有価証券報告書(内国投資証券)-第7期(令和1年5月1日-令和1年10月31日)
(1)【投資方針】
① 基本理念
本投資法人は、日本を代表する総合商社三井物産グループ(注1)と独立系アセットマネジメント会社として豊富な実績を有する株式会社イデラ キャピタルマネジメント(以下「イデラ キャピタル」といいます。)が、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の相乗効果を発揮し、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主価値の向上を目指します。
また、本投資法人は、三井物産グループの総合力・事業知見(注2)とイデラ キャピタルの不動産価値創造力(注3)による多様なアセットカテゴリーへの投資活動を通じて、投資主価値の向上と共に、世界経済発展の一翼を担い、世界の未来を創造していくことを目指しており、これらの考えを表した“「みらい」が創る、世界の未来”(“MIRAI” creates the future of the world)という理念を持っています。
(注1)「三井物産グループ」とは、三井物産株式会社(本社所在地:東京都千代田区、以下「三井物産」といいます。)及び三井物産の連結子会社及び持分法適用会社により構成される企業集団をいいます。
(注2)「三井物産グループの総合力・事業知見」については、後記「③ 両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ/(イ)両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要/a.三井物産グループのアセットマネジメント事業」、「④ スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略/(ニ)三井物産グループの先見性」及び「⑤ 成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ/(ロ)三井物産グループの多様なアセットタイプにおける運営実績」に記載の過去の実績をご参照ください。
(注3)「不動産価値創造力」とは、不動産が持つ潜在的な価値を見出し、その価値を顕在化・最大化させることを通じて不動産収益力を維持・向上させる能力を指します。以下同じです。イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の詳細については、後記「⑤ 成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ/(ハ)イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の活用」をご参照ください。
② 本投資法人の特徴
(イ)両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ戦略
本投資法人は、安定性の観点より、三井物産グループ及びイデラ キャピタル(以下、併せて「両スポンサー」といいます。)が十分な投資実績・運用経験を有するアセットタイプであり、不動産売買及び不動産賃貸市場において十分な質・量の確保が可能と考える、オフィス・商業施設・ホテル・居住施設及び物流施設を「コアアセット」としてポートフォリオの中核に位置づけています。
また、本投資法人の持続的な成長を通じた投資主価値の最大化を図ることを目的とし、不動産投資・運用において多数の案件実績があるアセットカテゴリーとして、両スポンサーが得意とする「コアプラスアセット」(注1)及び「ニュータイプアセット」(注2)(以下、併せて「グロースアセット」といいます。)を一定程度ポートフォリオに組み込む方針です(注3)。
(注1)「コアプラスアセット」とは、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、将来的なキャッシュ・フローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリースアップや小規模リノベーション、コンバージョン等を行うことを通じて、アップサイドの追求による収益性の向上(賃料増加・空室率改善等)が可能と本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。
(注2)「ニュータイプアセット」とは、不動産市場における不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。
(注3)ニュータイプアセットの投資対象資産及びニュータイプアセットへの投資比率については、後記「⑧ 投資方針/(イ)ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
(ロ)スポンサーパイプラインを活用したグロースアセットの組入れ
本投資法人は、投資主価値の向上を図りつつ、持続的なキャッシュ・フローの創出を実現するために資産規模の拡大を目指す方針です。
また、本投資法人は、両スポンサーが得意とするグロースアセットを組み入れることにより、取引参加者が限定的で過度な競争を回避する取得戦略を推進し、成長性を持続させていくことで、収益性を確保することが可能であると考えています。
グロースアセットのうち、コアプラスアセットについては、取得競争が限定的であると同時に、主にイデラ キャピタルの強みである「不動産価値創造力」を活用することで運用期間中のキャッシュ・フローを増大させ、収益性の向上を実現させることが可能であると考えます。また、ニュータイプアセットについては、主に三井物産グループの強みである不動産市場における先見性(注)を活用することにより、不動産市場における投資・運用実績が比較的少ない段階から投資を開始することが可能となり、ひいては、将来の資産価値向上を図ることが可能であると本投資法人は考えています。
(注)三井物産グループの強みである不動産市場における先見性については、後記「④ スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略/(ニ)三井物産グループの先見性」をご参照ください。
(ハ)ポートフォリオ分散とキャッシュ・フローの増大に着目したポートフォリオ運営
本投資法人は、前記「(ロ)スポンサーパイプラインを活用したグロースアセットの組入れ」の推進による資産規模の拡大に加え、多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図ることにより、安定したキャッシュ・フローの実現を目指します。
また、運用物件においては、三井物産グループが有する幅広い企業とのリレーションシップ及びニュータイプアセットにおける投資・運用実績と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することでキャッシュ・フローの増大を目指すことが可能になると本投資法人は考えています。
(ニ)健全かつ安定的な財務運営と投資主利益に配慮したガバナンス体制
本投資法人は、メガバンクグループを中心とした幅広いレンダーフォーメーション(融資団構成)の構築と、適切なLTVマネジメント(注)による健全かつ安定的な財務運営を目指します。また、投資主と両スポンサーの利害一致を図る取組みに裏付けされた強固なガバナンス体制を構築します。本投資法人の実施する各施策の詳細は、後記「⑥ 強固な財務基盤と投資主とのセイムボート」をご参照ください。
(注)「LTV」とは、総資産に対する有利子負債の比率をいい、「LTVマネジメント」とは、適切にLTVを管理することをいいます。以下同じです。
③ 両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ
(イ)両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要
a. 三井物産グループのアセットマネジメント事業
三井物産グループは、多岐にわたる事業領域とネットワークを活かしながら、国内・海外において物流施設・オフィス等の伝統的な不動産を対象としたアセットマネジメント事業に加え、インダストリアル不動産(注1)・ヘルスケア施設(注2)・インフラ施設(注3)への投資、太陽光ファンドの組成やインフラデットファンド(注4)事業への出資等、グロースアセットに関連する豊富な投資・運用実績を有しています。本資産運用会社の株主である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社(以下「三井物産アセットマネジメント・ホールディングス」といいます。)は、傘下に物流REITの資産運用会社である三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社(以下「三井物産ロジスティクス・パートナーズ」といいます。)と私募ファンド及び私募REIT運用会社である三井物産リアルティ・マネジメント株式会社を有しており、三井物産グループのアセットマネジメント事業を統括する戦略持株会社として様々なアセットへの投資・運用に挑戦しています。
(注1)「インダストリアル不動産」及び「インダストリアル」とは、様々な産業活動の基盤となる工場・研究開発施設・データセンター等をいいます。以下同じです。
(注2)「ヘルスケア施設」とは、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設をいいます。以下同じです。
(注3)「インフラ施設」とは、交通・通信・エネルギー・水道等の生活基盤を支える施設をいいます。以下同じです。
(注4)「インフラデットファンド」とは、投資家から資金を集めて、インフラ関連企業に対するデット(融資債権やメザニンローン債権(劣後債や優先株等の負債性資本))を投資対象とし、資金を運用するファンドをいいます。
b. イデラ キャピタルのアセットマネジメント事業
イデラ キャピタルは、株式会社エムケーキャピタルマネージメント(以下「エムケーキャピタルマネージメント」といいます。)とアトラス・パートナーズ株式会社(以下「アトラス・パートナーズ」といいます。)が2012年5月に合併して誕生しました(注1)。イデラ キャピタルは、物件のバリューアップを専門に担当するコンストラクション・マネジメントチーム及びリーシング・マネジメントチームを内製化しており、それぞれを協業させることで可能となる戦略的な追加投資とリーシングを通じた現物不動産への密接な関与を通じて、不動産マネジメントの現場力を培ってきました。具体的には、テナントが退去した場合の既存テナントの増床ニーズの取込みや、空室部分をリノベーションすることでテナント誘致力と賃料水準の向上を目指す等、不動産保有・運用者として当該不動産の収益力の向上を図る戦略的なリーシング活動を行っています。また、プロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)より提案された工事内容について、コンストラクション・マネジメントチームが精査することにより、性能や品質を確保しつつ、コスト削減や工期短縮、不動産価値の創造・向上を実現しています。両社が長年培ってきた上記のような不動産投資マネジメントの現場力とファンドマネジメント力を強みとするイデラ キャピタルは、フォースン・グループ(注2)の豊富な資金力を背景に東京の大規模オフィスをはじめとする大型かつバリューアップ(価値向上)可能な物件のアセットマネジメント業務(注3)を相次いで受託しています。2019年12月末日時点におけるイデラ キャピタルの運用資産残高は約2,187億円となっています。
(注1)イデラ キャピタルの前身であるエムケーキャピタルマネージメントは、2001年9月にアセットマネジメント会社として設立され、2006年3月から2012年3月まで東京証券取引所マザーズ市場に上場しており、財務健全性を維持するとともに、不動産等に関するアセットマネジメント業務を提供してきました。株式公開買付け(TOB)によるエムケーキャピタルマネージメントの非公開化の後、2012年5月に海外投資家を顧客とするファンドマネジメント事業に強みを持つエムケーキャピタルマネージメントの連結子会社でもあったアトラス・パートナーズ(2003年11月設立)と合併し、イデラ キャピタルが誕生しています。
(注2)フォースン・グループは、中国を拠点とする様々な事業への投資を世界各地で行うコングロマリット(複合企業グループ)であり、2014年にイデラ キャピタルへ資本参加し、2019年12月末日現在、子会社(マーブルホールディングス株式会社)を通じて同社株式の98.0%を保有しています。
(注3)「アセットマネジメント業務」には、ファンドマネジメント業務(ファンドに係る会計業務、レポーティング業務及びIR業務等のファンド管理業務をいいます。以下同じです。)を伴わないものを含みます。
(ロ)両スポンサーの不動産ビジネス領域と本投資法人のポートフォリオ戦略
本投資法人は、両スポンサーの不動産ビジネスにおける強みを活かした「コアアセット」をポートフォリオの中核に位置付けるとともに、多様なアセットカテゴリーを投資対象とすることで投資機会の最大化を図るとともに、数ある投資機会の中から優良不動産を選別し、三大都市圏を中心に厳選投資することを通じて、優良なポートフォリオの構築を目指します。
両スポンサーがトラックレコードを有するコアアセットを中心としたポートフォリオ運営により安定性を確保しつつ、リースアップや小規模リノベーション、コンバージョンを通じたアップサイドの追求により収益性の向上を目指すコアプラスアセットや、取得競争が限定的であり、将来的に不動産市場の拡大が期待できるアセットであるニュータイプアセットを成長ステージに応じてポートフォリオに組み入れることで持続的な成長を目指します。
三井物産グループは、多様なアセットの運用実績を有しており、日本で初めての物流REITである日本ロジスティクスファンド投資法人のスポンサーとして、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社をパートナーとして同投資法人を新規上場させるなど、今日のJ-REIT業界におけるアセットの市場拡大に貢献してきました。本投資法人は、これらの市場拡大に関する先見性及び様々なアセットの運用実績を活用し、将来的に成長が期待できるニュータイプアセットへの投資を行う方針です(注1)。また、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用し、リースアップ(注2)や、既存物件の小規模リノベーション(注2)やコンバージョン(注2)を行うことでNOI(注3)の向上を図ることが可能なコアプラスアセットに投資する方針です。
本投資法人は、安定性が高いコアアセットをポートフォリオの中核としつつ、持続的な投資主価値(DPU(注4)及びNAV(注4))の向上を実現するため、運用期間中に収益性の向上を目指すコアプラスアセット及び将来的にマーケットの拡大が期待できるニュータイプアセットをポートフォリオに組み入れることにより、J-REITセクターにおける競争優位性の確立を目指します。
<アセットカテゴリー>
(注1)ニュータイプアセットを取得する際には、必要に応じて、本資産運用会社の運用体制を整備した上で(アセットタイプによっては法令等が整備された後に)行います。
(注2)「リースアップ」とは、物件の空室率の改善を図ることを指し、「小規模リノベーション」とは、機能改善を目的とする改修・修繕を指し、「コンバージョン」とは、用途転換を目的とする大規模修繕又は再開発を指します。以下同じです。
(注3)「NOI」とは、収入から実際に発生した経費を差し引いて求められる減価償却費控除前の純収益(Net Operating Income)のことをいいます。以下同じです。
(注4)「DPU」とは、1口当たり分配金(Dividend Per Unit)をいい、「NAV」とは、純資産価値(Net Asset Value)(鑑定ベース)をいいます。以下同じです。
(ハ)ポートフォリオにおける物件取得の着眼点
本投資法人は、物件取得の着眼点として、主に「立地」、「建物」及び「テナント」の3つの基準を設け、当該基準に照らして投資リターンの追求と投資リスクの検証を行います。
本投資法人のポートフォリオを構成し、今後も主要な投資対象となるオフィス、商業施設及びホテルにおける物件取得の着眼点は以下のとおりです。
(注1)「アップサイド・ポテンシャル」とは、不動産投資・運用を通じて期待される、将来における投資収益や不動産価値の潜在的な上昇余地をいいます。以下同じです。
(注2)「都市型商業施設」とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市の主要駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性や顧客誘引力を有する商業施設をいいます。「地域密着型商業施設」とは、消費者が日常的に利用することの多いテナントを中心に構成される商業施設をいいます。
④ スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略
(イ)「3Dソーシング戦略」による成長機会の追求
本投資法人は、本資産運用会社独自のソーシング・ルート(ダイレクト・ソーシング)(注)に加え、三井物産グループとイデラ キャピタルそれぞれのソーシング・ルート(スポンサー・ソーシング)を活用した3主体によるソーシング戦略(3者それぞれが、主体的に独自の方面(Direction)へのソーシング活動を展開することから、当該戦略を「3Dソーシング戦略」と呼ぶことがあります。)を推進することにより、多様なルートによる取得機会の最大化を図りつつ、クオリティの高い物件に厳選投資する方針です。
a. ダイレクト・ソーシング
本資産運用会社には、三井物産グループ及びイデラ キャピタルで多年にわたり投資運用を担当した経験豊富なメンバーが出向しており、これらのメンバーを中心に、これまでの豊富な経験と不動産市場におけるネットワークを活かし、本投資法人による投資対象資産の取得を担当します。その結果、本資産運用会社は、これらの人材を通じた独自のソーシング・ルートを構築しています。
また、独自のソーシング・ルートによる取得実績を積み上げていくことにより、不動産売買市場において本資産運用会社の認知度が高まり、中長期的にもダイレクト・ソーシングを通じた持続的な外部成長を図ることが可能であると考えています。
b. スポンサー・ソーシング
本投資法人は、本資産運用会社独自のダイレクト・ソーシングに加え、三井物産グループ及びイデラ キャピタルのソーシング・ルートを活用することにより、三井物産グループの事業ポートフォリオを活用することで獲得できる幅広いアセットクラスに関する物件情報と、イデラ キャピタルの不動産価値創造力を活用することで獲得できる幅広い特性の物件情報の双方を得ることが可能であると考えており、これらのスポンサー・ソーシングを活用することで、コアアセット、コアプラスアセット及びニュータイプアセットの取得を通じた外部成長戦略を加速させる方針です。
(注)「ソーシング」とは、物件の給源を意味し、「ソーシング・ルート」とは、物件の情報取得経路を意味します。そのうち、本資産運用会社が独自に情報取得する場合を「ダイレクト・ソーシング」と称し、スポンサーを介して情報取得する場合を「スポンサー・ソーシング」と称します。以下同じです。
(注)上記は両スポンサーの強みに基づいたアセット取得の事例を模式化したものであり、実際は3主体それぞれから、コアアセット、ニュータイプアセット及びコアプラスアセットのソーシングが行われます。
(ロ)スポンサー・サポート契約を活用した物件取得戦略
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー各社による外部成長サポートをより確かなものとするため、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルとの間でそれぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。
具体的には、両スポンサーは物件情報提供(第三者保有物件を含みます。)、取得機会の逸失を回避するためのウェアハウジング(注)、物件取得及び運用に関する業務支援、物件共有等を通じて、外部成長戦略の蓋然性を高める施策を講じています。
両スポンサーは、本投資法人の投資対象となる物件を数多く保有し、運用を受託しています。スポンサーが保有及び運用受託している物件を取得することで、不動産投資に係る調査(以下「デュー・ディリジェンス」といいます。)等の取得コストを抑制することが可能であり、また物件に関するリスク・リターンを適切に分析することが可能であることから、効率的な外部成長が実現できると本投資法人は考えています。
なお、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルと本投資法人とのスポンサー・サポート契約の主な内容は、後記「⑦ スポンサー・サポート契約」をご参照ください。
(注)「ウェアハウジング」とは、本投資法人が取得を予定する資産について、収益の安定化や取得時期の調整を行うためにブリッジファンドに先行取得させることをいいます。
<スポンサー・サポート契約の概要>
(注)三井物産の100%子会社である三井物産アセットマネジメント・ホールディングスとの契約です。
(ニ)三井物産グループの先見性
a. ニュータイプアセットの開拓実績～日本初の物流REITを組成～
三井物産グループは、物流施設の安定資産としての潜在的価値に着目し、他社に先駆けて賃貸用物流施設への投資を開始しました。2005年5月には、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社をパートナーとして日本初の物流REITである日本ロジスティクスファンド投資法人(注)を上場させ、現在まで安定した運用実績を積み重ねています。本投資法人は、三井物産グループをスポンサーとすることで、三井物産グループが日本ロジスティクスファンド投資法人の運用で培った知見を本投資法人の運用においても活用できるものと考えています。
(注)三井物産アセットマネジメント・ホールディングスが70%の株式を有する三井物産ロジスティクス・パートナーズが資産の運用を行っています。
b. ニュータイプアセットへの更なるチャレンジ～メガソーラーファンド～
三井物産グループは、再生可能エネルギーの固定価格買取制度の導入にいち早く着目し、長期間にわたり安定した売電収入の期待できる太陽光発電設備への投資を開始しています。エネルギー分野への知見だけでなく、鋼材等の部品供給や物流手配等、三井物産グループの総合力を活かしたプロジェクトであると同時に、安定収益をベースとしたファンド組成等、金融面での強みを活かし、更なるニュータイプアセットの開拓を行っています。
⑤ 成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ
(イ)ポートフォリオ分散の意義
不動産は、オフィス、商業施設及びホテル等のアセットタイプであっても契約形態等によって景気感応度や賃料のボラティリティ(賃料の増減の振れ幅)等が異なるという特徴を有すると本投資法人は考えています。本投資法人の投資対象のうち、キャッシュ・フローの安定性が高いと考えられるアセットタイプとしては、長期固定賃料のオフィス、ホテル、地域密着型商業施設、居住施設及び物流施設等があります。また、アップサイド・ポテンシャルがあるアセットタイプとしては、長期固定賃料以外のオフィス、都市型商業施設、変動賃料のホテル等があります。
ポートフォリオには、テナントとの契約が長期固定であり、長期にわたりキャッシュ・フローが固定化されている、あるいは適切なテナント構成や賃貸市場における競争力を有し、安定的な不動産賃貸収入の確保が期待でき、キャッシュ・フローの安定性が高いと考えられるアセットタイプに加え、今後の既存テナントとの賃料改定又はテナント入替えにより賃料増額が狙えるようなアップサイド・ポテンシャルがあるアセットタイプも含まれていることから、安定性と成長性を兼ね備えたポートフォリオを構築しているものと本投資法人は考えています。
本投資法人は、多様なキャッシュ・フロー特性を有するアセットに幅広く投資することで、安定性と成長性を兼ね備えたポートフォリオの構築を目指します。
(ロ)三井物産グループの多様なアセットタイプにおける運営実績
三井物産グループは、総合商社として様々な事業分野における運営・開発実績を数多く有しており、不動産をはじめとした多様なアセットタイプの運営事業をグローバルに展開しています。本投資法人は、三井物産グループの有する様々なオペレーショナルアセット(注)の運営実績に基づく事業知見の蓄積と幅広い企業とのリレーションを活用し、内部成長及び運営力の強化を図ります。
(注)「オペレーショナルアセット」とは、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供する施設をいいます。
(ハ)イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の活用
イデラ キャピタルは、物件のバリューアップを専門に担当するコンストラクション・マネジメントチーム及びリーシング・マネジメントチームを内製化しており、それぞれを協業させることで可能となる戦略的な資本的支出とリーシングが物件取得時の優位性に繋がっていると考えています。これにより、テナントが退去した場合も、当該不動産の入居テナントの増床ニーズの取り込みや、空室部分のリノベーションによるテナント誘致力及び賃料水準の向上を目指す等、不動産保有・運用者として当該不動産の収益力の向上を目指す戦略的なリーシング活動が可能となっています。
また、PM会社より提案された工事内容について、イデラ キャピタルのコンストラクション・マネジメントチームが精査することにより、計画している性能や品質を確保しつつ、コスト削減や工期短縮、不動産価値の創造・向上を実現しています。この強みにより取得後のリーシングの展望を描きながら物件を取得することが可能となるため、難易度の高い案件にも取り組めるという優位性にも繋がっています。
本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約に基づき、このような「不動産価値創造力」を有するイデラ キャピタルのノウハウを承継しており、必要に応じて、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することが可能です。イデラ キャピタルには、物件特性に応じた不動産の収益力の向上及び様々なアセットタイプのリーシング・マネジメント実績が蓄積されており、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することによるテナントリレーションの一層の強化を通じて、強固なポートフォリオを構築することが可能となります。
<イデラ キャピタルのコンストラクション・マネジメントチーム及び
リーシング・マネジメントチームの内製化と協業>
⑥ 強固な財務基盤と投資主とのセイムボート
(イ)強固な財務基盤の構築
本投資法人は、持続的な成長と中長期的に安定した収益の確保を実現するために、健全かつ安定的な財務運営を推進します。
a. LTV水準及びLTVマネジメント
本投資法人は、投資主価値の維持・向上を図るために強固な財務基盤を構築する方針であり、LTV水準については保守的な水準を維持する方針です。
したがって、投資主価値の維持・向上の観点でLTV水準を適切にマネジメントしていく方針です。
本投資法人は、LTVマネジメントは、DPU及びNAVを向上させていく過程において有効に活用すべき財務戦略の一つであると考えています。したがって、LTV水準については物件取得機会を機動的に捉えるためにも、一定の取得余力を確保できる水準で運営していく方針です。
但し、借入れによって物件を取得した際には、その後の資本政策の過程においてLTV水準を一時的に引き下げる可能性があります。
b. 借入れの長期・固定化
本投資法人は、ポートフォリオの特性に応じた負債戦略を実行する方針であり、借入れについては返済期限の長期化及び金利の固定化を推進する予定です。但し、金融市場等の環境に鑑み、将来的な投資主価値増大を図るために柔軟な負債戦略を取ることがあります。
c. レンダーフォーメーション
本投資法人は、健全かつ安定的な財務運営に加え、メガバンクグループを中心とした強固なレンダーフォーメーションを構築することにより、財務戦略の柔軟性は拡大すると考えます。
d. 格付け
本投資法人は、本書の日付現在、長期発行体格付けとして、株式会社日本格付研究所(JCR)よりA+(ポジティブ)、格付投資情報センター(R&I)よりA(安定的)の格付け(注)を取得しています。
(注)本投資法人が取得している、発行体の将来の信用力に関する信用格付業者の意見であり、本投資法人の投資口に付された格付けではありません。
(ロ)利益超過分配の方針
本投資法人は、投資主価値の最大化のため、1口当たり分配金の安定化を重視した運用を目指します。そのため、本投資法人は財務健全性の維持及び効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントの実行にも考慮しつつ、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当する分配(通常の利益超過分配)については減価償却費の60%を上限とした利益超過分配(注)を実施する可能性があります。
・ 物件のリニューアル・建て替え等により発生する一時的費用(解体費・除却損等)
・ 物件の売却に伴う一時的な譲渡損失
・ 物件取得に伴う期中における公募増資の実施による希薄化への対応
・ その他、突発的事象による一時的な費用負担
・ 繰延ヘッジ損益等の税会不一致への対応
・ 合併に伴って発生したのれんの償却に伴う一時差異等調整引当額の分配
(注)クローズド・エンド型の投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当する分配(通常の利益超過分配)については計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行うことが可能とされています(一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
(ハ)投資主利益に配慮したガバナンス体制
本投資法人は、資産運用に際し、投資主とスポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルの利害の一体化を図るとともに、利益相反に対する第三者性を確保した運営体制を採用することとし、この2つを中心的な枠組とした中立的かつ透明性の高いガバナンス(企業統治)体制の整備・充実を図る方針です。
a. ガバナンス体制
利害関係者からの資産の取得等の重要な取引に際しては、本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサー(但し、一定の場合に、代行して業務を遂行する者を選任することについて緊急その他正当な理由が認められるときにおいて、コンプライアンス・オフィサー代行者が指名された場合には、当該コンプライアンス・オフィサー代行者とします。以下「コンプライアンス・オフィサー」とある部分について、同じです。)による事前審査、コンプライアンス委員会及び投資運用委員会における各審議及び決議を経て、取締役会及び本投資法人役員会へ報告(但し、投信法に定義される利害関係人等との間で一定の取引を行う場合は、本投資法人役員会の事前承認が必要とされます。)する仕組みを採用し、利益相反に対する第三者性を確保したガバナンス体制を構築しています。本資産運用会社の利害関係者の範囲については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(4)本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限/① 利害関係者の定義」をご参照ください。
<運用資産の取得に関する意思決定フロー>
その他、本投資法人は利害関係者取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な価格・条件の資産を取得する体制を構築しています。利害関係人等との取引制限の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(4)本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」をご参照ください。
b. 本投資法人とスポンサー各社の投資対象の棲み分け
i. 本投資法人と三井物産又は三井物産グループの棲み分け
三井物産は、総合商社としての幅広い事業活動を通じ、様々なアセットクラスに対する投資を行っており、潜在的には本投資法人との間において投資対象が重複する可能性があります。しかし、主として開発又は施設の運営事業を行う三井物産の場合と異なり、本投資法人では保有に伴う不動産賃貸収入による安定的な収益の確保を目指すことから、事業内容による棲み分けが可能と考えられます。
三井物産グループは、不動産アセットマネジメント事業を行う連結対象子会社を含んでおり、潜在的には本投資法人との間において、投資対象や事業内容が重複する可能性があります。しかし、主として期限を定めたファンドの組成を志向するアセットマネジメント子会社とは異なり、本投資法人では幅広いアセットクラスへの長期的投資を前提としていることから、補完関係の構築が可能であると考えています。また、三井物産グループは、物流施設への投資に特化した投資法人の運用を受託する資産運用会社を擁しており、本投資法人の投資対象と重複していますが、物流施設は本投資法人の投資対象の一部を構成するのみであり、投資対象の重複による影響は小さいと考えます。
ii. 本投資法人とイデラ キャピタルの投資対象の棲み分け
イデラ キャピタルも不動産投資を行っており、潜在的には本投資法人との間において投資対象が重複する可能性があります。しかし、主としてオポチュニスティックな投資を志向するイデラ キャピタルと異なり、本投資法人は、安定した分配金利回りの実現を目標としていることから、以下のように投資対象の棲み分けを図ります。
本投資法人は、中長期にわたって資産を保有し、不動産賃貸収入による安定的な収益の確保を目指すことから、コアアセットへの投資を主として行います。一方、イデラ キャピタルは、不動産賃貸収入に加えて、投資不動産に対する収益性を高める積極的な施策を通じて不動産価値を増加させ、一定期間後に売却することでその価値の増加を実現させるオポチュニスティック型投資を主として行います。
c. 投資主とスポンサーの利害を一致させる取組みの採用
本投資法人は、投資主、スポンサー及び本資産運用会社の利害を一致させ、投資主価値の中長期的な向上を実現するために、ガバナンス上の取組みとして、セイムボート出資を受け入れます。後記「d.三井物産グループ及びイデラ キャピタルによる本投資口の保有」に記載のとおり、スポンサーが中長期的に本投資法人の投資口を保有することで本投資法人の投資主価値の向上に対して強いコミットメントを図ります。
d. 三井物産グループ及びイデラ キャピタルによる本投資口の保有
本投資法人は、投資主価値の最大化を図り、投資主、本資産運用会社、三井物産グループ及びイデラ キャピタルとの利害を一致させるため、三井物産グループ及びイデラ キャピタルが本投資口の一定割合の取得及び保有を行うことによるセイムボート出資を受け入れる方針です。かかる方針に基づき、本書の日付現在、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、発行済投資口の総口数の2.4%(三井物産グループ:1.2%、イデラ キャピタル:1.2%)を保有しています。また、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、保有する本投資法人の投資口について、特段の事情がない限り、継続して保有するように努めるものとしています。
(ニ)投資主利益と連動した運用報酬体系
本投資法人は、以下に記載のとおり、投資主価値の最大化を図り、投資主、本資産運用会社、三井物産グループ及びイデラ キャピタルとの利害を一致させるため、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部(運用報酬Ⅱ)については、1口当たり分配可能金額と償却後NOIに連動した運用報酬体系を採用しています。これにより、本資産運用会社、ひいてはスポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルは、投資主と利害が一致し、本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを継続して保つことが可能となります。
<資産運用報酬の概要>
なお、本資産運用会社への支払報酬の詳細については、後記「4 手数料等及び税金/(3)管理報酬等/③ 本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。
⑦ スポンサー・サポート契約
(イ)三井物産グループ及びイデラ キャピタルとのスポンサー・サポート契約
本投資法人及び本資産運用会社は、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルとの間で、それぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。スポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人は、スポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルそれぞれの持つ資産運用の強みを享受し、本投資法人の成長機会に活用する方針です。
(ロ)スポンサー・サポート契約の概要
本投資法人及び本資産運用会社と、両スポンサーとの間でそれぞれ締結されたスポンサー・サポート契約は、主として、本投資法人の外部成長、内部成長及び出資並びに本資産運用会社の人材確保の側面のサポートを企図しており、かかるサポートを通じ、本投資法人へ成長機会を提供することを目的としています。
a. 主として本投資法人の外部成長に寄与するスポンサー・サポート
i. 情報提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングスにおいては自ら又はグループSPC(注1)が、イデラ キャピタルにおいては自ら、イデラ グループ企業(注2)又はグループSPCが、対象不動産(注3)の売却を検討することとなった場合及び本資産運用会社から要請があった場合には、やむをえない事情がある場合を除き、本資産運用会社に当該対象不動産に関する情報(注4)を遅滞なく本投資法人及び本資産運用会社に提供します。但し、既に第三者に譲渡することを約している場合等、一定の例外があります。
(注1)「グループSPC」とは、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルが出資し若しくは同社(三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は、その子会社)がアセットマネジメント業務を受託しているいわゆる特別目的会社(Limited Partnership、投資事業有限責任組合などの法人格のないエンティティを含みますが、投資法人は含みません。)をいいます。
(注2)「イデラ グループ企業」とは、イデラ グループ(イデラ キャピタル及びイデラ キャピタルが直接又は間接に当該会社等の議決権の全てを所有している会社等(イデラ キャピタル又はその子会社・関連会社が第三者より議決権行使の委託を受けている場合は、「議決権の全てを所有」する場合に該当しません。)にて構成されるグループをいいます。以下同じです。)所属の会社等(但し、イデラ キャピタルを除きます。)をいいます。
(注3)「対象不動産」とは、本資産運用会社がその社内規程として定める運用ガイドラインに規定する本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等資産をいい、開発中の不動産等資産並びに不動産、不動産の賃借権、地上権等を裏付とする信託受益権及び匿名組合出資等の投資法人が取得可能な資産を含みます。但し、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスにおいては物流施設を、イデラ キャピタルにおいては居住施設を、それぞれ除きます。
(注4)「当該対象不動産に関する情報」とは、当該対象不動産の概要、賃貸借契約の内容、テナント属性、テナントの財務内容や売上高等の業績データを含みますが、これらに限られません。但し、守秘義務に反しない限度において提供可能な情報とします。
ii. 第三者保有物件の売却情報の提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、第三者(注1)から対象不動産の売却に関する情報(注2)が提供された場合、当該対象不動産の所有者その他関係当事者の事前承諾を得られることを条件に、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC(注3)、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業及びグループSPCと本投資法人及び本資産運用会社の双方に対し、同じ内容にて当該対象不動産に関する情報を速やかに提供します。
(注1)「第三者」とは、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は同社及びグループSPC以外の第三者を意味し、イデラ キャピタルの場合は同社、イデラ グループ企業及びグループSPC以外の第三者をいいます。
(注2)三井物産アセットマネジメント・ホールディングスについては物流施設を、イデラ キャピタルにおいては居住施設を、それぞれ除きます。
(注3)三井物産アセットマネジメント・ホールディングスについては、特別目的会社が組成されていない場合には、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの子会社である本資産運用会社以外の一任運用業務を営む会社を含みます。
iii. 本投資法人との物件共有又は準共有
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社からの要請があった場合、本投資法人が取得を予定する不動産等資産について、本投資法人との物件の共有(準共有を含み、本iii.において 以下「本物件共有」といいます。)による不動産等資産の共有持分(準共有持分を含みます。)の取得(三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業又はグループSPCによる取得を含みます。)を真摯に検討するものとします。この場合において、本物件共有の手法及び内容については、本資産運用会社とスポンサーが個別物件毎に協議のうえ、定めるものとします。
iv. ウェアハウジング機能の提供
本資産運用会社は、本投資法人による不動産等資産の機動的な取得を目的として、スポンサーである三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルに対し、本投資法人への当該不動産等資産の譲渡を前提とした一時的な保有(なお、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業又はグループSPCによる保有を含み、以下「ウェアハウジング」といいます。)を依頼することができるものとします。この場合、スポンサーである同社は、本資産運用会社から依頼を受けたウェアハウジング機能の提供について真摯に検討を行います。なお、ウェアハウジング機能を提供するための諸条件については、本資産運用会社とスポンサーが個別物件毎に協議のうえ、定めるものとします。
v. 再開発サポート・バリューアップサポートの提供
本投資法人が保有する不動産等資産(以下「再開発物件」といいます。)について、本資産運用会社が再開発の必要を認め、スポンサーである三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルに対し、再開発計画の検討及び提案を要請した場合、同社は、再開発物件について再開発計画を真摯に検討し、本投資法人の投資対象となる収益不動産の再開発を行うことを内容とする再開発計画案を提示するとのサポート(以下「再開発サポート」といいます。)(注)を自ら行い又はその関係会社(若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者)をして行わせるものとします。
この場合において、本資産運用会社が、スポンサーである同社(同社が指名した者を含みます。)の提示した再開発計画案について妥当と判断したときは、同社に対し、再開発物件に関する優先交渉権(優先的に売買又は開発業務受託の交渉を行う権利)を付与します。但し、本投資法人による再開発物件のスポンサーへの売却又は開発業務委託は、再開発された物件について、スポンサーが本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該不動産に関する優先交渉権(優先的に売買交渉を行う権利)を付与することを条件としてのみ、行われるものとします。優先交渉期間は、本資産運用会社とスポンサーが別途合意する期間とします。
なお、優先交渉期間内に本資産運用会社とスポンサーとの間で売却又は開発業務委託の条件が合意に達しなかった場合、本資産運用会社は、第三者との間で再開発物件の売却又は開発業務委託につき協議を開始することができます。
(注)スポンサーは、本資産運用会社の要請がある場合には、かかる再開発サポートのほか、リースアップやリノベーション、コンストラクション(建設)等に関するノウハウ提供サポート(以下「バリューアップサポート」といいます。)を自ら行い、又はその関係会社(若しくは同社が適切と判断するその他の者)をして行わせるものとします。
b. 本投資法人の成長(外部成長・内部成長)に寄与するスポンサー・サポート
i. 物件取得及び運用に関する業務支援等
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社から要請があった場合、法令に抵触しない範囲内において、本資産運用会社が本投資法人から受託する業務(但し、投資運用業又は投資助言・代理業務に該当しうる業務を含みません。)に関し、受託条件等については本資産運用会社と協議し決定した上で、スポンサーである同社は、自ら又はその関係会社(若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者)を通じて、以下の業務受託を行い、又は行わせるものとします。但し、本資産運用会社は、資産の運用に係る権限の全部又は一部の付与は行いません。なお、スポンサー・サポート契約の規定は、本資産運用会社がスポンサーに対して不動産等資産の媒介を委託することを意味するものではありません。本資産運用会社がスポンサーに対して不動産等資産の売買の媒介を委託する場合には、両者間で別途当該媒介に係る契約を締結することが必要とされています。
・リサーチ関連業務(不動産市場動向の調査、個別不動産の立地、商圏、競争環境に関する調査)
・物件取得及び運用に関する助言及び補助業務
・個別不動産に関する各種分析及びデュー・ディリジェンス補助等
・プロパティ・マネジメント業務
ii. マーケット情報の提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社が要請したときは随時、自ら又はその関係会社(若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者)を通じて、本資産運用会社に対し、不動産等資産の売買、開発に関するマーケット情報及び不動産等資産の賃貸マーケットに関する情報について、スポンサー又はその関係会社の保有する合理的に提供可能な情報を提供するものとします。
iii. 環境配慮技術及びノウハウの提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産のリニューアル工事や物件運営に関して、テナント満足度の向上や水道光熱費の節約等のため、本資産運用会社がスポンサーである同社に環境配慮技術及びノウハウの提供を依頼する旨の申し入れを行った場合、同社は、合理的に可能な限り、自ら又はその関係会社(若しくは同社が適切と判断するその他の者)を通じて、かかる環境配慮技術及びノウハウを提供し、又は提供せしめるものとします。この場合において、スポンサーは、自ら又はその関係会社(若しくは同社が適切と判断するその他の者)が環境配慮技術及びノウハウの提供に合意したときは、自らが運用を受託する場合における運用不動産に係る環境配慮技術及びノウハウの提供と同等以上の努力を怠らないものとします。
iv. 本投資法人の保有物件に係るリーシングサポートの検討
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産について、本資産運用会社がスポンサーである同社に実効的なリーシング戦略を策定する等のリーシングのサポートの提供を依頼する旨の申し入れを行った場合、同社は、自ら又はその関係会社(若しくは同社が適切と判断するその他の者)を通じて、当該物件へのリーシングのサポートの提供につき検討し、又は検討せしめるものとします。この場合において、スポンサーは、自ら又はその関係会社(若しくは同社が適切と判断するその他の者)がリーシングのサポートの提供に合意したときは、自らが運用を受託する場合における運用不動産に係るリーシングと同等以上の努力を怠らないものとします。
c. 本投資法人の出資に関するスポンサー・サポート(本投資法人へのセイムボート出資)(注)
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行うものとします。また、スポンサーである同社が保有する本投資法人の投資口について、特段の事情がない限り、継続保有に努めるものとします。
(注)当該サポートは、スポンサーに法的義務を課すものでなく、スポンサーに対し何らの法的拘束力を持つものではありません。また、かかる合意は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)第15条その他法令に抵触しない前提で合意されるものであること、及び、金融商品取引法第166条に基づくいわゆる投資口等に関するインサイダー取引規制(その後の改正による規制を含みます。)に抵触することのないよう留意しつつこれを行うことについて、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社の間で互いに確認しています。
d. 本資産運用会社の人材確保に寄与するスポンサー・サポート(人材の確保に関する協力)
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社からの要請があった場合、法令に抵触しない範囲内において、自ら又はその関係会社(若しくはスポンサーが適切と判断するその他の者)をして、人材の確保(本資産運用会社による本投資法人の運営に必要な物件取得、物件管理、財務、インベスターリレーション(IR)等のノウハウを有する人材の派遣(転籍・出向)を含みます。)に合理的な範囲で協力するものとします。
⑧ 投資方針
(イ)ポートフォリオ構築方針
a. 立地
本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏に所在する資産を主要な投資対象と位置付け、ポートフォリオの70%以上を投資します(注)。
(注)取得価格ベースとし、取得時の消費税・地方消費税及び手数料等を含みません。なお、本投資法人が個別具体的な資産の取得を行った結果、一時的に、これらの比率とは異なる投資比率となることがあります。
b. アセットタイプ
本投資法人は、コアアセット(オフィス・商業施設・ホテル・居住施設及び物流施設)及びグロースアセット(コアプラスアセット及びニュータイプアセット)に投資していく方針ですが、各アセットカテゴリーに分類されるアセットタイプは下記のとおりです。但し、各アセットタイプにおける組入比率は設けません。
(注1)組入比率について、上場時(注2)はキャッシュ・フローの安定性が高く、取引量も確保されているオフィス・商業施設・ホテル等といったコアアセットの組入比率を100%とし、安定性重視の運用を図りました。一方、上場以降は、コアアセットに加えグロースアセットを抑制的に組み入れることで、安定性を重視しつつ、持続的な成長に繋がるポートフォリオの構築を目指しています。資産規模5,000億円超となった場合にもコアアセットの組入比率は原則80%以上とし、より安定性と成長性のバランスに配慮する方針です。
(注2)「上場時」とは、本投資口の東京証券取引所への新規上場の時点又は当該新規上場時に取得した物件の取得時点を指します。
(ロ)投資基準
本投資法人は、物件を取得するに際し、以下の投資基準により投資を行います。
a. 立地
日本全国を主な投資対象とします。但し、オフィス及び商業施設においては、三大都市圏を主な投資対象地域と位置付けます。
b. 取得価格
投資に際しては、鑑定評価額を参考に、本資産運用会社の評価額を基本として総合的に判断します。
利害関係者との取引においては、鑑定評価額を超えた価格(鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。)での取得は行いません。
c. 耐震性
原則として、新耐震基準(昭和56年改正の建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)に基づく耐震基準)に基づく施工又は補強工事等により、新耐震基準と同等以上の耐震性能を有すると判断される物件を取得します。
d. 環境・地質
建物内におけるアスベスト等の有害物質の取扱い・保管状況及び敷地内の土壌の状況・状態が大気汚染防止法や土壌汚染対策法等関連法令に適合している若しくはこれらへの対応策が十分に講じられていることを原則とします。但し、取得後是正が見込まれる場合には、取得することがあります。
e. テナント
テナントの業種、規模、使用目的、賃料水準、賃貸借契約期間等について評価・分析することを原則とします。
f. 権利関係
所有権、賃借権、地上権等権利の態様を確認した上で、共有、区分所有、借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の信用力・属性等に特段問題が無く、運営・管理や持分処分における制約事項・リスクが少ないことを原則とします。
g. 安定稼働不動産への投資
本投資法人は、安定したキャッシュ・フローを確保するため、原則として、安定してキャッシュ・フローを創出している不動産等に投資をするものとし、未稼働(開発中でキャッシュ・フローを創出しないもの)の不動産等は投資対象としません。但し、短期的に稼働率の低下した不動産等については、将来における稼働率の向上が早期に見込める場合や、スポンサー・サポートを伴う場合には、厳選して投資決定を行うことがあります。この場合には、より慎重な判断を行うものとします。
(ハ)デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、投資対象資産の投資適格性を判断するために、以下の項目を中心にデュー・ディリジェンスを行います。
なお、デュー・ディリジェンスにおける調査項目のうち、以下の項目については、専門性、客観性及び透明性の確保の観点から、第三者である外部の専門家に調査を委託します。
・鑑定評価(価格調査)
・建物調査
・地震PML調査
・環境調査
・商業施設の商圏及びテナント財務調査(注)
(注)商業施設の商圏及びテナント財務調査については、本資産運用会社が必要と認めるときに調査を委託します。
上記のほか、本資産運用会社は、建物の施工の適正性基準不適合の不存在についても、必要に応じ外部専門家へ委託し、確認を得た上で投資判断を行います。
(ニ)フォワード・コミットメントに関する方針
本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約(以下「フォワード・コミットメント」といいます。)を締結することがあります。フォワード・コミットメントを行う場合には、以下の点に留意することとします。
・契約不履行に係る解約違約金に関して、当該違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等(東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。)
・売買契約締結から物件引渡しまでの期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等
・フォワード・コミットメントを行った物件は決済までの間はオフバランスであるが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは投資法人に帰属することに鑑み、保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の継続鑑定評価等の結果(当該物件が未竣工建造物である場合の価格調査の結果を含みます。)を公表すること
⑨ ポートフォリオ運営・管理方針
(イ)テナント管理・リーシング方針
テナントに対するリーシングに当たっては、マーケット動向を調査・把握し、運用資産毎にその不動産特性を勘案しながら適正な賃貸条件の設定を行うとともに、PM会社を最大限活用し、優良テナントの選定に努めます。また、テナント構成に関しては、個別物件はもとより、ポートフォリオ全体に対する影響も勘案した上でリーシング活動を行うものとします。
テナントとの賃貸借契約の締結に際しては、本資産運用会社がその社内規程に従い反社会的勢力との関係を確認し、契約締結の可否を判断するとともに、当該テナントの業種、事業継続年数、資本関係、当該業界の動向及び信用力(必要に応じて信用調査会社による信用調査評価レポートを取得)を分析し、賃料水準、賃貸借契約形態、契約期間及び再契約の可能性等を総合的に判断するものとします。商業施設及びホテルについては、必要に応じマーケットレポートの取得を検討します。また、居住目的の個人が賃借人となる場合は、賃料負担力、勤務先、勤続年数等を含めて、総合的に判断するものとします。また、賃料保証会社の採用も検討します。
既存テナントは、運用資産の保有者である本投資法人にとって重要な顧客であるため、PM会社を通じて定期的に連絡を取るとともに、コミュニケーションを十分に図り、良好なリレーションを構築することに努め、テナントの動向、増減床ニーズ、不満や解約ニーズ等を早期に把握し、適切かつ迅速な対応を講じるものとします。
特にポートフォリオ全体の賃貸収益への影響度の大きい主要テナントについては、同時期の退去により、一時的に空室率が高くなるリスクを軽減するため、契約期間の長期化、解約予告期間の長期化及び契約期間満了日の分散を検討の上、空室リスクがポートフォリオ全体に与える影響を可能な限り抑えるべく対処するものとします。
(ロ)PM会社及びBM会社の選定・管理方針
a. 選定の基準及び手続
本投資法人は、保有資産の運営・管理等の外部委託に関してPM会社及びビル・マネジメント会社(以下「BM会社」といいます。)の選定に際しては、本資産運用会社の社内規程である「外部・委託評価基準」に従うものとします。本資産運用会社は、同規程に従い、一定の要件を満たす業者をリストに登録し、その中から最適な委託業者を選定することを原則とします。物件取得時の既存のPM会社及びBM会社についても(必要に応じて、他の権利者等の関係者と協議の上)、業務内容の妥当性を調査し、入替えを検討します。但し、当該資産の適正な運営の継続性を考慮し、取得時におけるPM会社、BM会社との業務委託契約を一定期間継続することがあります。
また、運用資産の権利形態により、他の権利者(共有者等)との合意形成が必要である資産については、合意形成が可能な範囲内で同規程に従った運営を行うものとします。
b. PM会社の監理・監督
各PM会社は、予算管理、テナント誘致、テナント管理、賃貸借契約の交渉、クレーム処理及び修繕維持等の業務を行います。本資産運用会社は、長年の運営経験で培ったPM業務全般に対する監理・監督ノウハウを活用し、年に1回のPM会社に対するモニタリング・評価を実施し、必要に応じて改善を指導する等の、PM会社の監理・監督を行うものとします。
c. BM会社の監理・監督
各BM会社は、清掃、建物設備の維持・管理等の業務を行います。BM会社が、不動産の価値の維持・向上やテナント満足度の向上のため重要な役割を担うことに鑑み、本資産運用会社は、長年の運営経験で培ったBM業務全般に対する監理・監督ノウハウを活用し、年に1回のBM会社に対するモニタリング・評価を実施し、必要に応じて改善を指導する等の、BM会社の監理・監督を行うものとします。
(ハ)修繕・資本的支出に関する方針
中長期にわたり、運用資産の市場競争力及びテナント満足度の維持・向上を図るため、運用資産毎に年度運用計画の一部としての修繕計画及び資本的支出計画をPM会社と協議の上、策定し、必要な修繕・資本的支出を行います。
修繕計画及び資本的支出計画の策定は、競合物件との差別化、テナント満足度の向上に向けた政策上の観点のみならず、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して行うものとします。
(ニ)付保方針
a. 損害保険等
火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、運用資産の特性に応じた適切な損害保険(火災保険、施設賠償保険、利益保険等)を、原則として保険代理店を通じて保険会社を選定した上で付保するものとします。
b. 地震に関する保険
我が国における地震による災害の影響度の甚大性とその発生の可能性に鑑み、ポートフォリオ全体に与える影響及び保険の実効性を考慮し、ポートフォリオPML値(注)が15%超となる場合は、PML値が15%超の個別の不動産の当該超過部分について、火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保することを検討します。
(注)「PML値」とは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。また、「ポートフォリオPML値」とは、ポートフォリオ全体に対して個別物件と同様にPML値を求めた数値をいいます。以下同じです。
(ホ)管理運営方針の策定及び管理
本資産運用会社は、運用ガイドラインに基づき、本投資法人の個々の運用資産及びポートフォリオ全体についての運用計画を策定し、計画的な運営・管理を実施します。なお、運用計画の策定に当たっては、原則としてPM会社の協力を得て運用資産毎の詳細を検討します。
運用計画は、ポートフォリオ全体の収支予算、運用資産毎の収支予算、運用管理計画、リーシング計画、修繕計画及び資本的支出計画を含むものとします。
運用計画は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、必要に応じて変更します。また、それ以外の場合でも必要に応じて、その都度変更することとします。
⑩ 売却方針
本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としており、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの見通し等を勘案し、最適なポートフォリオ維持のため必要と判断する場合には、運用資産の売却を検討することがあります。
運用資産の売却にあたっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、主に以下の観点から総合的に判断します。
・不動産マーケットの見通し
・収益の見通し
・劣化又は陳腐化への対応状況
・ポートフォリオの構成
・周辺の開発予測
⑪ 財務戦略
本投資法人は、安定的な財務運営を行うために、以下の基本方針を定めています。
(イ)エクイティ・ファイナンス
本投資法人は、資産の取得、工事金の支払い、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払い又は債務の返済(借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等を目的として、投資口の追加発行を行います。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期並びに三井物産グループ及びイデラ キャピタルのウェアハウジング機能の活用の可能性、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間並びに経済市況等を総合的に勘案し機動的に行います。
(ロ)デット・ファイナンス
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下本(ロ)において同じです。)の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)からの借入れに限るものとします。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法(借入金・投資法人債)、コミットメントラインの設定等を検討します。
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
原則として無担保無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます。
本投資法人は、メガバンクグループを中心とする複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築くことを図ります。更に、借入金の長期固定化と返済期限の分散を図り、安定的かつ健全な財務運営を行います。
(ハ)有利子負債比率(LTV)
本投資法人は、メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション(融資団構成)の構築と、適切にLTVをコントロールすることで、健全かつ安定的な財務運営を目指します。本投資法人の資産総額のうち、有利子負債総額の占める割合は、原則として60%を上限とします。但し、新規投資や資産評価の変動等により一時的にかかる水準を超えることがあります。
(ニ)キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、保有するポートフォリオにおける資金ニーズを常に的確にモニタリングし、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行うものとします。
なお、本投資法人は、テナントから預託された敷金・保証金の一部についても、必要に応じ、運用資金の一部に活用することがあります。また、諸々の資金ニーズ(修繕及び資本的支出、分配金の支払い、元利金の弁済、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等)に対し、機動的に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、適切と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
⑫ 情報開示方針
(イ)基本方針
本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、正確かつ迅速に開示します。
(ロ)開示方針
投信法及び金融商品取引法等の法令、諸規則及び東京証券取引所、投信協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、投資主に対して重要かつ有用な情報をできる限り開示するよう努めます。
(ハ)利害関係者との取引に関する情報開示の方針
本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び当該利害関係者取引規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
① 基本理念
本投資法人は、日本を代表する総合商社三井物産グループ(注1)と独立系アセットマネジメント会社として豊富な実績を有する株式会社イデラ キャピタルマネジメント(以下「イデラ キャピタル」といいます。)が、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の相乗効果を発揮し、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主価値の向上を目指します。
また、本投資法人は、三井物産グループの総合力・事業知見(注2)とイデラ キャピタルの不動産価値創造力(注3)による多様なアセットカテゴリーへの投資活動を通じて、投資主価値の向上と共に、世界経済発展の一翼を担い、世界の未来を創造していくことを目指しており、これらの考えを表した“「みらい」が創る、世界の未来”(“MIRAI” creates the future of the world)という理念を持っています。
(注1)「三井物産グループ」とは、三井物産株式会社(本社所在地:東京都千代田区、以下「三井物産」といいます。)及び三井物産の連結子会社及び持分法適用会社により構成される企業集団をいいます。
(注2)「三井物産グループの総合力・事業知見」については、後記「③ 両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ/(イ)両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要/a.三井物産グループのアセットマネジメント事業」、「④ スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略/(ニ)三井物産グループの先見性」及び「⑤ 成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ/(ロ)三井物産グループの多様なアセットタイプにおける運営実績」に記載の過去の実績をご参照ください。
(注3)「不動産価値創造力」とは、不動産が持つ潜在的な価値を見出し、その価値を顕在化・最大化させることを通じて不動産収益力を維持・向上させる能力を指します。以下同じです。イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の詳細については、後記「⑤ 成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ/(ハ)イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の活用」をご参照ください。
② 本投資法人の特徴
(イ)両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ戦略
本投資法人は、安定性の観点より、三井物産グループ及びイデラ キャピタル(以下、併せて「両スポンサー」といいます。)が十分な投資実績・運用経験を有するアセットタイプであり、不動産売買及び不動産賃貸市場において十分な質・量の確保が可能と考える、オフィス・商業施設・ホテル・居住施設及び物流施設を「コアアセット」としてポートフォリオの中核に位置づけています。
また、本投資法人の持続的な成長を通じた投資主価値の最大化を図ることを目的とし、不動産投資・運用において多数の案件実績があるアセットカテゴリーとして、両スポンサーが得意とする「コアプラスアセット」(注1)及び「ニュータイプアセット」(注2)(以下、併せて「グロースアセット」といいます。)を一定程度ポートフォリオに組み込む方針です(注3)。
(注1)「コアプラスアセット」とは、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、将来的なキャッシュ・フローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリースアップや小規模リノベーション、コンバージョン等を行うことを通じて、アップサイドの追求による収益性の向上(賃料増加・空室率改善等)が可能と本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。
(注2)「ニュータイプアセット」とは、不動産市場における不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。
(注3)ニュータイプアセットの投資対象資産及びニュータイプアセットへの投資比率については、後記「⑧ 投資方針/(イ)ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
(ロ)スポンサーパイプラインを活用したグロースアセットの組入れ
本投資法人は、投資主価値の向上を図りつつ、持続的なキャッシュ・フローの創出を実現するために資産規模の拡大を目指す方針です。
また、本投資法人は、両スポンサーが得意とするグロースアセットを組み入れることにより、取引参加者が限定的で過度な競争を回避する取得戦略を推進し、成長性を持続させていくことで、収益性を確保することが可能であると考えています。
グロースアセットのうち、コアプラスアセットについては、取得競争が限定的であると同時に、主にイデラ キャピタルの強みである「不動産価値創造力」を活用することで運用期間中のキャッシュ・フローを増大させ、収益性の向上を実現させることが可能であると考えます。また、ニュータイプアセットについては、主に三井物産グループの強みである不動産市場における先見性(注)を活用することにより、不動産市場における投資・運用実績が比較的少ない段階から投資を開始することが可能となり、ひいては、将来の資産価値向上を図ることが可能であると本投資法人は考えています。
(注)三井物産グループの強みである不動産市場における先見性については、後記「④ スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略/(ニ)三井物産グループの先見性」をご参照ください。
(ハ)ポートフォリオ分散とキャッシュ・フローの増大に着目したポートフォリオ運営
本投資法人は、前記「(ロ)スポンサーパイプラインを活用したグロースアセットの組入れ」の推進による資産規模の拡大に加え、多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図ることにより、安定したキャッシュ・フローの実現を目指します。
また、運用物件においては、三井物産グループが有する幅広い企業とのリレーションシップ及びニュータイプアセットにおける投資・運用実績と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することでキャッシュ・フローの増大を目指すことが可能になると本投資法人は考えています。
(ニ)健全かつ安定的な財務運営と投資主利益に配慮したガバナンス体制
本投資法人は、メガバンクグループを中心とした幅広いレンダーフォーメーション(融資団構成)の構築と、適切なLTVマネジメント(注)による健全かつ安定的な財務運営を目指します。また、投資主と両スポンサーの利害一致を図る取組みに裏付けされた強固なガバナンス体制を構築します。本投資法人の実施する各施策の詳細は、後記「⑥ 強固な財務基盤と投資主とのセイムボート」をご参照ください。
(注)「LTV」とは、総資産に対する有利子負債の比率をいい、「LTVマネジメント」とは、適切にLTVを管理することをいいます。以下同じです。
③ 両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ
(イ)両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要
a. 三井物産グループのアセットマネジメント事業
三井物産グループは、多岐にわたる事業領域とネットワークを活かしながら、国内・海外において物流施設・オフィス等の伝統的な不動産を対象としたアセットマネジメント事業に加え、インダストリアル不動産(注1)・ヘルスケア施設(注2)・インフラ施設(注3)への投資、太陽光ファンドの組成やインフラデットファンド(注4)事業への出資等、グロースアセットに関連する豊富な投資・運用実績を有しています。本資産運用会社の株主である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社(以下「三井物産アセットマネジメント・ホールディングス」といいます。)は、傘下に物流REITの資産運用会社である三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社(以下「三井物産ロジスティクス・パートナーズ」といいます。)と私募ファンド及び私募REIT運用会社である三井物産リアルティ・マネジメント株式会社を有しており、三井物産グループのアセットマネジメント事業を統括する戦略持株会社として様々なアセットへの投資・運用に挑戦しています。
(注1)「インダストリアル不動産」及び「インダストリアル」とは、様々な産業活動の基盤となる工場・研究開発施設・データセンター等をいいます。以下同じです。
(注2)「ヘルスケア施設」とは、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設をいいます。以下同じです。
(注3)「インフラ施設」とは、交通・通信・エネルギー・水道等の生活基盤を支える施設をいいます。以下同じです。
(注4)「インフラデットファンド」とは、投資家から資金を集めて、インフラ関連企業に対するデット(融資債権やメザニンローン債権(劣後債や優先株等の負債性資本))を投資対象とし、資金を運用するファンドをいいます。
b. イデラ キャピタルのアセットマネジメント事業
イデラ キャピタルは、株式会社エムケーキャピタルマネージメント(以下「エムケーキャピタルマネージメント」といいます。)とアトラス・パートナーズ株式会社(以下「アトラス・パートナーズ」といいます。)が2012年5月に合併して誕生しました(注1)。イデラ キャピタルは、物件のバリューアップを専門に担当するコンストラクション・マネジメントチーム及びリーシング・マネジメントチームを内製化しており、それぞれを協業させることで可能となる戦略的な追加投資とリーシングを通じた現物不動産への密接な関与を通じて、不動産マネジメントの現場力を培ってきました。具体的には、テナントが退去した場合の既存テナントの増床ニーズの取込みや、空室部分をリノベーションすることでテナント誘致力と賃料水準の向上を目指す等、不動産保有・運用者として当該不動産の収益力の向上を図る戦略的なリーシング活動を行っています。また、プロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)より提案された工事内容について、コンストラクション・マネジメントチームが精査することにより、性能や品質を確保しつつ、コスト削減や工期短縮、不動産価値の創造・向上を実現しています。両社が長年培ってきた上記のような不動産投資マネジメントの現場力とファンドマネジメント力を強みとするイデラ キャピタルは、フォースン・グループ(注2)の豊富な資金力を背景に東京の大規模オフィスをはじめとする大型かつバリューアップ(価値向上)可能な物件のアセットマネジメント業務(注3)を相次いで受託しています。2019年12月末日時点におけるイデラ キャピタルの運用資産残高は約2,187億円となっています。
(注1)イデラ キャピタルの前身であるエムケーキャピタルマネージメントは、2001年9月にアセットマネジメント会社として設立され、2006年3月から2012年3月まで東京証券取引所マザーズ市場に上場しており、財務健全性を維持するとともに、不動産等に関するアセットマネジメント業務を提供してきました。株式公開買付け(TOB)によるエムケーキャピタルマネージメントの非公開化の後、2012年5月に海外投資家を顧客とするファンドマネジメント事業に強みを持つエムケーキャピタルマネージメントの連結子会社でもあったアトラス・パートナーズ(2003年11月設立)と合併し、イデラ キャピタルが誕生しています。
(注2)フォースン・グループは、中国を拠点とする様々な事業への投資を世界各地で行うコングロマリット(複合企業グループ)であり、2014年にイデラ キャピタルへ資本参加し、2019年12月末日現在、子会社(マーブルホールディングス株式会社)を通じて同社株式の98.0%を保有しています。
(注3)「アセットマネジメント業務」には、ファンドマネジメント業務(ファンドに係る会計業務、レポーティング業務及びIR業務等のファンド管理業務をいいます。以下同じです。)を伴わないものを含みます。
(ロ)両スポンサーの不動産ビジネス領域と本投資法人のポートフォリオ戦略
本投資法人は、両スポンサーの不動産ビジネスにおける強みを活かした「コアアセット」をポートフォリオの中核に位置付けるとともに、多様なアセットカテゴリーを投資対象とすることで投資機会の最大化を図るとともに、数ある投資機会の中から優良不動産を選別し、三大都市圏を中心に厳選投資することを通じて、優良なポートフォリオの構築を目指します。
両スポンサーがトラックレコードを有するコアアセットを中心としたポートフォリオ運営により安定性を確保しつつ、リースアップや小規模リノベーション、コンバージョンを通じたアップサイドの追求により収益性の向上を目指すコアプラスアセットや、取得競争が限定的であり、将来的に不動産市場の拡大が期待できるアセットであるニュータイプアセットを成長ステージに応じてポートフォリオに組み入れることで持続的な成長を目指します。
三井物産グループは、多様なアセットの運用実績を有しており、日本で初めての物流REITである日本ロジスティクスファンド投資法人のスポンサーとして、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社をパートナーとして同投資法人を新規上場させるなど、今日のJ-REIT業界におけるアセットの市場拡大に貢献してきました。本投資法人は、これらの市場拡大に関する先見性及び様々なアセットの運用実績を活用し、将来的に成長が期待できるニュータイプアセットへの投資を行う方針です(注1)。また、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用し、リースアップ(注2)や、既存物件の小規模リノベーション(注2)やコンバージョン(注2)を行うことでNOI(注3)の向上を図ることが可能なコアプラスアセットに投資する方針です。
本投資法人は、安定性が高いコアアセットをポートフォリオの中核としつつ、持続的な投資主価値(DPU(注4)及びNAV(注4))の向上を実現するため、運用期間中に収益性の向上を目指すコアプラスアセット及び将来的にマーケットの拡大が期待できるニュータイプアセットをポートフォリオに組み入れることにより、J-REITセクターにおける競争優位性の確立を目指します。
<アセットカテゴリー>
| アセットカテゴリー | 特徴 | |
| コアアセット | 伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80%以上の稼働率が確保されていること(その見込みがある場合を含みます。)等、安定的な賃貸収益が期待できるアセットをコアアセットと定義し、本投資法人のポートフォリオの中核を占めるアセットカテゴリーとします。 | |
| グロース アセット | コアプラス アセット | 将来的なキャッシュ・フローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリースアップや小規模リノベーション、コンバージョン等を行うことを通じて、アップサイドの追求による収益性の向上を目指すアセットをコアプラスアセットと定義します。 |
| ニュータイプ アセット | 不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できるアセットをニュータイプアセットと定義します。 | |
(注1)ニュータイプアセットを取得する際には、必要に応じて、本資産運用会社の運用体制を整備した上で(アセットタイプによっては法令等が整備された後に)行います。
(注2)「リースアップ」とは、物件の空室率の改善を図ることを指し、「小規模リノベーション」とは、機能改善を目的とする改修・修繕を指し、「コンバージョン」とは、用途転換を目的とする大規模修繕又は再開発を指します。以下同じです。
(注3)「NOI」とは、収入から実際に発生した経費を差し引いて求められる減価償却費控除前の純収益(Net Operating Income)のことをいいます。以下同じです。
(注4)「DPU」とは、1口当たり分配金(Dividend Per Unit)をいい、「NAV」とは、純資産価値(Net Asset Value)(鑑定ベース)をいいます。以下同じです。
(ハ)ポートフォリオにおける物件取得の着眼点
本投資法人は、物件取得の着眼点として、主に「立地」、「建物」及び「テナント」の3つの基準を設け、当該基準に照らして投資リターンの追求と投資リスクの検証を行います。
本投資法人のポートフォリオを構成し、今後も主要な投資対象となるオフィス、商業施設及びホテルにおける物件取得の着眼点は以下のとおりです。
| オフィス | 類型 | 大規模オフィス | 中規模オフィス | ||
| 特徴 | ・ 延床面積20,000㎡以上 ・ 高い立地優位性、物件希少性 ・ 高い施設スペック | ・ 延床面積3,000㎡以上20,000㎡未満(但し、就業人口等のマーケット規模によっては3,000㎡未満の物件も取得可能) ・ 物件数及びテナント数のボリュームゾーン ・ 十分な施設スペックを持つ物件の新規供給が限定的であり、需給環境が安定的 | |||
| 投資テーマ | ・ アップサイド・ポテンシャル(注1)のあるオフィスに着目 ・ 安定的な運用が可能なオフィスにも着目 | ||||
| 着眼点 | ・ 既存テナントの賃料がマーケット賃料以下又は同程度で、マーケット賃料が上昇傾向にある ・ 短期的な空室の存在 ・ 長期賃貸借契約の締結により収益の安定性を確保 | ||||
| 商業施設 | 類型 | 都市型商業施設(注2) | 地域密着型商業施設(注2) | ||
| 特徴 | ・ ターミナル駅に近接し、アクセスが容易な都心の好立地に所在 ・ 高級ブランド店や最新の消費者動向を捉えて展開する物販・サービス関連施設 | ・ 近隣地域の底堅い需要が存在し、商圏が確立した日常生活圏に所在 ・ 日常生活用品・サービスを提供し、デイリーニーズに対応 | |||
| 投資テーマ | ・ 都市型商業施設は立地特性に着目 ・ 地域密着型商業施設は商圏に加え、テナント力に着目 | ||||
| 着眼点 | ・ 国内消費の回復やインバウンド需要増加の影響を享受しやすく、アップサイド・ポテンシャルあり ・ 三大都市圏の商業集積エリアに所在 ・ 近隣の商圏 ・ 核テナントの競争力と継続性 ・ 代替テナントの可能性 | ||||
| ホテル | 類型 | バジェット型ホテル | リゾート型ホテル | フルサービス型ホテル | |
| 特徴 | ・ 駅前、空港、観光地、ビジネス街及び繁華街等の集客エリア並びにターミナル駅及び高速道路のインターチェンジ等の交通の要所近隣に所在 ・ 付帯施設を限定又は最小限にして、宿泊を主体又は宿泊に特化したホテル | ・ 観光地、景勝地、レジャー施設近隣に所在 ・ 比較的ゆとりのある宿泊施設とレストラン、宴会場、会議場、スポーツ施設等、多様な付帯施設を有するホテル | ・ 駅前、空港、観光地、ビジネス街及び繁華街等の集客エリア並びに大都市圏、政令指定都市、県庁所在地等の都市及び市街地近郊に所在 ・ 宿泊施設に加え、レストラン等の料飲施設・設備、宴会場、会議場等の付帯施設を備えており、フルラインのサービスを提供するホテル | ||
| 投資テーマ | ・ 安定した需要と更なるアップサイド・ポテンシャルがあるホテルに着目 | ||||
| 着眼点 | ・ 訪日外国人旅行者の増加及び堅調な国内需要を背景に今後も安定して需要が見込め、アップサイド・ポテンシャルあり ・ 新幹線等の主要幹線駅前及び主として政令指定都市に所在 ・ 観光及びビジネス需要のいずれにも対応可能 | ||||
(注1)「アップサイド・ポテンシャル」とは、不動産投資・運用を通じて期待される、将来における投資収益や不動産価値の潜在的な上昇余地をいいます。以下同じです。
(注2)「都市型商業施設」とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市の主要駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性や顧客誘引力を有する商業施設をいいます。「地域密着型商業施設」とは、消費者が日常的に利用することの多いテナントを中心に構成される商業施設をいいます。
④ スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略
(イ)「3Dソーシング戦略」による成長機会の追求
本投資法人は、本資産運用会社独自のソーシング・ルート(ダイレクト・ソーシング)(注)に加え、三井物産グループとイデラ キャピタルそれぞれのソーシング・ルート(スポンサー・ソーシング)を活用した3主体によるソーシング戦略(3者それぞれが、主体的に独自の方面(Direction)へのソーシング活動を展開することから、当該戦略を「3Dソーシング戦略」と呼ぶことがあります。)を推進することにより、多様なルートによる取得機会の最大化を図りつつ、クオリティの高い物件に厳選投資する方針です。
a. ダイレクト・ソーシング
本資産運用会社には、三井物産グループ及びイデラ キャピタルで多年にわたり投資運用を担当した経験豊富なメンバーが出向しており、これらのメンバーを中心に、これまでの豊富な経験と不動産市場におけるネットワークを活かし、本投資法人による投資対象資産の取得を担当します。その結果、本資産運用会社は、これらの人材を通じた独自のソーシング・ルートを構築しています。
また、独自のソーシング・ルートによる取得実績を積み上げていくことにより、不動産売買市場において本資産運用会社の認知度が高まり、中長期的にもダイレクト・ソーシングを通じた持続的な外部成長を図ることが可能であると考えています。
b. スポンサー・ソーシング
本投資法人は、本資産運用会社独自のダイレクト・ソーシングに加え、三井物産グループ及びイデラ キャピタルのソーシング・ルートを活用することにより、三井物産グループの事業ポートフォリオを活用することで獲得できる幅広いアセットクラスに関する物件情報と、イデラ キャピタルの不動産価値創造力を活用することで獲得できる幅広い特性の物件情報の双方を得ることが可能であると考えており、これらのスポンサー・ソーシングを活用することで、コアアセット、コアプラスアセット及びニュータイプアセットの取得を通じた外部成長戦略を加速させる方針です。
(注)「ソーシング」とは、物件の給源を意味し、「ソーシング・ルート」とは、物件の情報取得経路を意味します。そのうち、本資産運用会社が独自に情報取得する場合を「ダイレクト・ソーシング」と称し、スポンサーを介して情報取得する場合を「スポンサー・ソーシング」と称します。以下同じです。
(注)上記は両スポンサーの強みに基づいたアセット取得の事例を模式化したものであり、実際は3主体それぞれから、コアアセット、ニュータイプアセット及びコアプラスアセットのソーシングが行われます。(ロ)スポンサー・サポート契約を活用した物件取得戦略
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー各社による外部成長サポートをより確かなものとするため、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルとの間でそれぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。
具体的には、両スポンサーは物件情報提供(第三者保有物件を含みます。)、取得機会の逸失を回避するためのウェアハウジング(注)、物件取得及び運用に関する業務支援、物件共有等を通じて、外部成長戦略の蓋然性を高める施策を講じています。
両スポンサーは、本投資法人の投資対象となる物件を数多く保有し、運用を受託しています。スポンサーが保有及び運用受託している物件を取得することで、不動産投資に係る調査(以下「デュー・ディリジェンス」といいます。)等の取得コストを抑制することが可能であり、また物件に関するリスク・リターンを適切に分析することが可能であることから、効率的な外部成長が実現できると本投資法人は考えています。
なお、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルと本投資法人とのスポンサー・サポート契約の主な内容は、後記「⑦ スポンサー・サポート契約」をご参照ください。
(注)「ウェアハウジング」とは、本投資法人が取得を予定する資産について、収益の安定化や取得時期の調整を行うためにブリッジファンドに先行取得させることをいいます。
<スポンサー・サポート契約の概要>
(注)三井物産の100%子会社である三井物産アセットマネジメント・ホールディングスとの契約です。(ニ)三井物産グループの先見性
a. ニュータイプアセットの開拓実績～日本初の物流REITを組成～
三井物産グループは、物流施設の安定資産としての潜在的価値に着目し、他社に先駆けて賃貸用物流施設への投資を開始しました。2005年5月には、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社をパートナーとして日本初の物流REITである日本ロジスティクスファンド投資法人(注)を上場させ、現在まで安定した運用実績を積み重ねています。本投資法人は、三井物産グループをスポンサーとすることで、三井物産グループが日本ロジスティクスファンド投資法人の運用で培った知見を本投資法人の運用においても活用できるものと考えています。
(注)三井物産アセットマネジメント・ホールディングスが70%の株式を有する三井物産ロジスティクス・パートナーズが資産の運用を行っています。
b. ニュータイプアセットへの更なるチャレンジ～メガソーラーファンド～
三井物産グループは、再生可能エネルギーの固定価格買取制度の導入にいち早く着目し、長期間にわたり安定した売電収入の期待できる太陽光発電設備への投資を開始しています。エネルギー分野への知見だけでなく、鋼材等の部品供給や物流手配等、三井物産グループの総合力を活かしたプロジェクトであると同時に、安定収益をベースとしたファンド組成等、金融面での強みを活かし、更なるニュータイプアセットの開拓を行っています。
⑤ 成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ
(イ)ポートフォリオ分散の意義
不動産は、オフィス、商業施設及びホテル等のアセットタイプであっても契約形態等によって景気感応度や賃料のボラティリティ(賃料の増減の振れ幅)等が異なるという特徴を有すると本投資法人は考えています。本投資法人の投資対象のうち、キャッシュ・フローの安定性が高いと考えられるアセットタイプとしては、長期固定賃料のオフィス、ホテル、地域密着型商業施設、居住施設及び物流施設等があります。また、アップサイド・ポテンシャルがあるアセットタイプとしては、長期固定賃料以外のオフィス、都市型商業施設、変動賃料のホテル等があります。
ポートフォリオには、テナントとの契約が長期固定であり、長期にわたりキャッシュ・フローが固定化されている、あるいは適切なテナント構成や賃貸市場における競争力を有し、安定的な不動産賃貸収入の確保が期待でき、キャッシュ・フローの安定性が高いと考えられるアセットタイプに加え、今後の既存テナントとの賃料改定又はテナント入替えにより賃料増額が狙えるようなアップサイド・ポテンシャルがあるアセットタイプも含まれていることから、安定性と成長性を兼ね備えたポートフォリオを構築しているものと本投資法人は考えています。
本投資法人は、多様なキャッシュ・フロー特性を有するアセットに幅広く投資することで、安定性と成長性を兼ね備えたポートフォリオの構築を目指します。
(ロ)三井物産グループの多様なアセットタイプにおける運営実績
三井物産グループは、総合商社として様々な事業分野における運営・開発実績を数多く有しており、不動産をはじめとした多様なアセットタイプの運営事業をグローバルに展開しています。本投資法人は、三井物産グループの有する様々なオペレーショナルアセット(注)の運営実績に基づく事業知見の蓄積と幅広い企業とのリレーションを活用し、内部成長及び運営力の強化を図ります。
(注)「オペレーショナルアセット」とは、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供する施設をいいます。
(ハ)イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の活用
イデラ キャピタルは、物件のバリューアップを専門に担当するコンストラクション・マネジメントチーム及びリーシング・マネジメントチームを内製化しており、それぞれを協業させることで可能となる戦略的な資本的支出とリーシングが物件取得時の優位性に繋がっていると考えています。これにより、テナントが退去した場合も、当該不動産の入居テナントの増床ニーズの取り込みや、空室部分のリノベーションによるテナント誘致力及び賃料水準の向上を目指す等、不動産保有・運用者として当該不動産の収益力の向上を目指す戦略的なリーシング活動が可能となっています。
また、PM会社より提案された工事内容について、イデラ キャピタルのコンストラクション・マネジメントチームが精査することにより、計画している性能や品質を確保しつつ、コスト削減や工期短縮、不動産価値の創造・向上を実現しています。この強みにより取得後のリーシングの展望を描きながら物件を取得することが可能となるため、難易度の高い案件にも取り組めるという優位性にも繋がっています。
本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約に基づき、このような「不動産価値創造力」を有するイデラ キャピタルのノウハウを承継しており、必要に応じて、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することが可能です。イデラ キャピタルには、物件特性に応じた不動産の収益力の向上及び様々なアセットタイプのリーシング・マネジメント実績が蓄積されており、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することによるテナントリレーションの一層の強化を通じて、強固なポートフォリオを構築することが可能となります。
<イデラ キャピタルのコンストラクション・マネジメントチーム及び
リーシング・マネジメントチームの内製化と協業>
⑥ 強固な財務基盤と投資主とのセイムボート
(イ)強固な財務基盤の構築
本投資法人は、持続的な成長と中長期的に安定した収益の確保を実現するために、健全かつ安定的な財務運営を推進します。
a. LTV水準及びLTVマネジメント
本投資法人は、投資主価値の維持・向上を図るために強固な財務基盤を構築する方針であり、LTV水準については保守的な水準を維持する方針です。
したがって、投資主価値の維持・向上の観点でLTV水準を適切にマネジメントしていく方針です。
本投資法人は、LTVマネジメントは、DPU及びNAVを向上させていく過程において有効に活用すべき財務戦略の一つであると考えています。したがって、LTV水準については物件取得機会を機動的に捉えるためにも、一定の取得余力を確保できる水準で運営していく方針です。
但し、借入れによって物件を取得した際には、その後の資本政策の過程においてLTV水準を一時的に引き下げる可能性があります。
b. 借入れの長期・固定化
本投資法人は、ポートフォリオの特性に応じた負債戦略を実行する方針であり、借入れについては返済期限の長期化及び金利の固定化を推進する予定です。但し、金融市場等の環境に鑑み、将来的な投資主価値増大を図るために柔軟な負債戦略を取ることがあります。
c. レンダーフォーメーション
本投資法人は、健全かつ安定的な財務運営に加え、メガバンクグループを中心とした強固なレンダーフォーメーションを構築することにより、財務戦略の柔軟性は拡大すると考えます。
d. 格付け
本投資法人は、本書の日付現在、長期発行体格付けとして、株式会社日本格付研究所(JCR)よりA+(ポジティブ)、格付投資情報センター(R&I)よりA(安定的)の格付け(注)を取得しています。
(注)本投資法人が取得している、発行体の将来の信用力に関する信用格付業者の意見であり、本投資法人の投資口に付された格付けではありません。
(ロ)利益超過分配の方針
本投資法人は、投資主価値の最大化のため、1口当たり分配金の安定化を重視した運用を目指します。そのため、本投資法人は財務健全性の維持及び効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントの実行にも考慮しつつ、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当する分配(通常の利益超過分配)については減価償却費の60%を上限とした利益超過分配(注)を実施する可能性があります。
・ 物件のリニューアル・建て替え等により発生する一時的費用(解体費・除却損等)
・ 物件の売却に伴う一時的な譲渡損失
・ 物件取得に伴う期中における公募増資の実施による希薄化への対応
・ その他、突発的事象による一時的な費用負担
・ 繰延ヘッジ損益等の税会不一致への対応
・ 合併に伴って発生したのれんの償却に伴う一時差異等調整引当額の分配
(注)クローズド・エンド型の投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当する分配(通常の利益超過分配)については計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行うことが可能とされています(一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
(ハ)投資主利益に配慮したガバナンス体制
本投資法人は、資産運用に際し、投資主とスポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルの利害の一体化を図るとともに、利益相反に対する第三者性を確保した運営体制を採用することとし、この2つを中心的な枠組とした中立的かつ透明性の高いガバナンス(企業統治)体制の整備・充実を図る方針です。
a. ガバナンス体制
利害関係者からの資産の取得等の重要な取引に際しては、本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサー(但し、一定の場合に、代行して業務を遂行する者を選任することについて緊急その他正当な理由が認められるときにおいて、コンプライアンス・オフィサー代行者が指名された場合には、当該コンプライアンス・オフィサー代行者とします。以下「コンプライアンス・オフィサー」とある部分について、同じです。)による事前審査、コンプライアンス委員会及び投資運用委員会における各審議及び決議を経て、取締役会及び本投資法人役員会へ報告(但し、投信法に定義される利害関係人等との間で一定の取引を行う場合は、本投資法人役員会の事前承認が必要とされます。)する仕組みを採用し、利益相反に対する第三者性を確保したガバナンス体制を構築しています。本資産運用会社の利害関係者の範囲については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(4)本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限/① 利害関係者の定義」をご参照ください。
<運用資産の取得に関する意思決定フロー>
その他、本投資法人は利害関係者取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な価格・条件の資産を取得する体制を構築しています。利害関係人等との取引制限の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(4)本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」をご参照ください。
b. 本投資法人とスポンサー各社の投資対象の棲み分け
i. 本投資法人と三井物産又は三井物産グループの棲み分け
三井物産は、総合商社としての幅広い事業活動を通じ、様々なアセットクラスに対する投資を行っており、潜在的には本投資法人との間において投資対象が重複する可能性があります。しかし、主として開発又は施設の運営事業を行う三井物産の場合と異なり、本投資法人では保有に伴う不動産賃貸収入による安定的な収益の確保を目指すことから、事業内容による棲み分けが可能と考えられます。
三井物産グループは、不動産アセットマネジメント事業を行う連結対象子会社を含んでおり、潜在的には本投資法人との間において、投資対象や事業内容が重複する可能性があります。しかし、主として期限を定めたファンドの組成を志向するアセットマネジメント子会社とは異なり、本投資法人では幅広いアセットクラスへの長期的投資を前提としていることから、補完関係の構築が可能であると考えています。また、三井物産グループは、物流施設への投資に特化した投資法人の運用を受託する資産運用会社を擁しており、本投資法人の投資対象と重複していますが、物流施設は本投資法人の投資対象の一部を構成するのみであり、投資対象の重複による影響は小さいと考えます。
ii. 本投資法人とイデラ キャピタルの投資対象の棲み分け
イデラ キャピタルも不動産投資を行っており、潜在的には本投資法人との間において投資対象が重複する可能性があります。しかし、主としてオポチュニスティックな投資を志向するイデラ キャピタルと異なり、本投資法人は、安定した分配金利回りの実現を目標としていることから、以下のように投資対象の棲み分けを図ります。
本投資法人は、中長期にわたって資産を保有し、不動産賃貸収入による安定的な収益の確保を目指すことから、コアアセットへの投資を主として行います。一方、イデラ キャピタルは、不動産賃貸収入に加えて、投資不動産に対する収益性を高める積極的な施策を通じて不動産価値を増加させ、一定期間後に売却することでその価値の増加を実現させるオポチュニスティック型投資を主として行います。
c. 投資主とスポンサーの利害を一致させる取組みの採用
本投資法人は、投資主、スポンサー及び本資産運用会社の利害を一致させ、投資主価値の中長期的な向上を実現するために、ガバナンス上の取組みとして、セイムボート出資を受け入れます。後記「d.三井物産グループ及びイデラ キャピタルによる本投資口の保有」に記載のとおり、スポンサーが中長期的に本投資法人の投資口を保有することで本投資法人の投資主価値の向上に対して強いコミットメントを図ります。
d. 三井物産グループ及びイデラ キャピタルによる本投資口の保有
本投資法人は、投資主価値の最大化を図り、投資主、本資産運用会社、三井物産グループ及びイデラ キャピタルとの利害を一致させるため、三井物産グループ及びイデラ キャピタルが本投資口の一定割合の取得及び保有を行うことによるセイムボート出資を受け入れる方針です。かかる方針に基づき、本書の日付現在、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、発行済投資口の総口数の2.4%(三井物産グループ:1.2%、イデラ キャピタル:1.2%)を保有しています。また、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、保有する本投資法人の投資口について、特段の事情がない限り、継続して保有するように努めるものとしています。
(ニ)投資主利益と連動した運用報酬体系
本投資法人は、以下に記載のとおり、投資主価値の最大化を図り、投資主、本資産運用会社、三井物産グループ及びイデラ キャピタルとの利害を一致させるため、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部(運用報酬Ⅱ)については、1口当たり分配可能金額と償却後NOIに連動した運用報酬体系を採用しています。これにより、本資産運用会社、ひいてはスポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルは、投資主と利害が一致し、本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを継続して保つことが可能となります。
<資産運用報酬の概要>
| 運用報酬Ⅰ | 本投資法人の総資産額に、0.5%(年率)を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額 |
| 運用報酬Ⅱ | 運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額(規約に定義されます。)を発行済投資口の総口数で除した金額に、償却後NOI(規約に定義されます。)と、0.001%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額 |
| 取得報酬 | 取得代金に、1.0%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額 |
| 譲渡報酬 | 譲渡代金に、1.0%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額 |
| 合併報酬 | 合併の相手方が保有する不動産関連資産のうち、当該新設合併の新設合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの、当該合併の効力発生日における評価額の合計額に1.0%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額 |
なお、本資産運用会社への支払報酬の詳細については、後記「4 手数料等及び税金/(3)管理報酬等/③ 本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。
⑦ スポンサー・サポート契約
(イ)三井物産グループ及びイデラ キャピタルとのスポンサー・サポート契約
本投資法人及び本資産運用会社は、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルとの間で、それぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。スポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人は、スポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルそれぞれの持つ資産運用の強みを享受し、本投資法人の成長機会に活用する方針です。
(ロ)スポンサー・サポート契約の概要
本投資法人及び本資産運用会社と、両スポンサーとの間でそれぞれ締結されたスポンサー・サポート契約は、主として、本投資法人の外部成長、内部成長及び出資並びに本資産運用会社の人材確保の側面のサポートを企図しており、かかるサポートを通じ、本投資法人へ成長機会を提供することを目的としています。
a. 主として本投資法人の外部成長に寄与するスポンサー・サポート
i. 情報提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングスにおいては自ら又はグループSPC(注1)が、イデラ キャピタルにおいては自ら、イデラ グループ企業(注2)又はグループSPCが、対象不動産(注3)の売却を検討することとなった場合及び本資産運用会社から要請があった場合には、やむをえない事情がある場合を除き、本資産運用会社に当該対象不動産に関する情報(注4)を遅滞なく本投資法人及び本資産運用会社に提供します。但し、既に第三者に譲渡することを約している場合等、一定の例外があります。
(注1)「グループSPC」とは、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルが出資し若しくは同社(三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は、その子会社)がアセットマネジメント業務を受託しているいわゆる特別目的会社(Limited Partnership、投資事業有限責任組合などの法人格のないエンティティを含みますが、投資法人は含みません。)をいいます。
(注2)「イデラ グループ企業」とは、イデラ グループ(イデラ キャピタル及びイデラ キャピタルが直接又は間接に当該会社等の議決権の全てを所有している会社等(イデラ キャピタル又はその子会社・関連会社が第三者より議決権行使の委託を受けている場合は、「議決権の全てを所有」する場合に該当しません。)にて構成されるグループをいいます。以下同じです。)所属の会社等(但し、イデラ キャピタルを除きます。)をいいます。
(注3)「対象不動産」とは、本資産運用会社がその社内規程として定める運用ガイドラインに規定する本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等資産をいい、開発中の不動産等資産並びに不動産、不動産の賃借権、地上権等を裏付とする信託受益権及び匿名組合出資等の投資法人が取得可能な資産を含みます。但し、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスにおいては物流施設を、イデラ キャピタルにおいては居住施設を、それぞれ除きます。
(注4)「当該対象不動産に関する情報」とは、当該対象不動産の概要、賃貸借契約の内容、テナント属性、テナントの財務内容や売上高等の業績データを含みますが、これらに限られません。但し、守秘義務に反しない限度において提供可能な情報とします。
ii. 第三者保有物件の売却情報の提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、第三者(注1)から対象不動産の売却に関する情報(注2)が提供された場合、当該対象不動産の所有者その他関係当事者の事前承諾を得られることを条件に、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC(注3)、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業及びグループSPCと本投資法人及び本資産運用会社の双方に対し、同じ内容にて当該対象不動産に関する情報を速やかに提供します。
(注1)「第三者」とは、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は同社及びグループSPC以外の第三者を意味し、イデラ キャピタルの場合は同社、イデラ グループ企業及びグループSPC以外の第三者をいいます。
(注2)三井物産アセットマネジメント・ホールディングスについては物流施設を、イデラ キャピタルにおいては居住施設を、それぞれ除きます。
(注3)三井物産アセットマネジメント・ホールディングスについては、特別目的会社が組成されていない場合には、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの子会社である本資産運用会社以外の一任運用業務を営む会社を含みます。
iii. 本投資法人との物件共有又は準共有
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社からの要請があった場合、本投資法人が取得を予定する不動産等資産について、本投資法人との物件の共有(準共有を含み、本iii.において 以下「本物件共有」といいます。)による不動産等資産の共有持分(準共有持分を含みます。)の取得(三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業又はグループSPCによる取得を含みます。)を真摯に検討するものとします。この場合において、本物件共有の手法及び内容については、本資産運用会社とスポンサーが個別物件毎に協議のうえ、定めるものとします。
iv. ウェアハウジング機能の提供
本資産運用会社は、本投資法人による不動産等資産の機動的な取得を目的として、スポンサーである三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルに対し、本投資法人への当該不動産等資産の譲渡を前提とした一時的な保有(なお、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業又はグループSPCによる保有を含み、以下「ウェアハウジング」といいます。)を依頼することができるものとします。この場合、スポンサーである同社は、本資産運用会社から依頼を受けたウェアハウジング機能の提供について真摯に検討を行います。なお、ウェアハウジング機能を提供するための諸条件については、本資産運用会社とスポンサーが個別物件毎に協議のうえ、定めるものとします。
v. 再開発サポート・バリューアップサポートの提供
本投資法人が保有する不動産等資産(以下「再開発物件」といいます。)について、本資産運用会社が再開発の必要を認め、スポンサーである三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルに対し、再開発計画の検討及び提案を要請した場合、同社は、再開発物件について再開発計画を真摯に検討し、本投資法人の投資対象となる収益不動産の再開発を行うことを内容とする再開発計画案を提示するとのサポート(以下「再開発サポート」といいます。)(注)を自ら行い又はその関係会社(若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者)をして行わせるものとします。
この場合において、本資産運用会社が、スポンサーである同社(同社が指名した者を含みます。)の提示した再開発計画案について妥当と判断したときは、同社に対し、再開発物件に関する優先交渉権(優先的に売買又は開発業務受託の交渉を行う権利)を付与します。但し、本投資法人による再開発物件のスポンサーへの売却又は開発業務委託は、再開発された物件について、スポンサーが本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該不動産に関する優先交渉権(優先的に売買交渉を行う権利)を付与することを条件としてのみ、行われるものとします。優先交渉期間は、本資産運用会社とスポンサーが別途合意する期間とします。
なお、優先交渉期間内に本資産運用会社とスポンサーとの間で売却又は開発業務委託の条件が合意に達しなかった場合、本資産運用会社は、第三者との間で再開発物件の売却又は開発業務委託につき協議を開始することができます。
(注)スポンサーは、本資産運用会社の要請がある場合には、かかる再開発サポートのほか、リースアップやリノベーション、コンストラクション(建設)等に関するノウハウ提供サポート(以下「バリューアップサポート」といいます。)を自ら行い、又はその関係会社(若しくは同社が適切と判断するその他の者)をして行わせるものとします。
b. 本投資法人の成長(外部成長・内部成長)に寄与するスポンサー・サポート
i. 物件取得及び運用に関する業務支援等
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社から要請があった場合、法令に抵触しない範囲内において、本資産運用会社が本投資法人から受託する業務(但し、投資運用業又は投資助言・代理業務に該当しうる業務を含みません。)に関し、受託条件等については本資産運用会社と協議し決定した上で、スポンサーである同社は、自ら又はその関係会社(若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者)を通じて、以下の業務受託を行い、又は行わせるものとします。但し、本資産運用会社は、資産の運用に係る権限の全部又は一部の付与は行いません。なお、スポンサー・サポート契約の規定は、本資産運用会社がスポンサーに対して不動産等資産の媒介を委託することを意味するものではありません。本資産運用会社がスポンサーに対して不動産等資産の売買の媒介を委託する場合には、両者間で別途当該媒介に係る契約を締結することが必要とされています。
・リサーチ関連業務(不動産市場動向の調査、個別不動産の立地、商圏、競争環境に関する調査)
・物件取得及び運用に関する助言及び補助業務
・個別不動産に関する各種分析及びデュー・ディリジェンス補助等
・プロパティ・マネジメント業務
ii. マーケット情報の提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社が要請したときは随時、自ら又はその関係会社(若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者)を通じて、本資産運用会社に対し、不動産等資産の売買、開発に関するマーケット情報及び不動産等資産の賃貸マーケットに関する情報について、スポンサー又はその関係会社の保有する合理的に提供可能な情報を提供するものとします。
iii. 環境配慮技術及びノウハウの提供
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産のリニューアル工事や物件運営に関して、テナント満足度の向上や水道光熱費の節約等のため、本資産運用会社がスポンサーである同社に環境配慮技術及びノウハウの提供を依頼する旨の申し入れを行った場合、同社は、合理的に可能な限り、自ら又はその関係会社(若しくは同社が適切と判断するその他の者)を通じて、かかる環境配慮技術及びノウハウを提供し、又は提供せしめるものとします。この場合において、スポンサーは、自ら又はその関係会社(若しくは同社が適切と判断するその他の者)が環境配慮技術及びノウハウの提供に合意したときは、自らが運用を受託する場合における運用不動産に係る環境配慮技術及びノウハウの提供と同等以上の努力を怠らないものとします。
iv. 本投資法人の保有物件に係るリーシングサポートの検討
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産について、本資産運用会社がスポンサーである同社に実効的なリーシング戦略を策定する等のリーシングのサポートの提供を依頼する旨の申し入れを行った場合、同社は、自ら又はその関係会社(若しくは同社が適切と判断するその他の者)を通じて、当該物件へのリーシングのサポートの提供につき検討し、又は検討せしめるものとします。この場合において、スポンサーは、自ら又はその関係会社(若しくは同社が適切と判断するその他の者)がリーシングのサポートの提供に合意したときは、自らが運用を受託する場合における運用不動産に係るリーシングと同等以上の努力を怠らないものとします。
c. 本投資法人の出資に関するスポンサー・サポート(本投資法人へのセイムボート出資)(注)
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行うものとします。また、スポンサーである同社が保有する本投資法人の投資口について、特段の事情がない限り、継続保有に努めるものとします。
(注)当該サポートは、スポンサーに法的義務を課すものでなく、スポンサーに対し何らの法的拘束力を持つものではありません。また、かかる合意は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)第15条その他法令に抵触しない前提で合意されるものであること、及び、金融商品取引法第166条に基づくいわゆる投資口等に関するインサイダー取引規制(その後の改正による規制を含みます。)に抵触することのないよう留意しつつこれを行うことについて、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社の間で互いに確認しています。
d. 本資産運用会社の人材確保に寄与するスポンサー・サポート(人材の確保に関する協力)
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社からの要請があった場合、法令に抵触しない範囲内において、自ら又はその関係会社(若しくはスポンサーが適切と判断するその他の者)をして、人材の確保(本資産運用会社による本投資法人の運営に必要な物件取得、物件管理、財務、インベスターリレーション(IR)等のノウハウを有する人材の派遣(転籍・出向)を含みます。)に合理的な範囲で協力するものとします。
⑧ 投資方針
(イ)ポートフォリオ構築方針
a. 立地
本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏に所在する資産を主要な投資対象と位置付け、ポートフォリオの70%以上を投資します(注)。
(注)取得価格ベースとし、取得時の消費税・地方消費税及び手数料等を含みません。なお、本投資法人が個別具体的な資産の取得を行った結果、一時的に、これらの比率とは異なる投資比率となることがあります。
b. アセットタイプ
本投資法人は、コアアセット(オフィス・商業施設・ホテル・居住施設及び物流施設)及びグロースアセット(コアプラスアセット及びニュータイプアセット)に投資していく方針ですが、各アセットカテゴリーに分類されるアセットタイプは下記のとおりです。但し、各アセットタイプにおける組入比率は設けません。
| アセットカテゴリー | アセットタイプ | 組入比率(注1) | ||
| コアアセット | オフィス、商業施設、ホテル、居住施設、物流施設(安定的な賃貸収益が期待できるアセット) | 80%以上 | ||
| グロース アセット | コアプラス アセット | オフィス、商業施設、ホテル、居住施設、物流施設(運用期間中にアップサイドの追求に拠る収益性の増加を目指すアセット) | 20%以下 | |
| ニュータイプ アセット | ヘルスケア施設、病院、教育施設、インダストリアル不動産、インフラ施設、観光施設、森林 | |||
(注1)組入比率について、上場時(注2)はキャッシュ・フローの安定性が高く、取引量も確保されているオフィス・商業施設・ホテル等といったコアアセットの組入比率を100%とし、安定性重視の運用を図りました。一方、上場以降は、コアアセットに加えグロースアセットを抑制的に組み入れることで、安定性を重視しつつ、持続的な成長に繋がるポートフォリオの構築を目指しています。資産規模5,000億円超となった場合にもコアアセットの組入比率は原則80%以上とし、より安定性と成長性のバランスに配慮する方針です。
(注2)「上場時」とは、本投資口の東京証券取引所への新規上場の時点又は当該新規上場時に取得した物件の取得時点を指します。
(ロ)投資基準
本投資法人は、物件を取得するに際し、以下の投資基準により投資を行います。
a. 立地
日本全国を主な投資対象とします。但し、オフィス及び商業施設においては、三大都市圏を主な投資対象地域と位置付けます。
b. 取得価格
投資に際しては、鑑定評価額を参考に、本資産運用会社の評価額を基本として総合的に判断します。
利害関係者との取引においては、鑑定評価額を超えた価格(鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。)での取得は行いません。
c. 耐震性
原則として、新耐震基準(昭和56年改正の建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)に基づく耐震基準)に基づく施工又は補強工事等により、新耐震基準と同等以上の耐震性能を有すると判断される物件を取得します。
d. 環境・地質
建物内におけるアスベスト等の有害物質の取扱い・保管状況及び敷地内の土壌の状況・状態が大気汚染防止法や土壌汚染対策法等関連法令に適合している若しくはこれらへの対応策が十分に講じられていることを原則とします。但し、取得後是正が見込まれる場合には、取得することがあります。
e. テナント
テナントの業種、規模、使用目的、賃料水準、賃貸借契約期間等について評価・分析することを原則とします。
f. 権利関係
所有権、賃借権、地上権等権利の態様を確認した上で、共有、区分所有、借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の信用力・属性等に特段問題が無く、運営・管理や持分処分における制約事項・リスクが少ないことを原則とします。
g. 安定稼働不動産への投資
本投資法人は、安定したキャッシュ・フローを確保するため、原則として、安定してキャッシュ・フローを創出している不動産等に投資をするものとし、未稼働(開発中でキャッシュ・フローを創出しないもの)の不動産等は投資対象としません。但し、短期的に稼働率の低下した不動産等については、将来における稼働率の向上が早期に見込める場合や、スポンサー・サポートを伴う場合には、厳選して投資決定を行うことがあります。この場合には、より慎重な判断を行うものとします。
(ハ)デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、投資対象資産の投資適格性を判断するために、以下の項目を中心にデュー・ディリジェンスを行います。
| 調査項目 | 内容 | |
| 経済的調査 | テナント調査 | 1 テナントの信用状況(業種、業容、業歴、決算内容、財務状況等) 2 テナントの賃料支払状況 3 テナントの契約形態、契約内容の検証 4 過去の稼働率、賃料推移 |
| マーケット調査 | 1 市場賃料の調査(物件の個別性を考慮し、必要に応じてマーケットレポートの取得を検討します。) 2 周辺の競合物件の状況 3 設定賃料の妥当性の検証 | |
| 収益性調査 | 1 キャッシュ・フロー・デュー・ディリジェンス(収入及び支出項目の検証)の実施 2 プロパティ・マネジメント業務委託契約の形態と管理水準、報酬の適正性 3 建物管理業務委託契約の形態と管理体制、管理水準、報酬の適正性 4 修繕履歴と修繕計画を踏まえた予想修繕費、設備等の更新費及び対象不動産そのものの流動性並びに不動産の生み出すキャッシュ・フローに影響を与える可能性のある項目の検証(エンジニアリングレポート(以下「ER」といいます。)や鑑定評価書における各種修繕・更新費用等の見積もりが如何なる根拠に基づいているかの確認を含みます。) | |
| 物理的調査 | 立地調査 | 1 対象物件及び周辺状況の現地確認 2 鉄道等の公共交通機関の利便性 |
| 建物調査 | 1 ERにおける意匠、主要構造、築年数、設計者・確認検査機関・施工業者等の確認 2 外構、屋上、外装、設備等についての現地調査 3 設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類調査 4 ERにおける長期修繕計画の検証 5 建築基準法・都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)等の関連法令の遵守状況等 6 耐震性能(新耐震基準又は同等の耐震性能を有しているか。) 7 地震PML値(予想最大損失率の検証) 8 管理細則等の有無及びその内容、管理会社の質と信用力 9 定期点検等の実施状況 | |
| 環境調査 | 1 アスベスト・PCB等の有害物質の使用履歴、使用状況及び保管状況 2 土壌汚染調査レポートにおける状況等(調査結果が客観的な根拠により担保されているかの確認を含みます。) | |
| 法的調査 | 権利関係調査 | 1 土地及び建物について、その権利関係(完全所有権、地上権、借地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有)の把握と権利関係に付随する各種契約等の内容検討 2 信託契約、その他第三者との契約の内容 |
| 法令上の制限 | 1 遵法性、既存不適格の有無 2 建築関係法規、地区計画等の条例、協定等による建築制限、用途制限、使用制限等の有無 | |
| 契約関係 | 賃貸借契約、転貸借契約、使用契約等の調査 | |
| 境界調査 | 1 境界確定の状況、越境物の有無とその状況 2 実測面積の確定状況の確認 3 境界紛争の有無 | |
| その他 | ERの作成及び鑑定評価を依頼する際に、作成業者及び鑑定業者に対して必要な情報等を提供していることの確認。また、情報等の提供状況の管理の適正性の確認 | |
| 鑑定評価を受領する際に、上記の情報等の反映状況についての検証及びERの考え方を考慮・反映されたものであるかの確認(反映していない事項については、その理由及び根拠を確認します。) | ||
なお、デュー・ディリジェンスにおける調査項目のうち、以下の項目については、専門性、客観性及び透明性の確保の観点から、第三者である外部の専門家に調査を委託します。
・鑑定評価(価格調査)
・建物調査
・地震PML調査
・環境調査
・商業施設の商圏及びテナント財務調査(注)
(注)商業施設の商圏及びテナント財務調査については、本資産運用会社が必要と認めるときに調査を委託します。
上記のほか、本資産運用会社は、建物の施工の適正性基準不適合の不存在についても、必要に応じ外部専門家へ委託し、確認を得た上で投資判断を行います。
(ニ)フォワード・コミットメントに関する方針
本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約(以下「フォワード・コミットメント」といいます。)を締結することがあります。フォワード・コミットメントを行う場合には、以下の点に留意することとします。
・契約不履行に係る解約違約金に関して、当該違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等(東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。)
・売買契約締結から物件引渡しまでの期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等
・フォワード・コミットメントを行った物件は決済までの間はオフバランスであるが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは投資法人に帰属することに鑑み、保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の継続鑑定評価等の結果(当該物件が未竣工建造物である場合の価格調査の結果を含みます。)を公表すること
⑨ ポートフォリオ運営・管理方針
(イ)テナント管理・リーシング方針
テナントに対するリーシングに当たっては、マーケット動向を調査・把握し、運用資産毎にその不動産特性を勘案しながら適正な賃貸条件の設定を行うとともに、PM会社を最大限活用し、優良テナントの選定に努めます。また、テナント構成に関しては、個別物件はもとより、ポートフォリオ全体に対する影響も勘案した上でリーシング活動を行うものとします。
テナントとの賃貸借契約の締結に際しては、本資産運用会社がその社内規程に従い反社会的勢力との関係を確認し、契約締結の可否を判断するとともに、当該テナントの業種、事業継続年数、資本関係、当該業界の動向及び信用力(必要に応じて信用調査会社による信用調査評価レポートを取得)を分析し、賃料水準、賃貸借契約形態、契約期間及び再契約の可能性等を総合的に判断するものとします。商業施設及びホテルについては、必要に応じマーケットレポートの取得を検討します。また、居住目的の個人が賃借人となる場合は、賃料負担力、勤務先、勤続年数等を含めて、総合的に判断するものとします。また、賃料保証会社の採用も検討します。
既存テナントは、運用資産の保有者である本投資法人にとって重要な顧客であるため、PM会社を通じて定期的に連絡を取るとともに、コミュニケーションを十分に図り、良好なリレーションを構築することに努め、テナントの動向、増減床ニーズ、不満や解約ニーズ等を早期に把握し、適切かつ迅速な対応を講じるものとします。
特にポートフォリオ全体の賃貸収益への影響度の大きい主要テナントについては、同時期の退去により、一時的に空室率が高くなるリスクを軽減するため、契約期間の長期化、解約予告期間の長期化及び契約期間満了日の分散を検討の上、空室リスクがポートフォリオ全体に与える影響を可能な限り抑えるべく対処するものとします。
(ロ)PM会社及びBM会社の選定・管理方針
a. 選定の基準及び手続
本投資法人は、保有資産の運営・管理等の外部委託に関してPM会社及びビル・マネジメント会社(以下「BM会社」といいます。)の選定に際しては、本資産運用会社の社内規程である「外部・委託評価基準」に従うものとします。本資産運用会社は、同規程に従い、一定の要件を満たす業者をリストに登録し、その中から最適な委託業者を選定することを原則とします。物件取得時の既存のPM会社及びBM会社についても(必要に応じて、他の権利者等の関係者と協議の上)、業務内容の妥当性を調査し、入替えを検討します。但し、当該資産の適正な運営の継続性を考慮し、取得時におけるPM会社、BM会社との業務委託契約を一定期間継続することがあります。
また、運用資産の権利形態により、他の権利者(共有者等)との合意形成が必要である資産については、合意形成が可能な範囲内で同規程に従った運営を行うものとします。
b. PM会社の監理・監督
各PM会社は、予算管理、テナント誘致、テナント管理、賃貸借契約の交渉、クレーム処理及び修繕維持等の業務を行います。本資産運用会社は、長年の運営経験で培ったPM業務全般に対する監理・監督ノウハウを活用し、年に1回のPM会社に対するモニタリング・評価を実施し、必要に応じて改善を指導する等の、PM会社の監理・監督を行うものとします。
c. BM会社の監理・監督
各BM会社は、清掃、建物設備の維持・管理等の業務を行います。BM会社が、不動産の価値の維持・向上やテナント満足度の向上のため重要な役割を担うことに鑑み、本資産運用会社は、長年の運営経験で培ったBM業務全般に対する監理・監督ノウハウを活用し、年に1回のBM会社に対するモニタリング・評価を実施し、必要に応じて改善を指導する等の、BM会社の監理・監督を行うものとします。
(ハ)修繕・資本的支出に関する方針
中長期にわたり、運用資産の市場競争力及びテナント満足度の維持・向上を図るため、運用資産毎に年度運用計画の一部としての修繕計画及び資本的支出計画をPM会社と協議の上、策定し、必要な修繕・資本的支出を行います。
修繕計画及び資本的支出計画の策定は、競合物件との差別化、テナント満足度の向上に向けた政策上の観点のみならず、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して行うものとします。
(ニ)付保方針
a. 損害保険等
火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、運用資産の特性に応じた適切な損害保険(火災保険、施設賠償保険、利益保険等)を、原則として保険代理店を通じて保険会社を選定した上で付保するものとします。
b. 地震に関する保険
我が国における地震による災害の影響度の甚大性とその発生の可能性に鑑み、ポートフォリオ全体に与える影響及び保険の実効性を考慮し、ポートフォリオPML値(注)が15%超となる場合は、PML値が15%超の個別の不動産の当該超過部分について、火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保することを検討します。
(注)「PML値」とは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。また、「ポートフォリオPML値」とは、ポートフォリオ全体に対して個別物件と同様にPML値を求めた数値をいいます。以下同じです。
(ホ)管理運営方針の策定及び管理
本資産運用会社は、運用ガイドラインに基づき、本投資法人の個々の運用資産及びポートフォリオ全体についての運用計画を策定し、計画的な運営・管理を実施します。なお、運用計画の策定に当たっては、原則としてPM会社の協力を得て運用資産毎の詳細を検討します。
運用計画は、ポートフォリオ全体の収支予算、運用資産毎の収支予算、運用管理計画、リーシング計画、修繕計画及び資本的支出計画を含むものとします。
運用計画は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、必要に応じて変更します。また、それ以外の場合でも必要に応じて、その都度変更することとします。
⑩ 売却方針
本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としており、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの見通し等を勘案し、最適なポートフォリオ維持のため必要と判断する場合には、運用資産の売却を検討することがあります。
運用資産の売却にあたっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、主に以下の観点から総合的に判断します。
・不動産マーケットの見通し
・収益の見通し
・劣化又は陳腐化への対応状況
・ポートフォリオの構成
・周辺の開発予測
⑪ 財務戦略
本投資法人は、安定的な財務運営を行うために、以下の基本方針を定めています。
(イ)エクイティ・ファイナンス
本投資法人は、資産の取得、工事金の支払い、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払い又は債務の返済(借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等を目的として、投資口の追加発行を行います。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期並びに三井物産グループ及びイデラ キャピタルのウェアハウジング機能の活用の可能性、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間並びに経済市況等を総合的に勘案し機動的に行います。
(ロ)デット・ファイナンス
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下本(ロ)において同じです。)の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)からの借入れに限るものとします。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法(借入金・投資法人債)、コミットメントラインの設定等を検討します。
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
原則として無担保無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます。
本投資法人は、メガバンクグループを中心とする複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築くことを図ります。更に、借入金の長期固定化と返済期限の分散を図り、安定的かつ健全な財務運営を行います。
(ハ)有利子負債比率(LTV)
本投資法人は、メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション(融資団構成)の構築と、適切にLTVをコントロールすることで、健全かつ安定的な財務運営を目指します。本投資法人の資産総額のうち、有利子負債総額の占める割合は、原則として60%を上限とします。但し、新規投資や資産評価の変動等により一時的にかかる水準を超えることがあります。
(ニ)キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、保有するポートフォリオにおける資金ニーズを常に的確にモニタリングし、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行うものとします。
なお、本投資法人は、テナントから預託された敷金・保証金の一部についても、必要に応じ、運用資金の一部に活用することがあります。また、諸々の資金ニーズ(修繕及び資本的支出、分配金の支払い、元利金の弁済、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等)に対し、機動的に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、適切と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
⑫ 情報開示方針
(イ)基本方針
本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、正確かつ迅速に開示します。
(ロ)開示方針
投信法及び金融商品取引法等の法令、諸規則及び東京証券取引所、投信協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、投資主に対して重要かつ有用な情報をできる限り開示するよう努めます。
(ハ)利害関係者との取引に関する情報開示の方針
本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び当該利害関係者取引規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
