有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(平成29年7月1日-平成29年12月31日)

③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が当期末現在保有する投資資産(上記「① 投資有価証券の主要銘柄」に記載した投資有価証券を除きます。)の概要は以下のとおりです。
(イ)不動産等の概要
本投資法人が、当期末現在保有する信託受益権の概要は以下のとおりです。
a.ポートフォリオ一覧

物件 番号(注1)	物件名称	所在地	取得価格 (百万円) (注2)	投資比率 (%) (注3)	貸借対照表 計上額 (百万円)	期末算定価額 (百万円) (注4)	取得 年月日 (注5)
M-1	ロジスクエア久喜	埼玉県久喜市	9,759	58.8	9,617	10,200	2016年7月27日
M-2	ロジスクエア羽生	埼玉県羽生市	6,830	41.2	6,732	6,950	2016年7月27日
合 計			16,589	100.0	16,350	17,150	-

(注1)「物件番号」は、保有資産について、物件ごとに、タイプを示す符合とともに、番号を付して記載しています。なお、首都圏に所在する物流関連施設は「M」の符合を付しています。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、保有資産に係る売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
(注3)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する保有資産の取得価格の割合を記載しています。
(注4)「期末算定価額」は、当期末日を調査の時点として本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含む。)に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額による価格を記載しています。以下同じです。
(注5)「取得年月日」は、保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
b.建物等の概要

物件 番号	物件名称	敷地面積(㎡)(注1)	延床面積(㎡)(注1)	賃貸可能面積 (㎡)(注2)	賃貸面積(㎡)(注3)	建築時期 (注4)	築年数(年) (注5)
M-1	ロジスクエア久喜	20,212.40	40,907.13	40,879.78	40,879.78	2016年5月26日	1.6
M-2	ロジスクエア羽生	36,224.85	33,999.61	34,009.62	34,009.62	2016年7月1日	1.5
合 計		56,437.25	74,906.74	74,889.40	74,889.40	-	-

(注1)「敷地面積」及び「延床面積」は、各保有資産の土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき、記載しています。なお、「延床面積」は、主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」は、当期末時点における各保有資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
(注3)「賃貸面積」は、当期末時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注4)「建築時期」は、各保有資産に関し、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。
(注5)「築年数」は、各保有資産に係る不動産登記簿上の新築年月から、当期末時点までの築年数を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
c.賃貸借の概要

物件 番号	物件名称	賃貸可能面積 (㎡)	賃貸面積(㎡)	稼働率(%) (注1)	テナント数 (件)(注2)	平均賃貸借 期間(年)	年間賃料 (千円)(注3)
M-1	ロジスクエア久喜	40,879.78	40,879.78	100.0	1	10.0	非開示(注4)
M-2	ロジスクエア羽生	34,009.62	34,009.62	100.0	1	10.2	非開示(注4)
合 計(平均)		74,889.40	74,889.40	100.0	2	10.1	931,772

(注1)「稼働率」は、当期末時点における各保有資産に係る建物の賃貸可能面積に対して建物の賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、合計(平均)欄の稼働率は、各保有資産の賃貸可能面積の合計に対して各保有資産の賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注2)「テナント数」は、対象賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
(注3)「年間賃料」は、各賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。なお、屋根、看板、駐車場等の使用料を含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額であり、消費税を含みません。以下同じです。)を記載しています。なお、当該資産につき、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。以下同じです。
(注4)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。
d.稼働率等の推移

			第1期末 2016年12月31日	第2期末 2017年6月30日	第3期末 2017年12月31日
期末保有物件数			2	2	2
期末総賃貸可能面積(㎡)			74,889.40	74,889.40	74,889.40
期末稼働率(%)			100.0	100.0	100.0
個別物件の稼働率	M-1	ロジスクエア久喜	100.0	100.0	100.0
	M-2	ロジスクエア羽生	100.0	100.0	100.0

e.不動産鑑定評価書等の概要

物件 番号	物件名称	鑑定評価機関	鑑定評価 時点	期末算定 価額 (百万円)	収益還元法
					直接還元法		DCF法
					収益 価格 (百万円)	還元 利回り (%)	収益 価格 (百万円)	割引率 (%)	最終還元 利回り (%)
M-1	ロジスクエア 久喜	一般財団法人 日本不動産研究所	2017年 12月31日	10,200	10,200	4.6	10,100	4.2	4.8
M-2	ロジスクエア 羽生	一般財団法人 日本不動産研究所	2017年 12月31日	6,950	6,970	4.8	6,920	4.2	5.1
合 計				17,150	17,170	-	17,020	-	-

f.建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要

物件 番号	物件名称	建物状況報告書				地震リスク評価報告書
		調査業者	調査書日付	緊急・短期修繕費 (千円)(注1)	長期修繕費 (千円) (注2)	調査業者	評価書日付	PML値 (%)
M-1	ロジスクエア久喜	デロイトトーマツPRS株式会社	2017年11月	-	79,040	SOMPOリスケアマネジメント株式会社	2017年11月	3.66
M-2	ロジスクエア羽生	大和不動産鑑定株式会社	2017年11月	-	70,201	SOMPOリスケアマネジメント株式会社	2017年11月	3.42
合 計		-	-	-	149,241	-	-	-

(注1)「緊急修繕費」とは、主として人命、安全に関わる事項で危険な状態にあり、直ちに対策が必要な不具合、テナントに影響を及ぼす著しい不具合及び遵法性調査により確認された明らかな違反事項、重要なシステムの状態不良や老朽化に対して、緊急に修繕あるいは更新が推奨される費用をいいます。「短期修繕費」とは、主として日常の保守よりも優先的に修繕や部品交換が必要な不具合、保守の遅れが認められるものの、著しく耐用年数が経過しているものに対して、今後1年以内に修繕あるいは更新が推奨される費用をいいます。
(注2)「長期修繕費」とは、経年に伴う劣化に対して一般的な機能維持、安全稼働をしていくために修繕又は更新が推奨される費用であり、調査書日付から起算して12年間に生じるものの合計をいいます。
g.担保の内容
当期末時点は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第5投資法人の経理状況 1財務諸表(6)注記表 [貸借対照表に関する注記]」に記載の資産を担保に供していましたが、かかる担保は2018年2月7日に解除されています。本書の提出日現在、該当事項はありません。
h.保有不動産の資本的支出
ⅰ.資本的支出の予定
保有資産において、現在計画している修繕工事等に伴う重要な資本的支出はありません。
ⅱ.期中の資本的支出
保有資産において、当期に行った重要な資本的支出に該当する工事はありません。
ⅲ.長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
i.個別資産の収益状況
当期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日) (単位:千円)

物件番号		M-1	M-2	合計
物件名称		ロジスクエア久喜	ロジスクエア羽生
運用日数		184日	184日
(A)不動産賃貸事業収益		非開示 (注)	非開示 (注)	462,178
(B)不動産賃貸事業費用				174,048
	管理委託費			15,994
	公租公課			42,872
	損害保険料			1,858
	修繕費			―
	信託報酬			1,000
(C)NOI(=A-B)		235,619	164,834	400,454
(D)減価償却費		66,098	46,225	112,324
(E)不動産賃貸事業損益(=C-D)		169,520	118,609	288,129

(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。
(ロ)主要な不動産等の概要
本投資法人の保有資産のうち、当期末現在において、賃料収入が総賃料収入の合計の10%以上を占めることになる不動産等は、ロジスクエア久喜とロジスクエア羽生の2物件です。
なお、テナントの総数、年間賃料、賃貸面積、賃貸可能面積、稼働率の推移は、前記「c.賃貸借の概要」及び「d.稼働率等の推移」をご参照下さい。
(ハ)主要なテナントの概要
本投資法人の保有資産のうち、当期末現在において、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオの総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は以下のとおりです。

テナントの 名称	業種	物件名称	賃貸面積 (㎡)	年間賃料 (百万円)	契約満了日 (注1)	契約更改 の方法	敷金・保証金
株式会社サンゲツ	卸売業	ロジスクエア久喜	40,879.78	非開示 (注2)	非開示 (注2)	(注3)	非開示 (注2)
大手物流会社(注2)	陸運業	ロジスクエア羽生	34,009.62	非開示 (注2)	非開示 (注2)	(注3)	非開示 (注2)

(注1)「契約満了日」は、当期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に規定された契約満了日を記載しています。
(注2)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。
(注3)定期建物賃貸借契約であり、契約更改の方法につきテナントとの合意はありません。
(ニ)保有資産の個別信託不動産の概要
保有資産の個別信託不動産の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」及び「賃貸借の概要」の各欄の記載については、特段の記載がない限り以下のとおりであり、当期末現在の情報に基づいて記載しています。
a.「物件番号」及び「用途」の記載について
・「物件番号」は、保有資産について、物件ごとに、タイプを示す符合とともに、番号を付して記載しています。なお、首都圏に所在する物流関連施設は「M」、首都圏以外の地域に所在する物流関連施設は「O」の符合を付しています。
・「用途」は保有資産について、各用途を記載しています。
b.「特定資産の概要」欄の記載について
・「取得年月日」は、各保有資産の取得日を記載しています。
・「取得価格」は、各保有資産に関し、各保有資産に係る信託受益権売買契約に記載される各信託受益権の売買代金をいい、消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸経費を含みません。
・「信託受益権の概要」は、各信託不動産について信託受託者との間で締結されている信託契約の内容を記載しています。
・土地の「所在地」は、住居表示又は不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・土地の「面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、共有又は準共有物件の場合にも、建物の敷地全体に係る面積を記載しています。かかる面積は、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項に規定される地域地区を記載しています。
・土地の「建ぺい率/容積率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)及び容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、また、指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、いずれも実際に適用される建ぺい率及び容積率とは異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、各物件にかかる土地及び建物に関して本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「建物構造」及び「竣工年月日」は、各建物に係る不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・建物の「延床面積」及び「種類」は、各建物に係る不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。なお、「延床面積」は、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・「マスターリース会社」は、有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
・「マスターリース契約」は、各物件についてマスターリース会社との間で締結されているマスターリース契約の種類(パススルー型又は固定賃料型の別)を記載しています。
・「PM会社」は、プロパティマネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「テナント数」は、各保有資産に係る賃貸借契約に基づき本投資法人から当該不動産を賃借する者の数を記載しています。なお、マスターリース会社との間でマスターリース契約の締結がなされている場合、パススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、エンドテナントが第三者を同居させ、又は一部区画を第三者に転貸している場合であっても、かかる第三者の数はテナント数には含めていません。
・「特記事項」は、各物件の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
c.「賃貸借の概要」欄の記載について
・「賃借人」、「賃貸借形態」、「賃貸借期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「賃料改定」、「中途解約」、「違約金」は、各保有資産について締結されている賃貸借契約(パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約)の内容を記載しています。

物件番号		ロジスクエア久喜		用途		物流関連施設
M-1
特定資産の概要
特定資産の種類			信託受益権	信託受益権の概要	信託設定日	2015年3月13日
取得年月日			2016年7月27日		信託受託者	株式会社SMBC信託銀行
取得価格			9,759,500,000円		信託期間満了日	2026年7月26日
土地	所在地		埼玉県久喜市河原井町22番地3	建物	建物構造	鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 4階建
	面積		20,212.40㎡		竣工年月日	2016年5月26日
	用途地域		工業専用地域		延床面積	40,907.13㎡
	建ぺい率/容積率		60%/200%		種類	倉庫
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
マスターリース会社			-	PM会社		株式会社シーアールイー
マスターリース契約			-	テナント数		1
特記事項: 本土地は久喜菖蒲工業団地内に所在していますが久喜菖蒲工業団地に対して工場用水の供給を行っている株式会社久喜菖蒲工業団地管理センター(以下「管理センター」といいます。)の株式取扱規程によると、久喜菖蒲工業団地内の土地を取得し事業を行う者は、管理センターの株式を取得すべきものとされ、また、管理センターの定款に基づき、管理センターの株式を譲渡により取得するには、同社の取締役会の承認を受けなければならないとされています。本投資法人は、本土地の取得に伴い、管理センターの株式10,500株を10,500,000円で取得しました(なお、当該株式の取得金額又は評価額は、ロジスクエア久喜の取得価格又は鑑定評価額に含まれていません。)が、将来、対象不動産の譲渡に伴って管理センターの株式を譲渡する場合、管理センターの取締役会の承認が必要となります。

賃貸借の概要
賃借人	業種	賃貸借形態	賃貸借期間	賃貸面積	賃料	敷金、保証金
株式会社サンゲツ	卸売業	定期建物賃貸借	10年16日間	40,879.78㎡	非開示(注)	非開示(注)
賃料改定	不可
中途解約	不可。ただし、やむを得ない事情により中途解約をする場合は、6か月前までに書面による通知の上、中途解約違約金を支払うことにより可能。
違約金	未経過賃料相当額

(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。

物件番号		ロジスクエア羽生		用途		物流関連施設
M-2
特定資産の概要
特定資産の種類			信託受益権	信託受益権の概要	信託設定日	2015年8月7日
取得年月日			2016年7月27日		信託受託者	株式会社SMBC信託銀行
取得価格			6,830,000,000円		信託期間満了日	2026年7月26日
土地	所在地		埼玉県羽生市大字秀安字上郷476番地他	建物	建物構造	鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 2階建
	面積		36,224.85㎡		竣工年月日	2016年7月1日
	用途地域		指定なし(市街化調整区域)		延床面積	33,999.61㎡
	建ぺい率/容積率		60%/200%		種類	倉庫
	所有形態		所有権		所有形態	所有権
マスターリース会社			-	PM会社		株式会社シーアールイー
マスターリース契約			-	テナント数		1
特記事項: 本投資法人は、本土地に隣接する水路敷の一部を管理する羽生市より、同水路敷について、本土地内で貯留した雨水及び浄化槽より処理した汚水を排水路に放流するための排水管の設置並びに県道と本土地敷地内の出入り口使用のため水路を横断するBOXの使用を目的とした使用許可を取得しています。なお、雨水及び汚水の排水については、羽生領島領用排水路土地改良区と売主との間で、農業経営又は生活環境美化に支障を及ぼす自体が発生したとき、又は、発生する恐れがあるときは、同土地改良区が本投資法人に対して排水放流の差止めをすることができること等を内容とする契約が締結されています。

賃貸借の概要
賃借人	業種	賃貸借形態	賃貸借期間	賃貸面積	賃料	敷金、保証金
大手物流会社(注)	陸運業	定期建物賃貸借	10年3か月間	34,009.62㎡	非開示(注)	非開示(注)
賃料改定	不可
中途解約	不可。ただし、やむを得ない事情により中途解約をする場合は、1年前までに書面による通知の上、中途解約違約金を支払うことにより可能。
違約金	未経過賃料相当額

(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ず非開示としています。