- #1 コーポレート・ガバナンスの概要（連結）
当社は、コンプライアンスの推進を図るために、「コンプライアンス・マニュアル」を制定し、取締役及び使用人の行動規範といたします。また、法令違反が疑わしい事例の報告がなされた場合、「コンプライアンス・マニュアル」に定めるとおり、速やかに事実関係を確認し、適切な処置をとるとともに、その報告者が不利益を被ることがないように、最大限の配慮を行います。
なお、不動産運用サービスを提供する企業として重要な課題である宅地建物取引業法ならびに建築関連諸法規をはじめとする当社事業に関わる関係諸法令等については、外部の専門家の意見を聴取し、適正化に努めます。
(イ)損失の危険の管理に関する規程その他の体制
2021/03/25 10:08- #2 セグメント情報等、財務諸表（連結）
当社は、「ストレージ事業」、「土地権利整備事業」、「その他運用サービス事業」の3つを報告セグメントとしております。
「ストレージ事業」は、「ストレージ運用」と「ストレージ流動化」の2つのサブセグメントで構成されております。「ストレージ運用」は当社が土地や建物の空室等を借上げ、または土地・建物を保有し、コンテナやトランクルーム等のレンタル収納スペースとして利用者に提供する事業であります。「ストレージ流動化」は土地所有者・投資家のニーズに合わせて、コンテナやトランクルームの設置や建築を受注し販売する事業であります。
「土地権利整備事業」は、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通して、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業であります。また、当社が底地等を保有する期間における地代収入等、及び収益不動産の売買による収益を含んでおります。
2021/03/25 10:08- #3 リース取引関係、財務諸表（連結）
(1) リース物件の取得価額、減価償却累計額及び期末残高
| (単位:千円) |
| 取得価額 | 減価償却累計額 | 期末残高 |
| 建物及び構築物・土地 | 2,203,467 | 891,001 | 1,312,466 |
| 工具、器具及び備品 | 3,111 | 3,110 | 0 |
(注) 不動産に係るリース取引で、
建物及び構築物と土地が区分できないため一括して記載しております。
| (単位:千円) |
| 取得価額 | 減価償却累計額 | 期末残高 |
| 建物及び構築物・土地 | 2,203,467 | 967,543 | 1,235,924 |
| 工具、器具及び備品 | 3,111 | 3,110 | 0 |
(注) 不動産に係るリース取引で、
建物及び構築物と土地が区分できないため一括して記載しております。
- #4 主な資産及び負債の内容（連結）
(注)1.件数欄の底地・更地(区画)については、区画数を表示しております。アパート・マンション(棟)については棟数を表示しております。
2.アパート・マンションの金額は土地・建物の合計であり、土地面積の記載は省略しております。
3.販売用不動産の所在地内訳は、次のとおりであります。
2021/03/25 10:08- #5 事業の内容
3 【事業の内容】
当社は、ストレージ事業、土地権利整備事業、及びその他運用サービス事業から構成されております。ストレージ事業は、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有しレンタル収納スペースとして運用する事業であります。また、投資商品としてコンテナやストレージ専用建物を受注し販売する事業であります。土地権利整備事業は、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通じて、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業であります。その他運用サービス事業は、アセット事業、オフィス事業等からなる、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有し、当社の「ハローシリーズ」による付加価値を高め、運用・管理する事業等であります。
当社の主な事業とセグメントとの関連は、次のとおりであります。以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。
2021/03/25 10:08- #6 事業等のリスク
(2) 不動産を所有することによるリスクについて
当社はストレージ事業において土地を購入し建物を建設するアセット屋内型の「土地付きストレージ」の出店を進めており、不動産を保有してストレージのサービスを全国に展開する方針であります。また、土地権利整備事業において底地を購入し販売用不動産として保有しております。これらの事業に供する不動産の仕入れ・保有については、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、個人向け融資の厳格化、賃料の大幅な下落といった事態が生じた場合には、当社の経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、立地条件及び周辺の相場状況等を勘案して、顧客ニーズに合致する物件の選定を慎重に検討し、リスクの低減を図ってまいります。
2021/03/25 10:08- #7 固定資産の減価償却の方法
- 定資産の減価償却の方法
有形固定資産
定額法を採用しております。主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物及び構築物 2～47年
機械及び装置 2～15年
工具、器具及び備品 2～20年
無形固定資産
定額法を採用しております。自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいております。
リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
長期前払費用
主に定額法を採用しております。2021/03/25 10:08 - #8 固定資産除却損の注記
※4 固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
| 前事業年度(自 2019年1月1日至 2019年12月31日) | 当事業年度(自 2020年1月1日至 2020年12月31日) |
| 建物 | 15,139千円 | 1,156千円 |
| 構築物 | 8,517千円 | 4,838千円 |
- #9 担保に供している資産の注記
担保に提供している資産は次のとおりであります。
| 前事業年度(2019年12月31日) | 当事業年度(2020年12月31日) |
| 販売用不動産 | 226,729千円 | -千円 |
| 建物 | 1,926,126千円 | 3,089,929千円 |
| 土地 | 4,440,474千円 | 4,410,928千円 |
担保付債務は次のとおりであります。
- #10 有形固定資産等明細表（連結）
2. 当期増加額のうち主なものは、次のとおりであります。
| 建物 | 建築による取得 | 1,220,725千円 |
| 建物 | 保有目的の変更 | 8,732千円 |
| 構築物 | 外構工事等 | 334,799千円 |
| 工具、器具及び備品 | コンテナ等 | 2,493,119千円 |
| 土地 | 保有目的の変更 | 201,989千円 |
| リース資産 | セール・アンド・リースバックによる取得 | 26,349千円 |
- #11 沿革
2 【沿革】
| 1995年4月 | 千葉県船橋市に資本金3,000万円で倉庫付事務所である「ウェルズ21」を受注する目的で株式会社ウェルズ技研を設立 |
| 2002年9月 | 当社所有の土地建物で運用サービスを行う、ストックマネジメント事業開始(現 その他運用サービス事業) |
| 2003年1月 | 古い建物を改修し付加価値を加え運用効率を上げるハローリニューアル事業開始(現 不動産売買事業) |
| 2003年8月 | 東京証券取引所マザーズ市場に上場 |
- #12 減損損失に関する注記
(1)減損損失を認識した主な資産の概要
| 用途 | 場所 | 種類 | 金額 |
| 店舗設備 | 宮崎県宮崎市 | 土地・建物・工具、器具及び備品 | 290,533千円 |
| 事業用資産 | 東京都練馬区他 | 建物・工具、器具及び備品・構築物・ソフトウエア等 | 497,093千円 |
(2)減損損失を認識するに至った経緯
店舗設備及び事業用資産である土地・
建物・工具、器具及び備品・構築物等につきましては、営業活動から生じる損益が継続してマイナスまたは継続してマイナスとなる見込みであることから、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として認識しました。その主な内訳は、土地165,324千円、
建物112,962千円、工具、器具及び備品83,597千円、構築物268,074千円、ソフトウエア154,579千円、長期前払費用2,599千円であります。
- #13 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）
買取期間につきましては、方針を決定した時点では2020年12月末を一つの区切りにしておりましたが、新型コロナウイルスの感染拡大により面談が思うように進まなかったこと、投資家が全国に点在すること、また投資家に加えて紹介者、顧問税理士との面談が複数回にわたって必要だったこともあり交渉に時間を要しております。
なお、その後もコンテナを器具・備品ではなく建物として指摘される事例が増えてきております。今後もその流れは変わらないと見込んでおり、引続き当該コンテナをすべて買い戻すことを基本方針としております。また、当該コンテナを買い戻す際に見込まれる支出については、一括決済ではなく割賦払いでの交渉を進めております。
当社といたしましては、2021年も引続き速やかにコンテナの買取り交渉を行っていく方針であります。
2021/03/25 10:08- #14 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
流動資産は、前事業年度末に比べて19.9%減少し15,947百万円となりました。これは主として現金及び預金が1,925百万円、販売用不動産が2,790百万円、それぞれ減少したこと等によるものであります。
固定資産は、前事業年度末に比べて7.1%増加し24,755百万円となりました。これは主として建物が791百万円、コンテナの買取り等の影響により工具、器具及び備品が2,150百万円、それぞれ増加したこと等によるものであります。
この結果、資産合計は、前事業年度末に比べて5.4%減少し40,702百万円となりました。
2021/03/25 10:08- #15 賃貸等不動産関係、財務諸表（連結）
2. 主な変動
主な増加は、建物の取得478,182千円、保有目的の変更に伴う販売用不動産からの振替(土地201,989千円、建物8,732千円)であります。主な減少は、減損損失316,616千円、減価償却費183,877千円であります。
3. 時価の算定方法
2021/03/25 10:08- #16 資産の保有目的の変更に関する注記
前事業年度(2019年12月31日)
保有目的の変更により、有形固定資産として保有していた土地60,371千円、建物58,665千円を販売用不動産へ振替え、販売用不動産4,598,203千円及び仕掛販売用不動産1,924,034千円を有形固定資産(土地3,826,092千円、建物1,973,543千円、構築物26,477千円、工具器具備品114,277千円、建設仮勘定581,846千円)に振替えております。
当事業年度(2020年12月31日)
2021/03/25 10:08- #17 重要な会計方針、財務諸表（連結）
定額法を採用しております。主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物及び構築物 2～47年
機械及び装置 2～15年
2021/03/25 10:08
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
