- #1 サステナビリティに関する考え方及び取組（連結）
(注)1.2021年度からは三井不動産および連結子会社のうち、建物保有会社もしくは従業員100人以上の会社
が保有・賃貸する施設ならびにCO2排出量が大きい会社(三井不動産TGスマートエナジー㈱)が対象
2.Scope1,2,3の合計
2025/06/25 15:42- #2 セグメント情報等、連結財務諸表（連結）
当社は、本社に商品別の本部を置き、各本部が所管する子会社とともに取り扱う商品・サービスについて、「賃貸事業」「分譲事業」「マネジメント事業」および「施設営業事業」を中心に事業活動を行っています。
したがって、当社は商品別の本部及び提供するサービス別のマトリクスセグメントで構成されており、そのマトリクスを提供するサービスで集約するかたちで「賃貸」「分譲」「マネジメント」「施設営業」および「その他」の5つを報告セグメントとしています。
「賃貸事業」は、オフィスビルや商業施設等の賃貸を行っています。「分譲事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲および投資家向けの賃貸住宅・オフィスビル等の分譲を行っています。「マネジメント事業」は、プロパティマネジメントや仲介・アセットマネジメント等のノンアセットビジネスを行っています。「施設営業事業」はホテル・リゾート事業やスポーツ・エンターテインメント事業を行っています。「その他」は、新築請負事業等を行っています。
2025/06/25 15:42- #3 リース取引関係、連結財務諸表（連結）
有形固定資産
主として賃貸事業における建物および建物附属設備です。
②リース資産の減価償却の方法
2025/06/25 15:42- #4 事業の内容
≪賃貸事業≫
三井不動産㈱はオフィスビルおよび商業施設等の賃貸を行っています。MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.、MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.(いずれも連結子会社)は米国、英国においてオフィスビル等の賃貸を行っており、MITSUI FUDOSAN (ASIA) MALAYSIA SDN.BHD.、台湾三井不動産股份有限公司(いずれも連結子会社)はマレーシア、台湾において商業施設の賃貸を行っています。
≪分譲事業≫
2025/06/25 15:42- #5 事業等のリスク
(2)当社グループの業務リスク
| リスク名称 | リスク内容 | 対策 |
| ③コンプライアンスリスク | 当社グループの主たる業務である宅地建物取引業に関して、顧客に対する重要事項説明の誤りや不実告知等の法令違反により当局から行政処分等を受ける場合があります。また、会社法、建築基準法、個人情報保護法等、当社グループが事業を行う上で関係する法令に違反した場合、当社グループの信用の失墜、罰金等が課されることにより、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループでは、役職員の不正、業務上の過失等によるリスクが発生する可能性があります。当該リスクが顕在化した場合には、当社グループの信用の失墜及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 | 役職員が法令等を遵守し、より高い倫理観に従って行動するための基本的な事項を定める「三井不動産グループコンプライアンス方針」をはじめ、社内規程の制定と定期研修によるその周知徹底・啓蒙を推進しております。また、主要な法令に関しては、各法令に応じた業務フローの策定を行い、研修やOJTによる周知徹底と法令遵守の定期的な自主点検を行っております。 |
| ④品質リスク | 当社グループが行う不動産開発事業において設計・施工等の不備が発生した場合、また、当社グループが賃貸・管理する施設において管理上の不備が発生した場合は、当社グループの信用の失墜、想定外の費用及び開発計画、運営計画の遅延が生じる等、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 | 不動産開発事業においては、一定の信用力・技術力を有する第三者に建物の設計・施工業務等を発注し、その設計・施工における品質を確保するため、当社グループにて独自の品質基準を定め、設計・施工業務等の発注先による遵守徹底を図るとともに、発注者として施工状況の確認及び品質検査を実施しております。賃貸・管理する施設に関しては、業務内容に応じたマニュアルを策定の上、研修・OJTを通じて業務品質を確保しています。また、万一の不備や事故等に備え、損害保険を付保しております。 |
- #6 会計方針に関する事項（連結）
また、いずれの事業においても対価は通常、履行義務の充足から概ね1年以内に回収しており、重要な金融要素は含んでおりません。
なお、オフィスビルや商業施設等の賃貸事業の収益認識に関しては「リース取引に関する会計基準」(企業会計基準第13号 2007年3月30日)等に基づき収益を認識しております。
(6)重要なヘッジ会計の方法
2025/06/25 15:42- #7 収益認識関係、連結財務諸表（連結）
当社は、営業収益を事業セグメントに基づき分解するとともに、各セグメントについてさらに財・サービスの区分により分解しております。
| | (単位:百万円) |
| 前連結会計年度 | 当連結会計年度 |
| 賃貸 | | |
| オフィス | 446,087 | 466,601 |
(注) その他の源泉から生じる収益には、「リース取引に関する会計基準」(企業会計基準 第13号2007年3月30日)に基づく
賃貸収入等が含まれております。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
- #8 従業員の状況（連結）
(1)連結会社の状況
| (2025年3月31日現在) |
| セグメントの名称 | 従業員数(人) |
| 賃貸 | 2,431 | [66] |
| 分譲 | 1,397 | [815] |
(注)1.従業員数は就業人員数であり、臨時従業員数は[ ]内に年間の平均を外数で記載しております。
2.全社(共通)として、記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
- #9 株式の保有状況（連結）
(特定投資株式)
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 三井物産株式会社 | 12,986,932 | 6,493,466 | 同社は、東京都千代田区所在のOtemachi Oneにおける共同事業者であり、当社グループの事業機会創出において有用性があると考えております。同社は、北海道札幌市所在の札幌三井JPビルディング等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。なお、株式分割により株式数が増加しております。 | 有 |
| 36,356 | 46,142 |
| 24,363 | 24,906 |
| 東レ株式会社 | 19,460,720 | 19,460,720 | 同社は、東京都中央区所在の日本橋三井タワー等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 有 |
| 19,772 | 14,402 |
| 株式会社三井住友フィナンシャルグループ | 3,241,971 | 1,578,657 | 当社は、同社連結子会社の㈱三井住友銀行から借入を行っており、当社グループの安定的な資金調達において有用性があると考えております。同社連結子会社の㈱三井住友銀行は東京都千代田区所在の三井住友銀行本店ビルディング等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。なお、株式分割により株式数が増加しております。 | 無但し、同社連結子会社の㈱三井住友銀行が保有 |
| 12,303 | 14,064 |
| MS&ADインシュアランスグループホールディングス株式会社 | 3,369,307 | 2,246,269 | 当社は、同社連結子会社の三井住友海上火災保険㈱から借入を行っており、当社グループの安定的な資金調達において有用性があると考えております。同社連結子会社の三井住友海上火災保険㈱は、東京都千代田区所在の霞が関ビルディング等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。なお、株式分割により株式数が増加しております。 | 無但し、同社連結子会社の三井住友海上火災保険㈱およびあいおいニッセイ同和損害保険㈱が保有 |
| 10,866 | 18,268 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 富士フイルムホールディングス株式会社 | 3,277,800 | 1,092,600 | 同社は、東京都港区所在の東京ミッドタウンのテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。なお、株式分割により株式数が増加しております。 | 有 |
| 9,323 | 11,046 |
| 5,296 | 2,103 |
| 株式会社セブン&アイ・ホールディングス | 2,445,900 | 2,445,900 | 同社連結子会社の㈱ロフトは、大阪府吹田市所在のエキスポシティ等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 有 |
| 5,290 | 5,395 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 株式会社バンダイナムコホールディングス | 846,900 | 846,900 | 同社連結子会社の㈱バンダイナムコアミューズメントは、愛知県愛知郡東郷町所在のららぽーと愛知東郷等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 有 |
| 4,237 | 2,395 |
| 3,025 | 4,610 |
| 株式会社日本製鋼所 | 560,541 | 560,541 | 同社は、東京都品川区所在のゲートシティ大崎等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 有 |
| 2,934 | 1,899 |
| 2,476 | 4,127 |
| 株式会社商船三井 | 450,261 | 450,261 | 同社は愛知県名古屋市所在の名古屋三井ビルディング本館のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 有 |
| 2,335 | 2,075 |
| 2,001 | 2,966 |
| 株式会社フジ・メディア・ホールディングス | 757,200 | 757,200 | 当社グループは、同社連結子会社の㈱サンケイビルが保有する賃貸住宅の賃貸運営管理業務を受託しており、当社グループの事業機会創出において有用性があると考えております。 | 有 |
| 1,932 | 1,502 |
| 三井化学株式会社 | 574,080 | 1,148,080 | 同社は、東京都中央区所在の八重洲セントラルタワー等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 有 |
| 1,918 | 4,972 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 新日本空調株式会社 | 1,001,296 | 500,648 | 同社は、東京都中央区所在の浜町センタービル等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。なお、株式分割により株式数が増加しております。 | 有 |
| 1,748 | 1,734 |
| 1,566 | 1,798 |
| 太平洋セメント株式会社 | 384,400 | 384,400 | 同社は、東京都文京区所在の文京ガーデン ゲートタワー等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。同社は、山口県山陽小野田市所在の三井不動産山陽小野田太陽光発電所の共同事業者であり、当社グループの事業機会創出において有用性があると考えております。 | 有 |
| 1,498 | 1,352 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 株式会社オンワードホールディングス | 841,000 | 841,000 | 同社連結子会社の㈱オンワード樫山は千葉県船橋市所在のららぽーとTOKYO‐BAY等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 有 |
| 454 | 480 |
| 令和アカウンティング・ホールディングス株式会社 | 625,000 | - | 同社は東京都中央区所在の日本橋一丁目三井ビルディングのテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。同社は会計業務や経理調査業務等の委託先であり、当社グループが事業を円滑に進める上で重要な相手先であると考えております。 | 無 |
| 375 | - |
| 株式会社三越伊勢丹ホールディングス | 170,011 | 170,011 | 同社連結子会社の㈱三越伊勢丹は、東京都千代田区所在の東京ミッドタウン日比谷等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 無但し、同社連結子会社の㈱三越伊勢丹が保有 |
| 363 | 424 |
| 350 | 207 |
| 三井住友トラストグループ株式会社 | 79,592 | 265,392 | 当社は、同社連結子会社の三井住友信託銀行㈱から借入を行っており、当社グループの安定的な資金調達において有用性があると考えております。同社連結子会社の三井住友信託銀行㈱ は、東京都中央区所在の三井本館等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 無但し、同社連結子会社の三井住友信託銀行㈱が保有 |
| 296 | 877 |
| DM三井製糖ホールディングス株式会社 | 20,160 | 20,160 | 当社グループは、同社保有賃貸住宅の賃貸運営管理業務を受託しており、当社グループの事業機会創出において有用性があると考えております。 | 無 |
| 68 | 62 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| - | 4,189 |
| 旭化成株式会社 | - | 3,247,084 | (前事業年度)同社は、東京都千代田区所在の日比谷三井タワー等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 無 |
| - | 3,610 |
| - | 2,321 |
| 株式会社めぶきフィナンシャルグループ | - | 4,229,190 | (前事業年度)当社は、同社連結子会社の㈱常陽銀行から借入を行っており、当社グループの安定的な資金調達において有用性があると考えております。同社連結子会社の㈱常陽銀行は、東京都中央区所在の三井二号館のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 無但し、同社連結子会社の㈱常陽銀行が保有 |
| - | 2,163 |
| デンカ株式会社 | - | 269,261 | (前事業年度)同社は、東京都中央区所在の日本橋三井タワー等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。同社は、北海道苫小牧市所在の三井不動産苫小牧太陽光発電所の共同事業者であり、当社グループの事業機会創出において有用性があると考えております。 | 有 |
| - | 631 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由(注)1 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 三機工業株式会社 | - | 175,000 | (前事業年度)同社は、東京都中央区所在の聖路加タワー等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 有 |
| - | 373 |
| KDDI株式会社 | - | 37,200 | (前事業年度)同社は、東京都千代田区所在のガーデンエア タワー等のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 無 |
| - | 166 |
| 王子ホールディングス株式会社 | - | 200,000 | (前事業年度)同社連結子会社の王子製紙㈱は、福岡県福岡市所在の博多三井ビルディング2号館のテナントであり、当社グループの賃貸事業において有用性があると考えております。 | 無 |
| - | 127 |
(注)1.当社は、個別銘柄ごとの定量的な保有の合理性や取引先との関係を踏まえた保有意義を確認し、保有の適否について検証しております。各取引の詳細な内容については秘密保持の観点から記載いたしません。
なお、有用性はあるものの、保有株式の中での有用性が相対的に低位の銘柄については、縮減方針に従って売却を検討いたします。
- #10 沿革
当社は、三井総元方の三井改組計画により、旧三井合名会社所有の不動産の経営を主たる目的として、1941年7月15日、資本金300万円をもって、三井不動産株式会社として設立されました。
創立以来、事務所用ビル等の賃貸・管理を営業の中核としておりましたが、1950年代半ば以降、経営の多角化をはかり、1957年千葉県臨海地区の浚渫埋立に着手して臨海土地造成事業に進出、また、1961年には住宅地の造成・分譲事業の分野に、さらに1968年から戸建住宅や中高層住宅の建設・分譲事業にそれぞれ進出いたしました。
近年当社グループは、ビル賃貸事業、商業施設賃貸事業および住宅分譲事業を主軸として、ホテル・リゾート事業、ロジスティクス事業、スポーツ・エンターテインメント事業、コンサルティング事業、管理受託事業および海外事業等も展開しております。
2025/06/25 15:42- #11 減損損失に関する注記（連結）
当連結会計年度(自 2024年4月1日 至 2025年3月31日)
| 主な用途 | 種類 | 場所 |
| 賃貸施設その他 | 建物、土地等 | 東京都中央区 他 |
当社は、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小単位に拠って資産のグループ化を行いました。なお、本社ビル等は共用資産としています。
当連結会計年度において、市況の悪化により収益性が著しく低下する見込みである資産グループについて、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失(10,894百万円)として特別損失に計上しました。その内訳は、土地385百万円、建物・構築物7,475百万円、ソフトウエア1,459百万円、その他1,573百万円であります。
- #12 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
◆ 賃貸
2025/06/25 15:42- #13 賃貸等不動産関係、連結財務諸表（連結）
(賃貸等不動産関係)
当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル、商業施設等を有しております。2024年3月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は157,338百万円(賃貸収益は営業収益に、賃貸費用は営業原価に計上されています)、固定資産売却益は3,516百万円(固定資産売却益は特別利益に計上されています)であり、2025年3月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は169,456百万円(賃貸収益は営業収益に、賃貸費用は営業原価に計上されています)、固定資産売却益は25,882百万円(固定資産売却益は特別利益に計上されています)です。
2025/06/25 15:42- #14 重要な会計上の見積り、連結財務諸表（連結）
②重要な会計上の見積りに用いた主要な仮定
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、空室率、賃貸費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。正味売却価額については、周辺の取引事例、物件の性能、立地等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。
③重要な会計上の見積りが当連結会計年度の翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
2025/06/25 15:42- #15 重要な会計方針、財務諸表（連結）
また、対価は通常、履行義務の充足から概ね1年以内に回収しており、重要な金融要素は含んでおりません。
なお、オフィスビルや商業施設等の賃貸事業の収益認識に関しては「リース取引に関する会計基準」(企業会計基準第13号 2007年3月30日)等に基づき収益を認識しております。
8.ヘッジ会計の方法
2025/06/25 15:42
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
