四半期報告書-第34期第1四半期(平成30年4月1日-平成30年6月30日)

文中の将来に関する事項は、本資料の提出日現在において判断したものであります。
(1)財政状態及び経営成績の状況
当第1四半期連結累計期間における賃貸オフィス市場については、高い稼働率を維持し、賃料相場も堅調な推移が見られました。マンション分譲市場については、販売価格の高止まりが続く中で、都心部の物件を中心に需要は堅調であったものの、郊外においては、販売が長期化する物件も見られました。
こうした事業環境の中、当社グループは「中期ビジョン2018～さらなる成長をめざして～」に基づき、持続的な成長をめざして着実に事業を展開いたしました。オフィス・商業事業については、一過性の影響を除くベースとなる事業では増収増益となりました。一方、住宅事業については、マンション計上戸数は減少、戸当たり平均単価は低下いたしました。
営業収益は29,900百万円(前年同期比10,248百万円減、25.5%減)、営業利益は9,907百万円(前年同期比2,521百万円減、20.3%減)、税引前四半期利益は9,353百万円(前年同期比2,388百万円減、20.3%減)、親会社の所有者に帰属する四半期利益は6,099百万円(前年同期比1,621百万円減、21.0%減)となりました。
① オフィス・商業事業
当第1四半期連結累計期間におけるオフィス・商業事業については、UDゆめ咲ビル(大阪府大阪市)、185 Dartmouth Street(米国ボストン市)等の新規物件による収益の確保に取り組んだほか、当第1四半期連結累計期間において物件売却益を計上いたしましたが、前第1四半期連結累計期間に計上した一過性の収益・利益である市街地再開発事業における補償金の反動減がありました。
営業収益は22,378百万円(前年同期比1,212百万円減、5.1%減)、営業利益は11,306百万円(前年同期比884百万円減、7.3%減)となりました。
また、現在進行中の開発案件としては、大手町プレイス(旧呼称:大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業、東京都千代田区)やアーバンネット内幸町ビル(旧呼称:新橋一丁目プロジェクト、東京都港区)、原宿駅前プロジェクト(東京都渋谷区)等があります。また、ホテル・リゾート事業については、新風館再開発計画(京都府京都市)、元清水小学校跡地活用計画(京都府京都市)等、取組みを強化しております。
② 住宅事業
当第1四半期連結累計期間における住宅事業については、新規竣工物件がなく、計上戸数は77戸と減少いたしました。また、当第1四半期連結累計期間の戸当たり平均単価は37百万円と低下いたしました。
営業収益は3,473百万円(前年同期比10,040百万円減、74.3%減)、営業損失は351百万円(前年同期の営業利益1,485百万円に対し1,837百万円減)となりました。
③ その他
当第1四半期連結累計期間におけるその他の事業(テナント企業向けの内装工事受託、建物管理受託等)は、営業収益は5,357百万円(前年同期比1,075百万円増、25.1%増)、営業利益は595百万円(前年同期比261百万円増、78.2%増)となりました。
(2)キャッシュ・フローの状況
当第1四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
税引前四半期利益および減価償却に伴うキャッシュイン13,646百万円(前年同期比2,399百万円の減少)がありましたが、棚卸資産の増加によるキャッシュアウト5,120百万円(前年同期比5,067百万円の拡大)および法人所得税の支払によるキャッシュアウト3,693百万円(前年同期比2,727百万円の縮小)等があったため、営業活動によるキャッシュ・フローは2,319百万円のキャッシュイン(前年同期比2,392百万円の減少)となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資不動産及び有形固定資産の取得に伴うキャッシュアウト5,942百万円(前年同期比27,805百万円の縮小)がありましたが、投資不動産及び有形固定資産の売却に伴うキャッシュイン13,551百万円(前年同期比13,551百万円の増加)等があったため、投資活動によるキャッシュ・フローは6,173百万円のキャッシュイン(前年同期33,770百万円のキャッシュアウトに比べ39,943百万円増加)となりました。
(フリー・キャッシュ・フロー)
フリー・キャッシュ・フローは、8,493百万円のキャッシュイン(前年同期29,057百万円のキャッシュアウトに比べ37,550百万円増加)となりました。
(注) フリー・キャッシュ・フローの算定式は、以下のとおりであります。
「フリー・キャッシュ・フロー =
(営業活動によるキャッシュ・フロー)+(投資活動によるキャッシュ・フロー)」
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、7,290百万円のキャッシュアウト(前年同期30,069百万円のキャッシュインに比べ37,360百万円減少)となりました。これは、有利子負債の減少(3,525百万円)、配当金の支払(3,291百万円)によるキャッシュアウト等によるものであります。
この結果、当第1四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ1,246百万円増加し、21,434百万円となりました。
(3)事業上および財務上の対処すべき課題
当第1四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(4)研究開発活動
該当事項はありません。
(5)営業収益の状況
当第1四半期連結累計期間のセグメントごとの営業収益の状況は、以下のとおりであります。なお、本文において各事業の営業収益は、セグメント間の内部営業収益または振替高を含んだ数値を記載しております。
(単位:百万円)

セグメントの名称		当第1四半期連結累計期間 (自 2018年4月1日 至 2018年6月30日)	前年同期比(%)
オフィス・商業事業		22,378	94.9
住宅事業		3,473	25.7
報告セグメント計		25,851	69.7
その他		5,357	125.1
消去		△1,309	―
合計		29,900	74.5

(注)1.本表の金額には、消費税等は含まれておりません。また、各セグメントの営業収益にはセグメント間の内部営業収益または振替高を含めております。
2.「消去」は、各セグメント間において重複している内部営業収益または振替高を指しております。
また、当社グループの主たる事業であるオフィス・商業事業および住宅事業の状況は、以下のとおりであります。
(オフィス・商業事業)
オフィス・商業事業における営業収益等の状況は、以下のとおりであります。なお、各数値については連結の数値を記載しております。

区分		前第1四半期連結累計期間		当第1四半期連結累計期間
オフィス・商業賃貸	営業収益	20,925百万円		21,427百万円
	貸付可能面積		1,104,272㎡		1,105,669㎡
		(うち、転貸	92,750㎡)	(うち、転貸	91,700㎡)
収益不動産売却	営業収益	―		―
その他	営業収益	2,665百万円		951百万円
営業収益合計		23,591百万円		22,378百万円

(注)1.貸付可能面積は、6月末日時点の数値であります。
2.転貸による貸付可能面積には、当社および連結子会社間の契約による転貸は含まれておりません。
また、当社グループの四半期ごとの空室率の状況は、以下のとおりであります。

区分	2017年6月	2017年9月	2017年12月	2018年3月	2018年6月
都心5区	2.1%	2.0%	1.2%	1.4%	0.5%
全国	3.6%	3.3%	3.3%	3.4%	2.7%

(注)1.空室率は、各月末日時点の数値であります。
2.「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、渋谷区および新宿区を指しております。
(住宅事業)
住宅事業における営業収益等の状況は、以下のとおりであります。なお、各数値については連結の数値を記載しております。
(単位:百万円)

区分	前第1四半期連結累計期間		当第1四半期連結累計期間
住宅分譲	13,009		2,933
住宅賃貸	503		540
その他	―		―
営業収益合計	13,513		3,473

住宅事業における、住宅分譲の種類別・地域別の営業収益等の状況は、以下のとおりであります。

区分			前第1四半期連結累計期間		当第1四半期連結累計期間
			戸数・区画数	営業収益 (百万円)	戸数・区画数	営業収益 (百万円)
分譲マンション
	計上戸数	首都圏	260	10,392	49	1,896
		その他の地域	31	1,306	27	1,024
	完成在庫		627	―	535	―
宅地分譲等
	計上戸数	首都圏	13	448	―	―
		その他の地域	9	112	1	11
	完成在庫		60	―	44	―
分譲マンション/宅地分譲等合計
	計上戸数	首都圏	273	10,840	49	1,896
		その他の地域	40	1,419	28	1,036
	完成在庫		687	―	579	―
住宅分譲その他
	計上戸数	首都圏	―	―	―	―
		その他の地域	1	750	―	―
	完成在庫		―	―	―	―
営業収益合計			―	13,009	―	2,933

(注)1.共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載し、小数点以下は切捨てで表示しております。
2.完成在庫は、6月末日時点の数値であります。分譲マンションの完成在庫には、契約済未計上の物件が、前第1四半期連結累計期間は66戸、当第1四半期連結累計期間は58戸含まれており、宅地分譲等の完成在庫には、契約済未計上の物件が、前第1四半期連結累計期間は25区画、当第1四半期連結累計期間は10区画含まれております。
3.「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県および栃木県を指しております。
4.当社グループは、上記のほかオーストラリアにおいても宅地分譲を行っており、前連結会計年度まで日本基準に基づき営業収益に計上しておりましたが、IFRSの導入に伴い、当第1四半期連結累計期間より営業収益に含めず、持分法による投資損益に計上することといたしました。なお、前第1四半期連結累計期間の計上戸数は76区画、完成在庫は223区画、当第1四半期連結累計期間の計上戸数は17区画、完成在庫は221区画であります。
(6)経営成績に重要な影響を与える要因および経営戦略の現状と見通し
オフィス事業においては、東京都心オフィスの大量供給に伴う需給悪化に対処するため、ご入居いただいているお客さまとの関係強化に取り組み、お客さま満足度を高めるなど、収益の確保に努めてまいります。また、空室増加に伴う賃貸オフィス市場の変動リスクに対しては、BCP(事業継続計画)対応等の戦略的なリニューアルによる競争力の強化やパートナーとのコラボレーションによるプロパティマネジメントの強化等に努めてまいります。さらに、社会環境の変化を捉え、ICTを活用した質の高いビルサービスの提供と業務の効率化に取り組むとともに、LIFORK事業(お客さま一人ひとりの、自分らしいワークスタイル&ライフスタイルの実現をサポートする、新たな形のシェアオフィス事業)等の新たな事業領域の拡大にも積極的に取り組んでまいります。
商業事業においては、訪日外国人数の増加や消費動向の変化を捉えた取組みを具現化させており、市場の拡大が見込まれるホテル・リゾート事業については、事業環境の変化への対応を図るため、引き続き魅力あるエリアで、競争力のある開発を推進してまいります。また、既存の建物を活かし、歴史・文化のある街並みと融合した開発等を通じ、新たな価値の創出に取り組んでまいります。商業施設の運営については、モノからコトへの消費動向の変化を踏まえたテナント誘致を行い、お客さまにご満足いただける魅力的な施設づくりに努めてまいります。
住宅事業においては、ライフスタイルの変化や人口動態を踏まえ、既存の事業モデルを見直し、事業領域の多様化に取り組んでまいります。マンション分譲事業においては、都心回帰志向の高まりを踏まえ、お客さまニーズの変化を捉えた供給エリアの選択と商品企画に取り組んでまいります。また、中古住宅リノベーションやコンバージョン(用途変更)等を拡大し、付加価値の高いビジネスへの取組みを拡大してまいります。さらに、「つなぐTOWNプロジェクト」に代表されるサービス付き高齢者向け住宅や賃貸レジデンス等にも引き続き取り組んでまいります。
その他事業については、当社グループが関与するリート(不動産投資信託)を活用した資産組換えにより、関与資産額の増加を図り、建物管理業務・資産管理業務等のフィービジネスの拡大に取り組んでまいります。
(7)資本の財源および資金の流動性についての分析
当第1四半期連結累計期間においては、設備投資や出資、棚卸資産の取得等の資金需要に対して、金融機関からの借入等により資金調達を行いました。
(8)株式会社の支配に関する基本方針について
当社としては、親会社の議決権の所有割合が50%を超えている現状に鑑みて、株式会社の支配に関する基本方針を特段定めておらず、現時点では買収防衛策も導入しておりません。