有価証券報告書(内国投資証券)-第14期(令和4年3月1日-令和4年8月31日)

(1)【資産の評価】
① 1口当たりの純資産額の算出
本投資口1口当たりの純資産額(以下「1口当たり純資産額」といいます。)は、本投資法人の総資産額から、総負債額を控除した金額(以下「純資産額」といいます。)をその時点における本投資法人の発行済投資口総数で除して算出します。
1口当たり純資産額は、原則として、後記「(4)計算期間」記載の営業期間の末日(以下「決算日」といいます。)毎に算出します。
純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて下記②乃至④のとおりとするほか(規約第34条)、投信法、投資法人の計算に関する規則、投信協会が定める不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則その他の法令諸規則及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従います。なお、外貨建取引等については外貨建取引等会計処理基準に従い会計処理及び評価を行うものとします。
② 資産評価の原則的方法
本投資法人の資産評価の方法及び基準は、次のとおり運用資産の種類毎に定めます。
A.不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産(規約第29条第1項(1)、(2)①乃至③に定めるもの)
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とします。但し、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上、問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法に変更することができるものとします。
B.不動産、不動産の賃借権若しくは地上権若しくは外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産を信託する信託の受益権又は外国の法令に基づくこれと同様の性質を有する資産(規約第29条第1項(2)④又は⑧に定めるもの)
信託の会計処理に関する実務上の取扱い(実務対応報告第23号)に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産がA.に掲げる資産の場合はA.に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
C.信託財産を主として不動産、不動産の賃借権若しくは地上権若しくは外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権又は外国の法令に基づくこれと同様の性質を有する資産(規約第29条第1項(2)⑤又は⑧に定めるもの)
信託の会計処理に関する実務上の取扱い(実務対応報告第23号)に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産の構成資産がA.に掲げる資産の場合は、A.に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
D.不動産に関する匿名組合出資持分又は外国の法令に基づくこれと同様の性質を有する資産(規約第29条第1項(2)⑥又は⑧に定めるもの)
匿名組合出資持分の構成資産がA.乃至C.に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
E.信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権又は外国の法令に基づくこれと同様の性質を有する資産(規約第29条第1項(2)⑦又は⑧に定めるもの)
信託の会計処理に関する実務上の取扱い(実務対応報告第23号)に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産である匿名組合出資持分についてD.に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
F.有価証券(規約第29条第1項(3)、第2項(1)④乃至⑨及び⑪に定めるもの)
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額(取引所における取引価格、日本証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。)とします。市場価格がない場合には、合理的な方法により算定された価額とします。また、付すべき市場価格及び合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様の方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
G.金銭債権(規約第29条第2項(1)③に定めるもの)
取得価額から、貸倒引当金を控除した価額とします。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価額とします。
H.金銭の信託の受益権(規約第29条第2項(1)⑩に定めるもの)
信託の会計処理に関する実務上の取扱い(実務対応報告第23号)に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産の構成資産がF.、G.又はJ.の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
I.デリバティブ取引に係る権利(規約第29条第2項(2)に定めるもの)
(イ)金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
当該金融商品取引所の最終価格(終値、終値がなければ気配値(公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値))に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
(ロ)金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
(ハ)我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、上記(イ)及び(ロ)にかかわらず金利スワップの特例処理を適用できるものとし、また、外貨建取引等会計処理基準において為替予約等で振当処理の要件を充足するものについては振当処理を適用できるものとします。
J.その他
上記に定めがない場合には、投信法、投資法人の計算に関する規則、投信協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③ 公正なる価額
資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします。
A.不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額
B.不動産、不動産の賃借権若しくは地上権(外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産を含みます。)を信託する信託の受益権、不動産に関する匿名組合出資持分又は外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産
信託財産又は匿名組合の構成資産がA.に掲げる資産の場合はA.に従った評価を、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額
C.デリバティブ取引に係る権利(上記②I.(ハ)に基づき、金利スワップの特例処理を採用した又は為替予約等の振当処理を採用した場合)
上記②I.(イ)又は(ロ)に定める価額
④ 算定方法の継続適用
運用資産の評価方法については、継続性の原則に則り変更は行いません。但し、正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合であり、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の評価方法に変更できるものとします。評価方法を変更した場合には、直後に投資者に交付する資産運用報告において次の事項を記載します。
A.当該評価方法の変更の事実及び変更日
B.変更前に採用していた評価方法と変更後の評価方法の具体的内容
C.期末における変更前に採用していた評価方法による評価額と変更後の評価方法による評価額
D.具体的な変更理由
E.その他、投資者保護上必要と認められる事項
⑤ 1口当たり純資産額等の公表
1口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類(資産運用報告等)に記載され、投資主に提供されるほか、金商法に基づいて決算日後3ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。
貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され(投信法第129条)、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に交付されます(投信法第131条)。
⑥ 投資口1口当たりの純資産額についての投資者による照会方法
投資口1口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせください。
(照会先)
野村不動産投資顧問株式会社
東京都新宿区西新宿八丁目5番1号
電話番号 03-3365-8767(代表)