有価証券報告書(内国投資証券)-第4期(平成30年3月1日-平成30年8月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が、2018年8月31日(第4期末)現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等については以下のとおりです。
(ア)保有資産の概要
保有資産の物件名称、所在地、取得価格、投資比率、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び取得年月日は、以下のとおりです。
(注1)「取得価格」は、保有資産に係る売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する保有資産の取得価格の割合を記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2018年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。詳細については、後記「(エ)不動産鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注4)「取得年月日」は、保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
(注5)「ロジポート相模原」に係る取得価格及び鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を記載しています。
(注6)「ロジポート橋本」に係る取得価格及び鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を記載しています。
(イ)建物等の概要
保有資産に係る物件名称、敷地面積、延床面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び建築時期は、以下のとおりです。
(注1)「敷地面積」及び「延床面積」は、保有資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は除きます。)の合計を記載しています。
(注3)「賃貸面積」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注4)「建築時期」とは、保有資産に係る建物の登記簿上の築年月を意味します。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上最も古い築年月を意味します。
(注5)「ロジポート相模原」に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を記載しています。
(注6)「ロジポート橋本」に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を記載しています。
(ウ)賃貸借の概要
保有資産に係る物件名称、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、主なテナントの名称、年間賃料、敷金・保証金、平均賃貸借期間及び平均残存賃貸借期間は、以下のとおりです。
(注1)「賃貸可能面積」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に記載の賃貸面積は除きます。)の合計を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、2018年8月31日現在における保有資産に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。以下、本(ウ)において当該建物に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注3)「稼働率」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、合計(平均)欄の稼働率は、各物件の賃貸可能面積の合計に対して各物件の賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)「テナント数」は、対象賃貸借契約数の合計を記載しています。但し、保有資産につき同一の賃借人が複数の対象賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は1として「テナント数」を算出しています。
(注5)「主なテナントの名称」は、対象賃貸借契約に表示された賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。
(注6)「年間賃料」は、対象賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各対象賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の賃料(共益費を含みます。)を基に算出しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
(注7)「敷金・保証金」は、対象賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各対象賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の敷金・保証金の残高を基に算出しています。
(注8)「平均賃貸借期間」は、対象賃貸借契約に表示された賃貸借期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注9)「平均残存賃貸借期間」は、対象賃貸借契約に基づき、2018年8月31日以後の賃貸借期間の残存期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注10)「ロジポート相模原」に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人が保有する各物件の信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を記載しています。
(注11)「ロジポート橋本」に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を記載しています。
(注12)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
各決算期末時点における本投資法人の保有資産の稼働率の推移は、以下のとおりです。
(エ)不動産鑑定評価書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益をいい、減価償却費を控除する前の収益です。上記鑑定NOIは直接還元法による鑑定NOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の鑑定NOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
(注2)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIの取得価格に対する比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「ロジポート相模原」に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を記載しています。
(注4)「ロジポート橋本」に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を記載しています。
(注5)「ロジクロス福岡久山」に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から3年度までを4.7%、4年度以降を4.9%として査定されています。
(オ)建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた建物状況評価の結果、作成された評価結果に係る報告書(建物状況調査報告書)及び地震リスク分析の結果、作成された評価結果に係る報告書(地震リスク評価報告書)の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「短期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注2)「長期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注3)「ロジポート相模原」に係る緊急・短期修繕更新費用の見積額及び長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「ロジポート橋本」に係る緊急・短期修繕更新費用の見積額及び長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した2017年5月付地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書に基づき記載しています。
(カ)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算確認機関
保有資産に係る物件名称、設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社からは、設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の総合所見を取得しています。かかる所見は、一定時点における各機関の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
(注1)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の名称は、当時の名称を記載しています。
(注2)構造計算適合性判定(注3)を受けているため記載していません。
(注3)2007年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたものかどうかを判定することとなっています。
(注4)「ロジポート相模原」及び「ロジポート橋本」は免震建築物であり、建築基準法第68条の26に基づき国土交通大臣より構造方法等が適正である旨の認定がなされているため記載していません。
(キ)担保の内容
本書の日付現在、該当事項はありません。
(ク)保有不動産の資本的支出
1.資本的支出の予定
本投資法人が保有している不動産等に関して、現在計画されている修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
2.期中の資本的支出
本投資法人が2018年8月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は該当ありません。当期の資本的支出は69百万円であり、費用に区分された修繕費30百万円と合わせ、合計99百万円の工事を実施しています。
3.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
(注)本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲での利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30%を目途として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。
(ケ)主要な不動産等の物件に関する情報
保有資産のうち、2018年8月31日現在において、年間賃料がポートフォリオ全体の年間賃料総額の10%以上を占める不動産は、以下のとおりです。
(注1)「年間賃料」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間での賃貸借契約に基づき算出し記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の賃料(共益費を含みます。)を基に算出しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。)は、考慮しないものとします。
(注2)「賃貸面積」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注3)「賃貸可能面積」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に記載の賃貸面積は除きます。)の合計を記載しています。
(注4)「稼働率の推移」は、本投資法人が当該物件を取得した後の稼働率のみを記載しています。
(注5)「ロジポート相模原」に係る年間賃料は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を記載しています。
(注6)「ロジポート橋本」に係る年間賃料は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を記載しています。
(コ)主要なテナントに関する情報
保有資産のうち、2018年8月31日現在において、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占める各テナント(パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合又は締結することが予定されている資産についてはそのエンドテナントを含み、当該マスターリース契約を締結している又は締結することが予定されているマスターリース会社を含みません。)に対する賃貸状況は、以下のとおりです。
(注1)「テナント業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査又は総務省日本標準産業分類に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、主要テナントの2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積及びその合計を記載しています。
(注3)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(サ)ポートフォリオ分散の状況
保有資産に係るポートフォリオ分散の状況は、以下のとおりです。
a.用途別比率
(注)「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
b.地域別比率
(注1)「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。また、「近畿圏」とは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県及び滋賀県をいいます。
(注2)「延床面積」は、保有資産のうち、土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき、主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
(注3)「投資比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
c.築年数別比率
(注1)「築年数」は、保有資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日から2018年8月31日までの期間を算出しています。
(注2)「延床面積」は、保有資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき、主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
(注3)「投資比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
d.規模(延床面積)別比率
(注1)「延床面積」は、保有資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき、主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
(注2)「投資比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
e.賃貸借期間別比率
(注1)「賃貸借期間」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)(本e.において当該建物に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。)に表示された賃貸借期間に基づき記載しています。
(注2)「年間賃料」は、対象賃貸借契約に表示された月額賃料(共益費を含みます。)(期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の賃料(共益費を含みます。))を12倍することにより年換算して算出した金額をそれぞれ各賃貸借契約期間の区分毎に合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。そのため、年間賃料の合計が一致しない場合があります。また、2018年8月31日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
(注3)「ロジポート相模原」及び「ロジポート橋本」に係る年間賃料は、本投資法人が保有する各物件の信託受益権の準共有持分割合(それぞれ49%及び45%)に相当する数値を記載しています。
f.残存賃貸借期間別比率
(注1)「残存賃貸借期間」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)(本f.において当該建物に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。)に基づき当該時点以後の賃貸借期間の残存期間を基準として記載しています。
(注2)「年間賃料」は、対象賃貸借契約に表示された月額賃料(共益費を含みます。)(期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の賃料(共益費を含みます。))を12倍することにより年換算して算出した金額をそれぞれ各残存賃貸借期間の区分毎に合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。そのため、年間賃料の合計が一致しない場合があります。また、2018年8月31日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
(注3)「ロジポート相模原」及び「ロジポート橋本」に係る年間賃料は、本投資法人が保有する各物件の信託受益権の準共有持分割合(それぞれ49%及び45%)に相当する数値を記載しています。
(シ)個別不動産の概要
以下の表は、保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。また、個別物件表において用いられている用語は以下のとおりであり、個別物件表については以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2018年8月31日現在の状況を記載しています。
a.区分に関する説明
・「用途」は、本投資法人の保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる各用途の分類に応じて記載しています。
b.特定資産の概要に関する説明
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等の種別を記載しています。
・「取得年月日」は、保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を記載しています。
・「信託受益権の概要」は、信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日の概要を記載しています。
・土地の「所在地」は、登記簿上の建物の所在(複数ある場合にはそのうちの一地番)を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される容積率と異なる場合があります。
・土地の「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築であることその他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される建蔽率と異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
・建物の「構造/階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。主たる建物が複数ある場合には、延床面積が最も大きい主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
・「PM会社」は、プロパティマネジメント業務委託契約を締結しているプロパティマネジメント会社を記載しています。
・「テナント数」は、2018年8月31日現在における保有資産の建物に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、保有資産につき同一の賃借人が複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は1として総数を算出しています。また、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約数は「テナント数」に含めていません。
c.特記事項に関する説明
・「特記事項」には、2018年8月31日現在において保有資産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
d.テナント賃貸借の概要に関する説明
・「テナント賃貸借の概要」は、時点の注記がないものについては、原則として、保有資産に関し、賃貸面積の上位3テナント(同順位のテナントがある場合には、それらを含みます。)について、2018年8月31日において効力を有する賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)の内容を記載しています。
・「テナント名」は、保有資産におけるテナントの名称を記載しています。
・「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査又は総務省日本標準産業分類に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載しています。
・「賃貸面積」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計面積)を記載しています。
・「賃貸面積比率」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「賃貸借期間」は、賃貸借契約に規定された賃貸借期間を記載しています。当該賃貸借期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、小数第2位を切り捨てて記載しています。また、当該賃貸借期間は、本投資法人の取得時点又は2018年8月31日時点における残存賃貸借期間とは異なります。
・「年間賃料」は、2018年8月31日現在における当該各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の賃料(共益費を含みます。)を記載しています。また、2018年8月31日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
・「敷金・保証金」は、2018年8月31日現在における当該各賃貸借契約に規定する敷金及び保証金の残高(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の敷金及び保証金を記載しています。
・「賃貸借形態」、「中途解約」及び「賃料改定」は、賃貸借契約の規定に基づいて記載しています。
(注1)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注2)一定の場合に賃貸借期間が延長されることがあります。詳細は、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(3)利害関係人等との取引状況/④取引状況等/(エ)建物賃貸借契約」をご参照ください。
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
本投資法人が、2018年8月31日(第4期末)現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等については以下のとおりです。
(ア)保有資産の概要
保有資産の物件名称、所在地、取得価格、投資比率、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び取得年月日は、以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 投資比率 (%) (注2) | 貸借対照表 計上額 (百万円) | 鑑定評価額 (百万円) (注3) | 取得 年月日 (注4) |
| 物流 施設 | ロジクロス福岡久山 | 福岡県 糟屋郡 久山町 | 5,770 | 8.1 | 5,769 | 6,070 | 2017年 9月14日 |
| ロジポート相模原 (注5) | 神奈川県 相模原市 | 21,364 | 30.1 | 21,403 | 22,800 | 2017年 9月14日 | |
| ロジポート橋本 (注6) | 神奈川県 相模原市 | 18,200 | 25.7 | 18,244 | 18,720 | 2017年 9月14日 | |
| MJロジパーク厚木1 | 神奈川県 厚木市 | 6,653 | 9.4 | 6,673 | 6,860 | 2017年 9月14日 | |
| MJロジパーク船橋1 | 千葉県 船橋市 | 5,400 | 7.6 | 5,365 | 6,280 | 2016年 9月29日 | |
| MJロジパーク加須1 | 埼玉県 加須市 | 1,272 | 1.8 | 1,279 | 1,370 | 2017年 9月14日 | |
| MJロジパーク大阪1 | 大阪府 大阪市 | 6,090 | 8.6 | 6,102 | 6,500 | 2017年 9月14日 | |
| MJロジパーク福岡1 | 福岡県 糟屋郡 宇美町 | 6,130 | 8.6 | 6,094 | 6,380 | 2017年 9月14日 | |
| 合 計 | 70,879 | 100.0 | 70,931 | 74,980 | - | ||
(注1)「取得価格」は、保有資産に係る売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する保有資産の取得価格の割合を記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2018年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。詳細については、後記「(エ)不動産鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注4)「取得年月日」は、保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
(注5)「ロジポート相模原」に係る取得価格及び鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を記載しています。
(注6)「ロジポート橋本」に係る取得価格及び鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を記載しています。
(イ)建物等の概要
保有資産に係る物件名称、敷地面積、延床面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び建築時期は、以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 敷地面積(㎡)(注1) | 延床面積(㎡)(注1) | 賃貸可能面積 (㎡)(注2) | 賃貸面積(㎡)(注3) | 建築時期 (注4) |
| 物流 施設 | ロジクロス福岡久山 | 18,136.89 | 36,082.08 | 34,878.55 | 34,878.55 | 2014年10月 |
| ロジポート相模原 (注5) | 94,197.27 | 200,252.53 | 88,609.64 | 88,376.62 | 2013年8月 | |
| ロジポート橋本 (注6) | 67,746.26 | 145,809.59 | 58,537.69 | 58,537.69 | 2015年1月 | |
| MJロジパーク厚木1 | 19,780.93 | 27,836.15 | 28,002.44 | 28,002.44 | 2013年7月 | |
| MJロジパーク船橋1 | 7,481.00 | 18,262.08 | 18,232.07 | 18,232.07 | 1989年11月 | |
| MJロジパーク加須1 | 7,621.09 | 7,602.06 | 7,678.10 | 7,678.10 | 2006年3月 | |
| MJロジパーク大阪1 | 13,028.81 | 39,157.61 | 39,082.95 | 39,082.95 | 2007年9月 | |
| MJロジパーク福岡1 | 20,297.84 | 39,797.96 | 38,143.21 | 38,143.21 | 2007年9月 | |
| 合 計 | 248,290.09 | 514,800.06 | 313,164.65 | 312,931.63 | - | |
(注1)「敷地面積」及び「延床面積」は、保有資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は除きます。)の合計を記載しています。
(注3)「賃貸面積」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注4)「建築時期」とは、保有資産に係る建物の登記簿上の築年月を意味します。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上最も古い築年月を意味します。
(注5)「ロジポート相模原」に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を記載しています。
(注6)「ロジポート橋本」に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を記載しています。
(ウ)賃貸借の概要
保有資産に係る物件名称、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、主なテナントの名称、年間賃料、敷金・保証金、平均賃貸借期間及び平均残存賃貸借期間は、以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 賃貸可能 面積(㎡) (注1) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 稼働率 (%) (注3) | テナント数 (件) (注4) | 主な テナントの 名称 (注5) | 年間賃料 (百万円)(注6) | 敷金・ 保証金 (百万円) (注7) | 平均賃貸借 期間(平均 残存賃貸借 期間)(年) (注8、注9) |
| 物流 施設 | ロジクロス福岡久山 | 34,878.55 | 34,878.55 | 100.0 | 2 | 三菱地所 株式会社 | 非開示(注12) | 非開示 (注12) | 3.6 (2.4) |
| ロジポート相模原 (注10) | 88,609.64 | 88,376.62 | 99.7 | 17 | 株式会社 エス・ ブイ・デー | 1,260 | 297 | 7.4 (3.7) | |
| ロジポート橋本 (注11) | 58,537.69 | 58,537.69 | 100.0 | 14 | KDDI 株式会社 | 922 | 225 | 6.0 (3.4) | |
| MJロジパーク厚木1 | 28,002.44 | 28,002.44 | 100.0 | 1 | サン都市建 物株式会社 | 非開示 (注12) | 非開示 (注12) | 非開示 (注12) | |
| MJロジパーク船橋1 | 18,232.07 | 18,232.07 | 100.0 | 1 | 株式会社 富士エコー | 非開示 (注12) | 非開示 (注12) | 非開示 (注12) | |
| MJロジパーク加須1 | 7,678.10 | 7,678.10 | 100.0 | 1 | カンダホールディング ス株式会社 | 非開示 (注12) | 非開示 (注12) | 非開示 (注12) | |
| MJロジパーク大阪1 | 39,082.95 | 39,082.95 | 100.0 | 1 | 山九 株式会社 | 非開示 (注12) | 非開示 (注12) | 非開示 (注12) | |
| MJロジパーク福岡1 | 38,143.21 | 38,143.21 | 100.0 | 5 | 福岡ロジテ ム株式会社 | 392 | 179 | 3.0 (0.9) | |
| 合計(平均) | 313,164.65 | 312,931.63 | 99.9 | 42 | - | 4,129 | 1,204 | 6.9 (3.3) | |
(注1)「賃貸可能面積」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に記載の賃貸面積は除きます。)の合計を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、2018年8月31日現在における保有資産に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。以下、本(ウ)において当該建物に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注3)「稼働率」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、合計(平均)欄の稼働率は、各物件の賃貸可能面積の合計に対して各物件の賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)「テナント数」は、対象賃貸借契約数の合計を記載しています。但し、保有資産につき同一の賃借人が複数の対象賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は1として「テナント数」を算出しています。
(注5)「主なテナントの名称」は、対象賃貸借契約に表示された賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。
(注6)「年間賃料」は、対象賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各対象賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の賃料(共益費を含みます。)を基に算出しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
(注7)「敷金・保証金」は、対象賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各対象賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の敷金・保証金の残高を基に算出しています。
(注8)「平均賃貸借期間」は、対象賃貸借契約に表示された賃貸借期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注9)「平均残存賃貸借期間」は、対象賃貸借契約に基づき、2018年8月31日以後の賃貸借期間の残存期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注10)「ロジポート相模原」に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人が保有する各物件の信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を記載しています。
(注11)「ロジポート橋本」に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を記載しています。
(注12)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
各決算期末時点における本投資法人の保有資産の稼働率の推移は、以下のとおりです。
| 2017年2月28日 (第1期末) | 2017年8月31日 (第2期末) | 2018年2月28日 (第3期末) | 2018年8月31日 (第4期末) | |
| 物件数 | 1 | 1 | 8 | 8 |
| テナント数 | 1 | 1 | 40 | 42 |
| 総賃貸可能面積(㎡)(A) | 18,232.07 | 18,232.07 | 313,164.66 | 313,164.65 |
| 総賃貸面積(㎡)(B) | 18,232.07 | 18,232.07 | 311,471.85 | 312,931.63 |
| 稼働率(%)(B)/(A) | 100.0 | 100.0 | 99.5 | 99.9 |
(エ)不動産鑑定評価書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 区分 | 物件名称 | 鑑定評価機関 | 鑑定評価 時点 | 鑑定 評価額 (百万円) | 積算 価格 (百万円) | 収益還元法 | 鑑定NOI (百万円) (注1) | 鑑定NOI 利回り (%) (注2) | ||||
| 直接還元法 | DCF法 | |||||||||||
| 収益 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 収益 価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | ||||||||
| 物流 施設 | ロジクロス 福岡久山 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 2018年 8月31日 | 6,070 | 6,010 | 6,080 | 4.8 | 6,070 | 4.7 4.9 (注5) | 5.0 | 298 | 5.2 |
| ロジポート 相模原(注3) | 大和不動産鑑定 株式会社 | 2018年 8月31日 | 22,800 | 16,400 | 22,700 | 4.3 | 22,800 | 4.1 | 4.5 | 993 | 4.7 | |
| ロジポート 橋本(注4) | 一般財団法人日 本不動産研究所 | 2018年 8月31日 | 18,720 | 15,255 | 18,990 | 4.2 | 18,450 | 4.0 | 4.4 | 798 | 4.4 | |
| MJロジパーク厚木1 | 一般財団法人日 本不動産研究所 | 2018年 8月31日 | 6,860 | 6,400 | 6,970 | 4.4 | 6,740 | 4.2 | 4.6 | 309 | 4.7 | |
| MJロジパーク船橋1 | 一般財団法人日 本不動産研究所 | 2018年 8月31日 | 6,280 | 2,930 | 6,310 | 5.1 | 6,240 | 4.3 | 5.5 | 351 | 6.5 | |
| MJロジパーク加須1 | 一般財団法人日 本不動産研究所 | 2018年 8月31日 | 1,370 | 1,250 | 1,390 | 5.1 | 1,340 | 4.9 | 5.4 | 72 | 5.7 | |
| MJロジパーク大阪1 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 2018年 8月31日 | 6,500 | 5,960 | 6,540 | 4.5 | 6,480 | 4.6 | 4.7 | 305 | 5.0 | |
| MJロジパーク福岡1 | 一般財団法人日 本不動産研究所 | 2018年 8月31日 | 6,380 | 4,410 | 6,440 | 4.8 | 6,310 | 4.6 | 5.0 | 323 | 5.3 | |
| 合 計 | 74,980 | 58,615 | 75,420 | - | 74,430 | - | - | 3,452 | 4.9 | |||
(注1)「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益をいい、減価償却費を控除する前の収益です。上記鑑定NOIは直接還元法による鑑定NOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の鑑定NOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
(注2)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIの取得価格に対する比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「ロジポート相模原」に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を記載しています。
(注4)「ロジポート橋本」に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を記載しています。
(注5)「ロジクロス福岡久山」に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から3年度までを4.7%、4年度以降を4.9%として査定されています。
(オ)建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた建物状況評価の結果、作成された評価結果に係る報告書(建物状況調査報告書)及び地震リスク分析の結果、作成された評価結果に係る報告書(地震リスク評価報告書)の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 区分 | 物件名称 | 建物状況調査報告書 | 地震リスク評価報告書 | |||||
| ER調査業者 | 調査書 日付 | 短期修繕 更新費用 (千円) (注1) | 長期修繕 更新費用 (千円) (注2) | PML調査業者 | 評価書 日付 | PML値 (%) | ||
| 物流 施設 | ロジクロス 福岡久山 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 5月 | - | 43,908 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 4月 | 1.0 |
| ロジポート 相模原(注3) | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 5月 | - | 130,947 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 4月 | 0.6 | |
| ロジポート 橋本(注4) | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 5月 | - | 48,432 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 4月 | 1.6 | |
| MJロジパーク 厚木1 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 5月 | - | 84,914 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 4月 | 5.2 | |
| MJロジパーク 船橋1 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年 7月 | - | 505,253 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年 7月 | 4.8 | |
| MJロジパーク 加須1 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 5月 | - | 17,483 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 4月 | 0.3 | |
| MJロジパーク 大阪1 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 5月 | - | 210,511 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 4月 | 9.8 | |
| MJロジパーク 福岡1 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 5月 | - | 258,479 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年 4月 | 0.8 | |
| 合計/ポートフォリオ PML値(注5) | - | - | - | 1,299,927 | - | - | 1.2 | |
(注1)「短期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注2)「長期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注3)「ロジポート相模原」に係る緊急・短期修繕更新費用の見積額及び長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「ロジポート橋本」に係る緊急・短期修繕更新費用の見積額及び長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した2017年5月付地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書に基づき記載しています。
(カ)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算確認機関
保有資産に係る物件名称、設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社からは、設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の総合所見を取得しています。かかる所見は、一定時点における各機関の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
| 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算 確認機関 |
| ロジクロス福岡久山 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社 竹中工務店 | ビューロー ベリタスジャパン 株式会社 | -(注2) |
| ロジポート相模原 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 株式会社都市 居住評価センター | -(注4) |
| ロジポート橋本 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 一般財団法人 日本建築センター | -(注4) |
| MJロジパーク厚木1 | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | ビューロー ベリタスジャパン 株式会社 | -(注2) |
| MJロジパーク船橋1 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 船橋市 | 東京海上日動 リスクコンサル ティング株式会社 |
| MJロジパーク加須1 | 株式会社山下ピー・ エム・コンサル タンツ | 株式会社山下ピー・ エム・コンサル タンツ | 新日本製鐵 株式会社 | 埼玉県 | 東京海上日動 リスクコンサル ティング株式会社 |
| MJロジパーク大阪1 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 財団法人日本 建築総合試験所 | 東京海上日動 リスクコンサル ティング株式会社 |
| MJロジパーク福岡1 | 大和ハウス工業 株式会社 | 大和ハウス工業 株式会社 | 大和ハウス工業 株式会社 | 日本ERI株式会社 | 東京海上日動 リスクコンサル ティング株式会社 |
(注1)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の名称は、当時の名称を記載しています。
(注2)構造計算適合性判定(注3)を受けているため記載していません。
(注3)2007年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたものかどうかを判定することとなっています。
(注4)「ロジポート相模原」及び「ロジポート橋本」は免震建築物であり、建築基準法第68条の26に基づき国土交通大臣より構造方法等が適正である旨の認定がなされているため記載していません。
(キ)担保の内容
本書の日付現在、該当事項はありません。
(ク)保有不動産の資本的支出
1.資本的支出の予定
本投資法人が保有している不動産等に関して、現在計画されている修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) (注) | ||
| 総額 | 当期支払額 | 既支払額 | |||
| MJロジパーク加須1 (埼玉県加須市) | LED照明更新工事 | 自2018年11月 至2018年12月 | 16 | - | - |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
2.期中の資本的支出
本投資法人が2018年8月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は該当ありません。当期の資本的支出は69百万円であり、費用に区分された修繕費30百万円と合わせ、合計99百万円の工事を実施しています。
3.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
| 第1期 | 第2期 | 第3期 | 第4期 | |
| 自 2016年7月14日 至 2017年2月28日 | 自 2017年3月1日 至 2017年8月31日 | 自 2017年9月1日 至 2018年2月28日 | 自 2018年3月1日 至 2018年8月31日 | |
| 当期首積立金残高 | -千円 | 31,581千円 | 52,635千円 | 123,369千円 |
| 当期積立額 | 31,581千円 | 21,054千円 | 70,734千円 | 54,174千円 |
| 当期積立金取崩額 | -千円 | -千円 | -千円 | -千円 |
| 次期繰越額 | 31,581千円 | 52,635千円 | 123,369千円 | 177,543千円 |
(注)本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲での利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30%を目途として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。
(ケ)主要な不動産等の物件に関する情報
保有資産のうち、2018年8月31日現在において、年間賃料がポートフォリオ全体の年間賃料総額の10%以上を占める不動産は、以下のとおりです。
| 物件名称 | テナントの 総数 | 年間賃料 (百万円) (注1) | 賃貸面積(㎡) (注2) | 賃貸可能面積(㎡) (注3) |
| ロジポート相模原(注5) | 17 | 1,260 | 88,376.62 | 88,609.64 |
| ロジポート橋本(注6) | 14 | 922 | 58,537.69 | 58,537.69 |
| 物件名称 | 稼働率の推移(%)(注4) | |
| 第3期 (2018年2月28日) | 第4期 (2018年8月31日) | |
| ロジポート相模原(注5) | 98.1 | 99.7 |
| ロジポート橋本(注6) | 100.0 | 100.0 |
(注1)「年間賃料」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間での賃貸借契約に基づき算出し記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の賃料(共益費を含みます。)を基に算出しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。)は、考慮しないものとします。
(注2)「賃貸面積」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注3)「賃貸可能面積」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に記載の賃貸面積は除きます。)の合計を記載しています。
(注4)「稼働率の推移」は、本投資法人が当該物件を取得した後の稼働率のみを記載しています。
(注5)「ロジポート相模原」に係る年間賃料は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(49%)に相当する数値を記載しています。
(注6)「ロジポート橋本」に係る年間賃料は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(45%)に相当する数値を記載しています。
(コ)主要なテナントに関する情報
保有資産のうち、2018年8月31日現在において、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占める各テナント(パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合又は締結することが予定されている資産についてはそのエンドテナントを含み、当該マスターリース契約を締結している又は締結することが予定されているマスターリース会社を含みません。)に対する賃貸状況は、以下のとおりです。
| テナント 名称 | テナント 業種 (注1) | 物件名称 | 年間賃料 (百万円) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 契約期間 満了日 | 契約更改 の方法 | 敷金・保証金 |
| 山九 株式会社 | 集配利用 運送業 | MJロジパーク 大阪1 | 非開示 (注3) | 39,082.95 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) |
(注1)「テナント業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査又は総務省日本標準産業分類に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、主要テナントの2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積及びその合計を記載しています。
(注3)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(サ)ポートフォリオ分散の状況
保有資産に係るポートフォリオ分散の状況は、以下のとおりです。
a.用途別比率
| 用途 | 物件数 (件) | 取得価格 (百万円) (注) | 比率 (%) |
| 物流施設 | 8 | 70,879 | 100.0 |
| その他 | - | - | - |
| 合計 | 8 | 70,879 | 100.0 |
(注)「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
b.地域別比率
| 地域区分 | 物件数 (件) | 延床面積 (㎡) (注2) | 比率 (%) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) (注3) |
| 首都圏(注1) | 5 | 399,762.41 | 77.7 | 52,889 | 74.6 |
| 近畿圏(注1) | 1 | 39,157.61 | 7.6 | 6,090 | 8.6 |
| その他 | 2 | 75,880.04 | 14.7 | 11,900 | 16.8 |
| 合計 | 8 | 514,800.06 | 100.0 | 70,879 | 100.0 |
(注1)「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。また、「近畿圏」とは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県及び滋賀県をいいます。
(注2)「延床面積」は、保有資産のうち、土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき、主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
(注3)「投資比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
c.築年数別比率
| 築年数 (注1) | 物件数 (件) | 延床面積 (㎡) (注2) | 比率 (%) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) (注3) |
| 5年以内 | 2 | 181,891.67 | 35.3 | 23,970 | 33.8 |
| 5年超10年以内 | 2 | 228,088.68 | 44.3 | 28,017 | 39.5 |
| 10年超 | 4 | 104,819.71 | 20.4 | 18,892 | 26.7 |
| 合計 | 8 | 514,800.06 | 100.0 | 70,879 | 100.0 |
(注1)「築年数」は、保有資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日から2018年8月31日までの期間を算出しています。
(注2)「延床面積」は、保有資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき、主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
(注3)「投資比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
d.規模(延床面積)別比率
| 規模(延床面積) | 物件数 (件) | 延床面積 (㎡) (注1) | 比率 (%) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) (注2) |
| 10,000㎡未満 | 1 | 7,602.06 | 1.5 | 1,272 | 1.8 |
| 10,000㎡以上30,000㎡未満 | 2 | 46,098.23 | 9.0 | 12,053 | 17.0 |
| 30,000㎡以上 | 5 | 461,099.77 | 89.6 | 57,554 | 81.2 |
| 合計 | 8 | 514,800.06 | 100.0 | 70,879 | 100.0 |
(注1)「延床面積」は、保有資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき、主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
(注2)「投資比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
e.賃貸借期間別比率
| 賃貸借期間 (注1) | 年間賃料 (百万円) (注2) | 比率 (%) |
| 10年以上 | 1,745 | 42.3 |
| 7年以上10年未満 | 40 | 1.0 |
| 5年以上7年未満 | 1,089 | 26.4 |
| 5年未満 | 1,254 | 30.4 |
| 合計 | 4,129 | 100.0 |
(注1)「賃貸借期間」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る各賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)(本e.において当該建物に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。)に表示された賃貸借期間に基づき記載しています。
(注2)「年間賃料」は、対象賃貸借契約に表示された月額賃料(共益費を含みます。)(期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の賃料(共益費を含みます。))を12倍することにより年換算して算出した金額をそれぞれ各賃貸借契約期間の区分毎に合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。そのため、年間賃料の合計が一致しない場合があります。また、2018年8月31日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
(注3)「ロジポート相模原」及び「ロジポート橋本」に係る年間賃料は、本投資法人が保有する各物件の信託受益権の準共有持分割合(それぞれ49%及び45%)に相当する数値を記載しています。
f.残存賃貸借期間別比率
| 残存賃貸借期間 (注1) | 年間賃料 (百万円) (注2) | 比率 (%) |
| 7年以上 | 397 | 9.6 |
| 5年以上7年未満 | 1,060 | 25.7 |
| 3年以上5年未満 | 430 | 10.4 |
| 1年以上3年未満 | 1,061 | 25.7 |
| 1年未満 | 1,178 | 28.5 |
| 合計 | 4,129 | 100.0 |
(注1)「残存賃貸借期間」は、2018年8月31日現在における保有資産のうち建物に係る賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)(本f.において当該建物に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。)に基づき当該時点以後の賃貸借期間の残存期間を基準として記載しています。
(注2)「年間賃料」は、対象賃貸借契約に表示された月額賃料(共益費を含みます。)(期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の賃料(共益費を含みます。))を12倍することにより年換算して算出した金額をそれぞれ各残存賃貸借期間の区分毎に合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。そのため、年間賃料の合計が一致しない場合があります。また、2018年8月31日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
(注3)「ロジポート相模原」及び「ロジポート橋本」に係る年間賃料は、本投資法人が保有する各物件の信託受益権の準共有持分割合(それぞれ49%及び45%)に相当する数値を記載しています。
(シ)個別不動産の概要
以下の表は、保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。また、個別物件表において用いられている用語は以下のとおりであり、個別物件表については以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2018年8月31日現在の状況を記載しています。
a.区分に関する説明
・「用途」は、本投資法人の保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる各用途の分類に応じて記載しています。
b.特定資産の概要に関する説明
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等の種別を記載しています。
・「取得年月日」は、保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を記載しています。
・「信託受益権の概要」は、信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日の概要を記載しています。
・土地の「所在地」は、登記簿上の建物の所在(複数ある場合にはそのうちの一地番)を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される容積率と異なる場合があります。
・土地の「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築であることその他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される建蔽率と異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
・建物の「構造/階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。主たる建物が複数ある場合には、延床面積が最も大きい主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
・「PM会社」は、プロパティマネジメント業務委託契約を締結しているプロパティマネジメント会社を記載しています。
・「テナント数」は、2018年8月31日現在における保有資産の建物に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、保有資産につき同一の賃借人が複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は1として総数を算出しています。また、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約数は「テナント数」に含めていません。
c.特記事項に関する説明
・「特記事項」には、2018年8月31日現在において保有資産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
d.テナント賃貸借の概要に関する説明
・「テナント賃貸借の概要」は、時点の注記がないものについては、原則として、保有資産に関し、賃貸面積の上位3テナント(同順位のテナントがある場合には、それらを含みます。)について、2018年8月31日において効力を有する賃貸借契約(売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)の内容を記載しています。
・「テナント名」は、保有資産におけるテナントの名称を記載しています。
・「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査又は総務省日本標準産業分類に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載しています。
・「賃貸面積」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計面積)を記載しています。
・「賃貸面積比率」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「賃貸借期間」は、賃貸借契約に規定された賃貸借期間を記載しています。当該賃貸借期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、小数第2位を切り捨てて記載しています。また、当該賃貸借期間は、本投資法人の取得時点又は2018年8月31日時点における残存賃貸借期間とは異なります。
・「年間賃料」は、2018年8月31日現在における当該各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の賃料(共益費を含みます。)を記載しています。また、2018年8月31日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
・「敷金・保証金」は、2018年8月31日現在における当該各賃貸借契約に規定する敷金及び保証金の残高(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2018年8月分の敷金及び保証金を記載しています。
・「賃貸借形態」、「中途解約」及び「賃料改定」は、賃貸借契約の規定に基づいて記載しています。
| 物件名称 | ロジクロス福岡久山 | 用途 | 物流施設 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2017年9月14日 | 信託設定日 | 2017年9月14日 | |||
| 取得価格 | 5,770,000,000円 | 信託期間満了日 | 2027年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 福岡県糟屋郡久山町 大字久原字原2781番地1 | 建築時期 | 2014年10月2日 | |||
| 敷地面積 | 18,136.89㎡ | 延床面積 | 36,082.08㎡ | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | |||||
| 容積率 | 200% | 構造/階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 4階建 | |||
| 種類 | 倉庫 | |||||
| 建蔽率 | 60% | テナント数 | 2 | |||
| PM会社 | 株式会社シーアールイー | |||||
| 特記事項 | ・本物件に使用されている「ロジクロス(ロゴマーク)」は、商標登録がなされています(商標登録番号第5674165号)。当該ロゴマークを物件表示等として利用するため、本投資法人は、当該商標の使用許諾権を有する三菱地所株式会社との間で「商標使用許諾契約」を締結しています。当該契約の概要は以下のとおりです。 ①期間:2017年7月5日から5年間。但し、契約期間満了日の6か月前までに契約当事者から本契約の終了を欲する旨の書面による通知がなされない場合には、同一内容にてさらに2年間更新され、それ以後も同様。 ②許諾役務:不動産投資の管理等 ③使用地域:日本国内 ④使用料:無償 ・本物件の屋根部分等について、太陽光発電設備設置を目的とする賃貸借契約を締結しています。契約内容の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(3)利害関係人等との取引状況」をご参照ください。 ①契約先:三菱地所株式会社 ②契約期間:2017年9月14日から2035年3月1日まで ③年間使用料金:960,000円 | |||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸面積比率 (%) | 賃貸借期間 (年) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・保証金 (百万円) |
| 三菱地所株式会社 | 不動産業 | 26,827.96 | 非開示 (注1) | 3.6 (注2) | 非開示 (注1) | 非開示 (注1) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借 | ||||||
| 中途解約:賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。但し、建物の所有権の全部若しくは一部を三菱地所株式会社以外の第三者に譲渡する場合、又は信託契約に基づく受益権が三菱地所株式会社以外の第三者に譲渡される場合には、この限りではなく、三菱地所株式会社は、譲渡日までに所有者に解約通知を行うことによって、譲渡日において本契約を解約できるとされています。 | ||||||
| 賃料改定:改定することはできません。 | ||||||
| 大塚倉庫株式会社 | 倉庫業 (冷蔵倉庫業を除く) | 8,050.59 | 非開示 (注1) | 非開示 (注1) | 非開示 (注1) | 非開示 (注1) |
| 賃貸借形態:非開示(注1) | ||||||
| 中途解約:非開示(注1) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注1) | ||||||
(注1)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注2)一定の場合に賃貸借期間が延長されることがあります。詳細は、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(3)利害関係人等との取引状況/④取引状況等/(エ)建物賃貸借契約」をご参照ください。
| 物件名称 | ロジポート相模原 | 用途 | 物流施設 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権の 準共有持分(49%) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2017年9月14日 | 信託設定日 | 2014年9月19日 | |||
| 取得価格 | 21,364,000,000円 | 信託期間満了日 | 2027年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 神奈川県相模原市中央区田名字福岡3902番地3 | 建築時期 | 2013年8月16日 | |||
| 敷地面積 | 94,197.27㎡ | 延床面積 | 200,252.53㎡ | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | |||||
| 容積率 | 200% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造 合金メッキ鋼板ぶき5階建 | |||
| 種類 | 倉庫 | |||||
| 建蔽率 | 60% | テナント数 | 17 | |||
| PM会社 | 株式会社シーアールイー | |||||
| 特記事項 | ・本投資法人は、本保有資産(本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分割合(49%))の取得に際し、他の準共有者等との間で2017年7月24日付(効力発生日は2017年9月14日)で準共有者間協定(本特記事項において「本協定」といいます。)を締結しております。本協定の主な内容は以下のとおりです。 ①本信託受益権の不分割特約(2017年9月14日から5年間とし、その後も更新拒絶の意思表示がない限り更新されます。) ②各準共有者が自己の準共有持分の第三者への売却を希望する場合、他の準共有者その他本協定に基づき優先交渉権を有する者(本特記事項において「優先交渉権者」といいます。)に対して、売却希望価格その他当該準共有持分の売買の主要条件を事前に通知するものとされており、優先交渉権者は、当該条件で購入を希望する旨を通知することにより、当該条件で当該準共有持分を購入することができること。 ③各準共有者が自己の準共有持分の優先交渉権者以外の第三者への売却を希望する場合、他の準共有者が、当該第三者への売却と同等の条件での自己の保有する準共有持分の売却を希望したときには、売却を希望する準共有者は当該第三者をしてかかる他の準共有者の保有する準共有持分も併せて取得させること。 ④各準共有者は、自己の保有する準共有持分の一部を本協定において定める者に譲渡する場合であっても、他の準共有者の承諾を得ない限り、本信託受益権全体の10分の1より細分化して一部譲渡することはできないこと。また、各準共有者は、自己の保有する準共有持分を、本協定において定める者以外の第三者に譲渡する場合には、他の準共有者の承諾を得ない限り、一部譲渡することはできないこと。 ⑤前記②ないし④に記載される準共有持分の譲渡に係る制限は、各準共有者による自己の保有する準共有持分に対する担保設定及び担保実行並びに当該担保設定を受けた担保権者による強制売却の場合には適用されないこと。また、各準共有者の貸付人又は投資法人債権者の主導による当該準共有者の持分割合に応じた信託不動産の共有持分についての売却権限の行使について、他の準共有者の承諾を要しないものとされていること。 ・本物件の呼称に使用されている「LOGIPORT」及び「ロジポート」は、商標登録がなされています(商標登録番号第5515363号及び第5515364号。本特記事項において「本商標」といいます。)。当該呼称を物件表示等として利用するため、本投資法人は、当該商標の使用許諾権を有するラサール不動産投資顧問株式会社との間で「商標使用許諾契約書」を締結しています。当該契約書の概要は以下のとおりです。 ①期間:本契約締結の日から本投資法人による現物不動産又は信託受益権の形態での譲渡、処分等によって対象物件が存在しなくなった日まで。但し、それ以前に本契約が解除された場合には解除日まで。なお、対象物件とは、ラサール不動産投資顧問株式会社がアセットマネジメント業務を受託する特別目的会社が開発した本商標を物件名に冠した日本国内の物流施設のうち、本投資法人が当該物件の所有権(共有持分を含みます。)又は当該物件(共有持分を含みます。)を信託財産とする信託受益権(準共有持分を含みます。)を現に自ら保有しているものをいいます。 ②許諾役務:倉庫の貸与等 ③使用地域:日本国内 ④使用料:無償 ・本物件の屋根部分について、太陽光発電設備設置を目的とする賃貸借契約を締結しています。 ①契約先:京セラTCLソーラー合同会社 ②契約期間:2014年12月19日から2034年12月18日まで ③年間使用料金(100%持分相当額):24,000,000円 | |||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸面積比率 (%) | 賃貸借期間 (年) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・保証金 (百万円) |
| 株式会社 エス・ブイ・デー | 非開示 (注) | 17,823.10 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借 | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| 株式会社 丸和運輸機関 | 集配利用 運送業 | 11,447.32 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| 非開示(注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| 物件名称 | ロジポート橋本 | 用途 | 物流施設 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権の 準共有持分(45%) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2017年9月14日 | 信託設定日 | 2015年9月30日 | |||
| 取得価格 | 18,200,000,000円 | 信託期間満了日 | 2027年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 神奈川県相模原市緑区 大山町403番地1 | 建築時期 | 2015年1月9日 | |||
| 敷地面積 | 67,746.26㎡ | 延床面積 | 145,809.59㎡ | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | |||||
| 容積率 | 200% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造 合金メッキ鋼板ぶき5階建 | |||
| 種類 | 倉庫 | |||||
| 建蔽率 | 60% | テナント数 | 14 | |||
| PM会社 | 株式会社シーアールイー | |||||
| 特記事項 | ・本投資法人は、本保有資産(本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分割合(45%))の取得に際し、他の準共有者等との間で2017年7月24日付(効力発生日は2017年9月14日)で準共有者間協定(本特記事項において「本協定」といいます。)を締結しております。本協定の主な内容は以下のとおりです。 ①本信託受益権の不分割特約(2017年9月14日から5年間とし、その後も更新拒絶の意思表示がない限り更新されます。) ②各準共有者が自己の準共有持分の第三者への売却を希望する場合、他の準共有者その他本協定に基づき優先交渉権を有する者(本特記事項において「優先交渉権者」といいます。)に対して、売却希望価格その他当該準共有持分の売買の主要条件を事前に通知するものとされており、優先交渉権者は、当該条件で購入を希望する旨を通知することにより、当該条件で当該準共有持分を購入することができること。 ③各準共有者が自己の準共有持分の優先交渉権者以外の第三者への売却を希望する場合、他の準共有者が、当該第三者への売却と同等の条件での自己の保有する準共有持分の売却を希望したときには、売却を希望する準共有者は当該第三者をしてかかる他の準共有者の保有する準共有持分も併せて取得させること。 ④各準共有者は、自己の保有する準共有持分の一部を本協定において定める者に譲渡する場合であっても、他の準共有者の承諾を得ない限り、本信託受益権全体の10分の1より細分化して一部譲渡することはできないこと。また、各準共有者は、自己の保有する準共有持分を、本協定において定める者以外の第三者に譲渡する場合には、他の準共有者の承諾を得ない限り、一部譲渡することはできないこと。 ⑤前記②ないし④に記載される準共有持分の譲渡に係る制限は、各準共有者による自己の保有する準共有持分に対する担保設定及び担保実行並びに当該担保設定を受けた担保権者による強制売却の場合には適用されないこと。また、各準共有者の貸付人又は投資法人債権者の主導による当該準共有者の持分割合に応じた信託不動産の共有持分についての売却権限の行使について、他の準共有者の承諾を要しないものとされていること。 ・本物件の呼称に使用されている「LOGIPORT」及び「ロジポート」は、商標登録がなされています(商標登録番号第5515363号及び第5515364号。本特記事項において「本商標」といいます。)。当該呼称を物件表示等として利用するため、本投資法人は、当該商標の使用許諾権を有するラサール不動産投資顧問株式会社との間で「商標使用許諾契約書」を締結しています。当該契約書の概要は以下のとおりです。 ①期間:本契約締結の日から本投資法人による現物不動産又は信託受益権の形態での譲渡、処分等によって対象物件が存在しなくなった日まで。但し、それ以前に本契約が解除された場合には解除日まで。なお、対象物件とは、ラサール不動産投資顧問株式会社がアセットマネジメント業務を受託する特別目的会社が開発した本商標を物件名に冠した日本国内の物流施設のうち、本投資法人が当該物件の所有権(共有持分を含みます。)又は当該物件(共有持分を含みます。)を信託財産とする信託受益権(準共有持分を含みます。)を現に自ら保有しているものをいいます。 ②許諾役務:倉庫の貸与等 ③使用地域:日本国内 ④使用料:無償 ・本物件の屋根部分について、太陽光発電設備設置を目的とする賃貸借契約を締結しています。 ①契約先:第一セントラル設備株式会社 ②契約期間:2015年7月1日から2035年6月30日まで ③年間使用料金(100%持分相当額):32,400,000円 | |||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸面積比率 (%) | 賃貸借期間 (年) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・保証金 (百万円) |
| KDDI株式会社 | 情報通信業 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| 非開示(注) | 非開示(注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| 日本梱包運輸倉庫 株式会社 | 一般貨物 自動車運送業 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| 物件名称 | MJロジパーク厚木1 | 用途 | 物流施設 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2017年9月14日 | 信託設定日 | 2013年8月12日 | |||
| 取得価格 | 6,653,147,559円 | 信託期間満了日 | 2027年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 神奈川県厚木市金田字松木田916番地1 | 建築時期 | 2013年7月12日 | |||
| 敷地面積 | 19,780.93㎡ | 延床面積 | 27,836.15㎡ | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | |||||
| 容積率 | 200% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造合金 メッキ鋼板ぶき3階建 | |||
| 種類 | 倉庫 | |||||
| 建蔽率 | 60% | テナント数 | 1 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスアルファ | |||||
| 特記事項 | ・本物件の土地の一部に、厚木市を地上権者とする公共下水管埋設を目的とした区分地上権を設定しています。なお、当該地上権の地代は発生しません。 | |||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸面積比率 (%) | 賃貸借期間 (年) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・保証金 (百万円) |
| サン都市建物 株式会社 | 貸事務所業 | 28,002.44 | 100.0 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| 物件名称 | MJロジパーク船橋1 | 用途 | 物流施設 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2016年9月29日 | 信託設定日 | 2013年3月27日 | |||
| 取得価格 | 5,400,000,000円 | 信託期間満了日 | 2026年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 千葉県船橋市浜町三丁目 2番地5 | 建築時期 | 1989年11月30日 | |||
| 敷地面積 | 7,481.00㎡ | 延床面積 | 18,262.08㎡ | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | |||||
| 容積率 | 300% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 | |||
| 種類 | 冷蔵庫 | |||||
| 建蔽率 | 60% | テナント数 | 1 | |||
| PM会社 | シービーアールイー株式会社 | |||||
| 特記事項 | 該当ありません。 | |||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸面積比率 (%) | 賃貸借期間 (年) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・保証金 (百万円) |
| 株式会社冨士エコー | その他の 食料・飲料 卸売業 | 18,232.07 | 100.0 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| 物件名称 | MJロジパーク加須1 | 用途 | 物流施設 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2017年9月14日 | 信託設定日 | 2006年6月15日 | |||
| 取得価格 | 1,272,017,538円 | 信託期間満了日 | 2027年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 埼玉県加須市花崎五丁目 21番地 | 建築時期 | 2006年3月13日 | |||
| 敷地面積 | 7,621.09㎡ | 延床面積 | 7,602.06㎡ | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | |||||
| 容積率 | 200% | 構造/階数 | 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 2階建 | |||
| 種類 | 倉庫・事務所 | |||||
| 建蔽率 | 50% | テナント数 | 1 | |||
| PM会社 | 株式会社シーアールイー | |||||
| 特記事項 | 該当ありません。 | |||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸面積比率 (%) | 賃貸借期間 (年) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・保証金 (百万円) |
| カンダホールディングス株式会社 | 純粋持株会社 | 7,678.10 | 100.0 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| 物件名称 | MJロジパーク大阪1 | 用途 | 物流施設 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2017年9月14日 | 信託設定日 | 2012年3月30日 | |||
| 取得価格 | 6,090,000,000円 | 信託期間満了日 | 2027年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 大阪府大阪市住之江区南港中六丁目1番地 | 建築時期 | 2007年9月28日 | |||
| 敷地面積 | 13,028.81㎡ | 延床面積 | 39,157.61㎡ | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | |||||
| 容積率 | 300% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造合金 メッキ鋼板ぶき6階建 | |||
| 種類 | 倉庫 | |||||
| 建蔽率 | 60% | テナント数 | 1 | |||
| PM会社 | シービーアールイー株式会社 | |||||
| 特記事項 | 該当ありません。 | |||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸面積比率 (%) | 賃貸借期間 (年) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・保証金 (百万円) |
| 山九株式会社 | 集配利用 運送業 | 39,082.95 | 100.0 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| 物件名称 | MJロジパーク福岡1 | 用途 | 物流施設 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2017年9月14日 | 信託設定日 | 2012年3月30日 | |||
| 取得価格 | 6,130,000,000円 | 信託期間満了日 | 2027年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 福岡県糟屋郡宇美町大字井野字稲木369番地8 | 建築時期 | 2007年9月25日 | |||
| 敷地面積 | 20,297.84㎡ | 延床面積 | 39,797.96㎡ | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | |||||
| 容積率 | 200% | 構造/階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 5階建 | |||
| 種類 | 倉庫・事務所 | |||||
| 建蔽率 | 40% | テナント数 | 5 | |||
| PM会社 | 株式会社シーアールイー | |||||
| 特記事項 | 該当ありません。 | |||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸面積比率 (%) | 賃貸借期間 (年) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・保証金 (百万円) |
| 福岡ロジテム 株式会社 | 一般貨物 自動車運送業 | 26,513.99 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| 西鉄運輸株式会社 | 一般貨物 自動車運送業 | 4,136.65 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| サミー株式会社 | 娯楽用機械 製造業 | 2,745.72 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:非開示(注) | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
