当連結会計年度においては、「既存6事業ポートフォリオの進化と成長」に向け、主力事業である不動産再生事業において、1棟収益マンションや都心部の高額区分マンションの販売を強化し、好調な販売実績を達成しました。また、不動産開発事業では、国内外の機関投資家向けに大型物件の売却を進めるとともに、建築費高騰への対応策として木造賃貸アパート「T's Cuore」シリーズの販売を推進しました。
ポートフォリオ経営の安定収益源と位置付ける事業では、不動産賃貸事業が販売計画の見直しや賃料改定により計画を上回る実績を達成しました。不動産ファンド・コンサルティング事業においては、国内最大級のシェアハウスポートフォリオのアセットマネジメント業務を新たに受託するなど、国内外機関投資家のパートナーとして成果を積み上げ、受託資産残高を拡大し、大幅な増収増益を実現しました。ホテル事業では、旺盛なインバウンド需要を的確に捉え、高稼働率と計画を上回る平均客室単価を維持し、大幅な増収増益を達成しました。
トーセイグループ長期ビジョン2032の実現に向け、当該中期経営計画に掲げる目標を着実に達成すること、適正なコーポレート・ガバナンスを実現することを通じて、企業集団としての価値向上に努め、株主共同の利益の確保・向上を図っていく所存であります。

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#2 サステナビリティに関する考え方及び取組（連結）

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#3 主要な顧客に関する情報（IFRS）（連結）

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント
パライバ合同会社	10,326,440	不動産開発事業
トーセイ・リート投資法人	4,795,201	不動産再生事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

当連結会計年度
(自 2024年12月1日至 2025年11月30日)

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#4 事業の内容

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分	事業内容	主要な会社
不動産賃貸事業	当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。	当社
不動産ファンド・コンサルティング事業	当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。	トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱
不動産管理事業	オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。	トーセイ・コミュニティ㈱

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

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#5 売上原価明細書（連結）

不動産ファンド・コンサルティング事業原価明細書

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#6 従業員の状況（連結）

2025年11月30日現在

セグメントの名称	従業員数(人)
不動産賃貸事業	28	(-)
不動産ファンド・コンサルティング事業	192	(-)
不動産管理事業	187	(121)

(注) 1.従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
2.全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

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#7 注記事項－セグメント情報、連結財務諸表（IFRS）（連結）

(1) 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の6つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営等を行っております。
(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法

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#8 注記事項－報告企業、連結財務諸表（IFRS）（連結）

1.報告企業
トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所プライム市場並びにシンガポール証券取引所メインボードに上場しております。当社及び連結子会社(以下、当社グループ)は、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の6事業を主に展開しております。各事業の内容については、注記「6.セグメント情報」に記載しております。

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#9 注記事項－売上高、連結財務諸表（IFRS）（連結）

(1) 顧客との契約から認識した収益の分解
当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の6つを主な事業としております。これらの事業から生じる収益は、顧客との契約に従い計上しており、約束した対価の金額に重要な金融要素は含まれておりません。
各報告セグメントの売上収益と、種類別に分解した売上収益との関連は以下のとおりであります。

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#10 注記事項－重要性がある会計方針、連結財務諸表（IFRS）（連結）

ステップ5:企業が履行義務の充足時点で(又は充足するに応じて)収益を認識する
当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主な事業としております。これらの事業から生じる収益は顧客との契約に従い計上しており、各事業の履行義務に関する情報、取引価格の決定方法、収益の認識時期等は、注記「22.売上収益」に記載のとおりであります。
② 賃貸用不動産のオペレーティング・リース

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#11 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）

不動産再生事業・不動産開発事業では、サステナビリティを意識した環境配慮商品の提供や既存不動産ストックの活用促進、取扱商品領域の拡大等による差別化を図り、トーセイブランドの確立と浸透を目指します。また、仕入における競争力を高めるべく、物件査定の効率化に向けた研究やM&Aの活用を促進します。
安定事業では、不動産賃貸事業におけるテナント需要に沿った設備仕様の研究、不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業におけるサービス機能強化とバックオフィス業務の効率化、ホテル事業ではトーセイホテルココネの差別化訴求によるブランド浸透と規模拡大に努めます。
また、DX分野では、業務プロセスの効率化を促進するとともに、自社再生物件、開発物件の出口戦略の多様化に向けて、不動産・金融・DXが融合した不動産テックビジネスである不動産クラウドファンディングやセキュリティ・トークン発行、区分マンション販売におけるデジタルマッチングに取り組み、新たな顧客層へ不動産投資機会を提供してまいります。

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#12 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）

東京都のビジネスホテル市場は、2025年1月～9月の平均客室稼働率は80.6%(前年同期比1.2ポイント低下)、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は 7,898万人(同3.1%減少)となりました。ホテル客室単価の上昇により国内旅行者が減少しているものの、客室単価上昇を支える海外宿泊者は過去最高を記録した昨年を上回るペースで増加しており、引き続き、堅調なインバウンド需要がホテル市場を牽引しています。一方で、足元では中国当局による日本渡航自粛要請等により、インバウンド需要への影響が見込まれるため、当面は動向に注視が必要です(観光庁調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは不動産再生事業や不動産開発事業においては、当期も引き続き物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を進めてまいりました。また、ホテル事業ではインバウンド需要を取り込むとともに、不動産ファンド・コンサルティング事業におけるアセットマネジメント受託資産残高の伸長に努め、そのAUMは2兆6,627億円となりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高94,688百万円(前連結会計年度比15.2%増)、営業利益22,336百万円(同20.8%増)、税引前利益20,631百万円(同18.8%増)、親会社の所有者に帰属する当期利益14,754百万円(同23.1%増)となりました。

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