運用会社との間で、本投資法人への物件譲渡につき、優先交渉権等を規定するパイプラインサポート契約を締結しています。また、MRをアセットマネジャーとする合同会社MYGK1号、合同会社MYGK2号及び合同会社MYGK3号は、専ら有料老人ホーム、サ高住等を取得するために設立された特別目的会社であり、併せて以下「サポートSPC」といいます。
本投資法人は、このサポート契約を通じて、本投資法人が購入するまでスポンサー又はサポート会社に対してヘルスケア施設を一時的に保有すること(以下「ウェアハウジング」といいます。)を依頼すること、各スポンサー又はサポート会社が保有する物件を売却しようとする場合には、本投資法人が優先的にその取得について交渉を行うことのできる権利(以下「優先交渉権」といいます。)の付与を受けること等の様々なサポートを得ることができます。
また、本投資法人は、稼働中のヘルスケア施設だけでなく、開発中のヘルスケア施設についても、スポンサー及びサポート会社のウェアハウジング機能を活用し、開発後に優先交渉権を用いて取得すること等を検討することがあります。
本投資法人は、本書の日付現在において、合計35物件を保有しており、そのうち33物件はスポンサーのネットワークを活用し、残り2物件は本資産運用会社の独自のネットワークを通じて取得しています。
(ウ)長期安定的なキャッシュフロー
a.優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約
本投資法人は、ヘルスケア施設の運用に際しては、事業デュー・デリジェンスに基づき厳選したオペレーターとの間で、オペレーターを賃借人(転借人となる場合を含みます。)とする、原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結することで、長期的に安定した収益の確保を目指します。
(注)本書において、「賃料固定・長期の賃貸借契約」とは、原則として、本投資法人による取得時点での賃貸借期間の残存期間が10年以上であり、収益その他に賃料額が連動する規定を含まない賃貸借契約を指します。以下同じです。なお、信託不動産については、「賃料固定・長期の賃貸借契約」が締結されない物件が含まれています。各信託不動産に係る賃貸借契約の概要は、後記「5 運用状況/(2)投資資産/③ その他投資資産の主要なもの/(イ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
b.オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理
本投資法人は、ヘルスケア施設への投資に際し、あらかじめ定めたオペレーターの選定基準に合致するかを検証することとしています。ヘルスケア施設を取得した後も、目利き力を活かし、当該施設の運営状況、並びに当該オペレーターの事業及び財務の状況について継続的にモニタリングを行っています。このような運営リスクの管理に加え、本投資法人は、日ごろから当該オペレーターとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリングを通じて効率的なポートフォリオ管理に努めています。
(エ)安定した財務基盤と財務戦略
本投資法人は、主要スポンサーであるSMBCを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しています。すなわち、本投資法人は、主要スポンサーであるSMBCを中心とした複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築くことで、運用資産の着実な成長を達成する最適な財務基盤を構築することを目指します。また、本投資法人は、借入金の長期化、金利固定化及び返済期限の分散により財務の一層の安定化を図ります。
(オ)余剰資金の有効活用(利益超過分配等)
本投資法人が対象とする運用資産は、オペレーターとの賃貸借契約上、建物価値の維持に必要な設備投資額(資本的支出)が、他のアセットクラスと比較して、低く抑えられる傾向にあります。本投資法人は、減価償却費相当額の余剰資金を以下のように有効活用することで、1口当たりの分配金の最大化を目指します。
a. 修繕や資本的支出への活用を通じた運用資産の競争力強化b. 借入金の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
c. 新規取得物件の取得資金の一部への充当を通じた分配金利回りの向上
d. 利益を超える金銭の分配(利益超過分配)
また、内部留保される資金の一部を効率的に活用するべく、本投資法人は、原則として毎期継続的に、利益を超える金銭の分配(利益超過分配)を実施することを決定しています。
本投資法人は、利益超過分配の実施に当たっては、本投資法人の保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の20に相当する金額を目処(注)として、原則として毎期継続的に行う方針とします。但し、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、当該金額を目処とした利益超過分配の実施が不適切であると判断した場合には、当該金額を下回る金額による利益超過分配を行い、又は利益超過分配を行わない場合もあります。
(注)クローズド・エンド型の投資法人は計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益超過分配(出資の払戻し)を行うことが可能とされています(一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
③ 本投資法人の投資対象
(ア)投資対象地域
本投資法人は、主として三大都市圏、すなわち首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)、近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県)及び中部圏(愛知県)、並びに中核都市圏に立地する物件に投資します。なお、本書において「中核都市圏」とは、三大都市圏以外に所在する政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市(注)をいいます。
三大都市圏は、国内の高齢者向け施設・住宅市場規模の面において既に過半を占めており、また将来における高齢者人口の伸びも他の地域を上回るものとされており、今後も市場成長の中心となることが見込まれると本投資法人は考えています。一方、ヘルスケア施設は社会のインフラであり、地方においても一定の需要が見込まれること、及びポートフォリオのリスク分散の観点等から、中核都市圏やその他の地域に立地する物件にも選別的に投資していきます。
(注)本書において「地方中核市」とは、人口20万人以上の市をいいます。
<地域組入比率>
(注)「組入比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
(イ)投資対象物件
a.ヘルスケア施設・その他の組入比率
本投資法人が投資対象とするヘルスケア施設及びその他の資産については、下表に記載の組入比率をもって運用を行うこととします。但し、運用に際し、短期的にこの比率と一致しないことがあります。
<ヘルスケア施設・その他の組入比率>
(注1)「組入比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
(注2)複合施設の場合には、当該複数施設が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが予定されるものであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券(後記「(2)投資対象/① 投資対象とする資産の種類」で定義します。以下同じです。)の裏付けとなる不動産等の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが予定されるものであることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができます。
b.高齢者向け施設・住宅
本投資法人は、主として、①有料老人ホーム、②サービス付き高齢者向け住宅、及び③認知症高齢者グループホームに投資します。
<本投資法人の投資対象の高齢者向け施設・住宅>
(注1)「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の指定を受けた場合には、施設職員によるサービスに対して、介護保険が給付されます。「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」については、後記「(i)有料老人ホーム/(a)介護付有料老人ホーム」をご参照ください。
(注2)高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。その後の改正を含みます。)であり、以下「高齢者住まい法」といいます。
(注3)「認知症対応型共同生活介護」とは、介護保険法第8条第20項において、「要介護者であって認知症であるもの(その者の認知症の原因となる疾患が急性の状態にある者を除く。)について、その共同生活を営むべき住居において、入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話及び機能訓練を行うことをいう。」と定められています。以下同じです。
また、本投資法人は、上記①ないし③以外の高齢者向け施設・住宅として、下表にある「④その他高齢者向け施設・住宅」に分類される施設も、その投資対象としています。但し、本書の日付現在、本投資法人において、下表の「④その他高齢者向け施設・住宅」に分類される施設は取得していません。
(ⅰ)有料老人ホーム
「有料老人ホーム」とは、老人福祉法に規定された高齢者向けの生活施設であり、高齢者を入居させ、入居者に対して、オペレーターが、直接に又は第三者に委託して、入浴、排せつ若しくは食事の介護、食事の提供又はその他の日常生活上必要な便宜を供与することを目的とする施設(老人福祉施設、認知症高齢者グループホーム等を除きます。)です。主として、株式会社や医療法人等がオペレーターとなり、運営しています。
有料老人ホームで提供を受けることができるサービスの類型には、主に、①食事サービス、②介護サービス、③生活支援サービス及び④健康管理サービス等があります。但し、サービスの内容は、施設ごとに、オペレーターが入居者と合意して設定することになるため、施設ごとの特性に応じた内容となります。本投資法人は、オペレーターが提供するサービス内容の質と利用料・賃料とのバランスも投資する際の1つの判断材料として勘案するほか、継続的に運営状況をモニタリングしていきます。
<有料老人ホームの一般的なサービス内容>
(注)上記のイラストは、有料老人ホームにおける一般的なサービス内容の概要を示したものであり、保有する信託不動産又は今後取得する資産において、上記のサービス内容がすべて提供されることや、将来においても保証されることを意味しません。
有料老人ホーム居住の権利形態においては、「利用権方式」が主流です。本投資法人における信託不動産のうち、有料老人ホームは、いずれも利用権方式を採用する施設です。
利用権方式とは、入居者が有料老人ホームの居室に居住し、そこで介護サービスや生活支援サービスを受け、有料老人ホーム内の共用施設を利用する権利をもち、入居する方式です。その際、入居者は有料老人ホームを利用する権利を取得しますが、その権利の帰属は入居する入居者本人に限定され、その入居する権利を譲渡・売却し、又は相続人が相続することはできません。
(ⅱ)有料老人ホームにおける分類
有料老人ホームは、一般に介護保険適用の有無、入居者の要介護度に応じて、以下の「介護付」「住宅型」「健康型」の3種類に分類されます。本投資法人は、本書の日付現在、有料老人ホームのうち、「介護付」「住宅型」を主な投資対象としています。
(a)介護付有料老人ホーム
「介護付有料老人ホーム」とは、介護保険法の「特定施設入居者生活介護」(注1)又は「介護予防特定施設入居者生活介護」(注2)の事業者指定を自治体から受けた有料老人ホームをいいます。この指定は、自治体が策定する高齢者保健福祉計画及び介護保険事業計画に基づきなされるため、現状新たに指定する枠を持たない自治体も多くなっています。
各地方自治体の指針により、「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の事業者指定を受けた有料老人ホームのみが、広告やパンフレット等において「介護付」、「ケア付」等の表示を行うことが可能な施設とされています。
(注1)「特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法に定められている特定施設(有料老人ホームその他厚生労働省令で定める施設であって、同法第8条第20項に規定する地域密着型特定施設でないもの)に入居している要介護者について当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話であって厚生労働省令で定めるもの、機能訓練(リハビリ)及び療養上の世話をいいます。
(注2)「介護予防特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法に定められている特定施設(介護専用型特定施設を除きます。)に入居している要支援者について、その介護予防を目的として、当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の支援であって、厚生労働省令で定めるもの、機能訓練(リハビリ)及び療養上の世話をいいます。
介護付有料老人ホームにおいては、介護保険法に基づく「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の制度が適用されるため、その適用を受ける高齢者が入居する場合、その事業者は入居者の要介護度に応じて一定の介護保険収入が安定的に見込めることとなります。そのため、オペレーターの中には、高齢者向け施設・住宅を開設するにあたり、介護付有料老人ホームを選考する場合も多く見受けられます。
(b)住宅型有料老人ホーム
「住宅型有料老人ホーム」とは、生活支援等のサービスが付された高齢者向けの居住施設です。介護付有料老人ホームの場合とは異なり、住宅型有料老人ホームでは、入居者が身体介護等の介護サービスの提供を必要とする場合には、入居者自身が外部の介護サービス事業者と個別に契約して、入居している施設内で在宅介護サービスを受けることになります。
(c)健康型有料老人ホーム
「健康型有料老人ホーム」とは、介護を必要としない健康な高齢者を対象とした施設です。介護付有料老人ホームや住宅型有料老人ホームに比べ、その施設数は多くありません。
(ⅲ)サービス付き高齢者向け住宅
「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者住まい法に基づき、高齢者の居住の安定を確保することを目的として、バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携し高齢者を支援するサービスを提供するために新たに創設された住宅です。「サービス付き高齢者向け住宅」の登録制度(以下「サ高住制度」といいます。)は、国土交通省・厚生労働省の共管制度で、地方自治体への登録制となっており(注)、2011年10月から登録が開始されています。サ高住制度においては、現状、建設補助や税制、融資面での優遇措置が設けられています。
(注)登録基準としては、ハード面ではバリアフリー(一定の廊下幅、段差解消、手すり設置)構造で、1室当たりの床面積が原則25㎡以上であること、またソフト面では少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供していること、等が定められています。
<サービス付き高齢者向け住宅の一般的なサービス内容>
(注)上記のイラストは、サ高住における、一般的なサービス内容の概要を示したものであり、保有する信託不動産又は今後取得する資産において、上記のサービス内容がすべて提供されることや、将来においても保証されることを意味しません。
サ高住は、少なくとも、生活相談・安否確認サービスを提供する住宅という位置づけであり、入居者は、通常、オペレーターとの間で賃貸借契約を締結し、借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。)に基づく借家権が保障されることになります。但し、介護サービスについては、「特定施設入居者生活介護」の指定を受けていない限り、住宅型老人ホームと同様に入居者自身の選択により、外部の在宅介護サービスを利用することとなります。
(ⅳ)認知症高齢者グループホーム
「認知症高齢者グループホーム」とは、介護保険法に定める「認知症対応型共同生活介護」を主に行う施設で、認知症である為に日常生活を営むのに支障があり、やむを得ない事由(環境的、経済的理由等)により居宅にて養護を受けることが困難な高齢者等を対象としたものです。認知症進行緩和の為に少人数を単位とした共同生活が行われており、介護サービスやその他の日常生活上の世話及び機能訓練(リハビリ)が行われています。
グループホームの定員は現状1施設につき最大18人以下(1ユニット9人以下で最大2ユニットまで)とされています。入居者が食事や入浴等の生活上の支援や機能訓練(リハビリ)等のサービスを受けながら、少人数で家庭的な環境で生活することによって、症状の改善又は重症化の抑制が期待されています。
(ⅴ)その他高齢者向け施設・住宅
本投資法人は、このほか、介護老人福祉施設(特別養護老人ホーム)、介護老人保健施設(老健)、介護療養型医療施設(介護療養病床、経過措置期限到来に係る新たな施設類型を含みます。)、軽費老人ホーム、養護老人ホームについても、投資していきます。
c.医療関連施設等
本投資法人は、医療関連施設等もその投資対象としています。本書において、「医療関連施設等」とは、広く、病院・診療所(注)及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいいます。
(注)「病院」とは、医療法(昭和23年法律第205号。その後の改正を含みます。)(以下「医療法」といいます。)第1条の5第1項において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、20人以上の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められており、「診療所」とは、医療法第1条の5第2項において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、患者を入院させるための施設を有しないもの又は19人以下の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められています。以下同じです。
また、病院はその機能(一般病院、特定機能病院、地域医療支援病院、精神病院等)や開設主体(独立行政法人病院機構、国立大学法人、自治体、日本赤十字社、医療法人等)によっても分類されます。
なお、医療関連施設等の中には、病院やクリニックという名称が付されていないPETセンター(注)、健診センター、各種先進医療を行っている施設等が含まれています。
本投資法人は、医療関連施設等についても、高齢者向け施設・住宅と同様に、我が国の超高齢社会を支える社会インフラとして位置づけており、運用資産として組み入れていきます。
(注)「PET」とは、陽電子放出断層撮影(Positron Emission Tomography)を意味し、放射性薬剤を体内に取り込ませ、放出される放射線を特殊なカメラでとらえて画像化する手法での、一つの核医学検査(PET検査)です。本書において、PET検査を行う機関を一般に「PETセンター」と呼んでいます。
上記のほか、本投資法人は規約において、「その他介護・医療・健康関連施設」(注)もその投資対象としています。
(注)「高齢者向け施設・住宅」又は「医療関連施設等」に経済的若しくは機能的に付随又は関連するサービスを提供し、又は提供することが可能な施設、その他介護、医療又は健康の回復、維持若しくは向上を目的としたサービスを提供し、又は提供することが可能な施設、それら施設に携わる人材を養成し、又は養成することが可能な教育施設、それら各施設への投資に付随して取得が必要又は有用と認められる施設をいいます。
d.その他
本投資法人は、厚生労働省が企図する「医療・介護機能の再編」の中で、在宅医療・介護サービスの充実に取り組む方向性が打ち出されている(注)流れを受けて、今後、通所介護サービス(デイサービス)や小規模多機能型居宅介護サービスを提供する事業所への投資も視野に入れます。
また、介護・医療サービスに携わる人材を養成する教育施設への投資や、「健康」の観点からフィットネスクラブ等の健康増進施設等への投資も検討します。
(注)厚生労働省公表の在宅医療・介護推進プロジェクトチームによる「在宅医療・介護推進」に記載の「医療・介護機能の再編(将来像)」において、医療・介護機能の再編(将来像)として「患者ニーズに応じた病院・病床機能の役割分担や、医療機関間、医療と介護の間の連携強化を通じて、より効果的・効率的な医療・介護サービス提供体制を構築します。」とされています。
④ サポート契約を活用した投資運用
(ア)サポートの内容
本資産運用会社は、スポンサー及びサポート会社との間で、本書の日付現在、サポート契約を締結しており、本投資法人は、下表に記載の各種のサポートの提供を受けます。
(注)サポート会社が投資運用業、投資助言業又は不動産投資顧問業に係る業務として受託した当該業務の委託者(以下本(注)において「SPC等」といいます。)が保有している対象不動産を売却しようとする場合についても、後記「a.物件の優先交渉権(外部成長サポート)/(i)保有物件の情報提供・優先交渉権の付与(ファーストルック)・最終売却条件の提示(ラストルック)」に記載のサポートの対象となりますが、不動産投資顧問業登録規程、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)等の法令、並びにサポート会社とSPC等との間の業務委託契約及びSPC等が締結する関連契約に基づき対象不動産から除外されることがあります。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(5)利害関係人等との取引状況等/③ サポート契約」をご参照ください。
上表の「主なサポート内容」の概略は以下のとおりであり、サポート契約の内容の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(5)利害関係人等との取引状況等/③ サポート契約」をご参照ください。なお、以下のa.ないしi.では、サポートを提供する主体を単に「スポンサー」「サポート会社」と記載していますが、各スポンサー及び各サポート会社が行うサポートの内容については上表に従います。
a.物件の優先交渉権(外部成長サポート)
(i)保有物件の情報提供・優先交渉権の付与(ファーストルック)・最終売却条件の提示(ラストルック)
(a)スポンサー/サポート会社は、本資産運用会社に対し、自らが保有する対象不動産を売却しようとする場合には、当該対象不動産に関し必要な情報を第三者に先立ち提供するよう努力します。但し、一定の例外があります。
(b)かかる情報提供を受けた場合、本資産運用会社は、対象不動産毎に優先交渉権を付与され、優先交渉期間内にスポンサー/サポート会社に対し、本投資法人による購入のための準備手続開始の意思の有無を通知し、売買契約締結に向けた協議が継続する期間中、スポンサー/サポート会社は、第三者に対して当該対象不動産に関する情報の提供を行わず、また第三者と売買交渉を行いません。
(c)本資産運用会社がスポンサー/サポート会社に対して優先交渉期間内に通知を行わず、又は売却条件が合意されなかった場合でも、本投資法人は、原則として、第三者が提示する条件と同等以上の条件において、優先的にスポンサー/サポート会社より購入できるとされます。
(d)上記に拘わらず、MRが情報提供及び優先交渉権を付与する対象不動産の内容及び優先交渉権を付与する条件の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(5)利害関係人等との取引状況等/③ サポート契約」をご参照ください。
(ⅱ)第三者保有物件の売却情報の提供
スポンサー/サポート会社は、第三者から対象不動産の売却に関する情報が提供された場合において、スポンサー/サポート会社が当該対象不動産を取得しない方向で検討しているときは、その裁量により、本資産運用会社に対し、当該対象不動産に関する情報を速やかに提供します。但し、一定の例外があります。
b.ウェアハウジング(外部成長サポート)
本資産運用会社は、不動産等の機動的な取得を目的として、スポンサー/サポート会社に対し、本投資法人への譲渡を前提としての一時保有(ウェアハウジング)を依頼でき、スポンサー/サポート会社は、その諸条件の検討に最大限の努力を行います。
c.投資戦略・物件取得に関するアドバイス(外部成長サポート)
スポンサー/サポート会社は、本資産運用会社の要請により、本資産運用会社が本投資法人から受託する資産運用業務に関し、本資産運用会社と協議し決定した上で、以下の業務(注)を行います。
(ⅰ)個別不動産に関する各種分析及びデュー・デリジェンス補助業務・助言業務等
(ⅱ)ヘルスケア事業に関する調査、不動産市場動向の調査、個別不動産の立地、競争環境に関するリサーチ関連業務又はその補助業務・助言業務等
(ⅲ)投資戦略に関する補助業務・助言業務等
(注)金融商品取引法又は投信法等の法令に抵触しない範囲内とし、投資運用業又は投資助言・代理業務に該当し得る業務の提供は行いません。
d.顧客の紹介(外部成長サポート)
スポンサーは、スポンサーの顧客から、当該顧客が保有又は運営等する一定の不動産について、不動産等の証券化手法を活用した資金調達ニーズ等の情報を入手した場合には、法令等に反せず関係者の事前承諾を得ることを条件に、スポンサーの実務上可能な範囲内で、他の第三者に先立ち、本資産運用会社への速やかな情報提供に努めるものとします。
e.ファイナンスに関するアドバイス(外部成長サポート、運営・その他サポート)
スポンサーは、本資産運用会社から本投資法人の運営又は対象不動産等の取得に係る資金調達の要請があった場合には、可能な限り以下の事項を行うことに努めます。但し、スポンサーにおける銀行法(昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。)その他関係法令に照らし以下の事項を行うことが合理的に困難と判断される場合を除きます。
(ⅰ)資金の借入れに関する相談への対応及び融資の提案
(ⅱ)融資団の組成等ファイナンスストラクチャーの構築及び構築のための活動
(ⅲ)その他資金の借入れを行うために必要な手続に関するアドバイス
f.人材サポート(運営・その他サポート)
スポンサー/サポート会社は、法令等に反しない限度において、必要とされる人材の確保(スポンサー/サポート会社より人材の出向等を行うことを含みます。)に合理的な範囲で協力を行うものとします。
g.オペレーターに関するアドバイス及びマーケット情報の提供(運営・その他サポート)
スポンサーは、本資産運用会社の要請があれば、本資産運用会社に対し、スポンサーの保有する以下の情報を合理的に提供可能な範囲において提供します。
(ⅰ)対象不動産の開発、売買取引、賃貸借、事業内容、法令・制度改正に関する動向、その他対象不動産の取得・運営・売却に関するマーケット情報
(ⅱ)オペレーター及び管理者並びに生活及び介護サービスの提供に関する各種の情報
h.再開発サポート(運営・その他サポート)
本投資法人の保有する不動産等について、再開発が必要な場合には、本資産運用会社は、スポンサー/サポート会社に対して、再開発計画の検討及び提案を要請することができ、スポンサー/サポート会社は、再開発計画の真摯な検討及び再開発計画案の提示を行います。
i.投資口の継続保有(運営・その他サポート)
スポンサーは、本投資法人が新たに投資口を発行する際に、その取得の検討依頼を受けた新投資口の一部取得について真摯に検討を行うものとされ、新規に投資口を取得した場合は、当該投資口を継続して保有するよう努めます。但し、スポンサーの裁量により、これを売却することは可能です。
(イ)主要スポンサーの概要
a.SMBC
SMBCは、SMBCグループの中核会社であり、国内有数の営業基盤、戦略実行のスピード、さらには有力グループ会社群による金融サービス提供力に強みを持っています。
SMBCの日本国内における店舗(2019年9月末時点。出張所、銀行代理業者、無人店舗は除きます。)は512ヶ所に上り、そのネットワークを通じて国内でも有数の顧客を抱えています。本投資法人は、SMBCより、同行の幅広い顧客基盤の中からヘルスケア施設を保有あるいは運営を行っている顧客の紹介を受け、当該顧客が有する施設の流動化や新規出店のニーズ等の情報を活用していくことで資産規模の拡大等を図っていきます。
また、不動産ファイナンスの分野においても国内トップクラスの実績を有しています。本投資法人は、SMBCより、ファイナンスに関してかかる実績に基づいたアドバイスの提供を受けながら、安定的かつ円滑な資金調達を行います。
b.シップヘルスケア
(ⅰ)シップヘルスケアの概要
シップヘルスケアは、「医療」「保健」「福祉」「介護」「サービス」の5分野に特化した企業として1992年に設立して以来、「生命を守る人の環境づくり」を使命に掲げ、医療機関との関係を「協業の重要なパートナー」と位置づけ、医療機関の抱えるあらゆる課題に対してファシリティコンサルティングを核としたワンストップソリューションをプロデュースするという独自のビジネスモデルを構築してきました。
シップヘルスケアは、有料老人ホーム等を運営する「ライフケア事業(LC)」、医療機関の新設・移転・増改築のニーズに一括して最適なソリューションサービスをプロデュースする「トータルパックプロデュース事業(TPP)」、医療用消耗品等を販売する「メディカルサプライ事業(MSP)」、及び「調剤薬局事業(PH)」の4事業を柱としています。2007年に東京証券取引所市場第一部に上場し、2019年3月期の連結売上高は444,048百万円となっています。
(ⅱ)シップヘルスケアの展開する事業領域
(a)ライフケア事業
有料老人ホーム、サ高住、グループホーム等のヘルスケア施設を日本全国で展開し、病院づくりのノウハウを生かして高品質かつ高付加価値の介護サービスを提供しています。
「医療と介護のコラボレーション」という戦略のもと、2004年に兵庫県尼崎市で介護付有料老人ホームを開設したのを皮切りに、医療法人との連携による大型施設の自社開発とM&Aを通じて事業を拡大し、2019年3月末時点で67施設(定員4,373人)を運営する等、ヘルスケア施設の豊富な運営実績を有しています。また、デイサービス事業所の運営、医療機関や介護施設等への食事提供サービスも行っています。ライフケア事業全体の売上高(2019年3月期)は23,500百万円で、グループ連結売上高の約5.3%を占めています。
(b)トータルパックプロデュース事業
医療機関等の新設、移転新築及び増改築、医療機器の購入等のニーズに対して、企画運営・医療設備コンサルティング、医療機器・医療設備等の販売及びリース、設備工事、その他の業務を一括受注することにより、総合的なサービスを提供する事業展開を行っています。また、医療ガス配管設備や手術室内装、手術用無影灯、リハビリ機器、特殊浴槽等の製造・工事及びメンテナンス、医療情報システムの開発販売及び保守、医療機関等の要望に応じた不動産賃貸業務、医療観光提案等を行っています。
(c)メディカルサプライ事業
医療施設に対する診療材料・医療機器等の販売を行っています。通常のルート営業による販売の他、院外SPDシステム(院内物流代行システム)による販売、整形及び循環器関連等専門領域の医療機器材料の販売を行っています。また、診療材料・医薬品等の物品管理業務、洗浄・滅菌業務、保守点検業務等のSPDセンター関連業務受託も行っています。
(d)調剤薬局事業、その他事業
調剤薬局の運営、理化学機器・環境機器の販売、動物病院の運営、警備・セキュリティ事業等を行っています。
(ⅲ)大型プロジェクト事例
シップヘルスケアは、医療・介護の分野において多数蓄積した専門的なノウハウを生かし、大型病院のリモデル(建替・再整備)や医療・介護の複合型施設の開発等に取り組んでいます。
本投資法人は、グループ全体で介護・医療関連ビジネスを幅広く展開しているシップヘルスケアと本資産運用会社の間で締結されたスポンサーサポート契約に基づき、同社からの専門的、実践的なアドバイスや人材派遣、物件の紹介をはじめ多面的なサポートを活用して、安定的な資産運用と中長期的な資産規模の拡充を図っていきます。
c.NECキャピタル
NECキャピタルはNECグループの総合金融会社で、幅広い顧客層に対してリースや割賦などのファイナンスサービスや同社の強みを生かしたICT(注1)関連のサービスを提供しています。また、既存事業に加え、新たな成長分野として、リサ事業や海外事業を通じたビジネス機会の拡大を図っています。
さらに、これまでのCSR経営から一歩進めたCSV経営(注2)の推進を掲げ、メガトレンドから生じてくる各種社会課題の解決に取り組んでいます。
本投資法人への主要スポンサーとしての関与は、急速に進む我が国の超高齢社会という社会的課題について、同社グループの持つ機能を活用したCSV経営推進の一環と位置づけています。
(注1)「ICT」とは、Information and Communication Technologyの略で情報通信技術のことをいいます。
(注2)「CSV経営」におけるCSVとは、米国の経営学者マイケル・ポーターが提唱したもので、Creating Shared Valueの頭文字をとったものです。企業にとっての価値(経済価値)と社会課題の解決(社会価値)を両立させた事業活動を推進し、企業の事業活動を通じて社会的な課題を解決していく経営理念です。NECキャピタルでは、事業継続・サスティナビリティの観点から、獲得した利益を社会貢献活動に還元するCSR(Corporate Social Responsibility)ではなく、事業活動そのものが社会貢献となる経営を目指しています。
(リサ事業)
NECキャピタルグループに属するリサ・パートナーズは1998年の設立以来、「企業」「債権」「資産」の事業領域において、ファンド等を通じた投融資から各種アドバイザリー業務まで横断的かつ多様なビジネスを展開しています。
「資産」の事業領域においては、海外大手不動産投資家との提携により大型不動産投資を全国規模で行ってきた実績を有し、その経験及び培った専門的ノウハウ並びにネットワークを用いて不動産鑑定・評価業務はもとより、不動産の流動化に関するアドバイザリー及びアレンジメントや企業のCRE戦略(注)の立案・実行支援まで幅広く展開しています。
本投資法人は、上記のとおり、ファンド事業等で実績を有するリサ・パートナーズのノウハウをはじめ、NECキャピタルグループが保有する知見と幅広い機能を活用して、良質なポートフォリオの構築と安定的な資産運用を図っていきます。
(注)「CRE戦略」とは、Corporate Real Estate戦略の略で、不動産の有効活用に関する戦略をいいます。
⑤ スポンサーサポートを活用した着実な外部成長の実現
(ア)主要スポンサーによる強力なサポート
本投資法人は、「介護・医療」「ファンド運営」「金融」の各分野で専門的な機能やノウハウを有する主要スポンサーの強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の着実な成長を図ります。
(イ)多様な機能やネットワークの活用
本投資法人は、本資産運用会社がスポンサー8社及びサポート会社との間で締結したサポート契約に基づき、これらのスポンサーやサポート会社が有する専門性や顧客基盤を含む総合力、またサポート契約に規定されたウェアハウジング機能と優先交渉権を活用することができます。これらに加えて、本資産運用会社独自のネットワークを通じて、オペレーター、ハウスメーカー及びデベロッパー等が有する多様な機能や不動産情報等も活用し、将来におけるヘルスケア施設の取得機会を確保します。
なお、本投資法人は、高齢者向け施設・住宅だけでなく、医療関連施設についても、スポンサー等の有する専門的ノウハウを十分に活用して、厳選の上取得することとします。また、開発案件については、将来のキャッシュフロー等を慎重に見極めた上で、スポンサー等のウェアハウジング機能を活用して、開発後に取得することとします。このように、本投資法人は、スポンサー、サポート会社及び本資産運用会社が有する多様な機能やネットワークを活用した、良質な案件・情報が「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの拡充に注力します。そして、積み上げたパイプラインを活用することで、資産規模の持続的な成長を図り、中長期的な投資主価値の向上を目指します。
(ウ)スポンサーパイプライン
本投資法人は、スポンサー、サポート会社又はサポートSPCが保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、サポート契約に基づき、その取得について優先交渉権を有しています。
⑥ 厳選したオペレーターが運営する施設
(ア)事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーター
本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を取得・保有することで、安定的なキャッシュフローの創出を目指します。
本投資法人は、ヘルスケア施設のオペレーターの選定基準について、入居者/施設利用者が安心・安全に生活できるサービスが提供されていること及びその事業の継続可能性を重視しています。そのため、企業規模や管理施設数等一定の定量的な基準を一律に設けることは必ずしも適当ではないと考えています。
本投資法人は、サポート契約に基づいて、ヘルスケア施設に関する各種の助言を受けられる態勢にあり、主要スポンサーからは、それぞれが得意とする分野に精通した人材サポートを得ています。例えば、SMBCからは、事業法人への与信業務を通じて財務分析や事業分析の経験を有する人材、シップヘルスケア又はシップヘルスケアのグループ会社からは介護事業やヘルスケア業界全般の事業特性を十分に理解した人材の派遣を受けています。
本投資法人は、オペレーターの選定に際して、これらの人材の知見を活かして、オペレーターの業績や財務内容等の事業面の評価及びヘルスケア施設の運営状況や法令遵守体制等の評価を総合的に勘案し、選定を行っています。
(イ)オペレーター一覧
本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に際して、オペレーターの運営状況や財務状況の分析を含む当該施設の事業性に関わるデュー・デリジェンスを実施し、また取得後も厳選した各オペレーターとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリングを通じて、ポートフォリオの安定的な運営と効率的な管理を行っていきます。本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を保有することで安定的なキャッシュフローの創出を目指します。
下表は、本書の日付現在のポートフォリオにおけるオペレーターを示したものです。本投資法人は、これらのオペレーターはいずれもガバナンスや財務状況、ヘルスケア施設の運営体制・実績等の面において高い信頼性を有しているものと考えています。
(注1)「設立年月」は、2020年1月14日時点の登記簿上の表示に基づいて記載しています。
(注2)「売上高」は、各社より入手した情報及びホームページ記載の情報を基に、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、株式会社ベネッセスタイルケアについては、株式会社ベネッセホールディングスの連結ベースでの数字のうち介護・保育事業の売上高の数字を記載しています。医療法人協和会、株式会社川島コーポレーション及びベルジ株式会社の売上高については、各オペレーターの承諾が得られていないため、開示していません。
(注3)「運営施設数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅及び病院の施設数の合計をそれぞれ記載しています。各社より入手した情報(公表資料を含む)及び各社のホームページ記載の情報(2019年3月末時点)を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
(注4)「定員数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅の定員数の合計を記載しています。各社より入手した情報(公表資料を含む)及び各社のホームページ記載の情報(2019年7月末時点)を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
(注5)「病床数」は、各オペレーターが運営する医療関連施設等の病床数の合計を記載しています。各社より入手した情報(公表資料を含む)及び各社のホームページ記載の情報(2019年7月末時点)を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
(注6)NSGグループのホームページより2018年度の実績に基づき記載しています。
(注7)介護老人保健施設の数のみ掲載しています。
(ウ)長期安定的なキャッシュフロー
本投資法人は、厳選したオペレーターと原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結し、長期安定的な収益を確保しています。介護付有料老人ホームの場合、オペレーターに対しては、入居者からの入居一時金と月額利用料に加えて、入居者の要介護度に応じて市町村等から介護報酬が支払われます。一方、本投資法人は、オペレーターとの間で原則として賃料固定による長期の賃貸借契約を結ぶ方針であるため、入居者や市町村等からの収入の増減にかかわらず、長期安定的なキャッシュフローを獲得することができます。
<介護付有料老人ホームの場合>
本書の日付現在保有する信託不動産について、本投資法人がオペレーターと締結する賃貸借契約期間残存年数(注1)は平均14.2年、またこれらの賃貸借契約はすべて固定賃料であり、長期安定的な収益を確保しています。
<賃貸借契約に関する状況>
(注1)「賃貸借契約期間残存年数」は、2020年1月31日現在において締結されている各信託不動産に係る建物の賃貸借契約について、2020年1月31日時点の残存日数を365で除して、取得価格との加重平均により算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています。以下同じです。また、「賃貸借契約期間残存年数」の円グラフ上のパーセンテージは、2020年1月31日を基準日として、各信託不動産に係る建物の賃貸借契約期間残存日数を365で除して算出した年数を、10年以下/10年超～20年以下/20年超に分類し、それぞれの分類に属する割合を、取得価格ベースで算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています。
(注2)「固定賃料比率」とは、固定賃料物件のポートフォリオ全体に占める割合を意味し、取得価格により算定しています。「固定賃料物件」とは、本投資法人が賃借人との間で収益その他に賃料額が連動する規定を含まない賃料額が固定された賃貸借契約(以下「賃料固定型賃貸借契約」といいます。)を締結している物件をいい、マスターリース会社との間でエンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約を締結している場合には、当該マスターリース会社とエンドテナントと間で賃料固定型賃貸借契約が締結されている物件を含みます。以下同じです。
(注3)「稼働率」は、2020年1月31日現在における各信託不動産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しています。
(エ)投資主優待制度
本投資法人は、投資主の皆様やご家族にオペレーターが提供する高品質な運営力・サービスを実際に体験してご理解を深めていただきたいとの思いに加え、社会問題化している「介護離職」を少しでも減らしたいという思いから投資主優待制度を設けました。本投資主優待制度の利用により、本投資法人及びオペレーターをより身近に感じていただくこと、また投資主の皆様ご自身やご家族が抱えている介護のお悩みや不安の解消の一助となることを目指しています。本投資主優待制度の主な概要は以下のとおりです。
(オ)信託不動産におけるオペレーターと賃貸借契約の概要
(注1)各信託不動産の2020年1月31日現在における賃貸借契約残存年数を、小数第2位を切り捨てて記載しています。
(注2)「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、オペレーターは医療法人協和会とグリーンライフ株式会社であるため、両オペレーターに物件名を記載しています。
(注3)シップヘルスケアエステート株式会社とマスターリース契約を締結しています。
(注4)「賃貸借契約平均残存年数」は、2020年1月31日時点において締結されている各信託不動産に係る建物の賃貸借契約残存日数を365で除して、取得価格との加重平均により算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています。
⑦ 投資基準
本投資法人は、投資対象資産の取得に際し、投資対象資産の特性及び市場環境等を十分に勘案し、当該物件の中長期にわたる収益の安定性の観点から投資の適格性の是非を十分に検証します。
投資対象資産の選定に際しては、本資産運用会社はあらかじめ物件の詳細な調査(デュー・デリジェンス)を実施した上で、以下に掲げる投資基準に照らして、地域及びタイプの分散状況についても十分考慮しつつ、取得について妥当性の判断を行います。
なお、以下に掲げる基準は、選定の視点に留まり、総合的な検討の結果、すべての基準を充足していない場合でも投資を行うことがあります。
(ア)投資規模
本投資法人は、原則として1物件当たりの取得価格(消費税及び仲介手数料を含みません。)5億円以上の物件を投資対象とします。但し、グループホーム等、上記に満たない小規模の物件についても、対象物件の収益性、オペレーター及び地域性等を勘案の上、厳選して投資することがあります。
(イ)立地
本投資法人は、原則として以下に掲げる事項を総合的に検討した上で、優位性の高い物件を投資対象とします。
・ 交通アクセス
・ 周辺施設の優位性
・ 周辺環境の適格性
・ 周辺地域の将来性(人口動態・高齢化率の推移、ヘルスケア施設の需給等)
・ 法規制、公的助成制度の状況
・ 医療計画、地域医療構想との適合状況(二次医療圏の状況、専門性、優位性等)
(ウ)ヘルスケア施設の契約形態及び期間
本投資法人は、原則として、賃料固定・長期の賃貸借契約をオペレーターと締結している物件を投資対象とします。但し、賃貸借契約の残存期間が10年未満の物件についても、賃貸借契約が更改される可能性等を勘案の上、厳選して投資することがあります。
(エ)耐震性
本投資法人は、原則として、新耐震基準(注1)に基づく建築物に相当する耐震性能を有し、かつ単体でのPML(注2)値が20%以下の物件を投資対象とします。但し、かかる基準を満たさない物件の場合でも、投資後の耐震工事等の実現可能性の有無及び費用等を勘案の上、例外的に投資することがあります。また、PML値が20%を超える物件についても、ポートフォリオPML値を算出し、ポートフォリオPML値が15%を超える場合には、火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保した上で対象物件の収益性等を勘案の上、投資することがあります。
(注1)「新耐震基準」とは、1981年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準(1981年6月1日施行)をいいます。以下同じです。
(注2)「PML(Probable Maximum Loss)」は、予想最大損失率と訳されます。これは、「対象施設あるいは施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90%信頼性水準に相当する物的損失額」と定義されています。実際には、PMLとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額(90%信頼水準)の再調達価格に対する割合で表されます。以下同じです。
(オ)環境・地質
本投資法人は、原則として環境有害物質が検出されず、又は土壌汚染調査基準値(注)を超えない物件を投資対象とします。但し、土壌汚染において当該基準値を超える投資物件であっても、対処方法を含め専門家意見を踏まえた上で、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が極めて低いと判断され、かつポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断されれば、当該物件の取得を検討する場合があります。
(注)「土壌汚染調査基準値」とは、土壌汚染対策法施行規則(平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。)に定める数値をいいます。
(カ)権利形態
本投資法人は、原則として完全所有権の物件を投資対象とします。但し、区分所有物件、共有物件等についても、物件の処分及び運営管理における意思決定権が確保できていることを前提とし、収益の安定性、物件特性、市場環境等を総合的に勘案の上、投資を行う場合があります。
また、旧借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。以下「借地法」といいます。)又は借地借家法に基づく借地権に対する投資を可能とします。
⑧ デュー・デリジェンス基準
(ア)デュー・デリジェンス
本投資法人が投資対象不動産を取得する際は、本資産運用会社はあらかじめ物件の詳細な調査(デュー・デリジェンス)を実施するものとします。
なお、検討にあたり、専門的かつ客観的なデュー・デリジェンスを確保するため、エンジニアリング・レポート及び市場調査レポート等を独立した第三者の調査会社等から取得し、不動産鑑定評価書を独立した第三者の不動産鑑定会社から取得します。また、その他必要に応じて専門業者を利用する場合があります。
(イ)事業デュー・デリジェンス
本投資法人が投資対象不動産を取得する際は、一般社団法人投資信託協会による2014年5月15日制定「ヘルスケア施設供給促進のためのREITの活用に関するガイドライン」及び国土交通省による2015年6月26日制定「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を参考として、本資産運用会社は投資対象物件のオペレーターの事業運営能力及び経営の安定性の確認を含む事業デュー・デリジェンスを行います。
さらに、本資産運用会社は、上記を踏まえた上での市場調査レポート等による第三者評価との比較・確認を行うこととしています。
⑨ 投資判断基準
⑩ フォワード・コミットメント等に関する方針
本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約(以下「フォワード・コミットメント等」といいます。)を締結することがあります。
フォワード・コミットメント等を行う場合には、以下の点に留意することとします。
・ 契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等(東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。)
・ 売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等
⑪ ポートフォリオ運営・管理方針
(ア)基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上及びテナント満足度を高めることを目指し、以下の方法に基づき賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努めます。
(イ)資産管理計画の策定及び管理
本資産運用会社は、その社内規程である運用ガイドライン等に基づき、本投資法人の運用資産の運用に係る資産管理計画を策定し、資産管理計画に沿った運営・管理を行います。資産管理計画は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、必要に応じて変更します。また、それ以外の場合でも必要に応じて、その都度変更することとしています。
(ウ)リーシング方針
マーケット動向を調査・把握し、個別物件における適正な賃貸条件等の検討を行います。
オペレーターとの賃貸借契約に際しては、信用度、賃料水準、賃貸借契約形態、期間及び再契約の可能性等を総合的に判断し、また、本資産運用会社の社内規程に従い、反社会的勢力との関係をチェックします。
(エ)PM会社の選定方針、モニタリング
PM会社の選定にあたっては、「利害関係者取引規程」及び「外部委託・評価基準」に基づき、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性及び手数料水準等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。上記業務委託を行った場合は、「外部委託・評価基準」に基づき、当該委託先の業務水準や報酬額等についての評価を定期的に行い、適正な業務遂行レベルが維持できていない場合は、契約の解除を行うこと又は契約の更新を行わないことを検討します。
また、PM会社を選定しない場合もあります。PM会社を選定しない場合は、オペレーターがその業務を兼務する場合があります。
(オ)オペレーター及びヘルスケア施設のデュー・デリジェンス、モニタリング
取得時において、オペレーター及びヘルスケア施設の事業性に係るデュー・デリジェンスを実施し、取得後においては、オペレーター及びヘルスケア施設の事業性について継続的なモニタリングを実施します。
(カ)修繕計画・資本的支出に関する方針
中長期的な運用資産の収益の維持向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、ニーズ等を考慮した個別物件毎の修繕計画を、オペレーター及びPM会社と協議のうえ策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
修繕及び設備投資は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。但し、オペレーター及び入居者/施設利用者の満足度向上に向けた政策上の観点から必要なものについては、早期に実施するものとします。
(キ)付保方針
火災・事故等に起因する建物への損害や、第三者からの損害賠償請求等のリスクに対処するため、必要な火災保険及び損害賠償保険等を運用資産に付保します。
また、地震保険の付保については、地震の発生時に予想されるポートフォリオ全体に対する影響及び保険の実効性を考慮し、ポートフォリオPML値が15%超の場合は、個別物件のPML値が20%超の物件について、20%を超えた部分に対し火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保することを検討します。
なお、引受保険会社の選定に際しては、保険代理店又は保険ブローカーを通じ、複数社から提示された条件等を基に選定します。
⑫ 売却方針
本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保すること基本方針としており、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの状況及び個別のヘルスケア施設の分析結果等を勘案し、最適なポートフォリオ維持のため必要と判断する場合には、運用資産の売却を検討することがあります。
売却にあたっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、主に以下の観点から総合的に判断します。
・不動産マーケットの見通し
・当該運用資産の周辺の開発予測
・収益の見通し
・劣化又は陳腐化への対応状況
・オペレーターの属性及び契約内容
・ポートフォリオの構成
⑬ 財務戦略
本投資法人は、安定的な財務運営を行うために、以下の基本方針を定めています。
(ア)エクイティ・ファイナンス
資産の取得、工事金の支払、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払い又は債務の返済等を目的として、投資口の追加発行を行います。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期及びスポンサーのウェアハウジング機能の活用可能性、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間並びに経済市況等を総合的に勘案し機動的に行います。
(イ)デット・ファイナンス
運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債を発行することを検討します。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)からの借入れに限るものとします(規約第37条第1項)。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性及び財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法(借入金・投資法人債)、コミットメントラインの設定等を検討します。
借入金及び投資法人債の発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします(規約第37条第3項)。
原則として無担保・無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます(規約第37条第2項)。
本投資法人は、SMBCを中心とする複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築きます。さらに、借入金の長期固定化とマチュリティ分散(返済期限の分散化)を図り、安定的かつ健全な運営を行います。
(ウ)LTV
LTVの水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則として65%を上限とします。但し、新規投資や資産評価の変動により、一時的に65%を超えることがあります。
(エ)余資運用等
a.デリバティブ取引
借入れ及びその他の投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。
b.キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、保有するポートフォリオにおける資金ニーズを常にモニタリングし、的確に把握した上で、最も効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行うものとします。
なお、本投資法人は、オペレーター等から預託された敷金・保証金の一部又は全部についても、必要に応じ、運用資金の一部に活用することがあります。また、諸々の資金ニーズ(修繕及び資本的支出、分配金の支払い、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等)に対し、機動的に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、適切と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
⑭ 情報開示方針
(ア)基本方針
本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、正確かつ迅速に開示します。
(イ)開示方針
投信法及び金融商品取引法などの法令、諸規則、東京証券取引所並びに一般社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、投資主に対して重要かつ有用な情報をできる限り開示するよう努めます。
(ウ)利害関係者との取引に関する情報開示の方針
本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び当該利害関係者取引規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
① 本投資法人の投資理念
我が国は、65歳以上の高齢者が国民の約4人に1人を占めるという、先進国の中でも最も高齢化が進展している国であり、総人口に占める高齢者の割合も絶対数も当面増加するとの見通しです。また、介護を必要とする世代が増える一方で、高齢者の介護を担う世代の人口は相対的に減少の一途をたどると見込まれています(注1)。さらに、少子化及び核家族化の流れの中、高齢者世帯(注2)、とりわけ単独高齢者世帯(注2)の増加が想定されます。このような超高齢社会(注3)においては、かつて我が国に存在した、三世代・四世代が同居する大家族を前提とする家族間の介護を期待することは容易でなく、必然的に、高齢者のうち一定割合の人口に対しては、社会インフラともいえる外部のヘルスケア施設(注4)を通じた介護・医療サービスを提供することが求められています。一方、現状では、特に単身の高齢者が安心して必要な介護・医療サービスを受けながら生活できる環境整備は不十分である等の認識が、政府においても示されています(注5)。
このように、我が国の超高齢社会における介護・医療サービスへの需要の増大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、またヘルスケア施設の建設・運営に向けた資金調達ニーズの拡大に応えるべく、国土交通省は2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を公表しました。今後、ヘルスケア施設の整備・拡充に向けてヘルスケアリートの活用の機会が増えていくものと期待されています。
本投資法人は、上記の環境認識のもと、社会的なニーズの増大が見込まれる介護・医療業界と資本市場をつなぐパイプの役割を担うことを目指します。すなわち「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させることで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を実現し、本投資法人における安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。
(注1)2019年9月15日付総務省統計局発表の「統計からみた我が国の高齢者 -「敬老の日」にちなんで-」、国立社会保障・人口問題研究所発表の「日本の世帯数の将来推計(全国推計)(2018(平成30)年推計)」をご参照ください。
(注2)「高齢者世帯」とは、世帯主が65歳以上の世帯をいい、「単独高齢者世帯」とは、世帯人員が一人で、65歳以上の世帯をいいます。以下同じです。
(注3)「超高齢社会」とは、全人口において、65歳以上の高齢者人口が占める割合(高齢化率)が21%以上の社会を指します。以下同じです。
(注4)本投資法人においては、高齢者向け施設・住宅、医療関連施設等及びその他介護・医療・健康関連施設を併せて「ヘルスケア施設」といいます。「高齢者向け施設・住宅」とは、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅(以下「サ高住」といいます。)、認知症高齢者グループホーム(以下「グループホーム」といいます。)及びその他高齢者向け施設・住宅をいい、それらの詳細については、後記「③ 本投資法人の投資対象/(イ)投資対象物件/b.高齢者向け施設・住宅」をご参照ください。また、「医療関連施設等」とは、病院・診療所及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいい、それらの詳細については、「その他介護・医療・健康関連施設」とあわせ、後記「③ 本投資法人の投資対象/(イ)投資対象物件/c.医療関連施設等」をご参照ください。
(注5)閣議決定により設置された日本経済再生本部(以下「日本経済再生本部」といいます。)による2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」をご参照ください。
② 本投資法人の特徴・投資方針
本投資法人は、上記の本投資法人の投資理念に従い、ヘルスケア施設、具体的には「高齢者向け施設・住宅」、「医療関連施設等」及び「その他介護・医療・健康関連施設」に特化したポートフォリオの構築を図るとの投資方針を有しています。本投資法人は、スポンサー(注1)の有する高度な専門性と広範なネットワークを活用し、社会的ニーズの増大が見込まれるヘルスケア施設への重点投資により、安定的な収益を享受し、中長期的な投資主価値の最大化を目指します。
また、本投資法人がヘルスケア施設を保有し、かつ運用資産の適切な維持管理を行うことにより、オペレーター(注2)はヘルスケア施設の運営に専念できる態勢を構築することが可能となります。すなわち、オペレーターはこれまでヘルスケア施設自体の保有・維持に投下していた資本を、今後は従業員の確保や施設の設備投資等に充当することができ、さらには、新たなヘルスケア施設の開発へ資金を振り向けることも可能となります。このように、本投資法人によるヘルスケア施設への投資は、ヘルスケア施設の質の向上及びオペレーターの資金使途の選択肢の拡大を通じ、その施設利用者の満足度の向上へとつながる好循環を我が国の超高齢社会に生み出すことになるものと考えています。換言すれば、ヘルスケア施設の整備・拡充と介護・医療サービスの向上は、施設利用者やその親族に対し満足感・安心感を提供し、施設を利用する高齢者にとっては安定的な住まいの確保と国民の健康寿命が延伸する社会づくりに資することとなり、それらの結果、投資主のみならずオペレーター、施設利用者やその親族にとって、それぞれの「安心」と「安全」と「便益」と「利益の実現」が同時に図られるものと考えています。
以上のとおり、本投資法人は、「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への重点投資を行うことで、超高齢社会への貢献を果たしつつ、本投資法人の成長に繋げ、最終的には本投資法人の投資主価値の向上を図る方針です。
(注1)本書において「スポンサー」とは、本資産運用会社の株主をいいます。本書の日付現在、スポンサーは合計9社あり、シップヘルスケアホールディングス株式会社(以下「シップヘルスケア」といいます。)、NECキャピタルソリューション株式会社(以下「NECキャピタル」といいます。)、株式会社三井住友銀行(以下「SMBC」といいます。)、三井住友ファイナンス&リース株式会社(以下「SMFL」といいます。)、SMBC日興証券株式会社(以下「SMBC日興証券」といいます。)、株式会社陽栄(以下「陽栄」といいます。)、銀泉株式会社(以下「銀泉」といいます。)、神戸土地建物株式会社(以下「神戸土地建物」といいます。)及び室町建物株式会社(以下「室町建物」といいます。)です。
(注2)本書において「オペレーター」とは、本投資法人の保有するヘルスケア施設の賃借人(転借人である場合を含みます。)であり、かつ、当該施設で事業の運営等を行う者をいい、病院を開設し又は運営する者(医療法人の理事長のほか役員を含みます。)を含みます。オペレーターの選定基準及び保有する信託不動産におけるオペレーターの詳細については、後記「⑥ 厳選したオペレーターが運営する施設/(ア) 事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーター」及び同「(イ)オペレーター一覧」をご参照ください。
(ア)成長が見込まれるヘルスケア市場への投資
a. 高齢化の更なる進展による需要の拡大
我が国では、超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、在宅介護の充実とヘルスケア施設の供給促進が求められています。また、本投資法人は、高齢者が重度の要介護状態になっても、住み慣れた地域で自分らしい暮らしを続けることができるよう、地域の特性に応じた「住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される枠組み」が必要と考えています。
高齢化率の高まりとともに、高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の占める割合の増加も見込まれており、介護負担の増大に伴いヘルスケア施設の需要が拡大すると本投資法人は考えています。
b.政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充
超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、介護・医療サービスへの需要の拡大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、それに向けた政策が推進されています。
日本経済再生本部は、2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて暮らせるまちづくりの一環として、「民間資金の活用を図るため、ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行うとの方針を公表しました。 この方針を受け、国土交通省は、2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、続いて2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を制定し、一定の経験を有する重要な使用人の配置等、ヘルスケア施設の取引に際し留意すべき事項を示しています。これらのガイドラインが整備されたことにより、オペレーターがヘルスケアリートを活用する機会は今後増えていくものと考えています。 また、「高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現」との目標のもと、2016年3月18日付閣議決定の「住生活基本計画(全国計画)」において、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を2014年の2.1%から2025年に4%まで引き上げる成果指標が掲げられています。
<政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充>
<高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率>
出所:上図中の高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率のうち、2005年については、2011年3月15日付で閣議決定された「住生活基本計画(全国計画)」、2014年及び2025年については、2016年3月18日付で閣議決定された「住生活基本計画(全国計画)」。上図中の定員数については、上記「住生活基本計画(全国計画)」及び各年の65歳以上人口を基に、本資産運用会社が算定。
(注)各年の高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率については、高齢者人口に対する高齢者向け住宅(当該計画においては、有料老人ホーム、サ高住、グループホーム及び軽費老人ホームをいいます。)の割合の成果指標として掲げられた数値です。定員数のうち、2005年及び2014年の定員数の算定にあたり、それぞれ総務省統計局「平成22年国勢調査」及び「平成27年国勢調査」を参照しており、2025年の定員数の算定にあたり、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(平成24年1月推計)」中の「表1-2 総人口,年齢4区分(0～19歳,20～64歳,65～74歳,75歳以上)別人口及び年齢構造係数:出生中位(死亡中位)推計」を参照しています。
医療関連施設等を取り巻く環境について、高齢化率の上昇に伴い、社会福祉費が増大し、また団塊の世代が75歳以上となる2025年に向けて医療・介護需要の増加が見込まれる一方、高齢者人口の増加には大きな地域差があります。これらの問題に対応するため、医療介護制度の見直しを通じた地域包括ケアシステムの構築と地域医療構想の実現が検討されています(注)。 我が国では、地域包括ケアシステムのもと、高齢者が重度の要介護状態になっても、住み慣れた地域で自分らしい暮らしを人生の最後まで続けることができるよう、地域の特性に応じた「住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される枠組み」の構築が推進されています。 国は、限られた医療資源を有効に活用するため、医療機関の病床を患者の状態に応じて機能分化し、どの地域の患者も適切な医療を適切な場所で受けられることを目指し、都道府県における地域医療構想(ビジョン)策定のためのガイドラインを策定(2015年3月)する等の医療サービス提供体制の制度改革を進めています。都道府県は、国が定めた地域ごとに医療の機能に見合った資源の効果的かつ効率的な配置を促し、疾病等につき、急性期から回復期、慢性期まで患者の状態に見合った病床で、状態に相応しい、より良質な医療サービスを受けられる体制の実現に向けて、医療関係者と一体になって地域医療構想を推進しています。
(注)厚生労働省公表の在宅医療・介護推進プロジェクトチームによる「在宅医療・介護の推進について」に記載の「医療・介護機能の再編(将来像)」において、医療・介護機能の再編(将来像)として「患者ニーズに応じた病院・病床機能の役割分担や、医療機関間、医療と介護の間の連携強化を通じて、より効果的・効率的な医療・介護サービス提供体制を構築します。」とされています。
また、我が国の病院の数は、全国で約8,400施設とされていますが、1960年代から1970年代に建設された耐震基準に達していない病院も存在しており、地震国である我が国における病院の耐震化率は、有料老人ホームが95%以上である(注1)のに対し、2018年度の調査で74.5%に留まっています(注2)。病院は、日常的には不特定多数の人が利用し、災害時には地域の拠点ともなり得る施設であり、国土強靭化の観点からも、耐震化は喫緊の課題となっています。そのため、病院には、建物の建替えや増改築による耐震化に伴う資金ニーズがあると、本投資法人は考えています。 上記に加え、医療法人には、複合開発(注3)、耐震化に伴う建物の建替え及び増改築をはじめ、医療機能の強化又は転換に伴う設備投資、M&A等を契機とした資金調達又は資産売却の各ニーズも想定されます。さらに、財務体質の強化を目的とした保有資産の現金化及び病院オーナーによる事業承継や相続時の保有資産の流動化(資金化)、ファイナンスの組換えを目的とした病院不動産の売却時において、それらの資産の受け皿として不動産投資法人の活用が見込まれると本投資法人は考えています。 そして、我が国の病院不動産の市場規模は、ヘルスケア施設不動産市場全体の過半を占め、かつ大半が医療法人等による自己保有となっています。今後、病院不動産が流動化される際に、不動産投資法人の投資対象となりうると、本投資法人は考えています。 以上のとおり、医療法人等が有する資金ニーズを背景に、病院経営に係る資金調達手段として、また財務体質強化等の一環として、病院不動産における不動産投資法人の活用機会は更に増大しうるものと、本投資法人は考えています。 このように、本投資法人が取得対象とする「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設の市場は、今後より一層拡大していくものと考えています。
(注1)厚生労働省の「社会福祉施設等の耐震化状況」(2017年12月25日公表)によれば、有料老人ホームの耐震化率は96.3%と公表されています。
(注2)厚生労働省の「病院の耐震改修状況調査の結果」(2019年7月31日公表)によれば、病院の耐震化率は74.5%であり、このうち地震発生時の医療拠点となる災害拠点病院及び救命救急センターの耐震化率は89.4%と公表されています。なお、このような厚生労働省の調査において、1981年以前(昭和55年改正建築基準法施行前)に建築された建物で耐震診断していない建物がある病院は、耐震性が不明な病院として耐震化の算定がなされています。
(注3)「複合開発」とは、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等が合築されたヘルスケア施設等、複数の機能・用途を有する不動産を開発することを意味します。
(イ)スポンサーによる強力なサポート
a.シップヘルスケア、NECキャピタル、SMBCが有する「介護・医療」「ファンド運営」「金融」に関わる高度な専門性の活用
本投資法人は、「介護・医療」「ファンド運営」「金融」の各分野で専門的な機能やノウハウを有する主要スポンサーの強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の拡充を図ります。主要スポンサーの強み及びサポートの概要は以下のとおりです。
(ⅰ)シップヘルスケア
シップヘルスケアは、「医療」「保健」「福祉」「介護」「サービス」の5分野に特化した企業で、医療機関とのパートナーシップを核に、病院等の建替えや整備等に関するコンサルティングをはじめ、有料老人ホームや調剤薬局の運営に至るまで、幅広い事業展開を行っています。
本投資法人は、シップヘルスケアの有する介護・医療業界における知見とネットワークを活用し、また同社又は同社子会社より介護・医療業界に精通した人材を受け入れることで、専門性の高い安定的な資産運用を行います。
(ⅱ)NECキャピタル
NECキャピタルは、NECグループ(注)の総合金融会社で、幅広い顧客層に対してリースや割賦等のファイナンスサービスを提供しています。また、企業、債権、資産の事業領域において、ファンド等を通じた投融資や各種アドバイザリー業務を子会社の株式会社リサ・パートナーズ(以下「リサ・パートナーズ」といいます。)を中心に展開しています。NECキャピタルはこれら多様な機能を活用し、急速に進む我が国の超高齢社会という社会的課題に取り組んでいく方針です。
本投資法人は、NECキャピタルグループ(注)が有するこれらの機能や専門的ノウハウを活用することで、良質なポートフォリオの構築と安定的な運営を行います。
(注)「NECグループ」とは、日本電気株式会社並びにその子会社及び関連会社により構成される企業集団を意味し、「NECキャピタルグループ」とは、日本電気株式会社の子会社であるNECキャピタル並びにその子会社及び関連会社により構成される企業集団を意味します。以下同じです。
(ⅲ)SMBC
SMBCを傘下に持つ株式会社三井住友フィナンシャルグループ(以下「SMBCグループ」といいます。)は、企業の社会的責任(CSR)の重点課題を「環境」「次世代」「コミュニティ」の3つのテーマとして、社会課題の解決に取り組んでいます。その中で、少子・高齢化の急速な進展に伴い、重要な社会インフラであるヘルスケア施設の供給促進を金融面で支援することが、活力ある持続可能な社会の実現には不可欠であると考え、SMBCは本投資法人に参画しています。
SMBCは国内メガバンクの一角を占める金融機関であり、ヘルスケア施設の所有者やオペレーターを含む、幅広い顧客基盤を有しており、SMBCの顧客が資金調達の選択肢の一つとしてヘルスケア施設の流動化等を検討する場合に、本投資法人は、当該顧客の紹介を受けることができます。また、SMBCは上場不動産投資法人に対するファイナンスの分野でも、国内トップクラスの実績を有しています。
本投資法人は、SMBCからのサポートを最大限活用し、円滑な資金調達と資産規模の拡大を目指します。
b.多様なネットワークを活用した物件取得機会の確保
本資産運用会社は、本書の日付現在において、主要スポンサーを含む計8社のスポンサーとの間で、スポンサーサポート契約(以下「スポンサーサポート契約」といいます。)を締結し、また、サポート会社(注)との間で、パイプラインサポート契約(以下「パイプラインサポート契約」といい、スポンサーサポート契約と併せて以下「サポート契約」といいます。)を締結しています。
(注)「サポート会社」とは、株式会社SMBC信託銀行(以下「SMBC信託銀行」といいます。)、リサ・パートナーズ、株式会社マックスリアルティー(以下「MR」といいます。)及びSMFLみらいパートナーズ株式会社(以下「みらいパートナーズ」といいます。)をいい、本資産運用会社との間で、本投資法人への物件譲渡につき、優先交渉権等を規定するパイプラインサポート契約を締結しています。また、MRをアセットマネジャーとする合同会社MYGK1号、合同会社MYGK2号及び合同会社MYGK3号は、専ら有料老人ホーム、サ高住等を取得するために設立された特別目的会社であり、併せて以下「サポートSPC」といいます。
本投資法人は、このサポート契約を通じて、本投資法人が購入するまでスポンサー又はサポート会社に対してヘルスケア施設を一時的に保有すること(以下「ウェアハウジング」といいます。)を依頼すること、各スポンサー又はサポート会社が保有する物件を売却しようとする場合には、本投資法人が優先的にその取得について交渉を行うことのできる権利(以下「優先交渉権」といいます。)の付与を受けること等の様々なサポートを得ることができます。
また、本投資法人は、稼働中のヘルスケア施設だけでなく、開発中のヘルスケア施設についても、スポンサー及びサポート会社のウェアハウジング機能を活用し、開発後に優先交渉権を用いて取得すること等を検討することがあります。
本投資法人は、本書の日付現在において、合計35物件を保有しており、そのうち33物件はスポンサーのネットワークを活用し、残り2物件は本資産運用会社の独自のネットワークを通じて取得しています。
(ウ)長期安定的なキャッシュフロー
a.優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約
本投資法人は、ヘルスケア施設の運用に際しては、事業デュー・デリジェンスに基づき厳選したオペレーターとの間で、オペレーターを賃借人(転借人となる場合を含みます。)とする、原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結することで、長期的に安定した収益の確保を目指します。
(注)本書において、「賃料固定・長期の賃貸借契約」とは、原則として、本投資法人による取得時点での賃貸借期間の残存期間が10年以上であり、収益その他に賃料額が連動する規定を含まない賃貸借契約を指します。以下同じです。なお、信託不動産については、「賃料固定・長期の賃貸借契約」が締結されない物件が含まれています。各信託不動産に係る賃貸借契約の概要は、後記「5 運用状況/(2)投資資産/③ その他投資資産の主要なもの/(イ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
b.オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理
本投資法人は、ヘルスケア施設への投資に際し、あらかじめ定めたオペレーターの選定基準に合致するかを検証することとしています。ヘルスケア施設を取得した後も、目利き力を活かし、当該施設の運営状況、並びに当該オペレーターの事業及び財務の状況について継続的にモニタリングを行っています。このような運営リスクの管理に加え、本投資法人は、日ごろから当該オペレーターとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリングを通じて効率的なポートフォリオ管理に努めています。
(エ)安定した財務基盤と財務戦略
本投資法人は、主要スポンサーであるSMBCを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しています。すなわち、本投資法人は、主要スポンサーであるSMBCを中心とした複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築くことで、運用資産の着実な成長を達成する最適な財務基盤を構築することを目指します。また、本投資法人は、借入金の長期化、金利固定化及び返済期限の分散により財務の一層の安定化を図ります。
(オ)余剰資金の有効活用(利益超過分配等)
本投資法人が対象とする運用資産は、オペレーターとの賃貸借契約上、建物価値の維持に必要な設備投資額(資本的支出)が、他のアセットクラスと比較して、低く抑えられる傾向にあります。本投資法人は、減価償却費相当額の余剰資金を以下のように有効活用することで、1口当たりの分配金の最大化を目指します。
a. 修繕や資本的支出への活用を通じた運用資産の競争力強化b. 借入金の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
c. 新規取得物件の取得資金の一部への充当を通じた分配金利回りの向上
d. 利益を超える金銭の分配(利益超過分配)
また、内部留保される資金の一部を効率的に活用するべく、本投資法人は、原則として毎期継続的に、利益を超える金銭の分配(利益超過分配)を実施することを決定しています。
本投資法人は、利益超過分配の実施に当たっては、本投資法人の保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の20に相当する金額を目処(注)として、原則として毎期継続的に行う方針とします。但し、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、当該金額を目処とした利益超過分配の実施が不適切であると判断した場合には、当該金額を下回る金額による利益超過分配を行い、又は利益超過分配を行わない場合もあります。
(注)クローズド・エンド型の投資法人は計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益超過分配(出資の払戻し)を行うことが可能とされています(一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
③ 本投資法人の投資対象
(ア)投資対象地域
本投資法人は、主として三大都市圏、すなわち首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)、近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県)及び中部圏(愛知県)、並びに中核都市圏に立地する物件に投資します。なお、本書において「中核都市圏」とは、三大都市圏以外に所在する政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市(注)をいいます。
三大都市圏は、国内の高齢者向け施設・住宅市場規模の面において既に過半を占めており、また将来における高齢者人口の伸びも他の地域を上回るものとされており、今後も市場成長の中心となることが見込まれると本投資法人は考えています。一方、ヘルスケア施設は社会のインフラであり、地方においても一定の需要が見込まれること、及びポートフォリオのリスク分散の観点等から、中核都市圏やその他の地域に立地する物件にも選別的に投資していきます。
(注)本書において「地方中核市」とは、人口20万人以上の市をいいます。
<地域組入比率>
| 地域区分 | 定義 | 組入比率(注) |
| 三大都市圏 | 首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県) | 80%以上 |
| 近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県) | ||
| 中部圏(愛知県) | ||
| 中核都市圏 | 三大都市圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市 | |
| その他 | 三大都市圏及び中核都市圏を除いた地域 | 20%以下 |
(注)「組入比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
(イ)投資対象物件
a.ヘルスケア施設・その他の組入比率
本投資法人が投資対象とするヘルスケア施設及びその他の資産については、下表に記載の組入比率をもって運用を行うこととします。但し、運用に際し、短期的にこの比率と一致しないことがあります。
<ヘルスケア施設・その他の組入比率>
| 組入施設 | 組入比率(注1) | |||
| ヘルスケア施設 | 80%以上 | |||
| 高齢者向け施設・住宅 | ①有料老人ホーム | |||
| (ⅰ)介護付 | ||||
| (ⅱ)住宅型 | ||||
| (ⅲ)健康型 | ||||
| ②サービス付き高齢者向け住宅 | ||||
| ③認知症高齢者グループホーム | ||||
| ④その他高齢者向け施設・住宅 | ||||
| 医療関連施設等 | ||||
| その他 | 20%以下 | |||
(注1)「組入比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
(注2)複合施設の場合には、当該複数施設が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが予定されるものであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券(後記「(2)投資対象/① 投資対象とする資産の種類」で定義します。以下同じです。)の裏付けとなる不動産等の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが予定されるものであることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができます。
b.高齢者向け施設・住宅
本投資法人は、主として、①有料老人ホーム、②サービス付き高齢者向け住宅、及び③認知症高齢者グループホームに投資します。
<本投資法人の投資対象の高齢者向け施設・住宅>
| タイプ区分 | 概要 |
| ①有料老人ホーム | 老人福祉法(昭和38年法律第133号。その後の改正を含み、以下「老人福祉法」といいます。)に規定された高齢者向けの生活施設(老人福祉施設、認知症高齢者グループホーム等を除きます。)。 ①食事サービス、②介護サービス(入浴、排せつ又は食事の介助)、③生活支援サービス(洗濯・掃除等)、④健康管理サービス(健康管理やその他日常生活に必要な便宜)(注1)等が提供されています。 |
| ②サービス付き高齢者向け住宅 | 高齢者住まい法(注2)に規定された基準に基づき登録を受けた賃貸住宅等で、高齢者を対象とした住居。施設・仕様が高齢者向けに配慮され、少なくとも安否確認・生活相談サービスが提供されています(介護サービスについては、入居者は原則として外部の在宅介護サービスを利用します。)。 |
| ③認知症高齢者グループホーム | 介護保険法(平成9年法律第123号。その後の改正を含みます。以下「介護保 険法」といいます。)に定める「認知症対応型共同生活介護」(注3)を主に行う施設で、認知症進行緩和のために少人数を単位とした共同生活が行われており、介護サービスやその他の日常生活上の世話及び機能訓練(リハビリ)が行われている施設です。 |
(注1)「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の指定を受けた場合には、施設職員によるサービスに対して、介護保険が給付されます。「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」については、後記「(i)有料老人ホーム/(a)介護付有料老人ホーム」をご参照ください。
(注2)高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。その後の改正を含みます。)であり、以下「高齢者住まい法」といいます。
(注3)「認知症対応型共同生活介護」とは、介護保険法第8条第20項において、「要介護者であって認知症であるもの(その者の認知症の原因となる疾患が急性の状態にある者を除く。)について、その共同生活を営むべき住居において、入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話及び機能訓練を行うことをいう。」と定められています。以下同じです。
また、本投資法人は、上記①ないし③以外の高齢者向け施設・住宅として、下表にある「④その他高齢者向け施設・住宅」に分類される施設も、その投資対象としています。但し、本書の日付現在、本投資法人において、下表の「④その他高齢者向け施設・住宅」に分類される施設は取得していません。
| タイプ区分 | 概要 | |
| ④ そ の 他 高 齢 者 向 け 施 設 ・ 住 宅 | 介護老人福祉施設 (特別養護老人ホーム) | 老人福祉法、介護保険法に規定された施設で、常時介護が必要かつ居宅においてこれを受けることが困難な高齢者等を対象とした施設。 |
| 介護老人保健施設 (老健) | 介護保険法に規定された施設で、病状が安定し機能訓練(リハビリ)等に重点をおいた介護が必要な高齢者を対象とした施設。 | |
| 介護療養型医療施設 (介護療養病床、経過措置期限到来に係る新たな施設類型を含みます。) | 急性期の治療が終わり病状が安定したものの、長期間の治療が必要な高齢者を対象とした施設(療養病床を有する病院又は診療所)。 | |
| 軽費老人ホーム | 老人福祉法に規定された施設で、身寄りがない、又は家族との同居が困難な低所得高齢者を対象とした施設。 | |
| 養護老人ホーム | 老人福祉法に規定された施設で、環境的、経済的に困窮した高齢者を対象とした施設。 | |
(ⅰ)有料老人ホーム
「有料老人ホーム」とは、老人福祉法に規定された高齢者向けの生活施設であり、高齢者を入居させ、入居者に対して、オペレーターが、直接に又は第三者に委託して、入浴、排せつ若しくは食事の介護、食事の提供又はその他の日常生活上必要な便宜を供与することを目的とする施設(老人福祉施設、認知症高齢者グループホーム等を除きます。)です。主として、株式会社や医療法人等がオペレーターとなり、運営しています。
有料老人ホームで提供を受けることができるサービスの類型には、主に、①食事サービス、②介護サービス、③生活支援サービス及び④健康管理サービス等があります。但し、サービスの内容は、施設ごとに、オペレーターが入居者と合意して設定することになるため、施設ごとの特性に応じた内容となります。本投資法人は、オペレーターが提供するサービス内容の質と利用料・賃料とのバランスも投資する際の1つの判断材料として勘案するほか、継続的に運営状況をモニタリングしていきます。
<有料老人ホームの一般的なサービス内容>
(注)上記のイラストは、有料老人ホームにおける一般的なサービス内容の概要を示したものであり、保有する信託不動産又は今後取得する資産において、上記のサービス内容がすべて提供されることや、将来においても保証されることを意味しません。有料老人ホーム居住の権利形態においては、「利用権方式」が主流です。本投資法人における信託不動産のうち、有料老人ホームは、いずれも利用権方式を採用する施設です。
利用権方式とは、入居者が有料老人ホームの居室に居住し、そこで介護サービスや生活支援サービスを受け、有料老人ホーム内の共用施設を利用する権利をもち、入居する方式です。その際、入居者は有料老人ホームを利用する権利を取得しますが、その権利の帰属は入居する入居者本人に限定され、その入居する権利を譲渡・売却し、又は相続人が相続することはできません。
(ⅱ)有料老人ホームにおける分類
有料老人ホームは、一般に介護保険適用の有無、入居者の要介護度に応じて、以下の「介護付」「住宅型」「健康型」の3種類に分類されます。本投資法人は、本書の日付現在、有料老人ホームのうち、「介護付」「住宅型」を主な投資対象としています。
(a)介護付有料老人ホーム
「介護付有料老人ホーム」とは、介護保険法の「特定施設入居者生活介護」(注1)又は「介護予防特定施設入居者生活介護」(注2)の事業者指定を自治体から受けた有料老人ホームをいいます。この指定は、自治体が策定する高齢者保健福祉計画及び介護保険事業計画に基づきなされるため、現状新たに指定する枠を持たない自治体も多くなっています。
各地方自治体の指針により、「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の事業者指定を受けた有料老人ホームのみが、広告やパンフレット等において「介護付」、「ケア付」等の表示を行うことが可能な施設とされています。
(注1)「特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法に定められている特定施設(有料老人ホームその他厚生労働省令で定める施設であって、同法第8条第20項に規定する地域密着型特定施設でないもの)に入居している要介護者について当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話であって厚生労働省令で定めるもの、機能訓練(リハビリ)及び療養上の世話をいいます。
(注2)「介護予防特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法に定められている特定施設(介護専用型特定施設を除きます。)に入居している要支援者について、その介護予防を目的として、当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の支援であって、厚生労働省令で定めるもの、機能訓練(リハビリ)及び療養上の世話をいいます。
介護付有料老人ホームにおいては、介護保険法に基づく「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の制度が適用されるため、その適用を受ける高齢者が入居する場合、その事業者は入居者の要介護度に応じて一定の介護保険収入が安定的に見込めることとなります。そのため、オペレーターの中には、高齢者向け施設・住宅を開設するにあたり、介護付有料老人ホームを選考する場合も多く見受けられます。
(b)住宅型有料老人ホーム
「住宅型有料老人ホーム」とは、生活支援等のサービスが付された高齢者向けの居住施設です。介護付有料老人ホームの場合とは異なり、住宅型有料老人ホームでは、入居者が身体介護等の介護サービスの提供を必要とする場合には、入居者自身が外部の介護サービス事業者と個別に契約して、入居している施設内で在宅介護サービスを受けることになります。
(c)健康型有料老人ホーム
「健康型有料老人ホーム」とは、介護を必要としない健康な高齢者を対象とした施設です。介護付有料老人ホームや住宅型有料老人ホームに比べ、その施設数は多くありません。
(ⅲ)サービス付き高齢者向け住宅
「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者住まい法に基づき、高齢者の居住の安定を確保することを目的として、バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携し高齢者を支援するサービスを提供するために新たに創設された住宅です。「サービス付き高齢者向け住宅」の登録制度(以下「サ高住制度」といいます。)は、国土交通省・厚生労働省の共管制度で、地方自治体への登録制となっており(注)、2011年10月から登録が開始されています。サ高住制度においては、現状、建設補助や税制、融資面での優遇措置が設けられています。
(注)登録基準としては、ハード面ではバリアフリー(一定の廊下幅、段差解消、手すり設置)構造で、1室当たりの床面積が原則25㎡以上であること、またソフト面では少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供していること、等が定められています。
<サービス付き高齢者向け住宅の一般的なサービス内容>
(注)上記のイラストは、サ高住における、一般的なサービス内容の概要を示したものであり、保有する信託不動産又は今後取得する資産において、上記のサービス内容がすべて提供されることや、将来においても保証されることを意味しません。サ高住は、少なくとも、生活相談・安否確認サービスを提供する住宅という位置づけであり、入居者は、通常、オペレーターとの間で賃貸借契約を締結し、借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。)に基づく借家権が保障されることになります。但し、介護サービスについては、「特定施設入居者生活介護」の指定を受けていない限り、住宅型老人ホームと同様に入居者自身の選択により、外部の在宅介護サービスを利用することとなります。
(ⅳ)認知症高齢者グループホーム
「認知症高齢者グループホーム」とは、介護保険法に定める「認知症対応型共同生活介護」を主に行う施設で、認知症である為に日常生活を営むのに支障があり、やむを得ない事由(環境的、経済的理由等)により居宅にて養護を受けることが困難な高齢者等を対象としたものです。認知症進行緩和の為に少人数を単位とした共同生活が行われており、介護サービスやその他の日常生活上の世話及び機能訓練(リハビリ)が行われています。
グループホームの定員は現状1施設につき最大18人以下(1ユニット9人以下で最大2ユニットまで)とされています。入居者が食事や入浴等の生活上の支援や機能訓練(リハビリ)等のサービスを受けながら、少人数で家庭的な環境で生活することによって、症状の改善又は重症化の抑制が期待されています。
(ⅴ)その他高齢者向け施設・住宅
本投資法人は、このほか、介護老人福祉施設(特別養護老人ホーム)、介護老人保健施設(老健)、介護療養型医療施設(介護療養病床、経過措置期限到来に係る新たな施設類型を含みます。)、軽費老人ホーム、養護老人ホームについても、投資していきます。
c.医療関連施設等
本投資法人は、医療関連施設等もその投資対象としています。本書において、「医療関連施設等」とは、広く、病院・診療所(注)及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいいます。
(注)「病院」とは、医療法(昭和23年法律第205号。その後の改正を含みます。)(以下「医療法」といいます。)第1条の5第1項において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、20人以上の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められており、「診療所」とは、医療法第1条の5第2項において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、患者を入院させるための施設を有しないもの又は19人以下の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められています。以下同じです。
また、病院はその機能(一般病院、特定機能病院、地域医療支援病院、精神病院等)や開設主体(独立行政法人病院機構、国立大学法人、自治体、日本赤十字社、医療法人等)によっても分類されます。
なお、医療関連施設等の中には、病院やクリニックという名称が付されていないPETセンター(注)、健診センター、各種先進医療を行っている施設等が含まれています。
本投資法人は、医療関連施設等についても、高齢者向け施設・住宅と同様に、我が国の超高齢社会を支える社会インフラとして位置づけており、運用資産として組み入れていきます。
(注)「PET」とは、陽電子放出断層撮影(Positron Emission Tomography)を意味し、放射性薬剤を体内に取り込ませ、放出される放射線を特殊なカメラでとらえて画像化する手法での、一つの核医学検査(PET検査)です。本書において、PET検査を行う機関を一般に「PETセンター」と呼んでいます。
上記のほか、本投資法人は規約において、「その他介護・医療・健康関連施設」(注)もその投資対象としています。
(注)「高齢者向け施設・住宅」又は「医療関連施設等」に経済的若しくは機能的に付随又は関連するサービスを提供し、又は提供することが可能な施設、その他介護、医療又は健康の回復、維持若しくは向上を目的としたサービスを提供し、又は提供することが可能な施設、それら施設に携わる人材を養成し、又は養成することが可能な教育施設、それら各施設への投資に付随して取得が必要又は有用と認められる施設をいいます。
d.その他
本投資法人は、厚生労働省が企図する「医療・介護機能の再編」の中で、在宅医療・介護サービスの充実に取り組む方向性が打ち出されている(注)流れを受けて、今後、通所介護サービス(デイサービス)や小規模多機能型居宅介護サービスを提供する事業所への投資も視野に入れます。
また、介護・医療サービスに携わる人材を養成する教育施設への投資や、「健康」の観点からフィットネスクラブ等の健康増進施設等への投資も検討します。
(注)厚生労働省公表の在宅医療・介護推進プロジェクトチームによる「在宅医療・介護推進」に記載の「医療・介護機能の再編(将来像)」において、医療・介護機能の再編(将来像)として「患者ニーズに応じた病院・病床機能の役割分担や、医療機関間、医療と介護の間の連携強化を通じて、より効果的・効率的な医療・介護サービス提供体制を構築します。」とされています。
④ サポート契約を活用した投資運用
(ア)サポートの内容
本資産運用会社は、スポンサー及びサポート会社との間で、本書の日付現在、サポート契約を締結しており、本投資法人は、下表に記載の各種のサポートの提供を受けます。
| 会社名 | 主なサポート内容 | |||||||||||
| (a)外部成長サポート | (b)運営・その他サポート | |||||||||||
| 物件の優先 交渉権 | ウェアハウジング | 投資戦略・物件取得に関するアドバイス | 顧客の 紹介 | ファイナンスに関するアドバイス | 人材サポート | オペレーターに関するアドバイス及びマーケット情報の提供 | 再開発 サポート | 投資口の継続保有 | ||||
| ス ポ ン サ | サ ポ | ト 契 約 | SMBC |  |  |  |  | |||||||
| シップヘルスケア |  |  |  |  |  | |||||||
| NECキャピタル |  |  |  |  |  |  | ||||||
| SMFL |  |  | ||||||||||
| 銀泉 |  |  | ||||||||||
| 陽栄 |  |  | ||||||||||
| 室町建物 |  |  | ||||||||||
| 神戸土地建物 |  |  | ||||||||||
| パ イ プ ラ イ ンサ ポ | ト 契 約 | SMBC 信託銀行 |  |  | |||||||||
| リサ・パートナーズ |  |  |  |  | ||||||||
| MR |
|  |  | |||||||||
| みらいパートナーズ |  |  |  | |||||||||
(注)サポート会社が投資運用業、投資助言業又は不動産投資顧問業に係る業務として受託した当該業務の委託者(以下本(注)において「SPC等」といいます。)が保有している対象不動産を売却しようとする場合についても、後記「a.物件の優先交渉権(外部成長サポート)/(i)保有物件の情報提供・優先交渉権の付与(ファーストルック)・最終売却条件の提示(ラストルック)」に記載のサポートの対象となりますが、不動産投資顧問業登録規程、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)等の法令、並びにサポート会社とSPC等との間の業務委託契約及びSPC等が締結する関連契約に基づき対象不動産から除外されることがあります。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(5)利害関係人等との取引状況等/③ サポート契約」をご参照ください。
上表の「主なサポート内容」の概略は以下のとおりであり、サポート契約の内容の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(5)利害関係人等との取引状況等/③ サポート契約」をご参照ください。なお、以下のa.ないしi.では、サポートを提供する主体を単に「スポンサー」「サポート会社」と記載していますが、各スポンサー及び各サポート会社が行うサポートの内容については上表に従います。
a.物件の優先交渉権(外部成長サポート)
(i)保有物件の情報提供・優先交渉権の付与(ファーストルック)・最終売却条件の提示(ラストルック)
(a)スポンサー/サポート会社は、本資産運用会社に対し、自らが保有する対象不動産を売却しようとする場合には、当該対象不動産に関し必要な情報を第三者に先立ち提供するよう努力します。但し、一定の例外があります。
(b)かかる情報提供を受けた場合、本資産運用会社は、対象不動産毎に優先交渉権を付与され、優先交渉期間内にスポンサー/サポート会社に対し、本投資法人による購入のための準備手続開始の意思の有無を通知し、売買契約締結に向けた協議が継続する期間中、スポンサー/サポート会社は、第三者に対して当該対象不動産に関する情報の提供を行わず、また第三者と売買交渉を行いません。
(c)本資産運用会社がスポンサー/サポート会社に対して優先交渉期間内に通知を行わず、又は売却条件が合意されなかった場合でも、本投資法人は、原則として、第三者が提示する条件と同等以上の条件において、優先的にスポンサー/サポート会社より購入できるとされます。
(d)上記に拘わらず、MRが情報提供及び優先交渉権を付与する対象不動産の内容及び優先交渉権を付与する条件の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(5)利害関係人等との取引状況等/③ サポート契約」をご参照ください。
(ⅱ)第三者保有物件の売却情報の提供
スポンサー/サポート会社は、第三者から対象不動産の売却に関する情報が提供された場合において、スポンサー/サポート会社が当該対象不動産を取得しない方向で検討しているときは、その裁量により、本資産運用会社に対し、当該対象不動産に関する情報を速やかに提供します。但し、一定の例外があります。
b.ウェアハウジング(外部成長サポート)
本資産運用会社は、不動産等の機動的な取得を目的として、スポンサー/サポート会社に対し、本投資法人への譲渡を前提としての一時保有(ウェアハウジング)を依頼でき、スポンサー/サポート会社は、その諸条件の検討に最大限の努力を行います。
c.投資戦略・物件取得に関するアドバイス(外部成長サポート)
スポンサー/サポート会社は、本資産運用会社の要請により、本資産運用会社が本投資法人から受託する資産運用業務に関し、本資産運用会社と協議し決定した上で、以下の業務(注)を行います。
(ⅰ)個別不動産に関する各種分析及びデュー・デリジェンス補助業務・助言業務等
(ⅱ)ヘルスケア事業に関する調査、不動産市場動向の調査、個別不動産の立地、競争環境に関するリサーチ関連業務又はその補助業務・助言業務等
(ⅲ)投資戦略に関する補助業務・助言業務等
(注)金融商品取引法又は投信法等の法令に抵触しない範囲内とし、投資運用業又は投資助言・代理業務に該当し得る業務の提供は行いません。
d.顧客の紹介(外部成長サポート)
スポンサーは、スポンサーの顧客から、当該顧客が保有又は運営等する一定の不動産について、不動産等の証券化手法を活用した資金調達ニーズ等の情報を入手した場合には、法令等に反せず関係者の事前承諾を得ることを条件に、スポンサーの実務上可能な範囲内で、他の第三者に先立ち、本資産運用会社への速やかな情報提供に努めるものとします。
e.ファイナンスに関するアドバイス(外部成長サポート、運営・その他サポート)
スポンサーは、本資産運用会社から本投資法人の運営又は対象不動産等の取得に係る資金調達の要請があった場合には、可能な限り以下の事項を行うことに努めます。但し、スポンサーにおける銀行法(昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。)その他関係法令に照らし以下の事項を行うことが合理的に困難と判断される場合を除きます。
(ⅰ)資金の借入れに関する相談への対応及び融資の提案
(ⅱ)融資団の組成等ファイナンスストラクチャーの構築及び構築のための活動
(ⅲ)その他資金の借入れを行うために必要な手続に関するアドバイス
f.人材サポート(運営・その他サポート)
スポンサー/サポート会社は、法令等に反しない限度において、必要とされる人材の確保(スポンサー/サポート会社より人材の出向等を行うことを含みます。)に合理的な範囲で協力を行うものとします。
g.オペレーターに関するアドバイス及びマーケット情報の提供(運営・その他サポート)
スポンサーは、本資産運用会社の要請があれば、本資産運用会社に対し、スポンサーの保有する以下の情報を合理的に提供可能な範囲において提供します。
(ⅰ)対象不動産の開発、売買取引、賃貸借、事業内容、法令・制度改正に関する動向、その他対象不動産の取得・運営・売却に関するマーケット情報
(ⅱ)オペレーター及び管理者並びに生活及び介護サービスの提供に関する各種の情報
h.再開発サポート(運営・その他サポート)
本投資法人の保有する不動産等について、再開発が必要な場合には、本資産運用会社は、スポンサー/サポート会社に対して、再開発計画の検討及び提案を要請することができ、スポンサー/サポート会社は、再開発計画の真摯な検討及び再開発計画案の提示を行います。
i.投資口の継続保有(運営・その他サポート)
スポンサーは、本投資法人が新たに投資口を発行する際に、その取得の検討依頼を受けた新投資口の一部取得について真摯に検討を行うものとされ、新規に投資口を取得した場合は、当該投資口を継続して保有するよう努めます。但し、スポンサーの裁量により、これを売却することは可能です。
(イ)主要スポンサーの概要
a.SMBC
SMBCは、SMBCグループの中核会社であり、国内有数の営業基盤、戦略実行のスピード、さらには有力グループ会社群による金融サービス提供力に強みを持っています。
SMBCの日本国内における店舗(2019年9月末時点。出張所、銀行代理業者、無人店舗は除きます。)は512ヶ所に上り、そのネットワークを通じて国内でも有数の顧客を抱えています。本投資法人は、SMBCより、同行の幅広い顧客基盤の中からヘルスケア施設を保有あるいは運営を行っている顧客の紹介を受け、当該顧客が有する施設の流動化や新規出店のニーズ等の情報を活用していくことで資産規模の拡大等を図っていきます。
また、不動産ファイナンスの分野においても国内トップクラスの実績を有しています。本投資法人は、SMBCより、ファイナンスに関してかかる実績に基づいたアドバイスの提供を受けながら、安定的かつ円滑な資金調達を行います。
b.シップヘルスケア
(ⅰ)シップヘルスケアの概要
シップヘルスケアは、「医療」「保健」「福祉」「介護」「サービス」の5分野に特化した企業として1992年に設立して以来、「生命を守る人の環境づくり」を使命に掲げ、医療機関との関係を「協業の重要なパートナー」と位置づけ、医療機関の抱えるあらゆる課題に対してファシリティコンサルティングを核としたワンストップソリューションをプロデュースするという独自のビジネスモデルを構築してきました。
シップヘルスケアは、有料老人ホーム等を運営する「ライフケア事業(LC)」、医療機関の新設・移転・増改築のニーズに一括して最適なソリューションサービスをプロデュースする「トータルパックプロデュース事業(TPP)」、医療用消耗品等を販売する「メディカルサプライ事業(MSP)」、及び「調剤薬局事業(PH)」の4事業を柱としています。2007年に東京証券取引所市場第一部に上場し、2019年3月期の連結売上高は444,048百万円となっています。
(ⅱ)シップヘルスケアの展開する事業領域
(a)ライフケア事業
有料老人ホーム、サ高住、グループホーム等のヘルスケア施設を日本全国で展開し、病院づくりのノウハウを生かして高品質かつ高付加価値の介護サービスを提供しています。
「医療と介護のコラボレーション」という戦略のもと、2004年に兵庫県尼崎市で介護付有料老人ホームを開設したのを皮切りに、医療法人との連携による大型施設の自社開発とM&Aを通じて事業を拡大し、2019年3月末時点で67施設(定員4,373人)を運営する等、ヘルスケア施設の豊富な運営実績を有しています。また、デイサービス事業所の運営、医療機関や介護施設等への食事提供サービスも行っています。ライフケア事業全体の売上高(2019年3月期)は23,500百万円で、グループ連結売上高の約5.3%を占めています。
(b)トータルパックプロデュース事業
医療機関等の新設、移転新築及び増改築、医療機器の購入等のニーズに対して、企画運営・医療設備コンサルティング、医療機器・医療設備等の販売及びリース、設備工事、その他の業務を一括受注することにより、総合的なサービスを提供する事業展開を行っています。また、医療ガス配管設備や手術室内装、手術用無影灯、リハビリ機器、特殊浴槽等の製造・工事及びメンテナンス、医療情報システムの開発販売及び保守、医療機関等の要望に応じた不動産賃貸業務、医療観光提案等を行っています。
(c)メディカルサプライ事業
医療施設に対する診療材料・医療機器等の販売を行っています。通常のルート営業による販売の他、院外SPDシステム(院内物流代行システム)による販売、整形及び循環器関連等専門領域の医療機器材料の販売を行っています。また、診療材料・医薬品等の物品管理業務、洗浄・滅菌業務、保守点検業務等のSPDセンター関連業務受託も行っています。
(d)調剤薬局事業、その他事業
調剤薬局の運営、理化学機器・環境機器の販売、動物病院の運営、警備・セキュリティ事業等を行っています。
(ⅲ)大型プロジェクト事例
シップヘルスケアは、医療・介護の分野において多数蓄積した専門的なノウハウを生かし、大型病院のリモデル(建替・再整備)や医療・介護の複合型施設の開発等に取り組んでいます。
本投資法人は、グループ全体で介護・医療関連ビジネスを幅広く展開しているシップヘルスケアと本資産運用会社の間で締結されたスポンサーサポート契約に基づき、同社からの専門的、実践的なアドバイスや人材派遣、物件の紹介をはじめ多面的なサポートを活用して、安定的な資産運用と中長期的な資産規模の拡充を図っていきます。
c.NECキャピタル
NECキャピタルはNECグループの総合金融会社で、幅広い顧客層に対してリースや割賦などのファイナンスサービスや同社の強みを生かしたICT(注1)関連のサービスを提供しています。また、既存事業に加え、新たな成長分野として、リサ事業や海外事業を通じたビジネス機会の拡大を図っています。
さらに、これまでのCSR経営から一歩進めたCSV経営(注2)の推進を掲げ、メガトレンドから生じてくる各種社会課題の解決に取り組んでいます。
本投資法人への主要スポンサーとしての関与は、急速に進む我が国の超高齢社会という社会的課題について、同社グループの持つ機能を活用したCSV経営推進の一環と位置づけています。
(注1)「ICT」とは、Information and Communication Technologyの略で情報通信技術のことをいいます。
(注2)「CSV経営」におけるCSVとは、米国の経営学者マイケル・ポーターが提唱したもので、Creating Shared Valueの頭文字をとったものです。企業にとっての価値(経済価値)と社会課題の解決(社会価値)を両立させた事業活動を推進し、企業の事業活動を通じて社会的な課題を解決していく経営理念です。NECキャピタルでは、事業継続・サスティナビリティの観点から、獲得した利益を社会貢献活動に還元するCSR(Corporate Social Responsibility)ではなく、事業活動そのものが社会貢献となる経営を目指しています。
(リサ事業)
NECキャピタルグループに属するリサ・パートナーズは1998年の設立以来、「企業」「債権」「資産」の事業領域において、ファンド等を通じた投融資から各種アドバイザリー業務まで横断的かつ多様なビジネスを展開しています。
「資産」の事業領域においては、海外大手不動産投資家との提携により大型不動産投資を全国規模で行ってきた実績を有し、その経験及び培った専門的ノウハウ並びにネットワークを用いて不動産鑑定・評価業務はもとより、不動産の流動化に関するアドバイザリー及びアレンジメントや企業のCRE戦略(注)の立案・実行支援まで幅広く展開しています。
本投資法人は、上記のとおり、ファンド事業等で実績を有するリサ・パートナーズのノウハウをはじめ、NECキャピタルグループが保有する知見と幅広い機能を活用して、良質なポートフォリオの構築と安定的な資産運用を図っていきます。
(注)「CRE戦略」とは、Corporate Real Estate戦略の略で、不動産の有効活用に関する戦略をいいます。
⑤ スポンサーサポートを活用した着実な外部成長の実現
(ア)主要スポンサーによる強力なサポート
本投資法人は、「介護・医療」「ファンド運営」「金融」の各分野で専門的な機能やノウハウを有する主要スポンサーの強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の着実な成長を図ります。
(イ)多様な機能やネットワークの活用
本投資法人は、本資産運用会社がスポンサー8社及びサポート会社との間で締結したサポート契約に基づき、これらのスポンサーやサポート会社が有する専門性や顧客基盤を含む総合力、またサポート契約に規定されたウェアハウジング機能と優先交渉権を活用することができます。これらに加えて、本資産運用会社独自のネットワークを通じて、オペレーター、ハウスメーカー及びデベロッパー等が有する多様な機能や不動産情報等も活用し、将来におけるヘルスケア施設の取得機会を確保します。
なお、本投資法人は、高齢者向け施設・住宅だけでなく、医療関連施設についても、スポンサー等の有する専門的ノウハウを十分に活用して、厳選の上取得することとします。また、開発案件については、将来のキャッシュフロー等を慎重に見極めた上で、スポンサー等のウェアハウジング機能を活用して、開発後に取得することとします。このように、本投資法人は、スポンサー、サポート会社及び本資産運用会社が有する多様な機能やネットワークを活用した、良質な案件・情報が「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの拡充に注力します。そして、積み上げたパイプラインを活用することで、資産規模の持続的な成長を図り、中長期的な投資主価値の向上を目指します。
(ウ)スポンサーパイプライン
本投資法人は、スポンサー、サポート会社又はサポートSPCが保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、サポート契約に基づき、その取得について優先交渉権を有しています。
⑥ 厳選したオペレーターが運営する施設
(ア)事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーター
本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を取得・保有することで、安定的なキャッシュフローの創出を目指します。
本投資法人は、ヘルスケア施設のオペレーターの選定基準について、入居者/施設利用者が安心・安全に生活できるサービスが提供されていること及びその事業の継続可能性を重視しています。そのため、企業規模や管理施設数等一定の定量的な基準を一律に設けることは必ずしも適当ではないと考えています。
本投資法人は、サポート契約に基づいて、ヘルスケア施設に関する各種の助言を受けられる態勢にあり、主要スポンサーからは、それぞれが得意とする分野に精通した人材サポートを得ています。例えば、SMBCからは、事業法人への与信業務を通じて財務分析や事業分析の経験を有する人材、シップヘルスケア又はシップヘルスケアのグループ会社からは介護事業やヘルスケア業界全般の事業特性を十分に理解した人材の派遣を受けています。
本投資法人は、オペレーターの選定に際して、これらの人材の知見を活かして、オペレーターの業績や財務内容等の事業面の評価及びヘルスケア施設の運営状況や法令遵守体制等の評価を総合的に勘案し、選定を行っています。
(イ)オペレーター一覧
本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に際して、オペレーターの運営状況や財務状況の分析を含む当該施設の事業性に関わるデュー・デリジェンスを実施し、また取得後も厳選した各オペレーターとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリングを通じて、ポートフォリオの安定的な運営と効率的な管理を行っていきます。本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を保有することで安定的なキャッシュフローの創出を目指します。
下表は、本書の日付現在のポートフォリオにおけるオペレーターを示したものです。本投資法人は、これらのオペレーターはいずれもガバナンスや財務状況、ヘルスケア施設の運営体制・実績等の面において高い信頼性を有しているものと考えています。
| オペレーターの名称 | 設立年月 (注1) | 売上高 (百万円) (注2) | 高齢者向け施設・住宅 | 病院 | 備考 | ||
| 運営施設数 (施設) (注3) | 定員数 (人) (注4) | 運営施設数 (施設) (注3) | 病床数 (床) (注5) | ||||
| SOMPOケア株式会社 | 1997年 5月 | 102,823 | 441 | 26,160 | - | - | 東京証券取引所市場第一部上場のSOMPOホールディングス株式会社の連結子会社 |
| 株式会社ベネッセスタイルケア | 1995年 9月 | 117,055 | 323 | 18,230 | - | - | 東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ベネッセホールディングスの連結子会社 |
| グリーンライフ 株式会社 | 1994年 5月 | 11,203 | 25 | 2,168 | - | - | 東京証券取引所市場第一部上場のシップヘルスケアホールディングス株式会社の連結子会社 |
| グリーンライフ 東日本株式会社 | 2003年 7月 | 7,697 | 36 | 1,663 | - | - | |
| 株式会社さわやか倶楽部 | 2004年 12月 | 18,126 | 85 | 4,983 | - | - | 東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ウチヤマホールディングスの連結子会社 |
| 株式会社アズパートナーズ | 2004年 11月 | 8,525 | 17 | 1,083 | - | - | 非上場会社 |
| 株式会社 JAPANライフデザイン | 2004年 4月 | 1,128 | 3 | 195 | - | - | 非上場会社 野村不動産ホールディングス株式会社と資本提携 |
| オペレーターの名称 | 設立年月 (注1) | 売上高 (百万円) (注2) | 高齢者向け施設・住宅 | 病院 | 備考 | ||
| 運営施設数 (施設) (注3) | 定員数 (人) (注4) | 運営施設数 (施設) (注3) | 病床数 (床) (注5) | ||||
| 医療法人愛広会 | 1993年 11月 | 8,729 | 10 | 747 | 2 | 348 | 売上高1,000億円を超えるNSGグループに属する医療法人(注6) |
| プラウドライフ株式会社 | 2006年 7月 | 5,723 | 26 | 1,344 | - | - | 東京証券取引所市場第一部上場のソニーフィナンシャルホールディングス株式会社の連結子会社 |
| 医療法人協和会 | 1982年 8月 | - | 4 (注7) | 495 | 6 | 2,024 | - |
| 株式会社川島コーポレーション | 1990年 9月 | - | 116 | 10,391 | - | - | 非上場会社 |
| ベルジ株式会社 | 1970年 6月 | - | 5 | 515 | - | - | 非上場会社 |
(注1)「設立年月」は、2020年1月14日時点の登記簿上の表示に基づいて記載しています。
(注2)「売上高」は、各社より入手した情報及びホームページ記載の情報を基に、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、株式会社ベネッセスタイルケアについては、株式会社ベネッセホールディングスの連結ベースでの数字のうち介護・保育事業の売上高の数字を記載しています。医療法人協和会、株式会社川島コーポレーション及びベルジ株式会社の売上高については、各オペレーターの承諾が得られていないため、開示していません。
(注3)「運営施設数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅及び病院の施設数の合計をそれぞれ記載しています。各社より入手した情報(公表資料を含む)及び各社のホームページ記載の情報(2019年3月末時点)を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
(注4)「定員数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅の定員数の合計を記載しています。各社より入手した情報(公表資料を含む)及び各社のホームページ記載の情報(2019年7月末時点)を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
(注5)「病床数」は、各オペレーターが運営する医療関連施設等の病床数の合計を記載しています。各社より入手した情報(公表資料を含む)及び各社のホームページ記載の情報(2019年7月末時点)を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
(注6)NSGグループのホームページより2018年度の実績に基づき記載しています。
(注7)介護老人保健施設の数のみ掲載しています。
(ウ)長期安定的なキャッシュフロー
本投資法人は、厳選したオペレーターと原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結し、長期安定的な収益を確保しています。介護付有料老人ホームの場合、オペレーターに対しては、入居者からの入居一時金と月額利用料に加えて、入居者の要介護度に応じて市町村等から介護報酬が支払われます。一方、本投資法人は、オペレーターとの間で原則として賃料固定による長期の賃貸借契約を結ぶ方針であるため、入居者や市町村等からの収入の増減にかかわらず、長期安定的なキャッシュフローを獲得することができます。
<介護付有料老人ホームの場合>
本書の日付現在保有する信託不動産について、本投資法人がオペレーターと締結する賃貸借契約期間残存年数(注1)は平均14.2年、またこれらの賃貸借契約はすべて固定賃料であり、長期安定的な収益を確保しています。
<賃貸借契約に関する状況>
(注1)「賃貸借契約期間残存年数」は、2020年1月31日現在において締結されている各信託不動産に係る建物の賃貸借契約について、2020年1月31日時点の残存日数を365で除して、取得価格との加重平均により算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています。以下同じです。また、「賃貸借契約期間残存年数」の円グラフ上のパーセンテージは、2020年1月31日を基準日として、各信託不動産に係る建物の賃貸借契約期間残存日数を365で除して算出した年数を、10年以下/10年超～20年以下/20年超に分類し、それぞれの分類に属する割合を、取得価格ベースで算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています。
(注2)「固定賃料比率」とは、固定賃料物件のポートフォリオ全体に占める割合を意味し、取得価格により算定しています。「固定賃料物件」とは、本投資法人が賃借人との間で収益その他に賃料額が連動する規定を含まない賃料額が固定された賃貸借契約(以下「賃料固定型賃貸借契約」といいます。)を締結している物件をいい、マスターリース会社との間でエンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約を締結している場合には、当該マスターリース会社とエンドテナントと間で賃料固定型賃貸借契約が締結されている物件を含みます。以下同じです。
(注3)「稼働率」は、2020年1月31日現在における各信託不動産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しています。
(エ)投資主優待制度
本投資法人は、投資主の皆様やご家族にオペレーターが提供する高品質な運営力・サービスを実際に体験してご理解を深めていただきたいとの思いに加え、社会問題化している「介護離職」を少しでも減らしたいという思いから投資主優待制度を設けました。本投資主優待制度の利用により、本投資法人及びオペレーターをより身近に感じていただくこと、また投資主の皆様ご自身やご家族が抱えている介護のお悩みや不安の解消の一助となることを目指しています。本投資主優待制度の主な概要は以下のとおりです。
(オ)信託不動産におけるオペレーターと賃貸借契約の概要
| 物件名 | オペレーター名 | 賃貸借形態 | 賃貸借期間 | 賃貸借契約 残存年数 (注1) | 賃料 固定/変動 |
| アクアマリーン西宮浜 | グリーンライフ株式会社 | 普通借 | 2007年6月1日～ 2037年5月31日 | 17.3年 | 固定 |
| 神戸学園都市ビル (はぴね神戸学園都市) | 普通借 | 2011年3月29日～ 2041年3月28日 | 21.1年 | 固定 | |
| グリーンライフ守口 | 普通借 | 2009年10月20日～ 2039年10月19日 | 19.7年 | 固定 | |
| はぴね神戸魚崎弐番館 | 普通借 | 2011年3月29日～ 2041年3月28日 | 21.1年 | 固定 | |
| シップ千里ビルディング(注2) | ―(注3) | ||||
| スマイリングホームメディス足立 | グリーンライフ東日本株式会社 | 普通借 | 2005年11月25日～ 2037年1月31日 | 17.0年 | 固定 |
| ボンセジュール千歳船橋 | 株式会社ベネッセスタイルケア | 普通借 | 2006年5月25日～ 2026年5月24日 | 6.3年 | 固定 |
| ボンセジュール日野 | 普通借 | 2006年5月25日～ 2026年5月24日 | 6.3年 | 固定 | |
| ボンセジュール武蔵新城 | 普通借 | 2006年11月24日～ 2026年11月23日 | 6.8年 | 固定 | |
| メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 | 普通借 | 2007年5月22日～ 2027年5月21日 | 7.3年 | 固定 | |
| メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧 | 普通借 | 2007年5月22日～ 2027年5月21日 | 7.3年 | 固定 | |
| ボンセジュール四つ木 | 普通借 | 2006年1月6日～ 2026年1月5日 | 5.9年 | 固定 | |
| メディカルホームボンセジュール伊丹 | 普通借 | 2007年5月22日～ 2027年5月21日 | 7.3年 | 固定 | |
| グランダ鶴間・大和 | 普通借 | 2002年3月12日～ 2022年3月31日 | 2.1年 | 固定 | |
| アズハイム光が丘 | 株式会社アズパートナーズ | 普通借 | 2014年3月28日～ 2034年3月27日 | 14.1年 | 固定 |
| アズハイム文京白山 | 普通借 | 2007年3月29日～ 2027年3月28日 | 7.1年 | 固定 | |
| SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 | SOMPOケア株式会社 | 普通借 | 2007年11月1日～ 2027年10月31日 | 7.7年 | 固定 |
| SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 | 普通借 | 2007年6月28日～ 2027年6月27日 | 7.4年 | 固定 | |
| SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | 普通借 | 2009年8月1日～ 2034年7月31日 | 14.5年 | 固定 | |
| SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | 普通借 | 2009年8月1日～ 2034年7月31日 | 14.5年 | 固定 | |
| SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | 普通借 | 2007年12月17日～ 2027年12月31日 | 7.9年 | 固定 | |
| 物件名 | オペレーター名 | 賃貸借形態 | 賃貸借期間 | 賃貸借契約 残存年数 (注1) | 賃料 固定/変動 |
| さわやか立花館 | 株式会社さわやか倶楽部 | 普通借 | 2008年1月30日～ 2028年1月29日 | 8.0年 | 固定 |
| さわやか和布刈館 | 普通借 | 2008年1月30日～ 2028年1月29日 | 8.0年 | 固定 | |
| さわやか田川館 | 普通借 | 2008年1月30日～ 2028年1月29日 | 8.0年 | 固定 | |
| グッドタイムホーム不動前 | 株式会社JAPANライフデザイン | 普通借 | 2006年11月30日～ 2026年11月29日 | 6.8年 | 固定 |
| 愛広苑壱番館ビル | 医療法人愛広会 | 普通借 | 2016年8月5日～ 2036年8月4日 | 16.5年 | 固定 |
| 新潟リハビリテーション病院 | 普通借 | 2017年3月24日～ 2047年3月23日 | 27.1年 | 固定 | |
| はなことば南 | プラウドライフ株式会社 | 普通借 | 2012年12月11日～ 2032年12月10日 | 12.8年 | 固定 |
| はなことば三浦 | 普通借 | 2012年12月11日～ 2032年12月10日 | 12.8年 | 固定 | |
| はなことば新横浜 | 普通借 | 2012年12月11日～ 2032年12月10日 | 12.8年 | 固定 | |
| はなことば新横浜2号館 | 普通借 | 2012年12月11日～ 2032年12月10日 | 12.8年 | 固定 | |
| はなことば小田原 | 普通借 | 2012年12月11日～ 2032年12月10日 | 12.8年 | 固定 | |
| ベルジ箕輪 | ベルジ株式会社 | 普通借 | 2007年6月21日～ 2027年6月20日 | 7.3年 | 固定 |
| ベルジ武尊 | 普通借 | 2007年6月21日～ 2027年6月20日 | 7.3年 | 固定 | |
| サニーライフ北品川 | 株式会社川島コーポレーション | 普通借 | 2018年9月27日～ 2043年10月31日 | 23.7年 | 固定 |
| シップ千里ビルディング(注2) | 医療法人協和会 | ―(注3) | |||
| 賃貸借契約平均残存年数(注4) | 14.2年 | - | |||
| 固定賃料比率 | - | 100.0% | |||
(注1)各信託不動産の2020年1月31日現在における賃貸借契約残存年数を、小数第2位を切り捨てて記載しています。
(注2)「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、オペレーターは医療法人協和会とグリーンライフ株式会社であるため、両オペレーターに物件名を記載しています。
(注3)シップヘルスケアエステート株式会社とマスターリース契約を締結しています。
(注4)「賃貸借契約平均残存年数」は、2020年1月31日時点において締結されている各信託不動産に係る建物の賃貸借契約残存日数を365で除して、取得価格との加重平均により算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています。
⑦ 投資基準
本投資法人は、投資対象資産の取得に際し、投資対象資産の特性及び市場環境等を十分に勘案し、当該物件の中長期にわたる収益の安定性の観点から投資の適格性の是非を十分に検証します。
投資対象資産の選定に際しては、本資産運用会社はあらかじめ物件の詳細な調査(デュー・デリジェンス)を実施した上で、以下に掲げる投資基準に照らして、地域及びタイプの分散状況についても十分考慮しつつ、取得について妥当性の判断を行います。
なお、以下に掲げる基準は、選定の視点に留まり、総合的な検討の結果、すべての基準を充足していない場合でも投資を行うことがあります。
(ア)投資規模
本投資法人は、原則として1物件当たりの取得価格(消費税及び仲介手数料を含みません。)5億円以上の物件を投資対象とします。但し、グループホーム等、上記に満たない小規模の物件についても、対象物件の収益性、オペレーター及び地域性等を勘案の上、厳選して投資することがあります。
(イ)立地
本投資法人は、原則として以下に掲げる事項を総合的に検討した上で、優位性の高い物件を投資対象とします。
・ 交通アクセス
・ 周辺施設の優位性
・ 周辺環境の適格性
・ 周辺地域の将来性(人口動態・高齢化率の推移、ヘルスケア施設の需給等)
・ 法規制、公的助成制度の状況
・ 医療計画、地域医療構想との適合状況(二次医療圏の状況、専門性、優位性等)
(ウ)ヘルスケア施設の契約形態及び期間
本投資法人は、原則として、賃料固定・長期の賃貸借契約をオペレーターと締結している物件を投資対象とします。但し、賃貸借契約の残存期間が10年未満の物件についても、賃貸借契約が更改される可能性等を勘案の上、厳選して投資することがあります。
(エ)耐震性
本投資法人は、原則として、新耐震基準(注1)に基づく建築物に相当する耐震性能を有し、かつ単体でのPML(注2)値が20%以下の物件を投資対象とします。但し、かかる基準を満たさない物件の場合でも、投資後の耐震工事等の実現可能性の有無及び費用等を勘案の上、例外的に投資することがあります。また、PML値が20%を超える物件についても、ポートフォリオPML値を算出し、ポートフォリオPML値が15%を超える場合には、火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保した上で対象物件の収益性等を勘案の上、投資することがあります。
(注1)「新耐震基準」とは、1981年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準(1981年6月1日施行)をいいます。以下同じです。
(注2)「PML(Probable Maximum Loss)」は、予想最大損失率と訳されます。これは、「対象施設あるいは施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90%信頼性水準に相当する物的損失額」と定義されています。実際には、PMLとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額(90%信頼水準)の再調達価格に対する割合で表されます。以下同じです。
(オ)環境・地質
本投資法人は、原則として環境有害物質が検出されず、又は土壌汚染調査基準値(注)を超えない物件を投資対象とします。但し、土壌汚染において当該基準値を超える投資物件であっても、対処方法を含め専門家意見を踏まえた上で、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が極めて低いと判断され、かつポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断されれば、当該物件の取得を検討する場合があります。
(注)「土壌汚染調査基準値」とは、土壌汚染対策法施行規則(平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。)に定める数値をいいます。
(カ)権利形態
本投資法人は、原則として完全所有権の物件を投資対象とします。但し、区分所有物件、共有物件等についても、物件の処分及び運営管理における意思決定権が確保できていることを前提とし、収益の安定性、物件特性、市場環境等を総合的に勘案の上、投資を行う場合があります。
また、旧借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。以下「借地法」といいます。)又は借地借家法に基づく借地権に対する投資を可能とします。
⑧ デュー・デリジェンス基準
(ア)デュー・デリジェンス
本投資法人が投資対象不動産を取得する際は、本資産運用会社はあらかじめ物件の詳細な調査(デュー・デリジェンス)を実施するものとします。
なお、検討にあたり、専門的かつ客観的なデュー・デリジェンスを確保するため、エンジニアリング・レポート及び市場調査レポート等を独立した第三者の調査会社等から取得し、不動産鑑定評価書を独立した第三者の不動産鑑定会社から取得します。また、その他必要に応じて専門業者を利用する場合があります。
| 項目 | 内容 | |
| 経済的調査 | 価格調査 | ・ 購入価格の妥当性(不動産鑑定評価書等) |
| オペレーター及びテナント調査 | ・ オペレーター及びテナントの信用状況(決算内容、財務状況、運営状況等) ・ オペレーター及びテナントの賃料支払状況、紛争及び破産等の有無 ・ オペレーター及びテナントの賃借目的、契約形態、契約内容及びその継承、転貸等の有無 | |
| 市場調査 | ・ 周辺市場の状況(周辺人口、高齢者人口、世帯数、患者数推計、市場賃料及び稼働率等) ・ 周辺の競合物件の状況 ・ 周辺の新規開発計画の動向 ・ オペレーター及びテナントの誘致の可能性 | |
| 収入関係 | ・ 過去の稼働率、賃料推移 ・ 賃貸借契約の形態と賃料の安定性 ・ 賃料増額・減額の見込等の有無 ・ 保険制度の現状と将来の見通し | |
| 費用関係 | ・ 公租公課の変動可能性(軽減措置期間の終了、再開発進行等による評価額の上昇等) ・ プロパティ・マネジメント業務委託契約の形態と管理水準、報酬の適正性 ・ 建物管理業務委託契約の形態と管理体制、管理水準、管理コストの適正性 ・ 水道光熱費等の水準とオペレーター及びテナントからの戻入状況 ・ 修繕履歴と修繕計画、現行の劣化状況を踏まえた予想修繕費、設備等の更新費等の負担及びその妥当性 ・ 修繕積立の状況と積立金額の妥当性(区分所有等) ・ 信託報酬・損害保険料等の状況 | |
| 物理的調査 | 建築及び設備・仕様 | ・ 意匠、主要構造、築年数、設計者、確認検査機関、施工業者等 ・ 賃貸可能面積、貸室数、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、防災設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場その他共用設備の状況 ・ 病院の設備等の整備状況及び整備計画 ・ 瑕疵、要修繕箇所の有無 |
| 建物診断 | ・ 設計図書、建築確認通知書、検査済証、構造計算書、地積測量図等の書類調査 ・ 外構、屋上、外装、設備等の現地調査 ・ エンジニアリング・レポートにおける長期修繕計画の内容 ・ 建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)等関連法令の遵守状況等 ・ 耐震性能 ・ PML(予想最大損失率) ・ 建物耐用年数 | |
| 建物管理関係 | ・ 管理委託契約の内容(形態、仕様水準等)及び建物管理状況の良否、建物管理会社等へのヒアリング ・ 管理細則等の有無及びその内容、管理会社の質と信用力 | |
| 環境調査 | ・ アスベスト、PCB等の有害物質の使用履歴、使用状況及び保管状況 ・ 地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等 | |
| 項目 | 内容 | |
| 法的調査 | 法令上の制限 | ・ 遵法性、既存不適格の有無 ・ 建築基準法及び都市計画法等の建築関連法規、条例、協定等による建築制限、消防関連法規への適合性、用途制限、使用制限等の有無 |
| 境界調査 | ・ 境界確定の状況、越境物の有無とその状況 ・ 実測面積の確定状況 ・ 境界紛争の有無 | |
| 契約等 | ・ 賃貸借契約、転貸借契約、使用契約等の状況 ・ 駐車場契約、看板設置契約、アンテナ設置契約、自動販売機設置契約等の状況 ・ オペレーター及びテナントとの紛争の有無及び可能性等 | |
| 権利関係の確認 | ・ 土地及び建物について、その権利関係(完全所有権、地上権、借地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有等)の把握、権利関係に付随する各種契約等(管理規約、共有者間の取り決め等)の確認、登記事項証明書及び公図の確認、道路の状況(公道、私道)、所有権等を制約する権利の付着の有無 ・ 隣接地権者等との紛争の有無 ・ 信託契約の内容 | |
(イ)事業デュー・デリジェンス
本投資法人が投資対象不動産を取得する際は、一般社団法人投資信託協会による2014年5月15日制定「ヘルスケア施設供給促進のためのREITの活用に関するガイドライン」及び国土交通省による2015年6月26日制定「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を参考として、本資産運用会社は投資対象物件のオペレーターの事業運営能力及び経営の安定性の確認を含む事業デュー・デリジェンスを行います。
| 項目 | 内容 |
| 遵法性の確認 | ・ コンプライアンス体制の整備状況(ケアプラン、ケア記録作成の有無、チェック体制等) ・ 行政監査(検査)の状況 ・ 反社会的勢力への対応状況 |
| 事業性の確認(オペレーター) | ・ 経営体制 ・ 業歴、業容 ・ 法人全体の業績(他事業がある場合は各事業部門の業績) ・ 当該事業モデルの概要(利用料・賃料とサービス内容のバランス等) ・ 信用情報(決算内容、財務状況等) |
| 事業性の確認(ヘルスケア施設) | ・ 施設の収支構造・状況 ・ 競合状況 ・ 入退去の状況 ・ 立地条件 ・ 運営体制(営業体制、職員の状況等) |
| 事業性の確認(医療関連施設等) | ・ 病院開設者の医療法等の規定又はこれに関連する通知の遵守状況 ・ 医療計画、地域医療構想への適合状況 ・ 実施診療の概要 ・ 二次医療圏における連携状況、専門性、優位性 ・ 外来患者数、入院患者数、病床稼働状況等 ・ 機能性(平均在院日数、紹介率、診療実績等) |
さらに、本資産運用会社は、上記を踏まえた上での市場調査レポート等による第三者評価との比較・確認を行うこととしています。
⑨ 投資判断基準
| 項目 | 目的 |
| 取引概要 | ・ 売主の状況確認 ・ オペレーターの状況確認 ・ 取引条件及びスケジュールの確認 |
| 投資分析 | ・ 不動産関連資産の投資基準への適合性の確認 ・ 不動産関連資産の収益、費用の過去実績、適正及び将来予測 ・ 想定収支に基づく将来収支の検証 ・ 賃貸借契約の履行確実性 |
| ポートフォリオ分析 | ・ ポートフォリオに与える影響の検証(築年数、地理的分散、NOI、資本的支出、修繕費用等) |
| リスク分析 | ・ デュー・デリジェンス等の結果、抽出されたリスクの把握とその対応策の検討 ・ オペレーターに起因するリスクの確認 ・ 取引関係者に起因するリスクの確認 |
| ストラクチャー概要 | ・ 物件取得に係るストラクチャー及び締結する契約内容等の確認 |
| ファイナンス | ・ 必要資金額の算出及び資金調達方法の検討 ・ 本投資法人の財務方針との整合性確認 ・ 本投資法人の配当金への影響の分析 |
⑩ フォワード・コミットメント等に関する方針
本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約(以下「フォワード・コミットメント等」といいます。)を締結することがあります。
フォワード・コミットメント等を行う場合には、以下の点に留意することとします。
・ 契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等(東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。)
・ 売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等
⑪ ポートフォリオ運営・管理方針
(ア)基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上及びテナント満足度を高めることを目指し、以下の方法に基づき賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努めます。
(イ)資産管理計画の策定及び管理
本資産運用会社は、その社内規程である運用ガイドライン等に基づき、本投資法人の運用資産の運用に係る資産管理計画を策定し、資産管理計画に沿った運営・管理を行います。資産管理計画は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、必要に応じて変更します。また、それ以外の場合でも必要に応じて、その都度変更することとしています。
(ウ)リーシング方針
マーケット動向を調査・把握し、個別物件における適正な賃貸条件等の検討を行います。
オペレーターとの賃貸借契約に際しては、信用度、賃料水準、賃貸借契約形態、期間及び再契約の可能性等を総合的に判断し、また、本資産運用会社の社内規程に従い、反社会的勢力との関係をチェックします。
(エ)PM会社の選定方針、モニタリング
PM会社の選定にあたっては、「利害関係者取引規程」及び「外部委託・評価基準」に基づき、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性及び手数料水準等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。上記業務委託を行った場合は、「外部委託・評価基準」に基づき、当該委託先の業務水準や報酬額等についての評価を定期的に行い、適正な業務遂行レベルが維持できていない場合は、契約の解除を行うこと又は契約の更新を行わないことを検討します。
また、PM会社を選定しない場合もあります。PM会社を選定しない場合は、オペレーターがその業務を兼務する場合があります。
(オ)オペレーター及びヘルスケア施設のデュー・デリジェンス、モニタリング
取得時において、オペレーター及びヘルスケア施設の事業性に係るデュー・デリジェンスを実施し、取得後においては、オペレーター及びヘルスケア施設の事業性について継続的なモニタリングを実施します。
(カ)修繕計画・資本的支出に関する方針
中長期的な運用資産の収益の維持向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、ニーズ等を考慮した個別物件毎の修繕計画を、オペレーター及びPM会社と協議のうえ策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
修繕及び設備投資は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。但し、オペレーター及び入居者/施設利用者の満足度向上に向けた政策上の観点から必要なものについては、早期に実施するものとします。
(キ)付保方針
火災・事故等に起因する建物への損害や、第三者からの損害賠償請求等のリスクに対処するため、必要な火災保険及び損害賠償保険等を運用資産に付保します。
また、地震保険の付保については、地震の発生時に予想されるポートフォリオ全体に対する影響及び保険の実効性を考慮し、ポートフォリオPML値が15%超の場合は、個別物件のPML値が20%超の物件について、20%を超えた部分に対し火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保することを検討します。
なお、引受保険会社の選定に際しては、保険代理店又は保険ブローカーを通じ、複数社から提示された条件等を基に選定します。
⑫ 売却方針
本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保すること基本方針としており、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの状況及び個別のヘルスケア施設の分析結果等を勘案し、最適なポートフォリオ維持のため必要と判断する場合には、運用資産の売却を検討することがあります。
売却にあたっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、主に以下の観点から総合的に判断します。
・不動産マーケットの見通し
・当該運用資産の周辺の開発予測
・収益の見通し
・劣化又は陳腐化への対応状況
・オペレーターの属性及び契約内容
・ポートフォリオの構成
⑬ 財務戦略
本投資法人は、安定的な財務運営を行うために、以下の基本方針を定めています。
(ア)エクイティ・ファイナンス
資産の取得、工事金の支払、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払い又は債務の返済等を目的として、投資口の追加発行を行います。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期及びスポンサーのウェアハウジング機能の活用可能性、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間並びに経済市況等を総合的に勘案し機動的に行います。
(イ)デット・ファイナンス
運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債を発行することを検討します。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)からの借入れに限るものとします(規約第37条第1項)。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性及び財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法(借入金・投資法人債)、コミットメントラインの設定等を検討します。
借入金及び投資法人債の発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします(規約第37条第3項)。
原則として無担保・無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます(規約第37条第2項)。
本投資法人は、SMBCを中心とする複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築きます。さらに、借入金の長期固定化とマチュリティ分散(返済期限の分散化)を図り、安定的かつ健全な運営を行います。
(ウ)LTV
LTVの水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則として65%を上限とします。但し、新規投資や資産評価の変動により、一時的に65%を超えることがあります。
(エ)余資運用等
a.デリバティブ取引
借入れ及びその他の投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。
b.キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、保有するポートフォリオにおける資金ニーズを常にモニタリングし、的確に把握した上で、最も効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行うものとします。
なお、本投資法人は、オペレーター等から預託された敷金・保証金の一部又は全部についても、必要に応じ、運用資金の一部に活用することがあります。また、諸々の資金ニーズ(修繕及び資本的支出、分配金の支払い、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等)に対し、機動的に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、適切と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
⑭ 情報開示方針
(ア)基本方針
本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、正確かつ迅速に開示します。
(イ)開示方針
投信法及び金融商品取引法などの法令、諸規則、東京証券取引所並びに一般社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、投資主に対して重要かつ有用な情報をできる限り開示するよう努めます。
(ウ)利害関係者との取引に関する情報開示の方針
本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び当該利害関係者取引規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
