有価証券報告書(内国投資証券)-第2期(平成30年9月1日-平成31年2月28日)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念
A.本投資法人の基本理念
本投資法人は、タカラレーベン、PAG、共立メンテナンス及びヤマダ電機(以下「スポンサー」と総称します。)から成る、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件に関する豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを有する各企業をスポンサーとする総合型J-REITです。
本投資法人は、異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指します。また、本投資法人は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」(注)及び「地域と社会への貢献」の実現を目指します。
(注)「持続的な環境の創造」とは、長期にわたる環境への配慮がなされた物件の運営等を通じて、持続的(sustainable)な環境の創造に寄与していくことをいいます。以下同じです。
B.本投資法人の「外部成長」と「安定運用・内部成長」
本投資法人のスポンサー各社又はスポンサーグループ(スポンサー各社とその子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。)は、それぞれ、以下の特徴を有しています。
・タカラレーベングループは、総合不動産ディベロッパーとしての幅広い開発実績と安定した供給実績に加えてリノベーションを含む多数のバリューアップ(注1)実績を有しており、タカラレーベングループのバリューチェーン(注2)を活かした安定的な物件運用のノウハウを蓄積しています。
・PAGは、オフィスを中心とした日本国内での不動産及び不動産関連資産に対する累積投資実績に加えて、豊富なバリューアップ実績及び20年以上(注3)に及ぶ日本での不動産ファンド運用実績を有しており、グローバル市場における私募不動産ファンド運用大手の一角として、オフィスを中心とする不動産投資における強いソーシング力とアセットマネジメント力を有しています。
・共立メンテナンスは、全国における約40年に及ぶ豊富な寮及びホテルの管理運営実績に裏打ちされた運営ノウハウを有しています。
・ヤマダ電機は、全国に及ぶネットワークを活用した情報網を有し、家電流通事業者国内最大手として全国各地の商業施設マーケットに関する情報及び商業施設運用ノウハウを有しています。
(注1)「バリューアップ」とは、劣化又は陳腐化した内外装の一新等のデザイン性の向上、建物の修繕及び各種設備機器の改修や機能付加等の手段により、物件の価値向上を図ることをいいます。以下同じです。
(注2)「バリューチェーン」とは、グループ全体が一体として不動産の開発・取得からバリューアップ及び賃貸・管理等に至る様々な不動産関連サービスを提供していることをいいます。以下同じです。
(注3)PAGと2010年に経営統合したセキュアード・キャピタル・ジャパン株式会社の実績を含みます。なお、本書において、「PAGグループ」とは、不動産投資、プライベートエクイティ及びアブソリュート・リターンの3部門から構成され、香港を本社とするグループ全体をいいます。また、「アブソリュート・リターン」とは、特定のベンチマークに対する超過収益を追求するのではなく、投資対象とする市場の動向に関わらず絶対収益を追求することを目的とした運用のことをいいます。
これらの企業が本投資法人のスポンサーとして結集することにより、本投資法人は、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件の開発・取得・バリューアップ及び賃貸・管理等のノウハウや不動産ネットワークを最大限に活かして「外部成長」と「安定運用・内部成長」の双方を追求します。具体的には、高い開発力がある総合不動産ディベロッパーであるタカラレーベングループからの安定した物件供給に支えられた持続的な外部成長と、PAGのマーケットでの情報収集力と相場環境に臨機応変に対応した投資判断・取引実行に係る知見・ノウハウを活用した資産取得による外部成長の実現を目指します。また、タカラレーベングループのバリューチェーンとPAGの日本の不動産市場における20年以上にわたるアセットマネジメントのノウハウを組み合わせることにより、安定運用及び内部成長の実現を目指します。さらに、共立メンテナンス及びヤマダ電機が有する、ディベロッパー及びファンド運用会社にはない事業会社としての独自の知見や広範なネットワーク及び運営ノウハウが、本投資法人の「外部成長」及び「安定運用・内部成長」をサポートし、かつ、それをより確かなものにすることができると、本投資法人は考えています。
<スポンサー各社のサポートにより期待される本投資法人の外部成長と安定運用・内部成長>
<(ご参考)スポンサー各社の概要>
(注)Public(自治体)、Kyoritsu(共立メンテナンス)、Partnership(連携)の頭文字を取った共立メンテナンスにおける造語であり、共立メンテナンスにおける自治体向け業務受託のことをいいます。以下同じです。
② 本投資法人の特徴及び強み
本投資法人は、本投資法人を特徴づけるものとして、以下の3点が挙げられると考えています。
(i) 総合不動産ディベロッパーの開発力とファンド運用会社のソーシング力を活用した着実な外部成長
(ii) スポンサー各社の強みを最大限に活かした総合型ポートフォリオの構築
(iii)スポンサー各社の運用ノウハウ及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長
A.総合不動産ディベロッパーの開発力とファンド運用会社のソーシング力を活用した着実な外部成長
本投資法人は、総合不動産ディベロッパーであるタカラレーベングループの開発力及びファンド運用会社であるPAGのソーシング力並びに両社が有するネットワークを通じて収集される幅広い物件情報と取得ルートを活用し、タカラレーベングループが開発した物件の取得及び外部不動産マーケットからの物件取得の双方を通じて、着実な外部成長を目指します。
とりわけ、タカラレーベングループの開発案件を中心とした豊富なパイプラインを活用した外部成長を目指します。
B.スポンサー各社の強みを最大限に活かした総合型ポートフォリオの構築
本投資法人は、スポンサー各社の有する強みを最大限に活かすため、投資主価値の最大化に資する総合型ポートフォリオの構築を目指します。
ア.スポンサー各社の強み
スポンサー各社は、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件それぞれについて、豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを保有しており、本投資法人は、スポンサー各社が一体となってこれらのアセットタイプにおけるスペシャリスト企業集団を構成していると考えています。
イ.四大経済圏(注)を中心とした、地域分散の効いた総合型ポートフォリオを構築
本投資法人は、スペシャリスト企業集団が有する強みを最大限に活かした「着実な成長」と「安定した運用」を実現するため、総合型J-REITとして、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件の全てのアセットタイプに対して投資を行い、また、四大経済圏を中心に投資を行いつつ、その他の地域(地方中核都市(注)を中心とする四大経済圏以外のエリア)にも限定的に投資を行うことで、地域分散の効いた総合型ポートフォリオを構築します。
(注)「四大経済圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏、名古屋経済圏及び福岡経済圏をいいます。また、「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪経済圏」とは、大阪府、京都府及び兵庫県を、「名古屋経済圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県を、「福岡経済圏」とは、福岡県を、それぞれいいます。
「地方中核都市」とは、四大経済圏を除く政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地を、「政令指定都市」とは、本書の日付現在、札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市及び熊本市を、「中核市」とは、地方自治法(昭和22年法律第67号。その後の改正を含みます。)(以下「地方自治法」といいます。)第252条の22第1項に定める政令による指定を受けた人口20万人以上の法定人口を有する市を、「施行時特例市」とは、地方自治法の一部を改正する法律(平成26年法律第42号)による特例市制度の廃止(2015年4月1日施行)の時点において、改正前地方自治法第252条の26の3第1項に定める政令による特別指定を受けた人口20万人以上の法定人口を有する市であった市を、それぞれいいます。また、本書において、「四大経済圏」を「コアエリア」、「地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア」を「サブエリア」と、それぞれいうことがあります。以下同じです。
ウ.スポンサー間の密接な連携に基づいた物件取得
本投資法人は、マルチスポンサー体制の強みを活かし、スポンサー各社が共同開発した物件の取得や、あるスポンサーが開発し、他のスポンサーが運営を行う物件の取得等、スポンサー間の密接な連携に基づいた物件取得も検討していきます。なお、本投資法人の保有資産のうちドーミーイン松山は、スポンサー間(タカラレーベングループ及び共立メンテナンス)の協働により開発・運営されている物件です。
C.スポンサー各社の運用ノウハウ及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長
本投資法人は、スポンサー各社の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用して、ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を目指します。
具体的には、タカラレーベングループのバリューチェーン及びPAGの豊富な不動産運用実績を背景としたリーシング(賃貸)、リニューアル(改装)及びコンバージョン(アセットタイプの変更をいいます。以下同じです。)のノウハウを活用して保有資産の安定稼働及びバリューアップの実現を図るほか、共立メンテナンスが有する寮、ビジネスホテル及びリゾートホテルの確かなオペレーション力を活用した安定稼働及びバリューアップを行います。
また、ヤマダ電機が有する全国の商業施設マーケットに関する情報を活用することにより、物件が所在するエリアのマーケットに適合した適切な運用を目指すとともに、同社が有する商業施設運用ノウハウを本投資法人の商業施設への投資運用に活用することを目指します。
このように、本投資法人は、スポンサー各社のノウハウを活用した、安定稼働及びバリューアップの実現を図ります。
D.本投資法人の特徴及び強み
本投資法人は、前記「① 本投資法人の基本理念」のとおり、異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指すこと、並びに投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指すことを基本理念としています。かかる基本理念のもと、本投資法人は、スポンサー各社の強みを活かした様々なサポートを、基本理念である「着実な成長」と「安定した運用」にそれぞれ活用して、バランスのとれた最適な総合型ポートフォリオの構築を目指します。
すなわち、本投資法人は、スポンサー各社の強みを最大限に活用し、新規開発物件やリノベーションによる再生物件等の優良資産の着実な取得を通じた外部成長を図るとともに、強固な情報ネットワークを活用したマーケットからの物件取得による外部成長を図ります。また、スポンサー各社の豊富な運用ノウハウ、オペレーション力及びマーケット情報を活用した安定運用及び内部成長を図るとともに、保有物件のバリューアップや物件再生(注)等を通じた外部成長及び内部成長の双方の実現も目指します。
そして、ポートフォリオの構築にあたっては、スポンサー各社の強みを活かすために、タカラレーベングループの開発力及びPAGのソーシング力並びにタカラレーベングループ及びPAGのリーシング及びバリューアップのノウハウを特に発揮することができると考えられるアセットタイプであるオフィス及び住宅を中心に投資を行いつつ、スポンサー各社が強みを有するホテル及び商業施設その他の物件にも限定的に投資を行います。ポートフォリオ全体に占める各用途別投資比率(取得価格ベース)は、オフィス及び住宅を70%以上、ホテル及び商業施設その他の物件を30%以下とします。
また、投資エリアについて、本投資法人は、四大経済圏に所在する物件は今後も安定的な需要及び収益が見込まれると考えており、原則として、コアエリア(四大経済圏)に所在する物件を中心に投資を行います。他方、地域分散に配慮したポートフォリオの構築を図るため、コアエリアと比較して高い利回りが期待できると考えられるサブエリア(地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア)に所在する物件についても一定程度の投資を行います。ただし、サブエリアについては、都道府県内における人口集積度が相対的に高く、各種インフラや公共施設が整っているというメリットがあり、安定したテナント需要及び売買需要を見込むことができるエリアにのみ投資を行うこととし、原則として、地方中核都市に所在する物件とします。投資主価値の安定及び向上の観点から、ポートフォリオ全体に占める各エリア別投資比率(取得価格ベース)は、コアエリアを70%以上、サブエリアを30%以下とします。
このように、本投資法人は、ディベロッパー、ファンド運用会社及び事業会社それぞれのスポンサーの知見を活かし、原則として、コアエリアのオフィス及び住宅を中心としつつ、それ以外の用途の物件やサブエリアの物件もポートフォリオの投資対象とすることにより、用途及び地域分散の効いた安定的な運用が見込まれる総合型ポートフォリオを構築し、当該ポートフォリオの運用を通じて「投資主価値の最大化」の実現を目指します。
また、本投資法人は、企業が社会や自然と共に健全に成長していくことが重要であると考えており、産業の振興や地域社会の活性化に繋がるような物件への投資・運用や、「サステナビリティ方針」の策定・実践、適切な事業運営を行うための利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の整備等の取組みを通じて、環境(Environment)・社会(Society)・ガバナンス(Governance)に配慮した運用を行うことにより、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指します。
(注)「物件再生」とは、物件の最有効使用を目的とした建替えやアセットタイプの変更等の手段により、物件の価値向上を
図ることをいいます。以下同じです。
本投資法人は、総合型J-REITの特徴を活かし、分散の効いた総合型ポートフォリオを構築することで安定的なキャッシュ・フローを創出します。
③ スポンサー・サポートによる成長戦略
本投資法人は、物件の開発・投資から管理・運営に至るまで、タカラレーベングループをはじめとするスポンサー各社が有するバリューチェーン及びノウハウを最大限に活用して、着実な資産規模の拡大(外部成長)と資産価値の維持向上(安定運用及び内部成長)を図ります。
A.スポンサー各社の強みを活かした総合的なサポート
本投資法人は、スポンサー各社から、その強みを活かしたサポートを受けることで、運用資産の「着実な成長」と「安定した運用」を実現することを目指します。
ア.タカラレーベングループによる主なサポート
タカラレーベンは、ストック・フィービジネス(不動産賃貸事業・不動産管理事業・発電事業等)を、コア事業である分譲マンション事業及び戸建分譲事業に次ぐ新たな経営の核とするために、2016年4月に投資用不動産開発に特化し、主としてJ-REITへの物件供給を念頭に置いた専門部署(投資開発本部)を立ち上げ、開発・リノベーション等の様々なノウハウを着実に蓄積し、更なる投資を計画しています。本投資法人は、投資開発本部で開発された物件や第三者が保有する物件に係る売却情報の本資産運用会社への提供や、ウェアハウジング機能を提供する等のサポートを通じた、タカラレーベンによる本投資法人の外部成長へのコミットが期待できるものと考えています。本投資法人は、タカラレーベンの開発力を活かした安定的な物件の組入れにより、着実な外部成長の実現を目指します。なお、保有資産のうち、本投資法人が合同会社アイランドシップ1号から取得した物件(L.Biz神保町、仙台日興ビル、アマーレ東海通、ベネフィス博多南グランスウィート、ラグゼナ東高円寺及びジェイシティ八丁堀)は、すべてタカラレーベンの投資開発本部がソーシング又は開発に関与したものです。
また、タカラレーベンの子会社である株式会社タカラプロパティや株式会社レーベンコミュニティが取り組む不動産賃貸・管理事業を通じたリーシングサポート業務、プロパティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介等のプロパティ・マネジメント業務等に関するサポートによる安定運用及び内部成長にも期待できます。
また、本投資法人は、本投資法人の保有物件においてバリューアップ及び物件再生を行うことにより、投資主利益に資すると本投資法人が判断した物件は、一旦タカラレーベングループに売却し、バリューアップ及び物件再生を行った後本投資法人が再取得するという、タカラレーベングループとの協働によるアレンジを活用することも検討し、外部成長と内部成長の双方の実現を目指します。
また、タカラアセットマネジメント株式会社が2018年4月に開始した私募ファンド運営業務を通じて、将来本投資法人が組入れを予定する物件に対するブリッジファンド組成のサポートも期待できると考えています。
イ.PAGによる主なサポート
PAGは、20年以上にわたり、アジアにおける投資機会を世界の機関投資家に提供することをミッションとする運用会社として、幅広い投資・運用実績を有しています。
本投資法人は、PAGの運用するファンドが保有する物件情報の提供や広範なリレーションシップを活用した第三者が保有する物件情報の提供等のPAGのパイプライン・サポートにより、PAGの専門性に裏付けられた不動産投資における高いソーシング力を活かした物件の組入れを行うことによる外部成長の実現を目指します。また、豊富なリーシング実績に基づくリーシングサポートの提供やプロパティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介等のプロパティ・マネジメント業務等に関するサポートの提供に加え、様々なアセットタイプにおけるバリューアップノウハウの提供により、安定運用及び内部成長の実現にも期待できます。
ウ.共立メンテナンスによる主なサポート
共立メンテナンスは、寮、ホテル及び住宅をはじめとする幅広いアセットにおける豊富な管理・運営実績を有しており、本投資法人は、寮やホテルの管理・運営に豊富な実績を有する共立メンテナンスから、管理・運営に関する幅広いノウハウの提供を受けることができるものと考えています。また、本投資法人が保有する寮やホテル等の管理・運営を同社に委託することを通じ、安定した運営の実現が期待できると、本投資法人は考えています。さらに、スポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人が保有し又は取得を予定する不動産等を賃借するオペレーターとの間の賃貸借契約が終了し、又は終了が予想される場合には、本資産運用会社と協議の上で、共立メンテナンスグループがオペレーターとして寮・ホテルを運営する目的で当該不動産等を借り受けることにつき真摯に検討することとされており、バックアップ・オペレーターとしての役割も期待されます。
本投資法人は、東京証券取引所市場第一部に上場するクレジットの高さと、全国にわたる多数の寮やホテルの管理・運営実績に裏打ちされた安定した顧客基盤を有する共立メンテナンスをスポンサーとして、上記のサポート等を受けることにより、外部成長、内部成長及び安定運用の実現を期待できるものと考えています。
エ.ヤマダ電機による主なサポート
ヤマダ電機は、全都道府県に店舗を展開する国内最大手の家電流通小売業者として、商業施設に関する全国ネットワークを有しています。
本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、全国ネットワークを活用した各地の詳細なマーケット情報の提供を受けることで、様々な商業施設等の取得検討の際の商圏調査の精度を高めることができ、また、物件が所在する地域に順応し、地域の特性を活かした物件運営が可能となると考えています。また、ヤマダ電機グループ保有物件又はヤマダ電機グループがタカラレーベングループと共同して開発する物件情報の提供による外部成長にも期待できます。
さらに、ヤマダ電機は、スマートハウス・リフォーム事業といった住宅に関連する新たな事業の拡大も目指しており、将来的にはそのノウハウを活かした住宅のバリューアップ等を通じた本投資法人の内部成長の実現も期待されます。
オ.スポンサー各社の協働によるサポート
スポンサー各社が独自に本投資法人をサポートするだけでなく、協働して本投資法人をサポートすることも期待されます。例えば、タカラレーベングループと共立メンテナンスグループが開発段階から協働したホテル及び寮等の物件について、スポンサー・サポート契約に基づいて本投資法人が取得するといったことも考えられ、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用の手法の幅が広がることが期待されます。また、スポンサー間で開発を協働した物件においては、スポンサー又はその関係会社がテナントとして入居することも想定されますが、このような物件を本投資法人が取得することにより、当該スポンサーとのリレーション強化を通じて本投資法人の安定した運用の実現に貢献することが期待できると考えており、本資産運用会社においても、当該物件を含め、より一層物件に対する理解を深めることができるものと考えています。なお、本投資法人の保有資産のうちドーミーイン松山は、タカラレーベングループと共立メンテナンスの協働により開発・運営されている物件です。
B.スポンサー・サポート契約等
ア.スポンサー・サポートの概要
本資産運用会社は、スポンサー各社と締結したスポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用に関する幅広いサポートを享受します。また、本投資法人及び本資産運用会社は、タカラレーベン、PAGグループの一社であるPAG IPR HOLDINGS LIMITED、共立メンテナンス及びヤマダ電機との間で商標の使用に関して覚書等を締結しており、当該覚書等に基づいて本投資法人の保有する物件等に各社の名称及びロゴ等を使用することが許諾されています。
主なスポンサー・サポートの内容は、以下のとおりです。詳細については、後記「イ.スポンサー・サポート契約の内容」をご参照ください。
イ.スポンサー・サポート契約の内容
本資産運用会社は、タカラレーベン、PAG、共立メンテナンス及びヤマダ電機との間で、それぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用に関する幅広いサポートを享受します。以下は、スポンサー各社との間のスポンサー・サポート契約の概要です。
(ア)株式会社タカラレーベン
(i) タカラレーベングループ保有物件情報の優先的提供及び優先交渉権の付与
タカラレーベンは、タカラレーベングループ(以下、本イ.において、タカラレーベンの関連会社を除きます。)又はタカラレーベングループが投資運用若しくは投資助言業務を提供するファンド等が保有している不動産関連資産(規約第30条第3項柱書に定義する意味を有します。以下同じです。)のうち、本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合致する不動産関連資産(以下「適格不動産等」といいます。以下同じです。)を売却しようとする場合には、原則として、本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該適格不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先交渉権を付与します。
(ii) 第三者保有物件情報の提供
タカラレーベンは、自ら又はタカラレーベングループが適格不動産等の売却がなされるとの情報を第三者より入手した場合で、本資産運用会社に提供することが適当であると判断した場合には、当該情報を本資産運用会社に提供するものとします。
(iii)ウェアハウジング機能の提供
本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産等の取得を目的として、ウェアハウジングをタカラレーベンに依頼することができます。
(iv) 資産の共有に関する協議
本資産運用会社は、タカラレーベンに対して、本投資法人との間で適格不動産等を共有することを申し入れることができます。
(v) プロパティ・マネジメント業務等に関するサポート
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等に関し、リーシングサポート業務、プロパティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介、その他適当と判断する支援を行うものとします。
(vi) 環境配慮技術・ノウハウの提供
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウの提供について協力するものとします。
(vii) 売却資産に関する情報の提供
タカラレーベンは、本資産運用会社から本投資法人の保有資産の売却を予定している旨の通知を受けた場合には、当該売却予定の資産を購入する意欲があると合理的に見込まれる購入希望者の情報(タカラレーベン自身が購入を希望する場合はその旨の情報を含みます。)を、本資産運用会社に対し、優先的に提供します。
(viii) 融資に関する情報提供等
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本投資法人の融資による資金調達に関する情報提供及びアドバイスの提供を行います。
(ix) マーケット情報の提供
タカラレーベンは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供するものとします。
・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
・ その他関連する事項
(x) その他の支援
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対して、適格不動産等の取得・運用に関する支援・助言、人材確保(人材の派遣を行うことを含みます。)その他適当と判断する支援を行うものとします。
(イ)PAGインベストメント・マネジメント株式会社
(i) スポンサー運用ファンドが保有する適格不動産等に関する情報提供
PAG又はPAGが投資運用若しくは投資助言業務を提供するファンドその他の委託者がその保有する適格不動産等を売却しようとする場合、PAGは、原則として、本資産運用会社以外の第三者に対する情報提供に遅れることなく、当該適格不動産等の売却が検討されている旨を本資産運用会社に通知することにつき商業上合理的な努力をするものとします。
(ii) 第三者が保有する適格不動産等に関する情報提供
PAGは、PAGが適格不動産等の売却がなされるとの情報を第三者より入手した場合で、本資産運用会社に提供することが適当であると判断した場合には、当該情報を本資産運用会社に提供するものとします。
(iii) マーケット情報の提供
PAGは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供するものとします。
・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
・ その他関連する事項
(iv) プロパティ・マネジメント業務等に関するサポート
PAGは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有し又は取得を予定する不動産等に関し、プロパティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介、その他適当と判断する支援を業務上可能な範囲で行うものとします。
(v) 環境配慮技術・ノウハウの提供
PAGは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有し又は取得を予定する不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウの提供について協力するものとします。
(vi) その他の支援
PAGは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対して、適格不動産等の取得・運用に関する支援・助言、人材確保(人材の派遣を行うことを含みます。)その他適当と判断する支援を行うものとします。
(ウ)株式会社共立メンテナンス
(i) 共立メンテナンスグループがタカラレーベングループと開発する物件情報の優先的提供及び優先交渉権の付与
共立メンテナンスは、共立メンテナンスグループがタカラレーベングループの持込みにより共同で開発する適格不動産等を売却しようとする場合には、原則として、本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該適格不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先交渉権を付与します。
(ii) バックアップ・オペレーターとしてのサポート
共立メンテナンスは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等を賃借する寮・ホテル運営会社との間の賃貸借契約が終了し、又は終了が予想される場合には共立メンテナンスグループがオペレーターとして寮・ホテルを運営する目的で当該不動産等を借り受けることにつき真摯に検討するものとします。
(iii) マーケット情報の提供
共立メンテナンスは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供するものとします。
・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
・ その他関連する事項
(エ)株式会社ヤマダ電機
(i) ヤマダ電機グループ保有物件又はヤマダ電機グループがタカラレーベングループと共同して開発する物件情報の提供
ヤマダ電機は、ヤマダ電機グループが、その保有する又はタカラレーベングループと共同して開発する適格不動産等を売却しようとする場合、原則として、本資産運用会社以外の第三者に対する情報提供に遅れることなく、当該適格不動産等の売却が検討されている旨を本資産運用会社に通知するものとします。
(ii) 第三者保有物件情報の提供
ヤマダ電機は、ヤマダ電機が適格不動産等の売却がなされるとの情報を第三者より入手した場合で、本資産運用会社に提供することが適当であると判断した場合には、当該情報を本資産運用会社に提供するものとします。
(iii) マーケット情報の提供
ヤマダ電機は、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対し、適格不動産等の存在するマーケットに関する助言を行うことができます。
④ 外部成長戦略(1)―タカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力による力強い外部成長の推進―
本投資法人は、マルチスポンサーの強みを活かした開発力とソーシング力により強力な外部成長を実現します。とりわけ、豊富な実績によって裏付けられるタカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力を両輪として活用することにより、力強い外部成長の実現を目指します。
A.タカラレーベングループの開発力
マンション開発における豊富な実績を持つタカラレーベングループの高い開発力を活かして、本投資法人の着実な外部成長に寄与することが期待されます。
ア.分譲マンションを中心とした豊富な開発実績
タカラレーベングループは、分譲マンションを中心とした豊富な開発実績に裏付けられる高い開発力を有しており、継続的・安定的な物件の供給を実現しています。
イ.全国をカバーし、物件供給を支える開発体制
タカラレーベンは、マンションを中心に着実に開発実績を積み上げてきましたが、J-REITへの供給を念頭に置いた物件の開発を手掛ける投資用不動産開発に特化した専門部署(投資開発本部)を2016年に新設し、物件の仕入れ・建築・運用のそれぞれのスペシャリストを当該部署に擁することにより開発を加速するとともに、当該部署による開発実績や外部人材採用・外部委託などを通じて、住宅はもとより、オフィス、ホテル及び商業施設その他の物件の開発ノウハウも蓄積し、更なる投資を計画しています。
また、タカラレーベンは、東京本社だけでなく、グループ内に株式会社タカラレーベン西日本、株式会社タカラレーベン東北及び株式会社サンウッドを有し、全国に所在するそれらのグループ会社内においても、用地仕入れから企画、建築・運用に至るまでの各プロセスにおけるスペシャリストを有しており、日本全国での開発ノウハウを蓄積しています。
B.PAGのソーシング力
ア.PAGの日本における不動産及び不動産関連資産への継続的な投資実績
PAGは、1997年以降、景気変動にも柔軟に適応しながら、安定的な物件取得を続けており、高い水準の実績を維持しています。
イ.20年以上に及ぶ日本での投資実績
PAGは、日本の不動産市場において、前身のセキュアード・キャピタル・ジャパン株式会社が設立された1997年以来、20年以上の投資実績を有しています。
⑤ 外部成長戦略(2)―タカラレーベングループの物件開発ノウハウ及びスポンサー各社のネットワークの活用による外部成長―
A.タカラレーベングループの物件開発ノウハウを活用
本投資法人は、「着実な成長」と「安定した運用」を実現し、投資主価値を最大化することを目指しており、本投資法人が保有する物件が長期安定的な収益を生み、かつその収益力を成長させることを可能にするための試みを積極的に実施する方針です。
その一環として、本投資法人は、保有する物件のうち、時間の経過に伴う変化(経年劣化)や周辺環境の変化に対し、資本的支出によるバリューアップを実施することによって競争力の維持・向上が見込まれる物件については、本投資法人においてバリューアップを行うことを検討します。本投資法人は、スポンサー・サポートとしてタカラレーベングループやPAGをはじめとするスポンサーからバリューアップのノウハウの提供を受けることができることに加え、本資産運用会社自体も、不動産を対象とする開発、投資、賃貸・管理及びバリューアップに長年従事してきたメンバーを中心に構成されており、高い専門性とノウハウの活用が期待できます。
また、本投資法人内で許容されるバリューアップの範囲、時間的制約及び収支に与える影響を勘案し、修繕規模が大きい等の理由により本投資法人の業績に大きな影響を与えることが見込まれる場合や、周辺環境の変化により最有効使用状態への建替えやコンバージョンが必要であり、本投資法人でバリューアップをすべきではないと判断される場合には、長年培った開発力を活用して、近年物件再生事業も行っているタカラレーベングループに一旦売却し、同グループによるバリューアップ又は物件再生後に本投資法人が再取得するアレンジを活用することも検討します。
さらに、タカラレーベングループが外部不動産マーケットから取得した物件についても、タカラレーベングループがバリューアップ又は物件再生を行った後、本投資法人が取得することがあります。
このように、バリューアップや物件再生の余地のある物件のことを、本投資法人は「ポテンシャルアセット」と称しており、本投資法人は、保有する「ポテンシャルアセット」に対して、(ⅰ)本投資法人で実行可能なバリューアップを含めた資本的支出による競争力の維持・向上に加えて、(ⅱ)タカラレーベングループに売却し、同社による物件再生後に再取得するアレンジを活用することも検討の上、アセットの循環を行うことも検討します。
このような手法を用いることにより、本投資法人の外部成長の可能性が広がるだけでなく、不動産マーケットに存在する物件の収益力の向上を通じた不動産マーケットの活性化や、再取得を通じた本投資法人の保有資産の収益力向上という意味での本投資法人の内部成長、さらには物件の有効使用による地域活性化を通じた本投資法人の基本理念の一つである「地域と社会への貢献」にも寄与できるものと、本投資法人は考えています。
B.スポンサー各社のネットワークを活用した幅広い物件情報の収集と取得ルート
本投資法人は、本資産運用会社独自のネットワークに加え、スポンサーが保有する物件及びスポンサーが運用するファンドにおいて保有する物件に限らず、スポンサーの不動産投資におけるネットワークを活用した第三者からの物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図ります。
本投資法人がその運用を委託する本資産運用会社は、日本において不動産開発又は投資運用に長年従事したメンバーを中心に構成されています。本投資法人による物件取得に当たっては、本資産運用会社が擁する各アセットタイプにおける不動産投資のプロフェッショナルによる取得物件の選別により、本投資法人のポートフォリオの「着実な成長」及び「安定した運用」に寄与する物件を厳選取得します。
C.優先交渉権付与による豊富なパイプライン
本投資法人は、タカラレーベングループが保有又は開発する物件の一部について、スポンサー・サポート契約に基づき、その取得について優先交渉権を有しています。なお、優先交渉権の内容については、前記「③ スポンサー・サポートによる成長戦略 B.スポンサー・サポート契約等 イ.スポンサー・サポート契約の内容」をご参照ください。
⑥ 外部成長戦略(3)―本資産運用会社独自のソーシングルートによる外部成長―
A.戦略的パートナーシップの拡大
本資産運用会社は、スポンサー以外の第三者とパイプライン・サポート契約を締結し、戦略的パートナーシップを提携することにより、物件ソーシングルートの拡大による早期の資産規模拡大を図ります。なお、本資産運用会社は、2019年4月12日付で霞ヶ関キャピタル株式会社との間でパイプライン・サポート契約を締結しています。
➆ 安定運用・内部成長戦略―本投資法人の安定した運用を支えるスポンサーの実績とサポート体制―
本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、スポンサー各社から、各種不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行います。
A.タカラレーベングループの総合力とPAGの不動産運用ノウハウの活用
本投資法人は、リーシングやプロパティ・マネジメント業務など、物件管理においてもタカラレーベングループのサポートを活用することで、「着実な成長」と「安定した運用」による投資主価値の最大化を目的としたポートフォリオ運営体制の構築を目指します。また、タカラレーベングループ及びPAGは、本投資法人の保有資産であるL.Biz神保町等、オフィスをはじめとして様々なアセットタイプにおけるリーシングやバリューアップの実績を有しており、本投資法人は、それらの実績に裏付けられた両社のノウハウを活用することで、内部成長の実現を目指します。
B.共立メンテナンスの確かなオペレーション力の活用
共立メンテナンスは、約40年に及び、日本全国で多数の寮・ホテルの運営を行っており、豊富な運営実績を有しています。本投資法人は、共立メンテナンスが本投資法人の寮及びホテルをはじめとしたオペレーショナル・アセットの管理・運営を行うことで、また、同社からバックアップ・オペレーターとしての役割を通じた寮・ホテルの管理・運営についてのノウハウの提供を受けることで、安定的な運営を目指します。
C.ヤマダ電機の持つ全国のマーケット情報の活用
ヤマダ電機の持つ全国の店舗網を活用し、商業施設に関する各地の詳細なマーケット情報を取得することで、本投資法人が保有する商業施設について、物件所在地のマーケット環境に合った的確な運用を目指します。
⑧ 投資主利益最大化のための施策
A.投資主利益との共通化を図る取組み
本投資法人は、投資主の利益とスポンサーの利益の方向性を一致させ、本投資法人とスポンサーが協働して事業を行う体制を築き、投資主価値の最大化を目指します。
ア.スポンサーによる本投資法人へのセイムボート出資
上場時における本投資法人の投資口の募集において、タカラレーベングループ、PAGグループ及びヤマダ電機は、本投資法人の投資口を取得しており、本書の日付現在、それぞれ発行済投資口数の約6.9%、約3.4%及び約0.3%、合計で約10.7%の口数の投資口を保有しています(注1)。タカラレーベングループ、PAGグループ及びヤマダ電機が本投資法人に出資し、本投資法人の投資主となることで、本投資法人の投資主の利益とこれらのスポンサーの利益の方向性を一致させ、投資主価値の最大化を目指します。なお、本投資法人の設立時において、PAGは本投資口を150口(注2)取得しています。
(注1)今後、本投資法人が公募増資を行う場合、スポンサーは新たな投資口の取得を真摯に検討する予定である旨の意向を確認していますが、結果として当該保有比率が低下する可能性があります。
(注2)本投資法人は、2018年4月21日を基準日及び効力発生日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき10口の割合をもって分割を行っており、本書の日付現在、PAGは本投資口を1,500口保有しています。
イ.投資主優待制度
本投資法人は、投資主の満足度を向上させ、個人投資主をはじめとする投資主の裾野を拡大することを企図し、各決算期末日において本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された投資主を対象として、ヤマダ電機の「お買い物優待券」を提供する投資主優待制度を導入しています。
本投資法人は、機関投資家のみならず、多くの個人投資家により本投資法人の投資口が保有されていることが、本投資法人の投資口の流動性の確保の観点から重要であると考えています。スポンサーであるヤマダ電機は全国に幅広い店舗ネットワークを有する国内最大手の家電流通事業者であり、個人投資家への知名度も高いことから、同社店舗における「お買い物優待券」を提供する当該投資主優待制度の導入は、本投資法人が好ましいと考える投資主構成の実現に寄与するものと、本投資法人は考えています。
本投資法人が本書の日付現在実施している投資主優待制度の概要(注1)は、以下のとおりです。ヤマダ電機グループは全国に店舗を有しており、投資主に提供される「お買い物優待券」(注2)は、全国に所在する対象店舗(注3)において使用可能であるため、投資家の所在地に大きく制約されずに幅広い投資家がその利益を享受可能な制度であると、本投資法人は考えています。なお、以下の投資主優待制度に関して、本投資法人が費用を負担することは予定されていません。
(注1)上記の投資主優待制度は、今後廃止される可能性や、制度の内容が変更される可能性があります。
(注2)1回の購入金額(1枚の伝票又はレシートに記載の金額)が、税込み合計金額1,000円以上となる場合につき、購入金額1,000円ごとに1枚(500円)の優待券が利用可能です。1回のお買物での利用枚数は、最大5枚となります。
(注3)ヤマダ電機、株式会社沖縄ヤマダ電機、株式会社九州テックランド及び株式会社ベスト電器の国内における各店舗で使用可能です。ただし、ヤマダ電機[リングス店]及び株式会社ベスト電器の一部店舗では使用できません。また、ヤマダ電機のグループ会社である株式会社マツヤデンキ及び株式会社星電社の店舗については、[テックランド]及び[LABI]業態店舗に限り使用可能です。
(注4)通信販売(ヤマダウェブコム、ヤマダモール、電話注文等)、修理代金、工事代金、部品代金、レストラン、テナント店舗、商品券等の金券、リサイクル料金、POSAカード(プリペイドカード)、デジタルプリント、ガチャガチャ・自動販売機などの機械会計の商品、たばこ、その他、ヤマダ電機グループが指定した商品には優待券を利用できません。
(注5)ヤマダポイント還元商品は、優待券利用後の差額分に対してポイントが付与されます。ヤマダポイントの使用は、優待券利用後の残金に対して使用できます。
(注6)優待券を利用して購入した商品の返品時における優待券の返却はされません。他の商品に交換する場合、元のお買物で利用した優待券は利用できますが、元の商品に対して交換商品が安い場合、その分の優待券の返却はされません。
(注7)ヤマダ電機グループが発行する優待券を除き、他の優待券や割引券(THE安心会員割引券、DM割引券等)との併用はできません。「お買い物優待券」の盗難、紛失等に関して、本投資法人及びヤマダ電機グループはその責任を負いません。また、投資主本人のみ有効とし、他人に譲渡、売買はできず、現金との引換えもできません。
(注8)利用可能期間前及び利用可能期間を過ぎたものは利用できません。
ウ.報酬体系
本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う運用報酬の一部について、本投資法人の運用報酬控除前の税引前当期純利益に連動した運用報酬体系を採用しています。かかる運用報酬体系の採用により、本資産運用会社による本投資法人の投資主価値の最大化へのインセンティブにつながると、本投資法人は考えています。
なお、運用資産の譲渡に関しては、譲渡益により運用報酬控除前の税引前当期純利益が増加した限度において、本資産運用会社に還元することで足りると考えているため、報酬体系上、譲渡報酬は存在しません。また、本投資法人から本資産運用会社に対して支払われる運用報酬の概要は、以下のとおりです。詳細につきましては、後記「4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 ③ 本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。
エ.役職員による投資口累積投資制度の導入
本資産運用会社では、その役職員等に本投資法人の投資口を取得する機会を提供し、これにより本投資法人の業績向上への意識を高め、中長期的な投資主価値の向上を図ることを目的として、投資口累積投資制度を導入しています。
オ.業績に連動した本資産運用会社の主要役職員の報酬体系
本資産運用会社の主要役職員(注)の賞与の一部は、「1口当たり当期純利益」と「東証REIT指数に対する本投資法人の投資口価格の相対パフォーマンス」に直接連動したパフォーマンス連動型となっています。
(注)「主要役職員」とは、常勤取締役全員及び執行役員投資運用部長をいいます。
⑨ 財務戦略
A.基本方針
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行います。
ア.資金調達(エクイティ・ファイナンス)
本投資法人は、資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施します。
イ.資金調達(デット・ファイナンス)
(ア) 本投資法人は、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。)を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下、本⑩において同じです。)の発行を行います。ただし、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします(規約第37条第3項)。
(イ) 本投資法人が借入れを行う場合には、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に該当する者に限ります。)からの借入れに限るものとします(規約第37条第1項)。
(ウ) また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮します。
(エ) 本投資法人は、運用資産の新規購入、テナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
(オ) 本投資法人が借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします(規約第37条第2項)。
ウ.LTV
LTV(注)の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60%を上限とします。
(注)LTV(%)=a/b×100(%)
a=期末有利子負債残高
b=期末総資産額
B.デリバティブ取引
借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。
C.キャッシュ・マネジメントの方針
本投資法人は、保有するポートフォリオにおける資金需要を常にモニタリングし、的確に把握した上で、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行います。
具体的には、減価償却費相当額の手元資金やテナントからの敷金及び保証金等の内部留保を主なキャッシュ原資として、以下の用途への配分を検討し、有効活用することにより、効率的な資金の活用による成長を図ります。
ア.収益力の向上に資する投資
(ア)新規の物件取得資金への充当を通じたポートフォリオの収益力の向上
(イ)修繕費・資本的支出への充当を通じた保有物件の競争力の維持・向上
イ.財務基盤の安定化への施策
(ア)借入金等の有利子負債の返済資金への充当を通じた金利コストの削減
ウ.投資主への直接還元
(ア)自己投資口の取得
投資口価格の推移を見据えながら、その水準が本投資法人が考える適正な水準と乖離している場合、自己投資口の取得を検討する場合があります。
(イ)利益超過分配(出資の払戻し)の実施による安定的な分配金額(注)の確保
本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、毎期継続的にではなく、各期ごとの判断で、一時的に利益を超える金銭の分配(以下「利益超過分配」といいます。)を行うことができるものとします。
以下の(ⅰ)又は(ⅱ)の場合に利益超過分配を実施することを検討することとし、それ以外の場合には原則として利益超過分配を行わないものとします。
(ⅰ) 経済環境、不動産市場、賃貸市場、不動産投資信託証券市場等の動向若しくは本投資法人による資産取得及び資金調達が1口当たり分配金額に及ぼす影響等を勘案し本投資法人が適切と判断する場合。
(ⅱ) 本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合。
(注)当該分配を実施する計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度として決定します。利益超過分配の実施及びその金額の決定にあたっては、(a)本投資法人の運用資産の価値維持等のために必要な資金の確保、(b)利益超過分配実施後のLTVが60%を上回らないこと、及び(c)利益超過分配実施後の手元流動性の確保等について十分考慮するものとします。
⑩ 「安定」と「成長」を追求するポートフォリオ運営方針
本投資法人は、スポンサー各社の持つ強みを最大限に活用することによる物件開発、物件再生及び外部不動産マーケットでの機動的な物件取得により、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件で構成される、多様性があり安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。また、スポンサー各社が持つ、全国での支店網、店舗網及び情報ネットワークを活用し、原則として、投資エリアをテナント需要が旺盛と考えられる四大経済圏を中心としつつ、その投資対象を全国とすることにより、地域分散の効いた安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。
A.投資戦略
本投資法人は、築年数、規模及び設備等の物件のスペック、物件の所在する地域の属性、周辺の競合物件の有無及びその状況、並びにテナントの属性及び信用力等を総合的に勘案した上で、取得の時点において競争力があると判断されるか、運用期間中において、本投資法人による資本的支出やスポンサーのサポート等を活用したバリューアップにより将来的に競争力を向上させることができると判断される物件に、投資を行います。
また、本投資法人は、競争力のあるポートフォリオを構築するために、投資エリア、用途、アクセス及び規模等について、以下のとおり一定の投資基準を設定しています。
B.投資エリア
本投資法人は、四大経済圏に所在する物件は今後も安定的な需要及び収益が見込まれると考えており、原則として、コアエリア(四大経済圏)に所在する物件を中心に投資を行います。
他方、本投資法人は、四大経済圏と比較して高い利回りが期待できると考えるため、そして地域分散に配慮したポートフォリオの構築を図るため、サブエリア(地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア)に所在する物件についても一定程度の投資を行います。ただし、サブエリアについては、都道府県内における人口集積度が相対的に高く、各種インフラや公共施設が整っているというメリットがあり、安定したテナント需要及び売買需要を見込むことができるエリアにのみ投資を行うこととし、原則として、地方中核都市に所在する物件にのみ投資を行うこととします。投資主価値の安定及び向上の観点から、本投資法人のポートフォリオ全体に占める各エリア別投資比率(取得価格ベース)については、以下の比率を目途とします。
(注)成長戦略に基づき投資基準に合致する物件を取得する場合には、一時的に上記割合を超過し又は下回ることがあります。
C.用途別投資比率
本投資法人は、スポンサー各社の持つ強みを最大限に活用することによる物件開発、物件再生及び外部不動産マーケットでの機動的な物件取得により、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件で構成される、多様性があり安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。本投資法人は、総合型J-REITとして、とりわけ、タカラレーベングループの開発力及びPAGのソーシング力並びにタカラレーベングループ及びPAGのリーシング及びバリューアップのノウハウを特に発揮することができると考えられるアセットタイプであるオフィス及び住宅を中心に投資を行いつつ、スポンサー各社が強みを有するホテル及び商業施設その他の物件にも限定的に投資を行います。本投資法人のポートフォリオ全体に占める各用途別投資比率(取得価格ベース)については、以下の比率を目途とします。
(注1)「商業施設・その他」には、商業施設のほか、産業用不動産(物流施設、データセンター、工場及び研究開発施設を含みます。)及び駐車場などの用途に供される物件が含まれます。
(注2)成長戦略に基づき投資基準に合致する物件を取得する場合には、一時的に上記割合を超過し又は下回ることがあります。
D.用途別投資基準
本投資法人は、アセットタイプごとに以下のような物件に投資を行います。
ア.オフィス
(ア)アクセスに関する投資基準
本投資法人が投資を行うオフィスは、最寄駅から概ね徒歩10分圏内の物件とします。
(イ)規模に関する投資基準
本投資法人は、運用の安定性を重視していることから、原則として、物件数及びテナント数のボリュームゾーンであり、かつ、十分な施設スペックを有する物件の新規供給が限定的で、上記のとおり相対的に安定した賃貸需要が見込まれる延床面積2,000㎡未満の小規模物件及び延床面積2,000㎡以上20,000㎡未満の中規模物件に投資を行います。
なお、延床面積20,000㎡以上の大規模物件については、資産規模拡大に伴い分散が進展し、ダウンサイドリスク耐性(注)が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
(注)「ダウンサイドリスク耐性」とは、特定の物件において資産価値の下落や収益の低下等のリスク(ダウンサイドリスク)が顕在化した場合に、ポートフォリオ全体で見た場合の影響が限定的といえる度合を意味します。以下同じです。
(ウ)オフィス投資におけるその他の勘案事項
本投資法人は、オフィス投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記のオフィス投資におけるアクセス及び規模に関する投資基準に加えて、投資対象地域におけるオフィス需要(エリア全体の空室率・賃料水準の推移及びそれらの将来見通し等)や、築年数、耐震性及び物件管理の状況等の規模以外の物件スペック並びに当該エリアにおける事業所数の推移を総合的に勘案して競争力の有無を判断します。
イ.住宅
(ア)アクセスに関する投資基準
本投資法人が投資を行う住宅は、原則として、最寄駅又は最寄りの主要なバス停から概ね徒歩10分圏内に所在する物件とします。ただし、大学等の教育施設への通学圏内であるか、近隣に銀行、郵便局、病院、スーパーマーケット等の生活利便施設が所在する等の理由により、安定的な稼働が期待できる物件についても、本投資法人の投資対象とします。
(イ)規模及びグレードに関する投資基準
本投資法人は、景気に左右されず比較的安定した賃貸需要及び賃料水準を見込むことのできる以下の3つのタイプの賃貸住宅の全て(月額賃料総額で50万円以上の住戸を含むラグジュアリータイプの住宅を除きます。)に投資を行います。
なお、ラグジュアリータイプの住宅については、資産規模拡大に伴い分散が進展し、ダウンサイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
(ウ)住宅投資におけるその他の勘案事項
本投資法人は、住宅投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記の住宅投資におけるアクセス、規模及びグレードに関する投資基準に加えて、投資対象地域における住宅需要(エリア全体の空室率及び賃料水準の推移並びにそれらの将来見通し等)、人口動態、近隣利便施設、学校や医療施設、図書館等の文教施設の有無等を総合的に勘案して競争力の有無を判断します。
ウ.ホテル
(ア)アクセスに関する投資基準
本投資法人は、ターミナルや繁華性のあるエリアに近接する空港、新幹線等の鉄道主要路線、高速道路等の主要インフラとのアクセスのよいエリアに所在するホテルに投資を行います。
(イ)ホテルタイプに関する投資基準
ビジネスホテルに代表される宿泊特化型ホテル(料飲又は宴会施設等の付帯施設を限定又は最小限にした、宿泊機能を主体としたホテルをいいます。以下同じです。)は、景気変動局面においても高い客室稼働率で安定的に推移しており、景気変動による影響を受けずに底堅い需要を有していると、本投資法人は考えています。
また、本投資法人は、原則として、宿泊特化型ホテルに投資を行います。
なお、フルサービス型ホテル(複数のレストラン、宴会場、チャペル等の付帯設備を備えたホテル)及びリゾートホテル(観光需要に特化しプール等の付帯設備を持ち、季節による需要変動が大きい傾向にあるホテル)については、資産規模拡大に伴い分散が進展し、ダウンサイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
(ウ)規模に関する投資基準
本投資法人は、原則として、投資対象としての案件数が豊富であると考えられる、客室数30室以上300室未満の中規模ホテルに投資を行います。
なお、客室数300室以上の大規模ホテル及び30室以下の小規模ホテルについては、資産規模拡大に伴い分散が進展し、ダウンサイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
(エ)ホテル投資におけるその他の勘案事項
本投資法人は、ホテル投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記のホテル投資におけるアクセス、ホテルタイプ及び規模に関する投資基準に加えて、宿泊設備及びその他必要な付帯設備等の物件スペック、競合状態、オペレーターの信用力や運営能力、エリアの事業所数の推移及び観光客流入数の推移、周辺施設やオフィス集積地からのアクセス等を総合的に勘案して競争力の有無を判断します。
エ.商業施設・その他
(ア)商業施設のアクセスに関する投資基準
本投資法人は、それぞれの商圏特性により導き出される最適な交通手段(電車、バス、自動車等)によりアクセスが容易な商業施設に投資を行います。当該交通手段が電車又はバスの場合、それぞれ最寄駅又は最寄りのバス停から概ね徒歩10分圏内の物件とします。
(イ)商業施設タイプに関する投資基準
経済産業省の「商業動態統計」によると、地域密着型商業施設(商圏を周囲1～10km程度とし、スーパーマーケットやドラッグストア及びクリーニング店等の消費者が日常的に使用することの多いテナントを中心に構成される商業施設をいいます。以下同じです。)の旗艦テナントである食品スーパー等を含む飲食料品小売業における販売額は、総合スーパー(GMS)や百貨店と比べて安定的に推移しています。
本投資法人は、主に地域の生活に密着した安定的なニーズに対応する底堅いテナント需要を見込むことができる地域密着型商業施設であるコミュニティ型ショッピングセンター(商圏5km超10km以内、店舗面積10,000～30,000㎡程度)(以下「CSC」ということがあります。)及びネイバーフッド型ショッピングセンター(商圏5km以内、店舗面積3,000～10,000㎡程度)(以下「NSC」ということがあります。)の双方に投資を行います。また、インバウンド需要の増加を取り込むことのできる都市型商業施設(主要駅に隣接するエリア又は繁華性の高いエリアに所在し、高い視認性又は顧客誘引力を有する商業施設をいいます。以下同じです。)にも投資を行います。
なお、郊外型大規模商業施設(店舗面積30,000㎡を超える商業施設で、都市型商業施設に含まれない物件をいい、リージョナル型ショッピングセンター(多数の専門店を有し、商圏が概ね10km超の商業施設をいいます。)及び総合スーパー(食料品、日用品、衣料品及び家具家電等、日常生活で使う様々な商品を総合的に品揃えする、商圏が概ね10km超の商業施設をいいます。)等がこれに含まれます。以下同じです。)については、資産規模拡大に伴い全国に拠点が分散し、ダウンサイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
(ウ)商業施設投資におけるその他の勘案事項
本投資法人は、商業施設投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記の商業施設投資におけるアクセス及び商業施設タイプに関する投資基準に加えて、商圏の大きさ、商圏の属性や将来の人口動態の変化、周辺環境、テナント構成、主要テナントの売上動向及び競合状態を総合的に勘案して競争力の有無を判断します。
(エ)その他の物件に対する投資
本投資法人は、産業用不動産、駐車場など本投資法人の安定運用に寄与すると判断される物件にも投資を行うことができるものとします。
産業用不動産については、物流施設、データセンター、工場及び研究開発施設等のうち、テナント与信状況及び代替性等に鑑みて、中長期にわたり安定した収益を見込むことができる物件に投資を行います。
駐車場については、駅前、ビジネス街、繁華街に位置し、オペレーターの信用力及び運用状況に鑑みて、中長期にわたり安定した収益を見込むことができる物件に投資を行います。また、将来的な開発の可能性の有無についても検討します。
(オ)底地
本投資法人は、底地にも投資を行うことができるものとします。
底地については、底地上の建物の用途に応じて上記のアからエまでの分類をするものとします。底地への投資に際しては、土地賃貸借契約の内容、テナント属性、土地としての資産価値、将来における建物取得の可能性の有無に留意して投資を行います。
(注) 底地の割合については、ポートフォリオ全体の資産規模に対し10%を上限とします。
E.資産規模に応じた成長戦略
本投資法人は、資産規模(保有資産の取得価格の合計)の拡大に応じて、投資主利益の最大化を図るためのより積極的な運用戦略の展開を目指します。なお、以下の資産規模は、ダウンサイドリスク耐性が十分に強化されたと本資産運用会社が判断する資産規模の目途であり、市場環境その他の要因により、当該資産規模に達する前に成長戦略の変更を実施する場合や、当該資産規模に達した場合であっても成長戦略の変更を実施しないなど、その時点における状況に応じて改めて見直すことができるものとします。
ア.資産規模が1,500億円に達するまで
本投資法人は、資産規模が1,500億円に達するまで、投資対象の用途であるオフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件の中でも、キャッシュフローの安定性が高く、一定の流動性も確保されており、本投資法人の安定的な運用に資すると本資産運用会社が判断する物件(以下、総称して「ベースアセット」といいます。)を取得することで、「安定」を重視した運用を図ります。
イ.資産規模が1,500億円超となった場合
本投資法人は、資産規模の拡大に伴う分散の進展により、ダウンサイドリスク耐性が十分に強化されたと本資産運用会社が考える資産規模(1,500億円超)となった段階からは、投資基準を拡張することにより、安定性を重視しつつ、更なる「成長」を追求します。具体的には、本投資法人の資産規模が1,500億円超となった場合、ベースアセットに加えて、オフィスについては大規模物件、住宅についてはラグジュアリータイプの住宅、ホテルについてはフルサービス型ホテル、リゾートホテル、小規模ホテル及び大規模ホテル、商業施設については郊外型大規模商業施設(以下、総称して「拡張アセット」といいます。)にも慎重に投資を行います。なお、本投資法人の資産規模が1,500億円超となった場合にベースアセット及び拡張アセットがポートフォリオ全体に占める投資比率(取得価格ベース)は、ベースアセットを70%以上、拡張アセットを30%以下とし、「安定」と「成長」のバランスに配慮しながら投資を行い、資産規模3,000億円を目指します。
F.売却・資産入替方針
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用の基本方針としますが、中長期的な不動産市況、各投資物件の所在地域の将来性、各投資物件の将来における収益予測、各投資物件の将来における資産価値の変動予測、各投資物件の劣化・陳腐化による資本的支出予測、ポートフォリオの構成等を総合的に勘案し、投資主価値の最大化に寄与すると判断する場合は外部への売却を検討します。
なお、本投資法人が適用する会計基準に照らし減損の兆候ありと判定された物件については、減損管理物件として売却の検討を開始します。ただし、減損管理物件であっても資産運用に関する総合的な見地により売却しないと判断することもできるものとします。
また、修繕規模が大きい等の理由により本投資法人の業績に大きな影響を与えることが見込まれる物件又は周辺環境の変化により建替えやアセットタイプの変更(コンバージョン)等を要する物件(ポテンシャルアセット)をタカラレーベングループに売却し、タカラレーベングループによる建替え・再開発の後に本投資法人が再取得することも検討します。
⑪ 投資基準
本投資法人は、下記の基準に従い、不動産関連資産に分散して投資を行います。
A.物件選別基準
投資対象物件を取得するに際しては、原則として、以下の選別基準を考慮するものとします。なお、本投資法人は、以下の基準を考慮するものの、物件の競争力、収益性等を勘案した上で、総合的に判断して、以下の基準の一部を満たさない物件を取得することもできるものとします。
B.投資金額
本投資法人は、1物件当たりの投資金額について原則として、5億円以上、かつ、当該物件取得後の資産規模の25%以下とします。
なお、投資対象物件の検討にあたり、以下のア乃至エに留意した上で、中長期的な安定収益の確保の観点から望ましいと判断し、かつ、ポートフォリオ全体に与える影響(当該不動産の組入れによる、各用途ごとの投資比率構成及び本投資法人全体のキャッシュフローに与える影響等)を検討し、投資を行うものとします。
ア.ポートフォリオ全体に及ぼす影響
イ.物件の属する地域の不動産市場の状況
ウ.運用管理面からみた投資採算性
エ.テナントの質、個別賃貸借契約の内容
C.その他個別投資基準
稼働率が低い物件や未稼働物件については、ポートフォリオ全体の稼働率への影響を検証した上で、購入後に十分な稼働率の向上が見込めると判断した場合は、本投資法人はこれを取得することができるものとします。
購入時点において収益性が低い物件については、ポートフォリオ全体の収益性への影響を検証した上で、購入後に十分な収益性の向上が見込めると判断した場合は、本投資法人はこれを取得することができるものとします。
築年数には制限を設けませんが、中長期的に安定的なキャッシュフローを確保でき、立地特性等を勘案し一定の資産価値が維持できると判断される物件に限定してこれを取得できるものとします。
⑫ デューディリジェンス基準
運用資産を取得するに際しては、下表に挙げる調査項目に基づき、経済的調査、物理的調査及び法律的調査を十分実施し、キャッシュフローの安定性・成長性等を阻害する要因等の存否等の把握を中心とした、当該運用資産の投資対象としての妥当性を検討します。
⑬ ポートフォリオ運営・管理方針
A.基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益確保及び個別資産の競争力維持の目的のもと、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化、業務の効率化に努め、ポートフォリオ全体及び個別資産の特性に適合した施設運営、維持及び管理を費用対効果に配慮して実施していくものとします。
また、物件、エリア等を勘案して、投資対象にとって最適な運用フォーメーションの確立を目指します。
B.プロパティ・マネジメント会社の選定
プロパティ・マネジメント会社の選定にあたっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定するものとします。また、プロパティ・マネジメント会社がプロパティ・マネジメント業務の一部又は全部を再委託する場合には、再委託先の選定にあたっても、上記の事項を総合的に勘案して選定するものとします。
C.リーシング方針
ア.概要
マーケット動向を調査・把握し、個別物件における適切な賃貸条件等の検討を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社及びスポンサー・サポートを最大限活用し、優良なテナントを選定できるように努めます。また、キーテナントについては本資産運用会社もリレーションシップの構築を図るものとします。
なお、当該選定にあたっては、テナントが下記のテナント選定基準を満たしていることを確認の上、賃料水準、賃貸借契約の内容、契約期間、更新の可否等を総合的に判断して決定するものとします。
空室に対するリーシング活動にあたっては、当該個別物件の特性と周辺環境や競合物件を精査した上でスポンサー・サポートを最大限活用し、最適なリーシング活動をプロパティ・マネジメント会社と共同して行います。
イ.テナント選定基準
新規に入居が見込まれるテナントについては、以下の事項等に対する検討・分析を行い、その内容を総合的に勘案し審査した上で決定するものとします。なお、これらの項目について基準を満たしていると本資産運用会社が判断した場合であっても、反社会的勢力との関係があることを確認した場合には、契約の締結を行わないこととします。また、これらの審査の過程では、必要に応じて外部の調査機関のデータベース等も活用します。
(ア)法人・団体の場合
・ テナントの種類・業種
・ 上場の有無
・ 利害関係者取引規程に定める利害関係者の該当性
・ 財務状況及び企業規模
・ 資本関係
・ 使用目的及び契約条件
・ 連帯保証人又は保証会社の有無
・ その他事項
(イ)個人の場合
・ 利害関係者取引規程に定める利害関係者の該当性
・ 所得水準
・ 職業
・ 勤務先及び勤務年数
・ 連帯保証人又は保証会社の有無
・ その他事項
D.マスターリース契約に関する方針
本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務の委託と関連して、物件運営の効率化、迅速化を目的としてプロパティ・マネジメント会社又はその他の者との間でパススルー型マスターリース契約を締結することができるものとします。また、竣工後間もない新築物件を取得する場合等、本投資法人が物件を取得する時期における稼働率が一時的に低位で推移することが見込まれ、かつ、その導入が必要と判断される場合等において、賃料固定型マスターリース契約を締結することもできるものとします。
マスターリース会社の選定にあたっては、前記「C.リーシング方針」に記載のテナント選定基準((ア)法人・団体の場合)と同様の内容を審査しますが、上記に加え以下の事項も重要審査項目とします。
・ マスターリース会社の実績
・ サブリース期間及び契約形態
・ マスターリース会社におけるテナント審査基準
E.修繕計画及び資本的支出に関する方針
中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件ごとの修繕計画をプロパティ・マネジメント会社と協議の上策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
修繕及び設備投資は、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。ただし、テナントの満足度向上に向けた政策上の観点から必要な修繕及び設備投資については早期に実施するものとします。
修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費及び修繕計画を考慮した上で、必要な額を積み立てるものとします。
F.付保方針(火災保険、地震保険等)
運用資産には、火災等の災害や事故等による建物の損害又は対人対物を保険事由とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、各不動産の特性に応じて適切と判断される内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険を付保するものとします。
なお、地震保険の付保に関しては、PML値が15%を超える物件における当該超過部分相当について、災害による影響と損害保険料とを比較考慮の上、付保の判断を行うものとします。
G.フォワード・コミットメントに関する方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさを勘案し、その実行に際しては、あらかじめ慎重に検討し対応するものとします。
フォワード・コミットメント等を行う際には、違約金の上限、物件取得額の上限、物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法に関する所定の基準を遵守するものとします。
また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響等の概要を開示するものとします。
さらに、本投資法人の保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の鑑定評価を再取得することによりモニタリングの上、当該鑑定評価額を公表するとともに、鑑定評価額が取得価額を下回った場合においては、違約金の支払による契約解除又は売買価格の再協議の必要性等について判断の上、必要な対応を行うものとします。
⑭ 情報開示方針
本投資法人及び本資産運用会社は、金商法、投信法、東京証券取引所の有価証券上場規程、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)の諸規則その他の法令等に則り、本投資法人に係る情報開示体制及び情報開示手続を明確にすることにより、本資産運用会社における情報開示業務の組織的かつ効率的な運営を図るとともに、本資産運用会社における情報開示手続の審査及び監視体制を確立し、もって、投資家に対して公平かつ適時・適切な情報開示を行うための体制を整備するものとします。
⑮ サステナビリティへの取組み
本資産運用会社は、資産運用業務における環境(Environment)・社会(Society)・ガバナンス(Governance)への配慮が、本投資法人が目指す「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」につながると考えています。このような考えを実践するため、本資産運用会社は「サステナビリティ方針」を策定し、同方針に基づき様々な取組みを行います。
<サステナビリティ方針>
① 本投資法人の基本理念
A.本投資法人の基本理念
本投資法人は、タカラレーベン、PAG、共立メンテナンス及びヤマダ電機(以下「スポンサー」と総称します。)から成る、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件に関する豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを有する各企業をスポンサーとする総合型J-REITです。
本投資法人は、異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指します。また、本投資法人は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」(注)及び「地域と社会への貢献」の実現を目指します。
(注)「持続的な環境の創造」とは、長期にわたる環境への配慮がなされた物件の運営等を通じて、持続的(sustainable)な環境の創造に寄与していくことをいいます。以下同じです。
B.本投資法人の「外部成長」と「安定運用・内部成長」
本投資法人のスポンサー各社又はスポンサーグループ(スポンサー各社とその子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。)は、それぞれ、以下の特徴を有しています。
・タカラレーベングループは、総合不動産ディベロッパーとしての幅広い開発実績と安定した供給実績に加えてリノベーションを含む多数のバリューアップ(注1)実績を有しており、タカラレーベングループのバリューチェーン(注2)を活かした安定的な物件運用のノウハウを蓄積しています。
・PAGは、オフィスを中心とした日本国内での不動産及び不動産関連資産に対する累積投資実績に加えて、豊富なバリューアップ実績及び20年以上(注3)に及ぶ日本での不動産ファンド運用実績を有しており、グローバル市場における私募不動産ファンド運用大手の一角として、オフィスを中心とする不動産投資における強いソーシング力とアセットマネジメント力を有しています。
・共立メンテナンスは、全国における約40年に及ぶ豊富な寮及びホテルの管理運営実績に裏打ちされた運営ノウハウを有しています。
・ヤマダ電機は、全国に及ぶネットワークを活用した情報網を有し、家電流通事業者国内最大手として全国各地の商業施設マーケットに関する情報及び商業施設運用ノウハウを有しています。
(注1)「バリューアップ」とは、劣化又は陳腐化した内外装の一新等のデザイン性の向上、建物の修繕及び各種設備機器の改修や機能付加等の手段により、物件の価値向上を図ることをいいます。以下同じです。
(注2)「バリューチェーン」とは、グループ全体が一体として不動産の開発・取得からバリューアップ及び賃貸・管理等に至る様々な不動産関連サービスを提供していることをいいます。以下同じです。
(注3)PAGと2010年に経営統合したセキュアード・キャピタル・ジャパン株式会社の実績を含みます。なお、本書において、「PAGグループ」とは、不動産投資、プライベートエクイティ及びアブソリュート・リターンの3部門から構成され、香港を本社とするグループ全体をいいます。また、「アブソリュート・リターン」とは、特定のベンチマークに対する超過収益を追求するのではなく、投資対象とする市場の動向に関わらず絶対収益を追求することを目的とした運用のことをいいます。
これらの企業が本投資法人のスポンサーとして結集することにより、本投資法人は、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件の開発・取得・バリューアップ及び賃貸・管理等のノウハウや不動産ネットワークを最大限に活かして「外部成長」と「安定運用・内部成長」の双方を追求します。具体的には、高い開発力がある総合不動産ディベロッパーであるタカラレーベングループからの安定した物件供給に支えられた持続的な外部成長と、PAGのマーケットでの情報収集力と相場環境に臨機応変に対応した投資判断・取引実行に係る知見・ノウハウを活用した資産取得による外部成長の実現を目指します。また、タカラレーベングループのバリューチェーンとPAGの日本の不動産市場における20年以上にわたるアセットマネジメントのノウハウを組み合わせることにより、安定運用及び内部成長の実現を目指します。さらに、共立メンテナンス及びヤマダ電機が有する、ディベロッパー及びファンド運用会社にはない事業会社としての独自の知見や広範なネットワーク及び運営ノウハウが、本投資法人の「外部成長」及び「安定運用・内部成長」をサポートし、かつ、それをより確かなものにすることができると、本投資法人は考えています。
<スポンサー各社のサポートにより期待される本投資法人の外部成長と安定運用・内部成長>
<(ご参考)スポンサー各社の概要>
| 商号 | 株式会社 タカラレーベン | PAG インベストメント・ マネジメント株式会社 | 株式会社 共立メンテナンス | 株式会社ヤマダ電機 |
| 株主/ 上場区分 | 東京証券取引所 市場第一部上場 | PAG Real Estate (HK) Limited (100%)/ 非上場 | 東京証券取引所 市場第一部上場 | 東京証券取引所 市場第一部上場 |
| 事業内容 | ・不動産販売事業 ・不動産賃貸事業 ・不動産管理事業 ・発電事業、その他事業 | ・アセットマネジメント事業(現物不動産投資、不動産担保付不良債権投資等) | ・寮事業 ・ホテル事業 ・シニアライフ事業 ・PKP事業(注)(自治体向け業務受託) | ・住宅設備機器事業 ・金融サービス事業 ・サポートサービス事業 ・環境ビジネス事業 ・ネットモールサービス事業 ・モバイル事業 ・家電販売事業 ・法人事業 |
| 本資産運用会社への出資比率 | 60% | 30%(PAGの親会社の子会社であるPAG Real Estate Holding Limited による出資) | 5% | 5% |
(注)Public(自治体)、Kyoritsu(共立メンテナンス)、Partnership(連携)の頭文字を取った共立メンテナンスにおける造語であり、共立メンテナンスにおける自治体向け業務受託のことをいいます。以下同じです。
② 本投資法人の特徴及び強み
本投資法人は、本投資法人を特徴づけるものとして、以下の3点が挙げられると考えています。
(i) 総合不動産ディベロッパーの開発力とファンド運用会社のソーシング力を活用した着実な外部成長
(ii) スポンサー各社の強みを最大限に活かした総合型ポートフォリオの構築
(iii)スポンサー各社の運用ノウハウ及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長
A.総合不動産ディベロッパーの開発力とファンド運用会社のソーシング力を活用した着実な外部成長
本投資法人は、総合不動産ディベロッパーであるタカラレーベングループの開発力及びファンド運用会社であるPAGのソーシング力並びに両社が有するネットワークを通じて収集される幅広い物件情報と取得ルートを活用し、タカラレーベングループが開発した物件の取得及び外部不動産マーケットからの物件取得の双方を通じて、着実な外部成長を目指します。
とりわけ、タカラレーベングループの開発案件を中心とした豊富なパイプラインを活用した外部成長を目指します。
B.スポンサー各社の強みを最大限に活かした総合型ポートフォリオの構築
本投資法人は、スポンサー各社の有する強みを最大限に活かすため、投資主価値の最大化に資する総合型ポートフォリオの構築を目指します。
ア.スポンサー各社の強み
スポンサー各社は、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件それぞれについて、豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを保有しており、本投資法人は、スポンサー各社が一体となってこれらのアセットタイプにおけるスペシャリスト企業集団を構成していると考えています。
イ.四大経済圏(注)を中心とした、地域分散の効いた総合型ポートフォリオを構築
本投資法人は、スペシャリスト企業集団が有する強みを最大限に活かした「着実な成長」と「安定した運用」を実現するため、総合型J-REITとして、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件の全てのアセットタイプに対して投資を行い、また、四大経済圏を中心に投資を行いつつ、その他の地域(地方中核都市(注)を中心とする四大経済圏以外のエリア)にも限定的に投資を行うことで、地域分散の効いた総合型ポートフォリオを構築します。
(注)「四大経済圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏、名古屋経済圏及び福岡経済圏をいいます。また、「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪経済圏」とは、大阪府、京都府及び兵庫県を、「名古屋経済圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県を、「福岡経済圏」とは、福岡県を、それぞれいいます。
「地方中核都市」とは、四大経済圏を除く政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地を、「政令指定都市」とは、本書の日付現在、札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市及び熊本市を、「中核市」とは、地方自治法(昭和22年法律第67号。その後の改正を含みます。)(以下「地方自治法」といいます。)第252条の22第1項に定める政令による指定を受けた人口20万人以上の法定人口を有する市を、「施行時特例市」とは、地方自治法の一部を改正する法律(平成26年法律第42号)による特例市制度の廃止(2015年4月1日施行)の時点において、改正前地方自治法第252条の26の3第1項に定める政令による特別指定を受けた人口20万人以上の法定人口を有する市であった市を、それぞれいいます。また、本書において、「四大経済圏」を「コアエリア」、「地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア」を「サブエリア」と、それぞれいうことがあります。以下同じです。
ウ.スポンサー間の密接な連携に基づいた物件取得
本投資法人は、マルチスポンサー体制の強みを活かし、スポンサー各社が共同開発した物件の取得や、あるスポンサーが開発し、他のスポンサーが運営を行う物件の取得等、スポンサー間の密接な連携に基づいた物件取得も検討していきます。なお、本投資法人の保有資産のうちドーミーイン松山は、スポンサー間(タカラレーベングループ及び共立メンテナンス)の協働により開発・運営されている物件です。
C.スポンサー各社の運用ノウハウ及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長
本投資法人は、スポンサー各社の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用して、ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を目指します。
具体的には、タカラレーベングループのバリューチェーン及びPAGの豊富な不動産運用実績を背景としたリーシング(賃貸)、リニューアル(改装)及びコンバージョン(アセットタイプの変更をいいます。以下同じです。)のノウハウを活用して保有資産の安定稼働及びバリューアップの実現を図るほか、共立メンテナンスが有する寮、ビジネスホテル及びリゾートホテルの確かなオペレーション力を活用した安定稼働及びバリューアップを行います。
また、ヤマダ電機が有する全国の商業施設マーケットに関する情報を活用することにより、物件が所在するエリアのマーケットに適合した適切な運用を目指すとともに、同社が有する商業施設運用ノウハウを本投資法人の商業施設への投資運用に活用することを目指します。
このように、本投資法人は、スポンサー各社のノウハウを活用した、安定稼働及びバリューアップの実現を図ります。
D.本投資法人の特徴及び強み
本投資法人は、前記「① 本投資法人の基本理念」のとおり、異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指すこと、並びに投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指すことを基本理念としています。かかる基本理念のもと、本投資法人は、スポンサー各社の強みを活かした様々なサポートを、基本理念である「着実な成長」と「安定した運用」にそれぞれ活用して、バランスのとれた最適な総合型ポートフォリオの構築を目指します。
すなわち、本投資法人は、スポンサー各社の強みを最大限に活用し、新規開発物件やリノベーションによる再生物件等の優良資産の着実な取得を通じた外部成長を図るとともに、強固な情報ネットワークを活用したマーケットからの物件取得による外部成長を図ります。また、スポンサー各社の豊富な運用ノウハウ、オペレーション力及びマーケット情報を活用した安定運用及び内部成長を図るとともに、保有物件のバリューアップや物件再生(注)等を通じた外部成長及び内部成長の双方の実現も目指します。
そして、ポートフォリオの構築にあたっては、スポンサー各社の強みを活かすために、タカラレーベングループの開発力及びPAGのソーシング力並びにタカラレーベングループ及びPAGのリーシング及びバリューアップのノウハウを特に発揮することができると考えられるアセットタイプであるオフィス及び住宅を中心に投資を行いつつ、スポンサー各社が強みを有するホテル及び商業施設その他の物件にも限定的に投資を行います。ポートフォリオ全体に占める各用途別投資比率(取得価格ベース)は、オフィス及び住宅を70%以上、ホテル及び商業施設その他の物件を30%以下とします。
また、投資エリアについて、本投資法人は、四大経済圏に所在する物件は今後も安定的な需要及び収益が見込まれると考えており、原則として、コアエリア(四大経済圏)に所在する物件を中心に投資を行います。他方、地域分散に配慮したポートフォリオの構築を図るため、コアエリアと比較して高い利回りが期待できると考えられるサブエリア(地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア)に所在する物件についても一定程度の投資を行います。ただし、サブエリアについては、都道府県内における人口集積度が相対的に高く、各種インフラや公共施設が整っているというメリットがあり、安定したテナント需要及び売買需要を見込むことができるエリアにのみ投資を行うこととし、原則として、地方中核都市に所在する物件とします。投資主価値の安定及び向上の観点から、ポートフォリオ全体に占める各エリア別投資比率(取得価格ベース)は、コアエリアを70%以上、サブエリアを30%以下とします。
このように、本投資法人は、ディベロッパー、ファンド運用会社及び事業会社それぞれのスポンサーの知見を活かし、原則として、コアエリアのオフィス及び住宅を中心としつつ、それ以外の用途の物件やサブエリアの物件もポートフォリオの投資対象とすることにより、用途及び地域分散の効いた安定的な運用が見込まれる総合型ポートフォリオを構築し、当該ポートフォリオの運用を通じて「投資主価値の最大化」の実現を目指します。
また、本投資法人は、企業が社会や自然と共に健全に成長していくことが重要であると考えており、産業の振興や地域社会の活性化に繋がるような物件への投資・運用や、「サステナビリティ方針」の策定・実践、適切な事業運営を行うための利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の整備等の取組みを通じて、環境(Environment)・社会(Society)・ガバナンス(Governance)に配慮した運用を行うことにより、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指します。
(注)「物件再生」とは、物件の最有効使用を目的とした建替えやアセットタイプの変更等の手段により、物件の価値向上を
図ることをいいます。以下同じです。
本投資法人は、総合型J-REITの特徴を活かし、分散の効いた総合型ポートフォリオを構築することで安定的なキャッシュ・フローを創出します。
③ スポンサー・サポートによる成長戦略
本投資法人は、物件の開発・投資から管理・運営に至るまで、タカラレーベングループをはじめとするスポンサー各社が有するバリューチェーン及びノウハウを最大限に活用して、着実な資産規模の拡大(外部成長)と資産価値の維持向上(安定運用及び内部成長)を図ります。
A.スポンサー各社の強みを活かした総合的なサポート
本投資法人は、スポンサー各社から、その強みを活かしたサポートを受けることで、運用資産の「着実な成長」と「安定した運用」を実現することを目指します。
ア.タカラレーベングループによる主なサポート
タカラレーベンは、ストック・フィービジネス(不動産賃貸事業・不動産管理事業・発電事業等)を、コア事業である分譲マンション事業及び戸建分譲事業に次ぐ新たな経営の核とするために、2016年4月に投資用不動産開発に特化し、主としてJ-REITへの物件供給を念頭に置いた専門部署(投資開発本部)を立ち上げ、開発・リノベーション等の様々なノウハウを着実に蓄積し、更なる投資を計画しています。本投資法人は、投資開発本部で開発された物件や第三者が保有する物件に係る売却情報の本資産運用会社への提供や、ウェアハウジング機能を提供する等のサポートを通じた、タカラレーベンによる本投資法人の外部成長へのコミットが期待できるものと考えています。本投資法人は、タカラレーベンの開発力を活かした安定的な物件の組入れにより、着実な外部成長の実現を目指します。なお、保有資産のうち、本投資法人が合同会社アイランドシップ1号から取得した物件(L.Biz神保町、仙台日興ビル、アマーレ東海通、ベネフィス博多南グランスウィート、ラグゼナ東高円寺及びジェイシティ八丁堀)は、すべてタカラレーベンの投資開発本部がソーシング又は開発に関与したものです。
また、タカラレーベンの子会社である株式会社タカラプロパティや株式会社レーベンコミュニティが取り組む不動産賃貸・管理事業を通じたリーシングサポート業務、プロパティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介等のプロパティ・マネジメント業務等に関するサポートによる安定運用及び内部成長にも期待できます。
また、本投資法人は、本投資法人の保有物件においてバリューアップ及び物件再生を行うことにより、投資主利益に資すると本投資法人が判断した物件は、一旦タカラレーベングループに売却し、バリューアップ及び物件再生を行った後本投資法人が再取得するという、タカラレーベングループとの協働によるアレンジを活用することも検討し、外部成長と内部成長の双方の実現を目指します。
また、タカラアセットマネジメント株式会社が2018年4月に開始した私募ファンド運営業務を通じて、将来本投資法人が組入れを予定する物件に対するブリッジファンド組成のサポートも期待できると考えています。
イ.PAGによる主なサポート
PAGは、20年以上にわたり、アジアにおける投資機会を世界の機関投資家に提供することをミッションとする運用会社として、幅広い投資・運用実績を有しています。
本投資法人は、PAGの運用するファンドが保有する物件情報の提供や広範なリレーションシップを活用した第三者が保有する物件情報の提供等のPAGのパイプライン・サポートにより、PAGの専門性に裏付けられた不動産投資における高いソーシング力を活かした物件の組入れを行うことによる外部成長の実現を目指します。また、豊富なリーシング実績に基づくリーシングサポートの提供やプロパティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介等のプロパティ・マネジメント業務等に関するサポートの提供に加え、様々なアセットタイプにおけるバリューアップノウハウの提供により、安定運用及び内部成長の実現にも期待できます。
ウ.共立メンテナンスによる主なサポート
共立メンテナンスは、寮、ホテル及び住宅をはじめとする幅広いアセットにおける豊富な管理・運営実績を有しており、本投資法人は、寮やホテルの管理・運営に豊富な実績を有する共立メンテナンスから、管理・運営に関する幅広いノウハウの提供を受けることができるものと考えています。また、本投資法人が保有する寮やホテル等の管理・運営を同社に委託することを通じ、安定した運営の実現が期待できると、本投資法人は考えています。さらに、スポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人が保有し又は取得を予定する不動産等を賃借するオペレーターとの間の賃貸借契約が終了し、又は終了が予想される場合には、本資産運用会社と協議の上で、共立メンテナンスグループがオペレーターとして寮・ホテルを運営する目的で当該不動産等を借り受けることにつき真摯に検討することとされており、バックアップ・オペレーターとしての役割も期待されます。
本投資法人は、東京証券取引所市場第一部に上場するクレジットの高さと、全国にわたる多数の寮やホテルの管理・運営実績に裏打ちされた安定した顧客基盤を有する共立メンテナンスをスポンサーとして、上記のサポート等を受けることにより、外部成長、内部成長及び安定運用の実現を期待できるものと考えています。
エ.ヤマダ電機による主なサポート
ヤマダ電機は、全都道府県に店舗を展開する国内最大手の家電流通小売業者として、商業施設に関する全国ネットワークを有しています。
本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、全国ネットワークを活用した各地の詳細なマーケット情報の提供を受けることで、様々な商業施設等の取得検討の際の商圏調査の精度を高めることができ、また、物件が所在する地域に順応し、地域の特性を活かした物件運営が可能となると考えています。また、ヤマダ電機グループ保有物件又はヤマダ電機グループがタカラレーベングループと共同して開発する物件情報の提供による外部成長にも期待できます。
さらに、ヤマダ電機は、スマートハウス・リフォーム事業といった住宅に関連する新たな事業の拡大も目指しており、将来的にはそのノウハウを活かした住宅のバリューアップ等を通じた本投資法人の内部成長の実現も期待されます。
オ.スポンサー各社の協働によるサポート
スポンサー各社が独自に本投資法人をサポートするだけでなく、協働して本投資法人をサポートすることも期待されます。例えば、タカラレーベングループと共立メンテナンスグループが開発段階から協働したホテル及び寮等の物件について、スポンサー・サポート契約に基づいて本投資法人が取得するといったことも考えられ、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用の手法の幅が広がることが期待されます。また、スポンサー間で開発を協働した物件においては、スポンサー又はその関係会社がテナントとして入居することも想定されますが、このような物件を本投資法人が取得することにより、当該スポンサーとのリレーション強化を通じて本投資法人の安定した運用の実現に貢献することが期待できると考えており、本資産運用会社においても、当該物件を含め、より一層物件に対する理解を深めることができるものと考えています。なお、本投資法人の保有資産のうちドーミーイン松山は、タカラレーベングループと共立メンテナンスの協働により開発・運営されている物件です。
B.スポンサー・サポート契約等
ア.スポンサー・サポートの概要
本資産運用会社は、スポンサー各社と締結したスポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用に関する幅広いサポートを享受します。また、本投資法人及び本資産運用会社は、タカラレーベン、PAGグループの一社であるPAG IPR HOLDINGS LIMITED、共立メンテナンス及びヤマダ電機との間で商標の使用に関して覚書等を締結しており、当該覚書等に基づいて本投資法人の保有する物件等に各社の名称及びロゴ等を使用することが許諾されています。
主なスポンサー・サポートの内容は、以下のとおりです。詳細については、後記「イ.スポンサー・サポート契約の内容」をご参照ください。
イ.スポンサー・サポート契約の内容
本資産運用会社は、タカラレーベン、PAG、共立メンテナンス及びヤマダ電機との間で、それぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用に関する幅広いサポートを享受します。以下は、スポンサー各社との間のスポンサー・サポート契約の概要です。
(ア)株式会社タカラレーベン
(i) タカラレーベングループ保有物件情報の優先的提供及び優先交渉権の付与
タカラレーベンは、タカラレーベングループ(以下、本イ.において、タカラレーベンの関連会社を除きます。)又はタカラレーベングループが投資運用若しくは投資助言業務を提供するファンド等が保有している不動産関連資産(規約第30条第3項柱書に定義する意味を有します。以下同じです。)のうち、本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合致する不動産関連資産(以下「適格不動産等」といいます。以下同じです。)を売却しようとする場合には、原則として、本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該適格不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先交渉権を付与します。
(ii) 第三者保有物件情報の提供
タカラレーベンは、自ら又はタカラレーベングループが適格不動産等の売却がなされるとの情報を第三者より入手した場合で、本資産運用会社に提供することが適当であると判断した場合には、当該情報を本資産運用会社に提供するものとします。
(iii)ウェアハウジング機能の提供
本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産等の取得を目的として、ウェアハウジングをタカラレーベンに依頼することができます。
(iv) 資産の共有に関する協議
本資産運用会社は、タカラレーベンに対して、本投資法人との間で適格不動産等を共有することを申し入れることができます。
(v) プロパティ・マネジメント業務等に関するサポート
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等に関し、リーシングサポート業務、プロパティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介、その他適当と判断する支援を行うものとします。
(vi) 環境配慮技術・ノウハウの提供
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウの提供について協力するものとします。
(vii) 売却資産に関する情報の提供
タカラレーベンは、本資産運用会社から本投資法人の保有資産の売却を予定している旨の通知を受けた場合には、当該売却予定の資産を購入する意欲があると合理的に見込まれる購入希望者の情報(タカラレーベン自身が購入を希望する場合はその旨の情報を含みます。)を、本資産運用会社に対し、優先的に提供します。
(viii) 融資に関する情報提供等
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本投資法人の融資による資金調達に関する情報提供及びアドバイスの提供を行います。
(ix) マーケット情報の提供
タカラレーベンは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供するものとします。
・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
・ その他関連する事項
(x) その他の支援
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対して、適格不動産等の取得・運用に関する支援・助言、人材確保(人材の派遣を行うことを含みます。)その他適当と判断する支援を行うものとします。
(イ)PAGインベストメント・マネジメント株式会社
(i) スポンサー運用ファンドが保有する適格不動産等に関する情報提供
PAG又はPAGが投資運用若しくは投資助言業務を提供するファンドその他の委託者がその保有する適格不動産等を売却しようとする場合、PAGは、原則として、本資産運用会社以外の第三者に対する情報提供に遅れることなく、当該適格不動産等の売却が検討されている旨を本資産運用会社に通知することにつき商業上合理的な努力をするものとします。
(ii) 第三者が保有する適格不動産等に関する情報提供
PAGは、PAGが適格不動産等の売却がなされるとの情報を第三者より入手した場合で、本資産運用会社に提供することが適当であると判断した場合には、当該情報を本資産運用会社に提供するものとします。
(iii) マーケット情報の提供
PAGは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供するものとします。
・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
・ その他関連する事項
(iv) プロパティ・マネジメント業務等に関するサポート
PAGは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有し又は取得を予定する不動産等に関し、プロパティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介、その他適当と判断する支援を業務上可能な範囲で行うものとします。
(v) 環境配慮技術・ノウハウの提供
PAGは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有し又は取得を予定する不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウの提供について協力するものとします。
(vi) その他の支援
PAGは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対して、適格不動産等の取得・運用に関する支援・助言、人材確保(人材の派遣を行うことを含みます。)その他適当と判断する支援を行うものとします。
(ウ)株式会社共立メンテナンス
(i) 共立メンテナンスグループがタカラレーベングループと開発する物件情報の優先的提供及び優先交渉権の付与
共立メンテナンスは、共立メンテナンスグループがタカラレーベングループの持込みにより共同で開発する適格不動産等を売却しようとする場合には、原則として、本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該適格不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先交渉権を付与します。
(ii) バックアップ・オペレーターとしてのサポート
共立メンテナンスは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等を賃借する寮・ホテル運営会社との間の賃貸借契約が終了し、又は終了が予想される場合には共立メンテナンスグループがオペレーターとして寮・ホテルを運営する目的で当該不動産等を借り受けることにつき真摯に検討するものとします。
(iii) マーケット情報の提供
共立メンテナンスは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供するものとします。
・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
・ その他関連する事項
(エ)株式会社ヤマダ電機
(i) ヤマダ電機グループ保有物件又はヤマダ電機グループがタカラレーベングループと共同して開発する物件情報の提供
ヤマダ電機は、ヤマダ電機グループが、その保有する又はタカラレーベングループと共同して開発する適格不動産等を売却しようとする場合、原則として、本資産運用会社以外の第三者に対する情報提供に遅れることなく、当該適格不動産等の売却が検討されている旨を本資産運用会社に通知するものとします。
(ii) 第三者保有物件情報の提供
ヤマダ電機は、ヤマダ電機が適格不動産等の売却がなされるとの情報を第三者より入手した場合で、本資産運用会社に提供することが適当であると判断した場合には、当該情報を本資産運用会社に提供するものとします。
(iii) マーケット情報の提供
ヤマダ電機は、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対し、適格不動産等の存在するマーケットに関する助言を行うことができます。
④ 外部成長戦略(1)―タカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力による力強い外部成長の推進―
本投資法人は、マルチスポンサーの強みを活かした開発力とソーシング力により強力な外部成長を実現します。とりわけ、豊富な実績によって裏付けられるタカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力を両輪として活用することにより、力強い外部成長の実現を目指します。
A.タカラレーベングループの開発力
マンション開発における豊富な実績を持つタカラレーベングループの高い開発力を活かして、本投資法人の着実な外部成長に寄与することが期待されます。
ア.分譲マンションを中心とした豊富な開発実績
タカラレーベングループは、分譲マンションを中心とした豊富な開発実績に裏付けられる高い開発力を有しており、継続的・安定的な物件の供給を実現しています。
イ.全国をカバーし、物件供給を支える開発体制
タカラレーベンは、マンションを中心に着実に開発実績を積み上げてきましたが、J-REITへの供給を念頭に置いた物件の開発を手掛ける投資用不動産開発に特化した専門部署(投資開発本部)を2016年に新設し、物件の仕入れ・建築・運用のそれぞれのスペシャリストを当該部署に擁することにより開発を加速するとともに、当該部署による開発実績や外部人材採用・外部委託などを通じて、住宅はもとより、オフィス、ホテル及び商業施設その他の物件の開発ノウハウも蓄積し、更なる投資を計画しています。
また、タカラレーベンは、東京本社だけでなく、グループ内に株式会社タカラレーベン西日本、株式会社タカラレーベン東北及び株式会社サンウッドを有し、全国に所在するそれらのグループ会社内においても、用地仕入れから企画、建築・運用に至るまでの各プロセスにおけるスペシャリストを有しており、日本全国での開発ノウハウを蓄積しています。
B.PAGのソーシング力
ア.PAGの日本における不動産及び不動産関連資産への継続的な投資実績
PAGは、1997年以降、景気変動にも柔軟に適応しながら、安定的な物件取得を続けており、高い水準の実績を維持しています。
イ.20年以上に及ぶ日本での投資実績
PAGは、日本の不動産市場において、前身のセキュアード・キャピタル・ジャパン株式会社が設立された1997年以来、20年以上の投資実績を有しています。
⑤ 外部成長戦略(2)―タカラレーベングループの物件開発ノウハウ及びスポンサー各社のネットワークの活用による外部成長―
A.タカラレーベングループの物件開発ノウハウを活用
本投資法人は、「着実な成長」と「安定した運用」を実現し、投資主価値を最大化することを目指しており、本投資法人が保有する物件が長期安定的な収益を生み、かつその収益力を成長させることを可能にするための試みを積極的に実施する方針です。
その一環として、本投資法人は、保有する物件のうち、時間の経過に伴う変化(経年劣化)や周辺環境の変化に対し、資本的支出によるバリューアップを実施することによって競争力の維持・向上が見込まれる物件については、本投資法人においてバリューアップを行うことを検討します。本投資法人は、スポンサー・サポートとしてタカラレーベングループやPAGをはじめとするスポンサーからバリューアップのノウハウの提供を受けることができることに加え、本資産運用会社自体も、不動産を対象とする開発、投資、賃貸・管理及びバリューアップに長年従事してきたメンバーを中心に構成されており、高い専門性とノウハウの活用が期待できます。
また、本投資法人内で許容されるバリューアップの範囲、時間的制約及び収支に与える影響を勘案し、修繕規模が大きい等の理由により本投資法人の業績に大きな影響を与えることが見込まれる場合や、周辺環境の変化により最有効使用状態への建替えやコンバージョンが必要であり、本投資法人でバリューアップをすべきではないと判断される場合には、長年培った開発力を活用して、近年物件再生事業も行っているタカラレーベングループに一旦売却し、同グループによるバリューアップ又は物件再生後に本投資法人が再取得するアレンジを活用することも検討します。
さらに、タカラレーベングループが外部不動産マーケットから取得した物件についても、タカラレーベングループがバリューアップ又は物件再生を行った後、本投資法人が取得することがあります。
このように、バリューアップや物件再生の余地のある物件のことを、本投資法人は「ポテンシャルアセット」と称しており、本投資法人は、保有する「ポテンシャルアセット」に対して、(ⅰ)本投資法人で実行可能なバリューアップを含めた資本的支出による競争力の維持・向上に加えて、(ⅱ)タカラレーベングループに売却し、同社による物件再生後に再取得するアレンジを活用することも検討の上、アセットの循環を行うことも検討します。
このような手法を用いることにより、本投資法人の外部成長の可能性が広がるだけでなく、不動産マーケットに存在する物件の収益力の向上を通じた不動産マーケットの活性化や、再取得を通じた本投資法人の保有資産の収益力向上という意味での本投資法人の内部成長、さらには物件の有効使用による地域活性化を通じた本投資法人の基本理念の一つである「地域と社会への貢献」にも寄与できるものと、本投資法人は考えています。
B.スポンサー各社のネットワークを活用した幅広い物件情報の収集と取得ルート
本投資法人は、本資産運用会社独自のネットワークに加え、スポンサーが保有する物件及びスポンサーが運用するファンドにおいて保有する物件に限らず、スポンサーの不動産投資におけるネットワークを活用した第三者からの物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図ります。
本投資法人がその運用を委託する本資産運用会社は、日本において不動産開発又は投資運用に長年従事したメンバーを中心に構成されています。本投資法人による物件取得に当たっては、本資産運用会社が擁する各アセットタイプにおける不動産投資のプロフェッショナルによる取得物件の選別により、本投資法人のポートフォリオの「着実な成長」及び「安定した運用」に寄与する物件を厳選取得します。
C.優先交渉権付与による豊富なパイプライン
本投資法人は、タカラレーベングループが保有又は開発する物件の一部について、スポンサー・サポート契約に基づき、その取得について優先交渉権を有しています。なお、優先交渉権の内容については、前記「③ スポンサー・サポートによる成長戦略 B.スポンサー・サポート契約等 イ.スポンサー・サポート契約の内容」をご参照ください。
⑥ 外部成長戦略(3)―本資産運用会社独自のソーシングルートによる外部成長―
A.戦略的パートナーシップの拡大
本資産運用会社は、スポンサー以外の第三者とパイプライン・サポート契約を締結し、戦略的パートナーシップを提携することにより、物件ソーシングルートの拡大による早期の資産規模拡大を図ります。なお、本資産運用会社は、2019年4月12日付で霞ヶ関キャピタル株式会社との間でパイプライン・サポート契約を締結しています。
➆ 安定運用・内部成長戦略―本投資法人の安定した運用を支えるスポンサーの実績とサポート体制―
本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、スポンサー各社から、各種不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行います。
A.タカラレーベングループの総合力とPAGの不動産運用ノウハウの活用
本投資法人は、リーシングやプロパティ・マネジメント業務など、物件管理においてもタカラレーベングループのサポートを活用することで、「着実な成長」と「安定した運用」による投資主価値の最大化を目的としたポートフォリオ運営体制の構築を目指します。また、タカラレーベングループ及びPAGは、本投資法人の保有資産であるL.Biz神保町等、オフィスをはじめとして様々なアセットタイプにおけるリーシングやバリューアップの実績を有しており、本投資法人は、それらの実績に裏付けられた両社のノウハウを活用することで、内部成長の実現を目指します。
B.共立メンテナンスの確かなオペレーション力の活用
共立メンテナンスは、約40年に及び、日本全国で多数の寮・ホテルの運営を行っており、豊富な運営実績を有しています。本投資法人は、共立メンテナンスが本投資法人の寮及びホテルをはじめとしたオペレーショナル・アセットの管理・運営を行うことで、また、同社からバックアップ・オペレーターとしての役割を通じた寮・ホテルの管理・運営についてのノウハウの提供を受けることで、安定的な運営を目指します。
C.ヤマダ電機の持つ全国のマーケット情報の活用
ヤマダ電機の持つ全国の店舗網を活用し、商業施設に関する各地の詳細なマーケット情報を取得することで、本投資法人が保有する商業施設について、物件所在地のマーケット環境に合った的確な運用を目指します。
⑧ 投資主利益最大化のための施策
A.投資主利益との共通化を図る取組み
本投資法人は、投資主の利益とスポンサーの利益の方向性を一致させ、本投資法人とスポンサーが協働して事業を行う体制を築き、投資主価値の最大化を目指します。
ア.スポンサーによる本投資法人へのセイムボート出資
上場時における本投資法人の投資口の募集において、タカラレーベングループ、PAGグループ及びヤマダ電機は、本投資法人の投資口を取得しており、本書の日付現在、それぞれ発行済投資口数の約6.9%、約3.4%及び約0.3%、合計で約10.7%の口数の投資口を保有しています(注1)。タカラレーベングループ、PAGグループ及びヤマダ電機が本投資法人に出資し、本投資法人の投資主となることで、本投資法人の投資主の利益とこれらのスポンサーの利益の方向性を一致させ、投資主価値の最大化を目指します。なお、本投資法人の設立時において、PAGは本投資口を150口(注2)取得しています。
(注1)今後、本投資法人が公募増資を行う場合、スポンサーは新たな投資口の取得を真摯に検討する予定である旨の意向を確認していますが、結果として当該保有比率が低下する可能性があります。
(注2)本投資法人は、2018年4月21日を基準日及び効力発生日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき10口の割合をもって分割を行っており、本書の日付現在、PAGは本投資口を1,500口保有しています。
イ.投資主優待制度
本投資法人は、投資主の満足度を向上させ、個人投資主をはじめとする投資主の裾野を拡大することを企図し、各決算期末日において本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された投資主を対象として、ヤマダ電機の「お買い物優待券」を提供する投資主優待制度を導入しています。
本投資法人は、機関投資家のみならず、多くの個人投資家により本投資法人の投資口が保有されていることが、本投資法人の投資口の流動性の確保の観点から重要であると考えています。スポンサーであるヤマダ電機は全国に幅広い店舗ネットワークを有する国内最大手の家電流通事業者であり、個人投資家への知名度も高いことから、同社店舗における「お買い物優待券」を提供する当該投資主優待制度の導入は、本投資法人が好ましいと考える投資主構成の実現に寄与するものと、本投資法人は考えています。
本投資法人が本書の日付現在実施している投資主優待制度の概要(注1)は、以下のとおりです。ヤマダ電機グループは全国に店舗を有しており、投資主に提供される「お買い物優待券」(注2)は、全国に所在する対象店舗(注3)において使用可能であるため、投資家の所在地に大きく制約されずに幅広い投資家がその利益を享受可能な制度であると、本投資法人は考えています。なお、以下の投資主優待制度に関して、本投資法人が費用を負担することは予定されていません。
| 対象投資主 | 基準日時点において本投資法人の投資口を10口以上保有する投資主 |
| 基準日 | 各決算期末日 |
| 優待内容 | ヤマダ電機の「お買い物優待券」合計2,500円相当(500円相当×5枚)を送付(注2) |
| 対象店舗 | 全国のヤマダ電機グループの対象店舗(注3) |
| 利用可能期間 | ①基準日2月末日の投資主:当年7月1日から当年12月末日まで ②基準日8月末日の投資主:翌年1月1日から翌年6月末日まで |
| 発送時期 | ①基準日2月末日の投資主:当年5月中旬 ②基準日8月末日の投資主:当年11月中旬 |
(注1)上記の投資主優待制度は、今後廃止される可能性や、制度の内容が変更される可能性があります。
(注2)1回の購入金額(1枚の伝票又はレシートに記載の金額)が、税込み合計金額1,000円以上となる場合につき、購入金額1,000円ごとに1枚(500円)の優待券が利用可能です。1回のお買物での利用枚数は、最大5枚となります。
(注3)ヤマダ電機、株式会社沖縄ヤマダ電機、株式会社九州テックランド及び株式会社ベスト電器の国内における各店舗で使用可能です。ただし、ヤマダ電機[リングス店]及び株式会社ベスト電器の一部店舗では使用できません。また、ヤマダ電機のグループ会社である株式会社マツヤデンキ及び株式会社星電社の店舗については、[テックランド]及び[LABI]業態店舗に限り使用可能です。
(注4)通信販売(ヤマダウェブコム、ヤマダモール、電話注文等)、修理代金、工事代金、部品代金、レストラン、テナント店舗、商品券等の金券、リサイクル料金、POSAカード(プリペイドカード)、デジタルプリント、ガチャガチャ・自動販売機などの機械会計の商品、たばこ、その他、ヤマダ電機グループが指定した商品には優待券を利用できません。
(注5)ヤマダポイント還元商品は、優待券利用後の差額分に対してポイントが付与されます。ヤマダポイントの使用は、優待券利用後の残金に対して使用できます。
(注6)優待券を利用して購入した商品の返品時における優待券の返却はされません。他の商品に交換する場合、元のお買物で利用した優待券は利用できますが、元の商品に対して交換商品が安い場合、その分の優待券の返却はされません。
(注7)ヤマダ電機グループが発行する優待券を除き、他の優待券や割引券(THE安心会員割引券、DM割引券等)との併用はできません。「お買い物優待券」の盗難、紛失等に関して、本投資法人及びヤマダ電機グループはその責任を負いません。また、投資主本人のみ有効とし、他人に譲渡、売買はできず、現金との引換えもできません。
(注8)利用可能期間前及び利用可能期間を過ぎたものは利用できません。
ウ.報酬体系
本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う運用報酬の一部について、本投資法人の運用報酬控除前の税引前当期純利益に連動した運用報酬体系を採用しています。かかる運用報酬体系の採用により、本資産運用会社による本投資法人の投資主価値の最大化へのインセンティブにつながると、本投資法人は考えています。
なお、運用資産の譲渡に関しては、譲渡益により運用報酬控除前の税引前当期純利益が増加した限度において、本資産運用会社に還元することで足りると考えているため、報酬体系上、譲渡報酬は存在しません。また、本投資法人から本資産運用会社に対して支払われる運用報酬の概要は、以下のとおりです。詳細につきましては、後記「4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 ③ 本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。
| 運用報酬体系 | 算定方法 | 上限 |
| 運用報酬Ⅰ | 直前決算期の総資産額×年率0.3%(上限料率) | 総資産額×年率0.5% |
| 運用報酬Ⅱ | 運用報酬控除前の税引前当期純利益×10%(上限料率) | |
| 取得報酬 | 取得価格×1.0%(上限料率) | - |
エ.役職員による投資口累積投資制度の導入
本資産運用会社では、その役職員等に本投資法人の投資口を取得する機会を提供し、これにより本投資法人の業績向上への意識を高め、中長期的な投資主価値の向上を図ることを目的として、投資口累積投資制度を導入しています。
オ.業績に連動した本資産運用会社の主要役職員の報酬体系
本資産運用会社の主要役職員(注)の賞与の一部は、「1口当たり当期純利益」と「東証REIT指数に対する本投資法人の投資口価格の相対パフォーマンス」に直接連動したパフォーマンス連動型となっています。
(注)「主要役職員」とは、常勤取締役全員及び執行役員投資運用部長をいいます。
⑨ 財務戦略
A.基本方針
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行います。
ア.資金調達(エクイティ・ファイナンス)
本投資法人は、資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施します。
イ.資金調達(デット・ファイナンス)
(ア) 本投資法人は、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。)を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下、本⑩において同じです。)の発行を行います。ただし、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします(規約第37条第3項)。
(イ) 本投資法人が借入れを行う場合には、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に該当する者に限ります。)からの借入れに限るものとします(規約第37条第1項)。
(ウ) また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮します。
(エ) 本投資法人は、運用資産の新規購入、テナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
(オ) 本投資法人が借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします(規約第37条第2項)。
ウ.LTV
LTV(注)の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60%を上限とします。
(注)LTV(%)=a/b×100(%)
a=期末有利子負債残高
b=期末総資産額
B.デリバティブ取引
借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。
C.キャッシュ・マネジメントの方針
本投資法人は、保有するポートフォリオにおける資金需要を常にモニタリングし、的確に把握した上で、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行います。
具体的には、減価償却費相当額の手元資金やテナントからの敷金及び保証金等の内部留保を主なキャッシュ原資として、以下の用途への配分を検討し、有効活用することにより、効率的な資金の活用による成長を図ります。
ア.収益力の向上に資する投資
(ア)新規の物件取得資金への充当を通じたポートフォリオの収益力の向上
(イ)修繕費・資本的支出への充当を通じた保有物件の競争力の維持・向上
イ.財務基盤の安定化への施策
(ア)借入金等の有利子負債の返済資金への充当を通じた金利コストの削減
ウ.投資主への直接還元
(ア)自己投資口の取得
投資口価格の推移を見据えながら、その水準が本投資法人が考える適正な水準と乖離している場合、自己投資口の取得を検討する場合があります。
(イ)利益超過分配(出資の払戻し)の実施による安定的な分配金額(注)の確保
本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、毎期継続的にではなく、各期ごとの判断で、一時的に利益を超える金銭の分配(以下「利益超過分配」といいます。)を行うことができるものとします。
以下の(ⅰ)又は(ⅱ)の場合に利益超過分配を実施することを検討することとし、それ以外の場合には原則として利益超過分配を行わないものとします。
(ⅰ) 経済環境、不動産市場、賃貸市場、不動産投資信託証券市場等の動向若しくは本投資法人による資産取得及び資金調達が1口当たり分配金額に及ぼす影響等を勘案し本投資法人が適切と判断する場合。
(ⅱ) 本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合。
(注)当該分配を実施する計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度として決定します。利益超過分配の実施及びその金額の決定にあたっては、(a)本投資法人の運用資産の価値維持等のために必要な資金の確保、(b)利益超過分配実施後のLTVが60%を上回らないこと、及び(c)利益超過分配実施後の手元流動性の確保等について十分考慮するものとします。
⑩ 「安定」と「成長」を追求するポートフォリオ運営方針
本投資法人は、スポンサー各社の持つ強みを最大限に活用することによる物件開発、物件再生及び外部不動産マーケットでの機動的な物件取得により、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件で構成される、多様性があり安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。また、スポンサー各社が持つ、全国での支店網、店舗網及び情報ネットワークを活用し、原則として、投資エリアをテナント需要が旺盛と考えられる四大経済圏を中心としつつ、その投資対象を全国とすることにより、地域分散の効いた安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。
A.投資戦略
本投資法人は、築年数、規模及び設備等の物件のスペック、物件の所在する地域の属性、周辺の競合物件の有無及びその状況、並びにテナントの属性及び信用力等を総合的に勘案した上で、取得の時点において競争力があると判断されるか、運用期間中において、本投資法人による資本的支出やスポンサーのサポート等を活用したバリューアップにより将来的に競争力を向上させることができると判断される物件に、投資を行います。
また、本投資法人は、競争力のあるポートフォリオを構築するために、投資エリア、用途、アクセス及び規模等について、以下のとおり一定の投資基準を設定しています。
B.投資エリア
本投資法人は、四大経済圏に所在する物件は今後も安定的な需要及び収益が見込まれると考えており、原則として、コアエリア(四大経済圏)に所在する物件を中心に投資を行います。
他方、本投資法人は、四大経済圏と比較して高い利回りが期待できると考えるため、そして地域分散に配慮したポートフォリオの構築を図るため、サブエリア(地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア)に所在する物件についても一定程度の投資を行います。ただし、サブエリアについては、都道府県内における人口集積度が相対的に高く、各種インフラや公共施設が整っているというメリットがあり、安定したテナント需要及び売買需要を見込むことができるエリアにのみ投資を行うこととし、原則として、地方中核都市に所在する物件にのみ投資を行うこととします。投資主価値の安定及び向上の観点から、本投資法人のポートフォリオ全体に占める各エリア別投資比率(取得価格ベース)については、以下の比率を目途とします。
| エリア別投資比率 | コアエリア(四大経済圏) | サブエリア (原則として地方中核都市) |
| 70%以上 | 30%以下 |
(注)成長戦略に基づき投資基準に合致する物件を取得する場合には、一時的に上記割合を超過し又は下回ることがあります。
C.用途別投資比率
本投資法人は、スポンサー各社の持つ強みを最大限に活用することによる物件開発、物件再生及び外部不動産マーケットでの機動的な物件取得により、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件で構成される、多様性があり安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。本投資法人は、総合型J-REITとして、とりわけ、タカラレーベングループの開発力及びPAGのソーシング力並びにタカラレーベングループ及びPAGのリーシング及びバリューアップのノウハウを特に発揮することができると考えられるアセットタイプであるオフィス及び住宅を中心に投資を行いつつ、スポンサー各社が強みを有するホテル及び商業施設その他の物件にも限定的に投資を行います。本投資法人のポートフォリオ全体に占める各用途別投資比率(取得価格ベース)については、以下の比率を目途とします。
| 用途別投資比率 | |
| オフィス | 70%以上 |
| 住宅 | |
| ホテル | 30%以下 |
| 商業施設・その他(注1) | |
(注1)「商業施設・その他」には、商業施設のほか、産業用不動産(物流施設、データセンター、工場及び研究開発施設を含みます。)及び駐車場などの用途に供される物件が含まれます。
(注2)成長戦略に基づき投資基準に合致する物件を取得する場合には、一時的に上記割合を超過し又は下回ることがあります。
D.用途別投資基準
本投資法人は、アセットタイプごとに以下のような物件に投資を行います。
ア.オフィス
(ア)アクセスに関する投資基準
本投資法人が投資を行うオフィスは、最寄駅から概ね徒歩10分圏内の物件とします。
(イ)規模に関する投資基準
本投資法人は、運用の安定性を重視していることから、原則として、物件数及びテナント数のボリュームゾーンであり、かつ、十分な施設スペックを有する物件の新規供給が限定的で、上記のとおり相対的に安定した賃貸需要が見込まれる延床面積2,000㎡未満の小規模物件及び延床面積2,000㎡以上20,000㎡未満の中規模物件に投資を行います。
なお、延床面積20,000㎡以上の大規模物件については、資産規模拡大に伴い分散が進展し、ダウンサイドリスク耐性(注)が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
(注)「ダウンサイドリスク耐性」とは、特定の物件において資産価値の下落や収益の低下等のリスク(ダウンサイドリスク)が顕在化した場合に、ポートフォリオ全体で見た場合の影響が限定的といえる度合を意味します。以下同じです。
(ウ)オフィス投資におけるその他の勘案事項
本投資法人は、オフィス投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記のオフィス投資におけるアクセス及び規模に関する投資基準に加えて、投資対象地域におけるオフィス需要(エリア全体の空室率・賃料水準の推移及びそれらの将来見通し等)や、築年数、耐震性及び物件管理の状況等の規模以外の物件スペック並びに当該エリアにおける事業所数の推移を総合的に勘案して競争力の有無を判断します。
イ.住宅
(ア)アクセスに関する投資基準
本投資法人が投資を行う住宅は、原則として、最寄駅又は最寄りの主要なバス停から概ね徒歩10分圏内に所在する物件とします。ただし、大学等の教育施設への通学圏内であるか、近隣に銀行、郵便局、病院、スーパーマーケット等の生活利便施設が所在する等の理由により、安定的な稼働が期待できる物件についても、本投資法人の投資対象とします。
(イ)規模及びグレードに関する投資基準
本投資法人は、景気に左右されず比較的安定した賃貸需要及び賃料水準を見込むことのできる以下の3つのタイプの賃貸住宅の全て(月額賃料総額で50万円以上の住戸を含むラグジュアリータイプの住宅を除きます。)に投資を行います。
| タイプ | 主たるテナント層及び 1戸当たりの専有面積 |
| シングル | 単身世帯 20㎡以上40㎡未満 |
| コンパクト | 2人程度の世帯 40㎡以上 |
| ファミリー | 3人以上の家族世帯 50㎡以上 |
なお、ラグジュアリータイプの住宅については、資産規模拡大に伴い分散が進展し、ダウンサイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
(ウ)住宅投資におけるその他の勘案事項
本投資法人は、住宅投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記の住宅投資におけるアクセス、規模及びグレードに関する投資基準に加えて、投資対象地域における住宅需要(エリア全体の空室率及び賃料水準の推移並びにそれらの将来見通し等)、人口動態、近隣利便施設、学校や医療施設、図書館等の文教施設の有無等を総合的に勘案して競争力の有無を判断します。
ウ.ホテル
(ア)アクセスに関する投資基準
本投資法人は、ターミナルや繁華性のあるエリアに近接する空港、新幹線等の鉄道主要路線、高速道路等の主要インフラとのアクセスのよいエリアに所在するホテルに投資を行います。
(イ)ホテルタイプに関する投資基準
ビジネスホテルに代表される宿泊特化型ホテル(料飲又は宴会施設等の付帯施設を限定又は最小限にした、宿泊機能を主体としたホテルをいいます。以下同じです。)は、景気変動局面においても高い客室稼働率で安定的に推移しており、景気変動による影響を受けずに底堅い需要を有していると、本投資法人は考えています。
また、本投資法人は、原則として、宿泊特化型ホテルに投資を行います。
なお、フルサービス型ホテル(複数のレストラン、宴会場、チャペル等の付帯設備を備えたホテル)及びリゾートホテル(観光需要に特化しプール等の付帯設備を持ち、季節による需要変動が大きい傾向にあるホテル)については、資産規模拡大に伴い分散が進展し、ダウンサイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
(ウ)規模に関する投資基準
本投資法人は、原則として、投資対象としての案件数が豊富であると考えられる、客室数30室以上300室未満の中規模ホテルに投資を行います。
なお、客室数300室以上の大規模ホテル及び30室以下の小規模ホテルについては、資産規模拡大に伴い分散が進展し、ダウンサイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
(エ)ホテル投資におけるその他の勘案事項
本投資法人は、ホテル投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記のホテル投資におけるアクセス、ホテルタイプ及び規模に関する投資基準に加えて、宿泊設備及びその他必要な付帯設備等の物件スペック、競合状態、オペレーターの信用力や運営能力、エリアの事業所数の推移及び観光客流入数の推移、周辺施設やオフィス集積地からのアクセス等を総合的に勘案して競争力の有無を判断します。
エ.商業施設・その他
(ア)商業施設のアクセスに関する投資基準
本投資法人は、それぞれの商圏特性により導き出される最適な交通手段(電車、バス、自動車等)によりアクセスが容易な商業施設に投資を行います。当該交通手段が電車又はバスの場合、それぞれ最寄駅又は最寄りのバス停から概ね徒歩10分圏内の物件とします。
(イ)商業施設タイプに関する投資基準
経済産業省の「商業動態統計」によると、地域密着型商業施設(商圏を周囲1～10km程度とし、スーパーマーケットやドラッグストア及びクリーニング店等の消費者が日常的に使用することの多いテナントを中心に構成される商業施設をいいます。以下同じです。)の旗艦テナントである食品スーパー等を含む飲食料品小売業における販売額は、総合スーパー(GMS)や百貨店と比べて安定的に推移しています。
本投資法人は、主に地域の生活に密着した安定的なニーズに対応する底堅いテナント需要を見込むことができる地域密着型商業施設であるコミュニティ型ショッピングセンター(商圏5km超10km以内、店舗面積10,000～30,000㎡程度)(以下「CSC」ということがあります。)及びネイバーフッド型ショッピングセンター(商圏5km以内、店舗面積3,000～10,000㎡程度)(以下「NSC」ということがあります。)の双方に投資を行います。また、インバウンド需要の増加を取り込むことのできる都市型商業施設(主要駅に隣接するエリア又は繁華性の高いエリアに所在し、高い視認性又は顧客誘引力を有する商業施設をいいます。以下同じです。)にも投資を行います。
なお、郊外型大規模商業施設(店舗面積30,000㎡を超える商業施設で、都市型商業施設に含まれない物件をいい、リージョナル型ショッピングセンター(多数の専門店を有し、商圏が概ね10km超の商業施設をいいます。)及び総合スーパー(食料品、日用品、衣料品及び家具家電等、日常生活で使う様々な商品を総合的に品揃えする、商圏が概ね10km超の商業施設をいいます。)等がこれに含まれます。以下同じです。)については、資産規模拡大に伴い全国に拠点が分散し、ダウンサイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
(ウ)商業施設投資におけるその他の勘案事項
本投資法人は、商業施設投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記の商業施設投資におけるアクセス及び商業施設タイプに関する投資基準に加えて、商圏の大きさ、商圏の属性や将来の人口動態の変化、周辺環境、テナント構成、主要テナントの売上動向及び競合状態を総合的に勘案して競争力の有無を判断します。
(エ)その他の物件に対する投資
本投資法人は、産業用不動産、駐車場など本投資法人の安定運用に寄与すると判断される物件にも投資を行うことができるものとします。
産業用不動産については、物流施設、データセンター、工場及び研究開発施設等のうち、テナント与信状況及び代替性等に鑑みて、中長期にわたり安定した収益を見込むことができる物件に投資を行います。
駐車場については、駅前、ビジネス街、繁華街に位置し、オペレーターの信用力及び運用状況に鑑みて、中長期にわたり安定した収益を見込むことができる物件に投資を行います。また、将来的な開発の可能性の有無についても検討します。
(オ)底地
本投資法人は、底地にも投資を行うことができるものとします。
底地については、底地上の建物の用途に応じて上記のアからエまでの分類をするものとします。底地への投資に際しては、土地賃貸借契約の内容、テナント属性、土地としての資産価値、将来における建物取得の可能性の有無に留意して投資を行います。
(注) 底地の割合については、ポートフォリオ全体の資産規模に対し10%を上限とします。
E.資産規模に応じた成長戦略
本投資法人は、資産規模(保有資産の取得価格の合計)の拡大に応じて、投資主利益の最大化を図るためのより積極的な運用戦略の展開を目指します。なお、以下の資産規模は、ダウンサイドリスク耐性が十分に強化されたと本資産運用会社が判断する資産規模の目途であり、市場環境その他の要因により、当該資産規模に達する前に成長戦略の変更を実施する場合や、当該資産規模に達した場合であっても成長戦略の変更を実施しないなど、その時点における状況に応じて改めて見直すことができるものとします。
ア.資産規模が1,500億円に達するまで
本投資法人は、資産規模が1,500億円に達するまで、投資対象の用途であるオフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件の中でも、キャッシュフローの安定性が高く、一定の流動性も確保されており、本投資法人の安定的な運用に資すると本資産運用会社が判断する物件(以下、総称して「ベースアセット」といいます。)を取得することで、「安定」を重視した運用を図ります。
イ.資産規模が1,500億円超となった場合
本投資法人は、資産規模の拡大に伴う分散の進展により、ダウンサイドリスク耐性が十分に強化されたと本資産運用会社が考える資産規模(1,500億円超)となった段階からは、投資基準を拡張することにより、安定性を重視しつつ、更なる「成長」を追求します。具体的には、本投資法人の資産規模が1,500億円超となった場合、ベースアセットに加えて、オフィスについては大規模物件、住宅についてはラグジュアリータイプの住宅、ホテルについてはフルサービス型ホテル、リゾートホテル、小規模ホテル及び大規模ホテル、商業施設については郊外型大規模商業施設(以下、総称して「拡張アセット」といいます。)にも慎重に投資を行います。なお、本投資法人の資産規模が1,500億円超となった場合にベースアセット及び拡張アセットがポートフォリオ全体に占める投資比率(取得価格ベース)は、ベースアセットを70%以上、拡張アセットを30%以下とし、「安定」と「成長」のバランスに配慮しながら投資を行い、資産規模3,000億円を目指します。
F.売却・資産入替方針
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用の基本方針としますが、中長期的な不動産市況、各投資物件の所在地域の将来性、各投資物件の将来における収益予測、各投資物件の将来における資産価値の変動予測、各投資物件の劣化・陳腐化による資本的支出予測、ポートフォリオの構成等を総合的に勘案し、投資主価値の最大化に寄与すると判断する場合は外部への売却を検討します。
なお、本投資法人が適用する会計基準に照らし減損の兆候ありと判定された物件については、減損管理物件として売却の検討を開始します。ただし、減損管理物件であっても資産運用に関する総合的な見地により売却しないと判断することもできるものとします。
また、修繕規模が大きい等の理由により本投資法人の業績に大きな影響を与えることが見込まれる物件又は周辺環境の変化により建替えやアセットタイプの変更(コンバージョン)等を要する物件(ポテンシャルアセット)をタカラレーベングループに売却し、タカラレーベングループによる建替え・再開発の後に本投資法人が再取得することも検討します。
⑪ 投資基準
本投資法人は、下記の基準に従い、不動産関連資産に分散して投資を行います。
A.物件選別基準
投資対象物件を取得するに際しては、原則として、以下の選別基準を考慮するものとします。なお、本投資法人は、以下の基準を考慮するものの、物件の競争力、収益性等を勘案した上で、総合的に判断して、以下の基準の一部を満たさない物件を取得することもできるものとします。
| 収益性 | 過去の稼働率及び賃料収入等を勘案し、安定した収益が見込めること、又は収益の改善が見込めること。具体的には、本投資法人の取得判断の時点において稼働率が80%以上の物件とします。ただし、稼働率が80%を下回る場合においても、本投資法人の取得以後、80%に達する可能性が十分に高いと判断される場合には、例外的に取得できるものとします。 |
| 設備・仕様 | マーケットにおけるテナントニーズを慎重に見極め、標準的水準以上と判断されるか、又は標準的水準以上に変更可能であること。 |
| 建物構造 | 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄骨造であること。なお、借地権が設定された土地(底地)を取得する場合の、当該土地上の建物については、本基準を採用しません。以下、投資基準のうち建物に関するものについて全て同様とします。 |
| 耐震性 | 新耐震基準適合又はそれと同程度の耐震性能を有し、原則として地震PML(予想最大損失率)値は15%以下であること。ただし、地震PML値が15%を超過する物件についても、当該物件を含むポートフォリオPML値が15%以下である場合には、損失予想額等を検証の上、投資を行うことがあります。 |
| 遵法性 | 都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)、建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)等の関連法令を遵守している不動産(既存不適格を含みます。)とします。ただし、取得時点において遵法性を満たさない不動産のうち、取得後、治癒可能な不動産に関しては、投資することがあります。 |
| 環境有害物質 | 外部専門家が作成したエンジニアリング・レポート(地歴調査・環境調査を含みます。)等において、アスベスト、PCB等の有害物質が内在する可能性が低く、又は内在するが当該物質に関連する全ての法令に基づき適法に保管、若しくは処理等がなされている旨の記載がなされ、運用上の支障の可能性が低いと判断されていること。 |
| 土壌汚染 | 不動産の敷地が土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)第6条第4項で定義する要措置区域又は同法第11条第2項で定義する形質変更時要届出区域に該当する場合、かかる不動産への投資は原則として行いません。土壌環境調査から土壌汚染の存在が確認され、これに対応するための費用が発生すると想定される場合、かかる費用及び売却する場合の価格等を考慮し取得価格を調整するものとします。 |
| 権利関係 | 原則として、敷地も含めた一棟の建物全体に係る独立した所有権が取得できる物件とします。ただし、(i) 共有物件、(ii) 区分所有建物及びその敷地、(iii) 借地権付建物及び(iv) 底地についても、それぞれに定める検証を行った上で投資対象とすることがあります。 |
| テナント | テナントの属性、信用力及び使用目的が適正であること。 |
| 開発案件 | 原則として、開発物件には投資しません。建築前又は建設中の不動産については、建物の許認可リスクや完工・引渡しのリスクが低く、不動産賃貸市場の状況や賃貸借予約契約の存在等により竣工後のテナントの確保が十分可能であり、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合には、当該建物の竣工前においても投資対象とすることができるものとします。 |
B.投資金額
本投資法人は、1物件当たりの投資金額について原則として、5億円以上、かつ、当該物件取得後の資産規模の25%以下とします。
なお、投資対象物件の検討にあたり、以下のア乃至エに留意した上で、中長期的な安定収益の確保の観点から望ましいと判断し、かつ、ポートフォリオ全体に与える影響(当該不動産の組入れによる、各用途ごとの投資比率構成及び本投資法人全体のキャッシュフローに与える影響等)を検討し、投資を行うものとします。
ア.ポートフォリオ全体に及ぼす影響
イ.物件の属する地域の不動産市場の状況
ウ.運用管理面からみた投資採算性
エ.テナントの質、個別賃貸借契約の内容
C.その他個別投資基準
稼働率が低い物件や未稼働物件については、ポートフォリオ全体の稼働率への影響を検証した上で、購入後に十分な稼働率の向上が見込めると判断した場合は、本投資法人はこれを取得することができるものとします。
購入時点において収益性が低い物件については、ポートフォリオ全体の収益性への影響を検証した上で、購入後に十分な収益性の向上が見込めると判断した場合は、本投資法人はこれを取得することができるものとします。
築年数には制限を設けませんが、中長期的に安定的なキャッシュフローを確保でき、立地特性等を勘案し一定の資産価値が維持できると判断される物件に限定してこれを取得できるものとします。
⑫ デューディリジェンス基準
運用資産を取得するに際しては、下表に挙げる調査項目に基づき、経済的調査、物理的調査及び法律的調査を十分実施し、キャッシュフローの安定性・成長性等を阻害する要因等の存否等の把握を中心とした、当該運用資産の投資対象としての妥当性を検討します。
| 評価項目 | 調査事項 | |
| 経済的調査 | 取得価格の妥当性 | 不動産鑑定(投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいいます。)の適格性・妥当性の検証 本資産運用会社によるバリュエーションと不動産鑑定評価書との比較検証 |
| テナント調査 | テナントの信用状況(反社会的勢力に該当しないことの調査を含みます。)及び賃料支払状況等 退去リスクに関する状況等 テナントとの賃貸契約の妥当性の検証 | |
| 市場調査 | 市場賃料調査(物件の個別性を考慮し、必要に応じて第三者によるマーケットレポートの取得を検討します。) 設定賃料の妥当性の検証 | |
| 収益関係 | 投資物件のキャッシュフローデューディリジェンス(収入及び支出項目)の実施 | |
| 物理的調査 | 投資不動産の基本情報 | 売主開示資料の内容精査 エンジニアリング・レポートによる物件基本情報の確認 本資産運用会社による現地調査 |
| 建築・設備・ 仕様概要 | エンジニアリング・レポートによる建物主要項目(意匠、主要構造、築年数、設計・施工業者・建物仕様等)の確認 本資産運用会社による現地調査 | |
| 耐震性能判断 | 地震PML(予想最大損失率)分析及び検証 エンジニアリング・レポートによる耐震性及び地震リスクの確認 ポートフォリオPMLに与える影響も考慮します。 | |
| 重要書類の確認 | 引渡書類(境界確認書・確認申請書・確認申請図・検査済証・竣工図・賃貸借契約書等)の確認 | |
| 将来の資本的支出及び修繕費用 | エンジニアリング・レポートによる将来の修繕費見込み 過去の修繕履歴による検証 施工業者からの保証及びアフターサービス内容及び承継の有無 | |
| 環境・土壌等 | 環境調査レポートによるアスベスト・フロン・PCB等の有害物質の使用状況の環境調査 土壌汚染調査レポートによる環境調査 | |
| 法律的調査 | 違法性 | エンジニアリング・レポートによる関係法規(建築基準法、消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。)、都市計画法その他建築関連法規及び自治体による指導要綱等)の遵守状況等 法定点検資料に基づく、各種指摘事項に関する内容の精査 本資産運用会社による現地調査 |
| 権利関係 | 区分所有、共有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない場合、それぞれ以下の点の適切性を確認 ・区分所有の場合 修繕計画に対する積立金の状況 他の区分所有者の属性、建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。)第25条に定める管理者の存在の有無、議決権割合の確認、管理規約・協定書等の内容 ・共有持分の場合 他の共有持分者の属性、共有者間協定書の有無、共有持分分割請求権及び共有持分分割等に関する措置 ・借地権の場合 土地所有者の属性、地代の適正性、借地権に対する対抗要件の具備状況、借地権売却時の承諾料の有無及び金額 ・底地権の場合 借地人の属性、地代の適正性、借地権に対する対抗要件の具備状況等 | |
| 権利の付着 | 不法占拠、抵当権、根抵当権、地役権、通行権等第三者による権利の付着の有無 | |
| 契約関係 | 信託契約等の第三者との契約内容の確認 その他第三者との契約内容の有無及び内容の確認 | |
| 境界・越境物調査 | 境界確定の状況・書面の有無、実測面積の確認、越境物の有無とその状況・書面の有無 |
⑬ ポートフォリオ運営・管理方針
A.基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益確保及び個別資産の競争力維持の目的のもと、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化、業務の効率化に努め、ポートフォリオ全体及び個別資産の特性に適合した施設運営、維持及び管理を費用対効果に配慮して実施していくものとします。
また、物件、エリア等を勘案して、投資対象にとって最適な運用フォーメーションの確立を目指します。
B.プロパティ・マネジメント会社の選定
プロパティ・マネジメント会社の選定にあたっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定するものとします。また、プロパティ・マネジメント会社がプロパティ・マネジメント業務の一部又は全部を再委託する場合には、再委託先の選定にあたっても、上記の事項を総合的に勘案して選定するものとします。
C.リーシング方針
ア.概要
マーケット動向を調査・把握し、個別物件における適切な賃貸条件等の検討を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社及びスポンサー・サポートを最大限活用し、優良なテナントを選定できるように努めます。また、キーテナントについては本資産運用会社もリレーションシップの構築を図るものとします。
なお、当該選定にあたっては、テナントが下記のテナント選定基準を満たしていることを確認の上、賃料水準、賃貸借契約の内容、契約期間、更新の可否等を総合的に判断して決定するものとします。
空室に対するリーシング活動にあたっては、当該個別物件の特性と周辺環境や競合物件を精査した上でスポンサー・サポートを最大限活用し、最適なリーシング活動をプロパティ・マネジメント会社と共同して行います。
イ.テナント選定基準
新規に入居が見込まれるテナントについては、以下の事項等に対する検討・分析を行い、その内容を総合的に勘案し審査した上で決定するものとします。なお、これらの項目について基準を満たしていると本資産運用会社が判断した場合であっても、反社会的勢力との関係があることを確認した場合には、契約の締結を行わないこととします。また、これらの審査の過程では、必要に応じて外部の調査機関のデータベース等も活用します。
(ア)法人・団体の場合
・ テナントの種類・業種
・ 上場の有無
・ 利害関係者取引規程に定める利害関係者の該当性
・ 財務状況及び企業規模
・ 資本関係
・ 使用目的及び契約条件
・ 連帯保証人又は保証会社の有無
・ その他事項
(イ)個人の場合
・ 利害関係者取引規程に定める利害関係者の該当性
・ 所得水準
・ 職業
・ 勤務先及び勤務年数
・ 連帯保証人又は保証会社の有無
・ その他事項
D.マスターリース契約に関する方針
本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務の委託と関連して、物件運営の効率化、迅速化を目的としてプロパティ・マネジメント会社又はその他の者との間でパススルー型マスターリース契約を締結することができるものとします。また、竣工後間もない新築物件を取得する場合等、本投資法人が物件を取得する時期における稼働率が一時的に低位で推移することが見込まれ、かつ、その導入が必要と判断される場合等において、賃料固定型マスターリース契約を締結することもできるものとします。
マスターリース会社の選定にあたっては、前記「C.リーシング方針」に記載のテナント選定基準((ア)法人・団体の場合)と同様の内容を審査しますが、上記に加え以下の事項も重要審査項目とします。
・ マスターリース会社の実績
・ サブリース期間及び契約形態
・ マスターリース会社におけるテナント審査基準
E.修繕計画及び資本的支出に関する方針
中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件ごとの修繕計画をプロパティ・マネジメント会社と協議の上策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
修繕及び設備投資は、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。ただし、テナントの満足度向上に向けた政策上の観点から必要な修繕及び設備投資については早期に実施するものとします。
修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費及び修繕計画を考慮した上で、必要な額を積み立てるものとします。
F.付保方針(火災保険、地震保険等)
運用資産には、火災等の災害や事故等による建物の損害又は対人対物を保険事由とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、各不動産の特性に応じて適切と判断される内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険を付保するものとします。
なお、地震保険の付保に関しては、PML値が15%を超える物件における当該超過部分相当について、災害による影響と損害保険料とを比較考慮の上、付保の判断を行うものとします。
G.フォワード・コミットメントに関する方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさを勘案し、その実行に際しては、あらかじめ慎重に検討し対応するものとします。
フォワード・コミットメント等を行う際には、違約金の上限、物件取得額の上限、物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法に関する所定の基準を遵守するものとします。
また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響等の概要を開示するものとします。
さらに、本投資法人の保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の鑑定評価を再取得することによりモニタリングの上、当該鑑定評価額を公表するとともに、鑑定評価額が取得価額を下回った場合においては、違約金の支払による契約解除又は売買価格の再協議の必要性等について判断の上、必要な対応を行うものとします。
⑭ 情報開示方針
本投資法人及び本資産運用会社は、金商法、投信法、東京証券取引所の有価証券上場規程、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)の諸規則その他の法令等に則り、本投資法人に係る情報開示体制及び情報開示手続を明確にすることにより、本資産運用会社における情報開示業務の組織的かつ効率的な運営を図るとともに、本資産運用会社における情報開示手続の審査及び監視体制を確立し、もって、投資家に対して公平かつ適時・適切な情報開示を行うための体制を整備するものとします。
⑮ サステナビリティへの取組み
本資産運用会社は、資産運用業務における環境(Environment)・社会(Society)・ガバナンス(Governance)への配慮が、本投資法人が目指す「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」につながると考えています。このような考えを実践するため、本資産運用会社は「サステナビリティ方針」を策定し、同方針に基づき様々な取組みを行います。
<サステナビリティ方針>
| 1.地球温暖化防止への取組み | 省エネに寄与する運用改善や省エネ設備の導入等を通じてCO2の排出削減を進めることにより、地球温暖化防止に貢献します。 |
| 2.環境負荷の軽減 | 資源のリデュース・リユース・リサイクルの3R活動や節水等を通じて環境負荷の軽減された資源循環型社会の実現を目指します。 |
| 3.法令遵守と社内体制整備 | ESG関連の法令・規則を遵守するとともに、サステナビリティを推進するための社内体制を整備し、定期的に従業員の教育を実施します。 |
| 4.ステークホルダーとのコミュニケー ション | テナント及びプロパティ・マネジメント会社等のサプライヤー等と協働し、CS(お客様満足度)向上に努めるとともに、地域市民との地域共生活動を通じて社外のステークホルダーとの信頼関係を構築し、地域社会の持続的な発展にも貢献します。 |
| 5.積極的な情報開示 | 投資家をはじめとするステークホルダーに対し、ESGに関する取組みの情報を広く開示することに努めます。 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
