有価証券報告書-第102期(2024/04/01-2025/03/31)
有報資料
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。
(1)経営方針
当社グループは、以下の経営理念及びサステナビリティ方針のもと、企業活動を通じた社会課題解決への取り組みにより、持続可能な社会の実現に貢献するとともに、当社グループの企業としての持続的な成長を目指しております。
(2)経営戦略・経営指標
当社グループは、堅実な経営基盤を堅持しつつ、営業基盤の拡大を図るために新規投資を継続的に実施して、事業の発展を目指す方針であります。中長期的に新規優良物件に対する投資を継続して推進するとともに、既存施設の見直しも進めて、経営効率の改善及び健全な財務体質の維持に努めてまいります。
この方針の下、創立100周年(2048年)を見据えた成長基盤の確立とサステナブル経営推進、資本コストや株価を意識した経営の実現のために体制強化と新たな取り組みが必要であると考え、2023年5月に長期経営計画を以下のとおり策定し、2024年9月に一部見直しを行い、推進しております。
本計画については2期に分けて計画を推進してまいります(フェーズⅠ:2024年3月期から2028年3月期、フェーズⅡ:2029年3月期から2033年3月期)。本計画期間を通じて長期保有資産の積み上げを継続的に進めていくとともに、計画の各フェーズに応じて、新規事業の収益化に向けた準備、成長基盤強化と環境変化に対する体制強化(フェーズⅠ)、新規事業の収益実現(フェーズⅡ)を図ってまいります。具体的には、健全な財務体質を堅持しつつ、多様なアセットタイプや、きめ細かいビル管理等の当社グループが持つ従来の強みを活かした成長促進を図るとともに、資産回転型事業による資産の拡充と組み換え、エクイティ投資・海外投資、一段と多様なアセットタイプへの投資等に取り組むことで、ストック事業とフロー事業のバランスのとれた収益構造への転換や、景気変動リスクを低減し、安定した収益基盤の拡充を図る方針です。そして、フロー事業への取組等によるROA向上を目指し、結果としてROEの改善・向上の実現を目指します。また、1株当たり利益を重視した安定的な配当・増配を継続し、本計画期間中の配当性向は45%程度を目指してまいります。
併せて本計画では、GHG排出量削減目標やグリーンビル認証取得面積率の目標設定など、当社グループのマテリアリティ(重要課題)に紐付く取組課題・KPIの決定とその進捗管理を図っていくとともに、人材育成や多様な人材の確保など長期経営計画を支える人員構成とすべく、人的資本経営に向けた取組の強化を図るなど、ESGを意識したサステナビリティ戦略も推進してまいります。
本計画の達成状況を判断するための客観的な指標は以下のとおりであります。なお、本計画においては、投資手法の多様化を事業戦略の一環としていることから、償却前事業利益=事業利益(営業利益+投資事業組合運用損益等+固定資産売却損益)+減価償却費を重要な経営指標としております。(2026年3月期から、事業利益の定義に「固定資産売却損益」を追加)
① 業績計画(数値目標)
② 投資計画
(3)優先的に対処すべき事業上の課題
今後のわが国経済は、景気の緩やかな回復基調を維持するとの見方もあるものの、更なる物価上昇が個人消費の回復に水を差す懸念があることに加え、米国の関税引上げ政策による世界経済の減速、金利上昇による設備投資や住宅購入などの需要抑制や人手不足による供給制約といったマイナス材料による景気の下振れリスクには留意する必要があります。
不動産賃貸業界におきましては、企業収益の改善や出社回帰の動きを追い風に足下の稼働率は比較的堅調に推移している一方、中長期的には日本の労働力人口が減少に転じることで新規需要は減速する見通しであり、オフィス賃貸市況の将来見通しは楽観できないと考えられます。
また、少子高齢化、緊迫化する国際・政治情勢、サステナビリティに対する社会要請の高まり、AIの普及等、わが国を取り巻く環境に大きな変化がみられます。
こうした事業環境の変化に対処すべく、前項「(2)経営戦略・経営指標」にて記載のとおり、当社グループは2024年3月期から2033年3月期の10ヵ年を対象とする長期経営計画を策定し、2024年9月に一部、見直しを行いました。本計画に掲げる重点施策の中でも特に「次なる成長へ向けた新規事業投資戦略」と「ESGを意識したサステナビリティ戦略」の2点を重点的に対処すべき課題と捉え、取組を加速してまいります。特に重点的に対処すべき課題としております2点につきましては、以下のとおりです。
①次なる成長へ向けた新規事業投資戦略
(イ)首都圏を中心としたオフィス、物流倉庫、都市型商業ビルの取得
(ロ)昨今のデータ通信量の増加に応える新データセンタービル開発用地の取得
(ハ)フロー事業(資産回転型事業、エクイティ投資)への取組など投資手法の多様化
(ニ)アセットタイプの一段の多様化(法人向け賃貸レジデンス、ヘルスケア施設等)
(ホ)他社とのアライアンスも含めた海外投資の取組
②ESGを意識したサステナビリティ戦略
(イ)TCFD提言への取組を通じた気候変動問題への積極的な対応
(ロ)当社のマテリアリティ(重要課題)に紐付く取組課題・KPIの決定とその進捗管理(GHG排出量削減目標の設定、グリーンビル認証取得面積率の目標設定等)
(ハ)人的資本経営に向けた取組強化(人材育成、多様な人材確保、長期経営計画を支える人員構成、社内環境整備、DX推進等)
上記重点的に対処すべき課題に取り組みつつ、今後とも外部環境や不動産市況等の変化を機敏に捉えながら、長期経営計画を着実に推進することによってステークホルダーの皆様の負託に応えてまいります。
(1)経営方針
当社グループは、以下の経営理念及びサステナビリティ方針のもと、企業活動を通じた社会課題解決への取り組みにより、持続可能な社会の実現に貢献するとともに、当社グループの企業としての持続的な成長を目指しております。
| 私たちの理念・行動指針 | |
| 経 営 理 念 | 1. 価値ある事業空間を提供しお客様と共に発展することにより、社会に貢献します。 |
| 2. 信用を重んじ質を重視した経営を堅持して、お客様・株主・社員の信頼に応えます。 | |
| 3. 革新と効率を尊び、活力ある企業風土を築きます。 | |
| 企業行動指針 | 1. お客様本位の徹底 お客様のニーズと信頼に応え、安全で良質な環境とサービスを提供します。 |
| 2. コンプライアンスの実践 法令および規律を遵守し、高い倫理観に根ざした社会的良識をもって行動します。 また、公正、透明、適正な取引を行い、政治、行政との健全かつ正常な関係を保ちます。 反社会的勢力および団体とは一切関係を遮断し、毅然とした対応をします。 | |
| 3. 社会発展への貢献 地域との良好な関係を構築し、良き市民として積極的に社会貢献活動を行います。 | |
| 4. 公正な情報開示 株主はもとより、広く社会とのコミュニケーションをとり、企業情報を適時、的確かつ公正に開示します。 | |
| 5. 環境問題への取り組み 環境保全は経営の重要な課題であることを認識し、自主的、積極的に環境問題に取り組みます。 | |
| 6. 個性を尊重する企業風土 ゆとりと豊かさを実現し、安全で働きやすい職場環境を確保するとともに、社員の人格、個性を十分尊重します。 | |
| サステナビリティ方針 |
| 環境問題に積極的に取り組み、未来の豊かな環境と事業活動との両立を目指します。 1.気候変動への対応 2.資源の持続可能な利用と循環型社会への貢献 |
| ステークホルダーとの協働を通じ、社会全体の継続した発展を目指します。 3.お客様への貢献 4.株主・投資家との対話 5.パートナー企業との協働 6.地域社会への貢献 7.従業員への取り組み(ウェルビーイングの取り組み) |
| コンプライアンスの遵守や公正な情報開示を通じて、透明性高くあり続けます。 8.サステナブル経営への取り組みの監督 9.コンプライアンスの遵守 10.ESG関連情報の開示とコミュニケーション |
(2)経営戦略・経営指標
当社グループは、堅実な経営基盤を堅持しつつ、営業基盤の拡大を図るために新規投資を継続的に実施して、事業の発展を目指す方針であります。中長期的に新規優良物件に対する投資を継続して推進するとともに、既存施設の見直しも進めて、経営効率の改善及び健全な財務体質の維持に努めてまいります。
この方針の下、創立100周年(2048年)を見据えた成長基盤の確立とサステナブル経営推進、資本コストや株価を意識した経営の実現のために体制強化と新たな取り組みが必要であると考え、2023年5月に長期経営計画を以下のとおり策定し、2024年9月に一部見直しを行い、推進しております。
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| ● マテリアリティ(サステナビリティ重要課題)を特定し、取り組みを開始 ● GHG排出量削減目標を設定(2031/3期までに2020/3期比で「Scope1+2の排出量46%削減」を目指す)(2051/3期までにScope1,2,3の排出量 ネットゼロを目指す) ※Scope1:自社での燃料の使用による直接排出の温室効果ガスの排出量 ※Scope2:他社から供給された電気、熱、蒸気の使用による間接排出の温室効果ガスの排出量 ※Scope3:Scope1,2以外の自社の活動に関連する他社の温室効果ガスの排出量 ● グリーンビル認証取得面積率50%以上の追求(2031/3期まで) ● 人的資本経営に向けた取り組み強化(人材育成、多様な人材確保、長期経営計画を支える人員構成、社内環境整備、DX推進等) |
本計画については2期に分けて計画を推進してまいります(フェーズⅠ:2024年3月期から2028年3月期、フェーズⅡ:2029年3月期から2033年3月期)。本計画期間を通じて長期保有資産の積み上げを継続的に進めていくとともに、計画の各フェーズに応じて、新規事業の収益化に向けた準備、成長基盤強化と環境変化に対する体制強化(フェーズⅠ)、新規事業の収益実現(フェーズⅡ)を図ってまいります。具体的には、健全な財務体質を堅持しつつ、多様なアセットタイプや、きめ細かいビル管理等の当社グループが持つ従来の強みを活かした成長促進を図るとともに、資産回転型事業による資産の拡充と組み換え、エクイティ投資・海外投資、一段と多様なアセットタイプへの投資等に取り組むことで、ストック事業とフロー事業のバランスのとれた収益構造への転換や、景気変動リスクを低減し、安定した収益基盤の拡充を図る方針です。そして、フロー事業への取組等によるROA向上を目指し、結果としてROEの改善・向上の実現を目指します。また、1株当たり利益を重視した安定的な配当・増配を継続し、本計画期間中の配当性向は45%程度を目指してまいります。
併せて本計画では、GHG排出量削減目標やグリーンビル認証取得面積率の目標設定など、当社グループのマテリアリティ(重要課題)に紐付く取組課題・KPIの決定とその進捗管理を図っていくとともに、人材育成や多様な人材の確保など長期経営計画を支える人員構成とすべく、人的資本経営に向けた取組の強化を図るなど、ESGを意識したサステナビリティ戦略も推進してまいります。
本計画の達成状況を判断するための客観的な指標は以下のとおりであります。なお、本計画においては、投資手法の多様化を事業戦略の一環としていることから、償却前事業利益=事業利益(営業利益+投資事業組合運用損益等+固定資産売却損益)+減価償却費を重要な経営指標としております。(2026年3月期から、事業利益の定義に「固定資産売却損益」を追加)
① 業績計画(数値目標)
| 長期経営計画 | ||
| フェーズⅠ2024年3月期～2028年3月期 | フェーズⅡ2029年3月期～2033年3月期 | |
| 事業利益 (営業利益+投資事業組合運用損益等 +固定資産売却損益) | 80億円(2028年3月期) | 140億円(2033年3月期) |
| 償却前事業利益 (事業利益+減価償却費) | 120億円(同上) | 180億円(同上) |
| 自己資本比率 | 30%以上(財務規律として) | |
| ネット有利子負債 /EBITDA倍率 | 10倍程度(財務規律として) | |
| ROA (事業利益/総資産) | 4.0%以上 | 5.0%以上 |
| ROE (当期純利益/自己資本) | 7.0%以上 | 8.0%以上 |
| (注)自己資本比率:自己資本/総資産 ネット有利子負債/EBITDA倍率:ネット有利子負債/償却前営業利益(営業利益+減価償却費) ROA(事業利益/総資産):事業利益/((前連結会計年度末総資産+当連結会計年度末総資産)/2) ROE(当期純利益/自己資本): 当期純利益/((前連結会計年度末自己資本+当連結会計年度末自己資本)/2) | ||
② 投資計画
| 長期経営計画 | ||||
| フェーズⅠ2024年3月期～2028年3月期(累計) | フェーズⅡ2029年3月期～2033年3月期(累計) | 合計 | ||
| 不動産投資 | 収益物件の取得 | 500億円 | 1,300億円 | 1,800億円 |
| エクイティ投資 | 80億円 | 80億円 | 160億円 | |
| 海外投資 | 50億円 | 200億円 | 250億円 | |
| 既存物件の建替え | 40億円 | 50億円 | 90億円 | |
| 更新修繕投資 | 既存物件の大規模修繕 | 100億円 | 100億円 | 200億円 |
| 計 | 770億円 | 1,730億円 | 2,500億円 | |
| 投資回収 | 収益物件の売却 | - | 800億円 | 800億円 |
| ネット投資額 | 770億円 | 930億円 | 1,700億円 | |
(3)優先的に対処すべき事業上の課題
今後のわが国経済は、景気の緩やかな回復基調を維持するとの見方もあるものの、更なる物価上昇が個人消費の回復に水を差す懸念があることに加え、米国の関税引上げ政策による世界経済の減速、金利上昇による設備投資や住宅購入などの需要抑制や人手不足による供給制約といったマイナス材料による景気の下振れリスクには留意する必要があります。
不動産賃貸業界におきましては、企業収益の改善や出社回帰の動きを追い風に足下の稼働率は比較的堅調に推移している一方、中長期的には日本の労働力人口が減少に転じることで新規需要は減速する見通しであり、オフィス賃貸市況の将来見通しは楽観できないと考えられます。
また、少子高齢化、緊迫化する国際・政治情勢、サステナビリティに対する社会要請の高まり、AIの普及等、わが国を取り巻く環境に大きな変化がみられます。
こうした事業環境の変化に対処すべく、前項「(2)経営戦略・経営指標」にて記載のとおり、当社グループは2024年3月期から2033年3月期の10ヵ年を対象とする長期経営計画を策定し、2024年9月に一部、見直しを行いました。本計画に掲げる重点施策の中でも特に「次なる成長へ向けた新規事業投資戦略」と「ESGを意識したサステナビリティ戦略」の2点を重点的に対処すべき課題と捉え、取組を加速してまいります。特に重点的に対処すべき課題としております2点につきましては、以下のとおりです。
①次なる成長へ向けた新規事業投資戦略
(イ)首都圏を中心としたオフィス、物流倉庫、都市型商業ビルの取得
(ロ)昨今のデータ通信量の増加に応える新データセンタービル開発用地の取得
(ハ)フロー事業(資産回転型事業、エクイティ投資)への取組など投資手法の多様化
(ニ)アセットタイプの一段の多様化(法人向け賃貸レジデンス、ヘルスケア施設等)
(ホ)他社とのアライアンスも含めた海外投資の取組
②ESGを意識したサステナビリティ戦略
(イ)TCFD提言への取組を通じた気候変動問題への積極的な対応
(ロ)当社のマテリアリティ(重要課題)に紐付く取組課題・KPIの決定とその進捗管理(GHG排出量削減目標の設定、グリーンビル認証取得面積率の目標設定等)
(ハ)人的資本経営に向けた取組強化(人材育成、多様な人材確保、長期経営計画を支える人員構成、社内環境整備、DX推進等)
上記重点的に対処すべき課題に取り組みつつ、今後とも外部環境や不動産市況等の変化を機敏に捉えながら、長期経営計画を着実に推進することによってステークホルダーの皆様の負託に応えてまいります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
