四半期報告書-第34期第2四半期(平成30年7月1日-平成30年9月30日)

文中の将来に関する事項は、本資料の提出日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当第2四半期連結累計期間における賃貸オフィス市場については、高い稼働率を維持し、賃料相場も堅調な推移が見られました。マンション分譲市場については、販売価格の高止まりが続く中で、都心部の物件を中心に需要は堅調であったものの、郊外においては、販売が長期化する物件も見られました。
こうした事業環境の中、当社グループは「中期ビジョン2018～さらなる成長をめざして～」に基づき、持続的な成長をめざして着実に事業を展開いたしました。オフィス・商業事業については、一過性の影響を除くベースとなる事業では増収増益となりました。一方、住宅事業については、マンション計上戸数は減少、戸当たり平均単価は上昇いたしました。
営業収益は71,921百万円(前年同期比601百万円増、0.8%増)、営業利益は19,837百万円(前年同期比1,688百万円減、7.8%減)、税引前四半期利益は18,449百万円(前年同期比1,531百万円減、7.7%減)、親会社の所有者に帰属する四半期利益は11,813百万円(前年同期比1,265百万円減、9.7%減)となりました。
① オフィス・商業事業
当第2四半期連結累計期間におけるオフィス・商業事業については、大手町プレイス(旧呼称:大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業、東京都千代田区)、UDゆめ咲ビル(大阪府大阪市)、185 Dartmouth Street(米国ボストン市)等の新規物件による収益の確保に取り組んだほか、第1四半期連結会計期間において物件売却益を計上いたしましたが、前第1四半期連結会計期間に計上した一過性の収益・利益である市街地再開発事業における補償金の反動減がありました。
営業収益は46,201百万円(前年同期比587百万円増、1.3%増)、営業利益は20,712百万円(前年同期比1,442百万円減、6.5%減)となりました。
なお、当第2四半期連結累計期間において大手町プレイス(東京都千代田区)、ハイアット リージェンシー 瀬良垣アイランド 沖縄(沖縄県国頭郡)等が竣工し、運営を開始しております。現在進行中の開発案件としては、アーバンネット内幸町ビル(旧呼称:新橋一丁目プロジェクト、東京都港区)、原宿駅前プロジェクト(東京都渋谷区)等があります。また、ホテル・リゾート事業については、新風館再開発計画(京都府京都市)、元清水小学校跡地活用計画(京都府京都市)等、取組みを強化しております。
② 住宅事業
当第2四半期連結累計期間における住宅事業については、ウエリス新宿早稲田の森(東京都新宿区)、ウエリス千代田東神田(東京都千代田区)等が竣工し、計上戸数は305戸となりました。また、当第2四半期連結累計期間の戸当たり平均単価は52百万円と上昇いたしました。
営業収益は17,400百万円(前年同期比2,331百万円減、11.8%減)、営業利益は1,037百万円(前年同期比593百万円減、36.4%減)となりました。
③ その他
当第2四半期連結累計期間におけるその他の事業(テナント企業向けの内装工事受託、建物管理受託等)については、営業収益は11,203百万円(前年同期比2,702百万円増、31.8%増)、営業利益は1,272百万円(前年同期比527百万円増、70.7%増)となりました。
(2)財政状態の状況
①資産、負債および資本の状況
(資産の状況)
当第2四半期連結会計期間末の資産合計は995,328百万円となり、前連結会計年度末比では1,825百万円減少いたしました。
流動資産は116,793百万円となり、前連結会計年度末比では16,170百万円減少いたしました。これは、主に物件売却により売却目的で保有する資産が11,803百万円減少したことによるものであります。
非流動資産は878,534百万円となり、前連結会計年度末比では14,344百万円増加いたしました。これは、主に投資有価証券の時価評価に伴い、その他の金融資産が8,719百万円増加および新規開発物件への投資等により投資不動産が2,858百万円増加したことによるものであります。
(負債の状況)
当第2四半期連結会計期間末の負債合計は708,598百万円となり、前連結会計年度末比では16,136百万円減少いたしました。これは、主に有利子負債が18,227百万円減少したことによるものであります。なお、現金及び現金同等物等を控除したネット有利子負債も前連結会計年度末比で13,973百万円減少しております。
(資本の状況)
当第2四半期連結会計期間末の資本合計は286,729百万円となり、前連結会計年度末比では14,310百万円増加いたしました。これは、利益剰余金の増加(13,615百万円)、その他の資本の構成要素の増加(475百万円)、非支配持分の増加(219百万円)によるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当第2四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
税引前四半期利益および減価償却に伴うキャッシュイン27,178百万円(前年同期比1,234百万円の減少)がありましたが、棚卸資産の増加によるキャッシュアウト1,575百万円(前年同期比472百万円の縮小)および法人所得税の支払によるキャッシュアウト3,985百万円(前年同期比2,812百万円の縮小)等があったため、営業活動によるキャッシュ・フローは20,380百万円のキャッシュイン(前年同期比3,749百万円の増加)となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資不動産及び有形固定資産の取得に伴うキャッシュアウト14,300百万円(前年同期比23,752百万円の縮小)がありましたが、投資不動産及び有形固定資産の売却に伴うキャッシュイン13,551百万円(前年同期比13,551百万円の増加)等があったため、投資活動によるキャッシュ・フローは2,662百万円のキャッシュアウト(前年同期比35,818百万円の縮小)となりました。
(フリー・キャッシュ・フロー)
フリー・キャッシュ・フローは、17,718百万円のキャッシュイン(前年同期21,849百万円のキャッシュアウトに比べ39,567百万円増加)となりました。
(注)フリー・キャッシュ・フローの算定式は、以下のとおりであります。
「フリー・キャッシュ・フロー =
(営業活動によるキャッシュ・フロー)+(投資活動によるキャッシュ・フロー)」
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、22,007百万円のキャッシュアウト(前年同期20,976百万円のキャッシュインに比べ42,983百万円減少)となりました。これは、有利子負債の減少(17,698百万円)、配当金の支払(3,291百万円)によるキャッシュアウト等によるものであります。
この結果、当第2四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ4,214百万円減少し、15,973百万円となりました。
(3)事業上および財務上の対処すべき課題
当第2四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(4)研究開発活動
該当事項はありません。
(5)営業収益の状況
当第2四半期連結累計期間のセグメントごとの営業収益の状況は、以下のとおりであります。なお、本文において各事業の営業収益は、セグメント間の内部営業収益または振替高を含んだ数値を記載しております。
(単位:百万円)

セグメントの名称		当第2四半期連結累計期間 (自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)	前年同期比(%)
オフィス・商業事業		46,201	101.3
住宅事業		17,400	88.2
報告セグメント計		63,601	97.3
その他		11,203	131.8
消去		△2,883	―
合計		71,921	100.8

(注)1.本表の金額には、消費税等は含まれておりません。また、各セグメントの営業収益にはセグメント間の内部営業収益または振替高を含めております。
2.「消去」は、各セグメント間において重複している内部営業収益または振替高を指しております。
また、当社グループの主たる事業であるオフィス・商業事業および住宅事業の状況は、以下のとおりであります。
(オフィス・商業事業)
オフィス・商業事業における営業収益等の状況は、以下のとおりであります。なお、各数値は連結の数値を記載しております。

区分		前第2四半期連結累計期間		当第2四半期連結累計期間
オフィス・商業賃貸	営業収益	42,710百万円		43,807百万円
	貸付可能面積		1,118,459㎡		1,151,160㎡
		(うち、転貸	92,685㎡)	(うち、転貸	111,539㎡)
収益不動産売却	営業収益	―		―
その他	営業収益	2,903百万円		2,393百万円
営業収益合計		45,613百万円		46,201百万円

(注)1.貸付可能面積は、9月末日時点の数値であります。
2.転貸による貸付可能面積には、当社および連結子会社間の契約による転貸は含まれておりません。
また、当社グループの四半期ごとの空室率の状況は、以下のとおりであります。

区分	2017年9月	2017年12月	2018年3月	2018年6月	2018年9月
都心5区	2.0%	1.2%	1.4%	0.5%	0.5%
全国	3.3%	3.3%	3.4%	2.7%	2.7%

(注)1.空室率は、各月末日時点の数値であります。
2.「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、渋谷区および新宿区を指しております。
(住宅事業)
住宅事業における営業収益等の状況は、以下のとおりであります。なお、各数値は連結の数値を記載しております。
(単位:百万円)

区分	前第2四半期連結累計期間		当第2四半期連結累計期間
住宅分譲	18,687		16,276
住宅賃貸	1,044		1,124
その他	―		―
営業収益合計	19,732		17,400

住宅事業における、住宅分譲の種類別・地域別の営業収益等の状況は、以下のとおりであります。

区分			前第2四半期連結累計期間		当第2四半期連結累計期間
			戸数・区画数	営業収益 (百万円)	戸数・区画数	営業収益 (百万円)
分譲マンション
	計上戸数	首都圏	346	13,950	234	13,442
		その他の地域	62	2,575	70	2,715
	完成在庫		510	―	501	―
宅地分譲等
	計上戸数	首都圏	27	877	―	0
		その他の地域	45	533	10	118
	完成在庫		45	―	20	―
分譲マンション/宅地分譲等合計
	計上戸数	首都圏	373	14,827	234	13,442
		その他の地域	107	3,109	80	2,833
	完成在庫		555	―	521	―
住宅分譲その他
	計上戸数	首都圏	―	―	―	―
		その他の地域	1	750	―	―
	完成在庫		―	―	―	―
営業収益合計			―	18,687	―	16,276

(注)1.共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載し、小数点以下は切捨てで表示しております。
2.完成在庫は、9月末日時点の数値であります。分譲マンションの完成在庫には、契約済未計上の物件が、前第2四半期連結累計期間は51戸、当第2四半期連結累計期間は50戸含まれており、宅地分譲等の完成在庫には、契約済未計上の物件が、前第2四半期連結累計期間は15区画、当第2四半期連結累計期間は13区画含まれております。
3.「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県および栃木県を指しております。
4.当社グループは、上記のほかオーストラリアにおいても宅地分譲を行っており、前連結会計年度まで日本基準に基づき営業収益に計上しておりましたが、IFRSの導入に伴い、第1四半期連結累計期間より営業収益に含めず、持分法による投資損益に計上することといたしました。なお、前第2四半期連結累計期間の計上戸数は44区画、完成在庫は236区画、当第2四半期連結累計期間の計上戸数は1区画、完成在庫は225区画であります。
(6)経営成績に重要な影響を与える要因および経営戦略の現状と見通し
オフィス事業においては、東京都心オフィスの大量供給に伴う需給悪化に対処するため、ご入居いただいているお客さまとの関係強化に取り組み、お客さま満足度を高めるなど、収益の確保に努めてまいります。また、空室増加に伴う賃貸オフィス市場の変動リスクに対しては、BCP(事業継続計画)対応等の戦略的なリニューアルによる競争力の強化やパートナーとのコラボレーションによるプロパティマネジメントの強化等に努めてまいります。さらに、社会環境の変化を捉え、ICTを活用した質の高いビルサービスの提供と業務の効率化に取り組むとともに、LIFORK事業(お客さま一人ひとりの、自分らしいワークスタイル&ライフスタイルの実現をサポートする、新たな形のシェアオフィス事業)等の新たな事業領域の拡大にも積極的に取り組んでまいります。
商業事業においては、訪日外国人数の増加や消費動向の変化を捉えた取組みを具現化させており、市場の拡大が見込まれるホテル・リゾート事業については、事業環境の変化への対応を図るため、引き続き魅力あるエリアで、競争力のある開発を推進してまいります。また、既存の建物を活かし、歴史・文化のある街並みと融合した開発等を通じ、新たな価値の創出に取り組んでまいります。商業施設の運営については、モノからコトへの消費動向の変化を踏まえたテナント誘致を行い、お客さまにご満足いただける魅力的な施設づくりに努めてまいります。
住宅事業においては、ライフスタイルの変化や人口動態を踏まえ、既存の事業モデルを見直し、事業領域の多様化に取り組んでまいります。マンション分譲事業においては、都心回帰志向の高まりを踏まえ、お客さまニーズの変化を捉えた供給エリアの選択と商品企画に取り組んでまいります。また、中古住宅リノベーションやコンバージョン(用途変更)等を拡大し、付加価値の高いビジネスへの取組みを拡大してまいります。さらに、「つなぐTOWNプロジェクト」に代表されるサービス付き高齢者向け住宅や賃貸レジデンス等にも引き続き取り組んでまいります。
その他事業については、当社グループが関与するリート(不動産投資信託)を活用した資産組換えにより、関与資産額の増加を図り、建物管理業務・資産管理業務等のフィービジネスの拡大に取り組んでまいります。
(7)資本の財源および資金の流動性についての分析
当第2四半期連結累計期間においては、設備投資や出資、棚卸資産の取得等の資金需要に対して、金融機関からの借入等により資金調達を行いました。
(8)株式会社の支配に関する基本方針について
当社としては、親会社の議決権の所有割合が50%を超えている現状に鑑みて、株式会社の支配に関する基本方針を特段定めておらず、現時点では買収防衛策も導入しておりません。