有価証券報告書(内国投資証券)-第2期(平成29年3月1日-平成29年8月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が、2017年8月31日(第2期末)現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等については以下のとおりです。
(ア)保有資産の概要
保有資産の物件名称、所在地、取得価格、投資比率、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び取得年月日は、以下のとおりです。
(注1)「取得価格」は、保有資産に係る売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する保有資産の取得価格の割合を記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2017年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。
(注4)「取得年月日」は、保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
(イ)建物等の概要
保有資産に係る物件名称、敷地面積、延床面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び建築時期は、以下のとおりです。
(注1)「敷地面積」及び「延床面積」は、保有資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数存在しますが、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」は、2017年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は除きます。)の合計を記載しています。
(注3)「賃貸面積」は、2017年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注4)「建築時期」とは、保有資産に係る主たる建物の登記簿上の築年月を意味します。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上最も古い築年月を意味します。
(ウ)賃貸借の概要
保有資産に係る物件名称、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、主なテナントの名称、年間賃料、敷金・保証金、平均賃貸借期間及び平均残存賃貸借期間は、以下のとおりです。
(注1)「賃貸可能面積」は、2017年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に記載の賃貸面積は除きます。)の合計を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、2017年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。以下、本(ウ)において当該建物に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注3)「稼働率」は、2017年8月31日現在における保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)「テナント数」は、対象賃貸借契約数の合計を記載しています。
(注5)「主なテナントの名称」は、対象賃貸借契約に表示された賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。
(注6)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
各決算期末時点における本投資法人の保有資産の稼働率の推移は、以下のとおりです。
(エ)不動産鑑定評価書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し作成された不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益をいい、減価償却費を控除する前の収益です。上記鑑定NOIは直接還元法による鑑定NOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の鑑定NOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
(注2)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIの取得価格に対する比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(オ)建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた建物状況評価の結果、作成された評価結果に係る報告書(建物状況調査報告書)及び地震リスク分析の結果、作成された評価結果に係る報告書(地震リスク評価報告書)の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「短期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注2)「長期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(カ)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算確認機関
保有資産に係る物件名称、設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社からは、設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の総合所見を取得しています。かかる所見は、一定時点における各機関の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
(キ)担保の内容
当期は、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第5 投資法人の経理状況/1 財務諸表/(6)注記表/[貸借対照表に関する注記]」に記載の資産を担保に供していましたが、かかる担保は2017年9月14日に解除されています。本書の日付現在、該当事項はありません。
(ク)保有不動産の資本的支出
1.資本的支出の予定
保有資産において、現在計画している資本的支出に該当する主要な工事は該当ありません。
2.期中の資本的支出
本投資法人が2017年8月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は該当ありません。当期の資本的支出は7百万円であり、費用に区分された修繕費2百万円と合わせ、合計9百万円の工事を実施しています。
3.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
(ケ)主要な不動産等の物件に関する情報
保有資産のうち、2017年8月31日現在における、主要な不動産の物件(一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設であり、その総賃料収入が保有資産の総賃料収入の合計の10%以上を占めるものをいいます。)は、MJロジパーク船橋1の1物件です。テナントの総数、総賃貸面積、稼働率の推移等の詳細は、前記「(ウ)賃貸借の概要」をご覧ください。
(コ)主要なテナントに関する情報
保有資産のうち、2017年8月31日現在において、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占める各テナントに対する賃貸状況は、以下のとおりです。
(注1)「テナント業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査又は総務省日本標準産業分類に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、主要テナントの2017年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積及びその合計を記載しています。
(注3)「面積比率」は、主要テナントの賃貸面積のポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(サ)個別不動産の概要
以下の表は、保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。また、個別物件表において用いられている用語は以下のとおりであり、個別物件表については以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2017年8月31日現在の状況を記載しています。
a.区分に関する説明
・「用途」は、本投資法人の保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる各用途の分類に応じて記載しています。
b.特定資産の概要に関する説明
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等の種別を記載しています。
・「取得年月日」は、保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を記載しています。
・「信託受益権の概要」は、信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日の概要を記載しています。
・土地の「所在地」は、登記簿上の建物の所在(複数ある場合にはそのうちの一地番)を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される容積率と異なる場合があります。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築であることその他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される建ぺい率と異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
・建物の「構造/階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。主たる建物が複数ある場合には、延床面積が最も大きい主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
・「PM会社」は、プロパティマネジメント業務委託契約を締結しているプロパティマネジメント会社を記載しています。
・「テナント数」は、2017年8月31日現在における保有資産の建物に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、保有資産につき同一の賃借人が複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は1として総数を算出しています。また、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約数は「テナント数」に含めていません。
c.特記事項に関する説明
・「特記事項」には、2017年8月31日現在において保有資産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
d.テナント賃貸借の概要に関する説明
・「テナント賃貸借の概要」は、時点の注記がないものについては、原則として、保有資産におけるテナントについて、2017年8月31日において効力を有する賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)の内容を記載しています。
・「テナント名」は、保有資産におけるテナントの名称を記載しています。
・「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査又は総務省日本標準産業分類に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載しています。
・「賃貸面積」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計面積)を記載しています。
・「賃貸面積比率」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「賃貸借期間」は、賃貸借契約に規定された賃貸借期間を記載しています。当該賃貸借期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、小数第2位を切り捨てて記載しています。また、当該賃貸借期間は、本投資法人の取得時点又は2017年8月31日時点における残存賃貸借期間とは異なります。
・「年間賃料」は、2017年8月31日現在における当該各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2017年8月分の賃料(共益費を含みます。)を記載しています。また、2017年8月31日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
・「敷金・保証金」は、2017年8月31日現在における当該各賃貸借契約に規定する敷金及び保証金の残高(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2017年8月分の敷金及び保証金を記載しています。
・「賃貸借形態」、「中途解約」及び「賃料改定」は、賃貸借契約の規定に基づいて記載しています。
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
本投資法人が、2017年8月31日(第2期末)現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等については以下のとおりです。
(ア)保有資産の概要
保有資産の物件名称、所在地、取得価格、投資比率、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び取得年月日は、以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 投資比率 (%) (注2) | 貸借対照表 計上額 (百万円) | 鑑定評価額 (百万円) (注3) | 取得 年月日 (注4) |
| 物流 施設 | MJロジパーク船橋1 | 千葉県 船橋市 | 5,400 | 100.0 | 5,389 | 6,240 | 2016年 9月29日 |
| 合 計 | 5,400 | 100.0 | 5,389 | 6,240 | - | ||
(注1)「取得価格」は、保有資産に係る売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する保有資産の取得価格の割合を記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2017年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。
(注4)「取得年月日」は、保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
(イ)建物等の概要
保有資産に係る物件名称、敷地面積、延床面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び建築時期は、以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 敷地面積(㎡)(注1) | 延床面積(㎡)(注1) | 賃貸可能面積 (㎡)(注2) | 賃貸面積(㎡)(注3) | 建築時期 (注4) |
| 物流 施設 | MJロジパーク船橋1 | 7,481.00 | 18,262.08 | 18,232.07 | 18,232.07 | 1989年11月 |
| 合 計 | 7,481.00 | 18,262.08 | 18,232.07 | 18,232.07 | - | |
(注1)「敷地面積」及び「延床面積」は、保有資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数存在しますが、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」は、2017年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は除きます。)の合計を記載しています。
(注3)「賃貸面積」は、2017年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注4)「建築時期」とは、保有資産に係る主たる建物の登記簿上の築年月を意味します。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上最も古い築年月を意味します。
(ウ)賃貸借の概要
保有資産に係る物件名称、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、主なテナントの名称、年間賃料、敷金・保証金、平均賃貸借期間及び平均残存賃貸借期間は、以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 賃貸可能 面積(㎡) (注1) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 稼働率 (%) (注3) | テナント数 (件) (注4) | 主な テナントの 名称 (注5) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・ 保証金 (百万円) | 平均賃貸借 期間(平均 残存賃貸借 期間)(年) |
| 物流 施設 | MJロジパーク船橋1 | 18,232.07 | 18,232.07 | 100.0 | 1 | 株式会社 富士エコー | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) |
| 合 計 | 18,232.07 | 18,232.07 | 100.0 | 1 | - | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | |
(注1)「賃貸可能面積」は、2017年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に記載の賃貸面積は除きます。)の合計を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、2017年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。以下、本(ウ)において当該建物に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注3)「稼働率」は、2017年8月31日現在における保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)「テナント数」は、対象賃貸借契約数の合計を記載しています。
(注5)「主なテナントの名称」は、対象賃貸借契約に表示された賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。
(注6)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
各決算期末時点における本投資法人の保有資産の稼働率の推移は、以下のとおりです。
| 2017年2月28日 (第1期末) | 2017年8月31日 (第2期末) | |
| 物件数 | 1 | 1 |
| テナント数 | 1 | 1 |
| 総賃貸可能面積(㎡)(A) | 18,232.07 | 18,232.07 |
| 総賃貸面積(㎡)(B) | 18,232.07 | 18,232.07 |
| 稼働率(%)(B)/(A) | 100.0 | 100.0 |
(エ)不動産鑑定評価書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し作成された不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 区分 | 物件名称 | 鑑定評価機関 | 鑑定評価 時点 | 鑑定 評価額 (百万円) | 積算 価格 (百万円) | 収益還元法 | 鑑定NOI (注1) | 鑑定NOI 利回り (%) (注2) | ||||
| 直接還元法 | DCF法 | |||||||||||
| 収益 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 収益 価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終還元 利回り (%) | ||||||||
| 物流 施設 | MJロジパーク船橋1 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 2017年 8月31日 | 6,240 | 2,940 | 6,300 | 5.1 | 6,180 | 4.3 | 5.6 | 350 | 6.5 |
| 合 計 | 6,240 | 2,940 | 6,300 | - | 6,180 | - | - | 350 | 6.5 | |||
(注1)「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益をいい、減価償却費を控除する前の収益です。上記鑑定NOIは直接還元法による鑑定NOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の鑑定NOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
(注2)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIの取得価格に対する比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(オ)建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた建物状況評価の結果、作成された評価結果に係る報告書(建物状況調査報告書)及び地震リスク分析の結果、作成された評価結果に係る報告書(地震リスク評価報告書)の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 区分 | 物件名称 | 建物状況調査報告書 | 地震リスク評価報告書 | |||||
| ER調査業者 | 調査書 日付 | 短期修繕 更新費用 (千円) (注1) | 長期修繕 更新費用 (千円) (注2) | PML調査業者 | 評価書 日付 | PML値 (%) | ||
| 物流 施設 | MJロジパーク 船橋1 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年 7月 | - | 505,253 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年 7月 | 4.8 |
(注1)「短期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注2)「長期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(カ)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算確認機関
保有資産に係る物件名称、設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社からは、設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の総合所見を取得しています。かかる所見は、一定時点における各機関の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
| 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算 確認機関 |
| MJロジパーク船橋1 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 船橋市 | 東京海上日動リスクコンサルティング 株式会社 |
(キ)担保の内容
当期は、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第5 投資法人の経理状況/1 財務諸表/(6)注記表/[貸借対照表に関する注記]」に記載の資産を担保に供していましたが、かかる担保は2017年9月14日に解除されています。本書の日付現在、該当事項はありません。
(ク)保有不動産の資本的支出
1.資本的支出の予定
保有資産において、現在計画している資本的支出に該当する主要な工事は該当ありません。
2.期中の資本的支出
本投資法人が2017年8月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は該当ありません。当期の資本的支出は7百万円であり、費用に区分された修繕費2百万円と合わせ、合計9百万円の工事を実施しています。
3.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
| 第1期 | 第2期 | |
| 自 2016年7月14日 至 2017年2月28日 | 自 2017年3月1日 至 2017年8月31日 | |
| 当期首積立金残高 | -千円 | 31,581千円 |
| 当期積立額 | 31,581千円 | 21,054千円 |
| 当期積立金取崩額 | -千円 | -千円 |
| 次期繰越額 | 31,581千円 | 52,635千円 |
(ケ)主要な不動産等の物件に関する情報
保有資産のうち、2017年8月31日現在における、主要な不動産の物件(一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設であり、その総賃料収入が保有資産の総賃料収入の合計の10%以上を占めるものをいいます。)は、MJロジパーク船橋1の1物件です。テナントの総数、総賃貸面積、稼働率の推移等の詳細は、前記「(ウ)賃貸借の概要」をご覧ください。
(コ)主要なテナントに関する情報
保有資産のうち、2017年8月31日現在において、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占める各テナントに対する賃貸状況は、以下のとおりです。
| テナント名称 | テナント 業種 (注1) | 物件名称 | 年間賃料 (百万円) | 賃料比率 (%) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 面積比率 (%) (注3) | 契約期間 満了日 |
| 株式会社 富士エコー | その他の食料・ 飲料卸売業 | MJロジパーク船橋1 | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 18,232.07 | 100.0 | 非開示 (注4) |
| 合計 | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 18,232.07 | 100.0 | - | ||
(注1)「テナント業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査又は総務省日本標準産業分類に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、主要テナントの2017年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積及びその合計を記載しています。
(注3)「面積比率」は、主要テナントの賃貸面積のポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(サ)個別不動産の概要
以下の表は、保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。また、個別物件表において用いられている用語は以下のとおりであり、個別物件表については以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2017年8月31日現在の状況を記載しています。
a.区分に関する説明
・「用途」は、本投資法人の保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる各用途の分類に応じて記載しています。
b.特定資産の概要に関する説明
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等の種別を記載しています。
・「取得年月日」は、保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を記載しています。
・「信託受益権の概要」は、信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日の概要を記載しています。
・土地の「所在地」は、登記簿上の建物の所在(複数ある場合にはそのうちの一地番)を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される容積率と異なる場合があります。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築であることその他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される建ぺい率と異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
・建物の「構造/階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。主たる建物が複数ある場合には、延床面積が最も大きい主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
・「PM会社」は、プロパティマネジメント業務委託契約を締結しているプロパティマネジメント会社を記載しています。
・「テナント数」は、2017年8月31日現在における保有資産の建物に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、保有資産につき同一の賃借人が複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は1として総数を算出しています。また、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約数は「テナント数」に含めていません。
c.特記事項に関する説明
・「特記事項」には、2017年8月31日現在において保有資産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
d.テナント賃貸借の概要に関する説明
・「テナント賃貸借の概要」は、時点の注記がないものについては、原則として、保有資産におけるテナントについて、2017年8月31日において効力を有する賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)の内容を記載しています。
・「テナント名」は、保有資産におけるテナントの名称を記載しています。
・「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査又は総務省日本標準産業分類に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載しています。
・「賃貸面積」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計面積)を記載しています。
・「賃貸面積比率」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「賃貸借期間」は、賃貸借契約に規定された賃貸借期間を記載しています。当該賃貸借期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、小数第2位を切り捨てて記載しています。また、当該賃貸借期間は、本投資法人の取得時点又は2017年8月31日時点における残存賃貸借期間とは異なります。
・「年間賃料」は、2017年8月31日現在における当該各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2017年8月分の賃料(共益費を含みます。)を記載しています。また、2017年8月31日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
・「敷金・保証金」は、2017年8月31日現在における当該各賃貸借契約に規定する敷金及び保証金の残高(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2017年8月分の敷金及び保証金を記載しています。
・「賃貸借形態」、「中途解約」及び「賃料改定」は、賃貸借契約の規定に基づいて記載しています。
| 物件名称 | MJロジパーク船橋1 | 用途 | 物流施設 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2016年9月29日 | 信託設定日 | 2013年3月27日 | |||
| 取得価格 | 5,400,000,000円 | 信託期間満了日 | 2026年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 千葉県船橋市浜町三丁目 2番地5 | 建築時期 | 1989年11月30日 | |||
| 敷地面積 | 7,481.00㎡ | 延床面積 | 18,262.08㎡ | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | |||||
| 容積率 | 300% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 | |||
| 種類 | 冷蔵庫 | |||||
| 建ぺい率 | 60% | テナント数 | 1 | |||
| PM会社 | シービーアールイー株式会社 | |||||
| 特記事項 | 該当ありません。 | |||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸面積比率 (%) | 賃貸借期間 (年) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・保証金 (百万円) |
| 株式会社富士エコー | その他の 食料・飲料 卸売業 | 18,232.07 | 100.0 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
