有価証券報告書-第73期(2021/12/01-2022/11/30)

(重要な会計上の見積り)
棚卸資産(不動産再生事業及び不動産開発事業)の評価
(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額
(単位:千円)

	前事業年度 (自 2020年12月1日 至 2021年11月30日)	当事業年度 (自 2021年12月1日 至 2022年11月30日)
販売用不動産	47,298,930	58,060,988
仕掛販売用不動産	21,585,864	20,710,757
棚卸資産評価損(△は戻入額)	△1,407,399	△931,083

(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
① 算出方法
販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、取得原価と正味売却価額のいずれか低い価額で評価しております。正味売却価額は、個別物件ごとに見積売価から販売にかかる費用を控除して算出しており、正味売却価額が取得原価を下回った場合には、取得原価を正味売却価額まで切り下げ、差額を棚卸資産評価損として売上原価に計上しております。また、経済的状況の変化等により、正味売却価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限として棚卸資産評価損の戻入れを行います。
② 主要な仮定
正味売却価額の算定に当たり、投資家向け物件については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。また、必要に応じて、不動産鑑定評価を取得しております。
住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。
当該会計上の見積りにあたっては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額の算定の基礎となる売価及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われますが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因、新型コロナウイルス感染症等の影響を受けております。
③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響
主要な仮定は財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合には、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
固定資産の減損
(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額
(単位:千円)

	前事業年度 (2021年11月30日)	当事業年度 (2022年11月30日)
有形固定資産	58,374,883	59,289,391

ホテル用途で賃貸される固定資産においては、主に新型コロナウイルス感染症等の影響に伴う客室稼働率の低下により継続的に営業損益がマイナスとなっており、ホテル用途で賃貸される有形固定資産13,117,931千円が属する資産グループに減損の兆候が認められております。このため、当事業年度末において減損損失の認識の要否の判定が行われていますが、見積られた割引前将来キャッシュ・フローの総額が資産の帳簿価額を上回ったことから、減損損失の認識は不要と判断しております。
(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
① 算出方法
資産又は資産グループにおいて減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額を比較し、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。回収可能価額は正味売却価額と使用価値とのうち、いずれか高い価額としております。
② 主要な仮定
割引前将来キャッシュ・フローの総額の算定に当たり、前提となる賃料、空室率、賃貸費用等については、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。
正味売却価額については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。
ホテル用途で賃貸される固定資産の割引前将来キャッシュ・フローの総額は、新型コロナウイルス感染症による影響から2023年11月末に向け、徐々に回復するとの前提に基づいた賃料を基礎とし、その見積りに含まれるホテル事業の将来の客室稼働率及び平均客室単価を主要な仮定としております。
③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響
主要な仮定は財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合は、正味売却価額又は使用価値の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。