有価証券報告書-第94期(平成29年4月1日-平成30年3月31日)
文中の将来に関する記載は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。
(1) 経営成績
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続くなか、政府の景気対策の効果もあり、緩やかな回復基調が継続しました。
不動産管理市場におきましては、マンション管理業界の大手寡占化の傾向が継続し、加えて、管理組合やオーナーのコスト意識の高まりや、ニーズの高度化・多様化に対するサービスの強化・拡充として、AIやIoTを活用した省人化・業務効率化の動きがみられました。
不動産流通市場におきましては、新築マンション価格の上昇を背景に、首都圏の中古マンションの成約件数は前年度に引き続き新築マンションの供給戸数を上回りました。
新築マンション市場におきましては、利便性の高い地域を中心とした地価の上昇、また建築費の高騰が続くものの、低金利の後押しもあり、一次取得者の住宅需要は底堅く推移しました。
このような事業環境のもと、当社グループにおきましては、平成29年3月期からの5年間を計画期間として策定した中期経営計画「Make NEW VALUE 2021 ～不動産ソリューションによる新・価値創造～」に基づき、高経年化した不動産ストックの増加、人口動態の変化や価値観の多様化に対し、大規模修繕工事事業の拡大、リノベーション事業の強化、再開発事業の推進、および新たな提案やサービスの提供等に取り組んでまいりました。
また、AIやIoTの活用による無人化、機械化や建物・設備の長寿命化等をテーマとした研究開発を推進し、具体的な成果としてビル・施設管理における遠隔地業務支援、無人接客店舗の設置等、新たな取り組みを開始いたしました。また、AI技術を用いた自動音声対応システムの実証実験にも着手しております。
これらの結果、当連結会計年度の業績は、営業収入が前期比98億23百万円増の3,351億84百万円(前期比3.0%増)、営業利益は同比3億48百万円減の201億74百万円(同比1.7%減)となりました。
経常利益は、補修工事費および支払利息がそれぞれ減少したことなどにより、前期比1億78百万円減の197億89百万円(前期比0.9%減)となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度に減損損失5億36百万円の計上があったことなどにより税金等調整前当期純利益が前期比3億33百万円増加したものの、法人税等が同比5億26百万円増加したことなどにより、同比1億93百万円減の138億51百万円(前期比1.4%減)となりました。
中期経営計画において目標とする経営指標であるROE(自己資本当期純利益率)は7.7%となりました。引き続き、収益性および資本効率の向上などに努めることで、計画最終年度における営業利益280億円以上、ROE9%以上の実現を目指します。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。各セグメントの金額はセグメント間取引を含んでおります。
また、生産、受注及び販売の状況については、各セグメントの業績に関連付けて示しております。
① 不動産管理事業
請負工事収入が前期比66億53百万円増の755億72百万円、管理受託収入が同比10億39百万円増の861億18百万円となったことなどにより、不動産管理事業の営業収入は同比76億4百万円増の1,709億44百万円、営業利益は同比3億31百万円増の110億16百万円となりました。
なお、当連結会計年度末におけるマンション管理受託戸数は534,715戸(前期末比2,758戸増)、請負工事受注残高は329億19百万円(同比45億79百万円増)となりました。
② 不動産流通事業
不動産販売収入が前期比23億10百万円増の391億13百万円となったことなどにより、不動産流通事業の営業収入は同比13億40百万円増の635億90百万円、営業利益は同比1億71百万円増の36億21百万円となりました。
③ 不動産開発事業
マンション販売において、売上戸数が2,340戸(前期比226戸減)、売上高が841億95百万円(同比97億73百万円減)となった一方、土地・建物等の売上が132億6百万円(同比109億6百万円増)となったことなどにより、 不動産開発事業の営業収入は前期比35億23百万円増の1,082億7百万円となりました。営業利益は、販売費の増加などにより前期比97百万円減の88億90百万円となりました。
なお、当連結会計年度末におけるマンション契約残高は1,291戸、482億22百万円(前期末比167戸増、87億44百万円増)となりました。
<主な売上計上物件(マンション分譲)>
(注)共同事業物件の戸数は事業持分で按分しており、小数点以下を四捨五入して記載しております。
(2) 財政状態
当連結会計年度末における総資産は、2,766億61百万円(前期末比12億38百万円減)となりました。これは、「受取手形及び売掛金」が29億72百万円増加した一方、たな卸不動産が24億51百万円、無形固定資産が18億93百万円それぞれ減少したことなどによるものです。
負債は、963億5百万円(前期末比37億31百万円減)となりました。これは、有利子負債が24億27百万円、「前受金」が18億6百万円それぞれ減少したことなどによるものです。
純資産は、1,803億56百万円(前期末比24億92百万円増)となりました。これは、自己株式の取得により64億88百万円、剰余金の配当により51億17百万円それぞれ減少した一方、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により138億51百万円増加したことなどによるものです。また、自己資本比率は65.2%(前期末比1.2ポイント増)、1株当たり純資産額は2,174.65円(同比105.86円増)となりました。
(3) キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、901億21百万円(前期末比63億98百万円増)となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、営業活動による資金の増加は153億42百万円(前期は152億29百万円の増加)となりました。これは、法人税等の支払額47億45百万円により資金が減少した一方、税金等調整前当期純利益197億45百万円およびたな卸不動産の減少25億98百万円により資金が増加したことなどによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、投資活動による資金の増加は50億76百万円(前期は16億6百万円の減少)となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出9億74百万円により資金が減少した一方、定期預金の払戻による収入60億円により資金が増加したことなどによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、財務活動による資金の減少は140億86百万円(前期は122億17百万円の減少)となりました。これは、自己株式の取得による支出64億88百万円、配当金の支払51億10百万円および社債の償還による支出20億円などによるものです。
(4) 資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの資金需要は、運転資金および事業用資産の仕入れや建設等に必要な資金などであります。
また、平成29年3月期からの5年間を計画期間とする中期経営計画に基づき、計画期間中に1,500億円程度の成長投資を目指しております。
これらの財源については、当社グループの内部資金、または金融機関からの借入および社債発行等により調達しております。
当社および主要な連結子会社はキャッシュマネジメントシステム(CMS)による資金の一元管理を行い、資金の効率化を図っております。また、主要金融機関とのコミットメントライン契約を締結しており、資金について十分な流動性を確保していると考えております。
なお、当社は国内公募普通社債発行登録枠300億円を設定しており、当連結会計年度末における長期格付けは、㈱日本格付研究所(JCR)が「A(安定的)」、㈱格付投資情報センター(R&I)が「A-(安定的)」となっております。
(1) 経営成績
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続くなか、政府の景気対策の効果もあり、緩やかな回復基調が継続しました。
不動産管理市場におきましては、マンション管理業界の大手寡占化の傾向が継続し、加えて、管理組合やオーナーのコスト意識の高まりや、ニーズの高度化・多様化に対するサービスの強化・拡充として、AIやIoTを活用した省人化・業務効率化の動きがみられました。
不動産流通市場におきましては、新築マンション価格の上昇を背景に、首都圏の中古マンションの成約件数は前年度に引き続き新築マンションの供給戸数を上回りました。
新築マンション市場におきましては、利便性の高い地域を中心とした地価の上昇、また建築費の高騰が続くものの、低金利の後押しもあり、一次取得者の住宅需要は底堅く推移しました。
このような事業環境のもと、当社グループにおきましては、平成29年3月期からの5年間を計画期間として策定した中期経営計画「Make NEW VALUE 2021 ～不動産ソリューションによる新・価値創造～」に基づき、高経年化した不動産ストックの増加、人口動態の変化や価値観の多様化に対し、大規模修繕工事事業の拡大、リノベーション事業の強化、再開発事業の推進、および新たな提案やサービスの提供等に取り組んでまいりました。
また、AIやIoTの活用による無人化、機械化や建物・設備の長寿命化等をテーマとした研究開発を推進し、具体的な成果としてビル・施設管理における遠隔地業務支援、無人接客店舗の設置等、新たな取り組みを開始いたしました。また、AI技術を用いた自動音声対応システムの実証実験にも着手しております。
これらの結果、当連結会計年度の業績は、営業収入が前期比98億23百万円増の3,351億84百万円(前期比3.0%増)、営業利益は同比3億48百万円減の201億74百万円(同比1.7%減)となりました。
経常利益は、補修工事費および支払利息がそれぞれ減少したことなどにより、前期比1億78百万円減の197億89百万円(前期比0.9%減)となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度に減損損失5億36百万円の計上があったことなどにより税金等調整前当期純利益が前期比3億33百万円増加したものの、法人税等が同比5億26百万円増加したことなどにより、同比1億93百万円減の138億51百万円(前期比1.4%減)となりました。
中期経営計画において目標とする経営指標であるROE(自己資本当期純利益率)は7.7%となりました。引き続き、収益性および資本効率の向上などに努めることで、計画最終年度における営業利益280億円以上、ROE9%以上の実現を目指します。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。各セグメントの金額はセグメント間取引を含んでおります。
また、生産、受注及び販売の状況については、各セグメントの業績に関連付けて示しております。
| (セグメント別業績) | ||||||
| 区分 | 前連結会計年度 (自 平成28年4月1日 至 平成29年3月31日) | 当連結会計年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日) | 増減 | |||
| 営業収入 (百万円) | 営業利益 (百万円) | 営業収入 (百万円) | 営業利益 (百万円) | 営業収入 (百万円) | 営業利益 (百万円) | |
| 不動産管理事業 | 163,339 | 10,684 | 170,944 | 11,016 | 7,604 | 331 |
| 不動産流通事業 | 62,249 | 3,449 | 63,590 | 3,621 | 1,340 | 171 |
| 不動産開発事業 | 104,684 | 8,987 | 108,207 | 8,890 | 3,523 | △97 |
| 調整額(消去又は全社) | △4,913 | △2,598 | △7,557 | △3,353 | △2,644 | △755 |
| 合計 | 325,360 | 20,523 | 335,184 | 20,174 | 9,823 | △348 |
① 不動産管理事業
請負工事収入が前期比66億53百万円増の755億72百万円、管理受託収入が同比10億39百万円増の861億18百万円となったことなどにより、不動産管理事業の営業収入は同比76億4百万円増の1,709億44百万円、営業利益は同比3億31百万円増の110億16百万円となりました。
なお、当連結会計年度末におけるマンション管理受託戸数は534,715戸(前期末比2,758戸増)、請負工事受注残高は329億19百万円(同比45億79百万円増)となりました。
| (営業収入内訳) | ||||
| 区分 | 前連結会計年度 (自 平成28年4月1日 至 平成29年3月31日) | 当連結会計年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日) | 増減 | |
| 管理受託 | (百万円) | 85,078 | 86,118 | 1,039 |
| 請負工事 | (百万円) | 68,918 | 75,572 | 6,653 |
| その他 | (百万円) | 9,342 | 9,253 | △89 |
| 合計 | (百万円) | 163,339 | 170,944 | 7,604 |
| (マンション管理受託戸数) | |||
| 区分 | 前連結会計年度 (平成29年3月31日) | 当連結会計年度 (平成30年3月31日) | 増減 |
| 受託戸数 | 531,957戸 | 534,715戸 | 2,758戸 |
| (請負工事の状況) | ||||
| 区分 | 前連結会計年度 (平成29年3月31日) | 当連結会計年度 (平成30年3月31日) | 増減 | |
| 受注残高 | (百万円) | 28,339 | 32,919 | 4,579 |
② 不動産流通事業
不動産販売収入が前期比23億10百万円増の391億13百万円となったことなどにより、不動産流通事業の営業収入は同比13億40百万円増の635億90百万円、営業利益は同比1億71百万円増の36億21百万円となりました。
| (営業収入内訳) | ||||
| 区分 | 前連結会計年度 (自 平成28年4月1日 至 平成29年3月31日) | 当連結会計年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日) | 増減 | |
| 売買仲介 | (百万円) | 8,199 | 7,979 | △219 |
| 不動産販売 | (百万円) | 36,802 | 39,113 | 2,310 |
| 賃貸管理等 | (百万円) | 9,848 | 9,898 | 50 |
| その他 | (百万円) | 7,399 | 6,598 | △800 |
| 合計 | (百万円) | 62,249 | 63,590 | 1,340 |
| (売買仲介取扱実績) | ||||
| 区分 | 前連結会計年度 (自 平成28年4月1日 至 平成29年3月31日) | 当連結会計年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日) | 増減 | |
| 取扱件数 | 6,828件 | 6,805件 | △23件 | |
| 取扱高 | (百万円) | 172,174 | 173,254 | 1,079 |
| (不動産販売の状況) | |||||||
| 区分 | 前連結会計年度 (自 平成28年4月1日 至 平成29年3月31日) | 当連結会計年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日) | 増減 | ||||
| 戸数 | 金額 (百万円) | 戸数 | 金額 (百万円) | 戸数 | 金額 (百万円) | ||
| 売上実績 | マンション | 1,465戸 | 35,698 | 1,487戸 | 37,160 | 22戸 | 1,462 |
| その他 | - | 1,104 | - | 1,952 | - | 848 | |
| 合計 | 1,465戸 | 36,802 | 1,487戸 | 39,113 | 22戸 | 2,310 | |
③ 不動産開発事業
マンション販売において、売上戸数が2,340戸(前期比226戸減)、売上高が841億95百万円(同比97億73百万円減)となった一方、土地・建物等の売上が132億6百万円(同比109億6百万円増)となったことなどにより、 不動産開発事業の営業収入は前期比35億23百万円増の1,082億7百万円となりました。営業利益は、販売費の増加などにより前期比97百万円減の88億90百万円となりました。
なお、当連結会計年度末におけるマンション契約残高は1,291戸、482億22百万円(前期末比167戸増、87億44百万円増)となりました。
<主な売上計上物件(マンション分譲)>
| ライオンズ広島加古町 | 広島県広島市 |
| ライオンズ西鉄久留米駅前 | 福岡県久留米市 |
| ライオンズ嵯峨天龍寺若宮 西の邸 | 京都府京都市 |
| ライオンズ浅間町マークスフォート | 愛知県名古屋市 |
| サーパス問屋町レジデンス | 岡山県岡山市 |
| (営業収入内訳) | ||||
| 区分 | 前連結会計年度 (自 平成28年4月1日 至 平成29年3月31日) | 当連結会計年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日) | 増減 | |
| 不動産販売 | (百万円) | 98,736 | 100,099 | 1,363 |
| その他 | (百万円) | 5,948 | 8,107 | 2,159 |
| 合計 | (百万円) | 104,684 | 108,207 | 3,523 |
| (不動産販売の状況) | |||||||
| 区分 | 前連結会計年度 (自 平成28年4月1日 至 平成29年3月31日) | 当連結会計年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日) | 増減 | ||||
| 戸数 | 金額 (百万円) | 戸数 | 金額 (百万円) | 戸数 | 金額 (百万円) | ||
| 契約実績 | マンション | 2,169戸 | 78,081 | 2,507戸 | 92,940 | 337戸 | 14,859 |
| 戸建 | 56戸 | 2,354 | 57戸 | 2,666 | 2戸 | 312 | |
| その他 | - | 5,086 | - | 14,618 | - | 9,532 | |
| 合計 | 2,225戸 | 85,521 | 2,564戸 | 110,225 | 339戸 | 24,704 | |
| 売上実績 | マンション | 2,565戸 | 93,969 | 2,340戸 | 84,195 | △226戸 | △9,773 |
| 戸建 | 59戸 | 2,467 | 57戸 | 2,697 | △2戸 | 230 | |
| その他 | - | 2,299 | - | 13,206 | - | 10,906 | |
| 合計 | 2,624戸 | 98,736 | 2,397戸 | 100,099 | △228戸 | 1,363 | |
| 契約残高 | マンション | 1,124戸 | 39,478 | 1,291戸 | 48,222 | 167戸 | 8,744 |
| 戸建 | 9戸 | 377 | 9戸 | 346 | - | △31 | |
| その他 | - | 2,787 | - | 4,200 | - | 1,412 | |
| 合計 | 1,133戸 | 42,643 | 1,300戸 | 52,769 | 167戸 | 10,126 | |
(注)共同事業物件の戸数は事業持分で按分しており、小数点以下を四捨五入して記載しております。
(2) 財政状態
当連結会計年度末における総資産は、2,766億61百万円(前期末比12億38百万円減)となりました。これは、「受取手形及び売掛金」が29億72百万円増加した一方、たな卸不動産が24億51百万円、無形固定資産が18億93百万円それぞれ減少したことなどによるものです。
負債は、963億5百万円(前期末比37億31百万円減)となりました。これは、有利子負債が24億27百万円、「前受金」が18億6百万円それぞれ減少したことなどによるものです。
純資産は、1,803億56百万円(前期末比24億92百万円増)となりました。これは、自己株式の取得により64億88百万円、剰余金の配当により51億17百万円それぞれ減少した一方、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により138億51百万円増加したことなどによるものです。また、自己資本比率は65.2%(前期末比1.2ポイント増)、1株当たり純資産額は2,174.65円(同比105.86円増)となりました。
(3) キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、901億21百万円(前期末比63億98百万円増)となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、営業活動による資金の増加は153億42百万円(前期は152億29百万円の増加)となりました。これは、法人税等の支払額47億45百万円により資金が減少した一方、税金等調整前当期純利益197億45百万円およびたな卸不動産の減少25億98百万円により資金が増加したことなどによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、投資活動による資金の増加は50億76百万円(前期は16億6百万円の減少)となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出9億74百万円により資金が減少した一方、定期預金の払戻による収入60億円により資金が増加したことなどによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、財務活動による資金の減少は140億86百万円(前期は122億17百万円の減少)となりました。これは、自己株式の取得による支出64億88百万円、配当金の支払51億10百万円および社債の償還による支出20億円などによるものです。
(4) 資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの資金需要は、運転資金および事業用資産の仕入れや建設等に必要な資金などであります。
また、平成29年3月期からの5年間を計画期間とする中期経営計画に基づき、計画期間中に1,500億円程度の成長投資を目指しております。
これらの財源については、当社グループの内部資金、または金融機関からの借入および社債発行等により調達しております。
当社および主要な連結子会社はキャッシュマネジメントシステム(CMS)による資金の一元管理を行い、資金の効率化を図っております。また、主要金融機関とのコミットメントライン契約を締結しており、資金について十分な流動性を確保していると考えております。
なお、当社は国内公募普通社債発行登録枠300億円を設定しており、当連結会計年度末における長期格付けは、㈱日本格付研究所(JCR)が「A(安定的)」、㈱格付投資情報センター(R&I)が「A-(安定的)」となっております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
