有価証券報告書-第38期(2023/04/01-2024/03/31)

経営成績等の概要
(1)経営成績
当連結会計年度におきまして、当社グループの主力市場である首都圏マンション市場については、建設コストの高騰等により販売価格の上昇が続いております。特に東京23区では2023年の平均価格は1億円を超え過去最高を更新したものの、低水準の住宅ローン金利を下支えに需要は底堅く推移しています。
このような環境下、分譲事業においては、堅調な需要を背景に、販売が好調に進捗しました。また、立地や利便性・住環境にこだわり厳選した用地取得を行うとともに、環境配慮型の付加価値の高いマンションの開発を推進しております。
また、重点強化事業として取り組んできた流通事業においては、買取再販、仲介ともに好調に推移いたしました。
この結果、当連結会計年度における業績については、売上高712億50百万円(前期比14.3%増)、営業利益49億73百万円(同16.3%減)、経常利益39億90百万円(同20.0%減)、親会社株主に帰属する当期純利益27億81百万円(同37.0%減)となりました。
(連 結)

区分	当期実績 (百万円)	前期実績 (百万円)	増減
			金額(百万円)	増減率(%)
売上高	71,250	62,319	8,931	14.3
営業利益	4,973	5,941	△968	△16.3
経常利益	3,990	4,989	△998	△20.0
親会社株主に帰属する当期純利益	2,781	4,415	△1,634	△37.0

(個 別)

区分	当期実績 (百万円)	前期実績 (百万円)	増減
			金額(百万円)	増減率(%)
売上高	65,294	56,702	8,591	15.2
営業利益	4,319	5,253	△934	△17.8
経常利益	3,754	4,713	△958	△20.3
当期純利益	2,718	4,297	△1,579	△36.8

(2)連結セグメント別の業績
各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。
① 分譲事業
分譲事業におきましては、新築分譲マンション804戸(前期比64戸減)の引渡しを行ったこと等から、売上高は494億3百万円(同6.6%増)、セグメント利益は42億62百万円(同22.7%減)となりました。
分譲マンションの契約高は前期から12億93百万円増加し533億4百万円、期末契約残高は前期末から53億55百万円増加し634億65百万円となっています。
売上の状況は次のとおりです。

区分		当期実績	構成比
分譲マンション	戸数(戸)	804
	売上高(百万円)	47,992	97.1%
土地・建物	売上高(百万円)	1,346	2.7%
手数料等	売上高(百万円)	63	0.1%
計	戸数(戸)	804
	売上高(百万円)	49,403	100.0%

② 流通事業
流通事業におきましては、中古マンションの買取再販173戸(前期比59戸増)の引渡しを行ったこと等から、売上高は152億17百万円(同60.0%増)、セグメント利益は5億12百万円(同123.7%増)となりました。
売上の状況は次のとおりです。

区分		当期実績
買取再販	戸数(戸)	173
	売上高(百万円)	11,071
手数料等	売上高(百万円)	1,015

③ 管理事業
管理事業におきましては、売上高は57億29百万円(前期比3.9%増)、セグメント利益は4億83百万円(同19.0%増)となりました。
他社管理物件の受託営業(リプレイス)に注力し、新規管理受託戸数は前期比1.5倍の2,417戸と増加しました。
④ 賃貸事業
賃貸事業におきましては、売上高は7億24百万円(前期比18.8%減)、セグメント利益は2億93百万円(同22.5%減)となりました。
⑤ その他事業
その他事業におきましては、売上高は1億77百万円(前期比136.2%増)、セグメント利益は1億4百万円(同16.8%増)となりました。
(3)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)の残高は345億52百万円となり、前連結会計年度末比7億41百万円増加いたしました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、18億33百万円の資金の減少(前期は4億19百万円の増加)となりました。これは税金等調整前当期純利益38億85百万円の計上、棚卸資産100億39百万円の増加、その他の負債の増加38億44百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、24億35百万円の資金の増加(前期は24億10百万円の減少)となりました。これは有形固定資産の売却による収入10億46百万円、投資有価証券の売却による収入16億73百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは1億40百万円の資金の増加(前期は83億48百万円の増加)となりました。これは、短期借入金の純増額18億43百万円、新規プロジェクトにかかる長期借入れによる収入222億50百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出229億25百万円、配当金の支払額9億75百万円等によるものであります。
生産、受注及び販売の実績
(1)生産実績
該当事項はありません。
(2)契約実績
当連結会計年度における分譲事業の契約状況は次のとおりであります。

	契約高			契約残高
	数量	金額(百万円)	前期比(%)	数量	金額(百万円)	前期比(%)
分譲マンション	859戸	53,304	102.49	1,054戸	63,465	109.22
土地・建物	2,421.16㎡	660	25.37	112.87㎡	75	9.87
計	859戸 2,421.16㎡	53,964	98.81	1,054戸 112.87㎡	63,540	107.93

(注)土地・建物の数量は、土地の実測面積を記載しております。
(3)販売実績
当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)	前期比(%)
分譲事業(百万円)	49,403	106.6
流通事業(百万円)	15,217	160.0
管理事業(百万円)	5,729	103.9
賃貸事業(百万円)	724	81.2
報告セグメント計(百万円)	71,073	114.2
その他事業(百万円)	177	236.2
合計(百万円)	71,250	114.3

(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。
財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2024年3月31日)現在において判断したものであります。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。
なお、新型コロナウイルス感染症の影響について、当連結会計年度における当社グループの事業活動へ与える影響は軽微であり、重要な影響が見られていないことから、当連結会計年度においては、翌連結会計年度においても新型コロナウイルス感染症による重要な影響はないものと仮定して会計上の見積りを行っております。ただし、その影響は未だ不確実性もあり、今後の状況によっては、財政状態及び経営成績の状況に影響を及ぼす可能性があります。
① 棚卸資産評価
当社グループは、通常の販売目的で保有する棚卸資産についての評価を実施し、評価額が帳簿価額を下回った場合には評価損失を計上しております。棚卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。
② 貸倒引当金
当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。
③ 繰延税金資産
当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。
当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。
④ 退職給付費用
当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。
基礎率を変更した場合、割引率の減少(増加)は、退職給付債務が増加(減少)するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加(減少)させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ(引き上げ)は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少(増加)させることになり、その結果、退職給付費用は増加(減少)することになります。
⑤ 賞与引当金
当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。
⑥ 役員賞与引当金
当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。
⑦ 役員退職慰労引当金
当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。
⑧ 株主優待引当金
株主優待制度の利用による費用負担に備えるため、発生すると見込まれる額を計上しております。
(2)当連結会計年度の経営成績の分析
① 売上高
分譲事業におきまして、新築分譲マンション804戸の引渡しを行いました。また、流通事業における中古マンションの買取再販については173戸の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は712億50百万円(前期比14.3%増)となりました。
② 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価は、分譲事業における用地費の上昇等から、557億17百万円(前期比19.4%増)となりました。
販売費及び一般管理費は105億59百万円(前期比8.7%増)となりました。
③ 営業外損益
営業外収益は、違約金収入が増加したこと等から1億80百万円(前期比36.5%増)となりました。
営業外費用は、支払利息が増加したこと等から11億62百万円(前期比7.3%増)となりました。
④ 特別損益
固定資産売却益78百万円、投資有価証券売却益66百万円を特別利益として計上いたしました。
固定資産除却損10百万円、減損損失1億67百万円、子会社清算損71百万円を特別損失として計上いたしました。
以上の結果、当連結会計年度の売上高は712億50百万円(前期比14.3%増)、営業利益は49億73百万円(同16.3%減)、経常利益は39億90百万円(同20.0%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は27億81百万円(同37.0%減)となりました。
(3)資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの資金需要の主なものは分譲事業における用地仕入れであり、金融機関からの借入れにより資金調達を行っております。
資金の状況につきましては、「経営成績等の概要 (3)キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。