有価証券報告書-第15期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、その達成を保証するものではありません。
(1) 経営方針
当社グループは、「人々の営みの根幹となる良質な住宅・オフィス等、社会資本の開発や不動産に関連する様々なサービスの提供」を通じて、顧客や社会とともに栄え、成長し続けることを責務と考えます。そのために、グループ各社が各々の事業におけるマーケットの中で優位なポジションを占めるとともに、グループとしてのシナジーを発揮することにより、グループ全体での高い収益性と成長性を実現し、企業価値の一層の向上を目指します。
また、グループ企業理念として「私たちの約束」を掲げております。
◇ 私たちの約束

あしたを、つなぐ 私たちは、人、街が大切にしているものを活かし あした 未来につながる街づくりとともに、豊かな時を人びとと共に育み 社会に向けて、新たな価値を創造し続けます。

(2) 中長期的な経営戦略
当社グループを取り巻く中長期的な事業環境に関しては、国内における超高齢社会の進展、人口の減少、労働力不足等の社会的な課題が存在しております。また、単身世帯や共働き世帯の増加、ライフスタイル・ワークスタイルの多様化、デジタルテクノロジーの進化は益々顕著になるものと考えられます。更に海外、特にアジア各国の堅調な経済成長や、訪日外国人・インバウンド投資の増加についても注視していく必要があります。
このような環境認識の下、当社グループが社会に対して更なる価値を創造し、高い資産・資本効率を維持しながら持続的な利益成長を実現すべく、新たな中長期経営計画『 New Value,Real Value 』を策定いたしました。
本計画では、社会に対する価値創造のテーマとして、「豊かなライフスタイル・ワークスタイルの実現」、「「利便性」「快適性」「安心・安全」に優れた多機能な街づくり」、「地球環境・地域社会の未来を見据えた街づくりとコミュニティ形成」、「良質な商品・サービスのグローバル展開」の4つを掲げ、計画を推進してまいります。
また、2020年3月期から2028年3月期までの計画期間を3つのフェーズに区分した上で、段階的な利益成長を図ってまいります。
◇ 計画期間
フェーズ1:2020年3月期 ～ 2022年3月期
フェーズ2:2023年3月期 ～ 2025年3月期
フェーズ3:2026年3月期 ～ 2028年3月期
◇ 特に注視する事業環境(機会と脅威)

機会	脅威
単身世帯・共働き世帯・シニア世帯の増加 東京の都市力・国際競争力の向上 地方中核都市のコンパクトシティ化 不動産ストックの増加、修繕・建替ニーズの拡大 不動産投資ニーズの拡大・クロスボーダー化 インバウンドの増加 アジア市場の成長継続	国内の人口の減少 ファミリー世帯の減少 経済情勢の急激な変化 労働力不足
ライフスタイル・ワークスタイルの多様化 住まいやオフィスに対する価値観の多様化 テクノロジーの加速度的進化 E-コマースの進展・消費に関する志向の変化

◇ 当社グループの競争優位性
①マーケットイン発想に基づく開発力
②モノ・サービスに関する品質へのこだわり
③幅広いアセットタイプでの開発実績・ノウハウ
④グループ連携・総合力
◇ 価値創造のテーマ
①豊かなライフスタイル・ワークスタイルの実現
・お客様のニーズの一歩先を行く商品・サービスを提供し、豊かなライフスタイル・ワークスタイルを実現します。
・「PROUD」「PMO」「OUKAS」など、独自のマーケティングとポジショニングで創造してきた価値を新たな事業分野でも展開します。
②「利便性」「快適性」「安心・安全」に優れた多機能な街づくり
・多機能な街づくりを通じて、「利便性」・「快適性」・「安心・安全」に優れた暮らしを提供します。
・都市型コンパクトタウン、駅前再開発等、様々なエリア・形で多機能な街づくりを推進します。
③地球環境・地域社会の未来を見据えた街づくりとコミュニティ形成
・環境に配慮し、また地域社会と共に繁栄するサスティナブルな街づくりやコミュニティ形成を実現します。
・デジタルテクノロジーを活用し、より一層便利で快適な未来を創造します。
④良質な商品・サービスのグローバル展開
・国内で培った良質な商品・サービスをアジアを中心にグローバル展開します。
・マーケットインの発想を海外でも徹底し、現地パートナーとともに、各国のライフスタイル・ワークスタイルに向き合った事業を展開します。
◇ 利益計画

	フェーズ1 (2022年3月期)	フェーズ2 (2025年3月期)	フェーズ3 (2028年3月期)
事業利益(※)	850億円	1,000億円	1,200～1,400億円

※海外事業の利益、及びM&Aに伴う償却を考慮し、利益目標指標を「事業利益」に設定
事業利益=営業利益+持分法投資損益+企業買収に伴い発生する無形固定資産の償却費
◇ 財務・資本政策(中長期的な指針)

(資産効率性) ROA	(資本効率性) ROE	(株主還元) 総還元性向
5%以上	10%以上	40～50%程度 (フェーズ1)

	2019年3月期	フェーズ1	フェーズ2	フェーズ3
ROA	4.7%	4～5%程度	5%以上
ROE	8.9%	8～9%程度	10%以上

※ROA=(営業利益+営業外収益)/期中(平均)総資産
※ROE=親会社に帰属する当期純利益/期中(平均)自己資本
◇ 事業ポートフォリオ戦略
各事業の特性を活かし、高い資産効率と利益安定性を両立するポートフォリオを追求
<分譲・売却事業>国内・海外を問わず、分譲住宅事業及び収益不動産開発事業を積極的に展開し、開発利益の拡大と高いROAを実現
<保有・賃貸事業>優良な賃貸資産の開発と戦略的な物件入替により、競争力の高い賃貸資産ポートフォリオを構築し、安定した賃貸利益を実現
<サービス・マネジメント事業>既存事業の成長に加え、M&Aや戦略的なパートナーシップの構築により事業を拡大し、資産リスクを負わない利益の拡大と高いROAを実現
<海外事業>本計画における成長ドライバーとして、国内で培ったノウハウを活かして事業を展開し、フェーズ3における海外事業の利益比率を15～20%まで拡大
◇ 部門別事業戦略(概要)
<住宅部門>マーケットの変化やニーズの多様化に応える住まいの提供を通じた、「住まいのNo.1」ブランドの構築
海外における積極的かつ継続的な事業拡大
<都市開発部門>独自性の高い企画力と利用者の満足向上を追求した運営
デジタルテクノロジーなどを活用した新たなサービスによる付加価値の高い事業の実践
<資産運用部門>コアビジネスであるREIT事業の確実な成長と新商品の組成
グローバルネットワークの構築による成長の拡大
<仲介・CRE部門>高品質かつ充実したサービス・コンサルティングと、幅広い顧客基盤の構築による成長の拡大
<運営管理部門>事業基盤の拡大と、顧客満足度の高い提案型管理の強化による安定的な成長
(3) 対処すべき課題
当社グループは、2015年11月に中長期経営計画『 Creating Value through Change ～持続的変革による価値創造～ 』(計画期間:2017年3月期から2025年3月期)を策定し、当連結会計年度の売上高7,000億円、営業利益850億円、及び中長期的な指針として、ROA5%以上・ROE10%水準・自己資本比率30%水準・配当性向30%程度を目標に掲げ、計画を推進してまいりました。
その結果、当連結会計年度の売上高は6,685億円、営業利益は791億円と目標を下回り、またROAは4.7%及びROEは8.9%となりました。
一方で、自己資本比率は目標である30%水準を維持するとともに、株主還元に関しては、増配を継続し配当性向30%以上を達成しております。
また、各部門がそれぞれの事業を着実に拡大したほか、成長加速に向けた取り組みと位置付けた海外事業及び戦略投資(M&A、資本業務提携)において、将来の成長に向けた布石を打ってまいりました。
このような成果と課題を踏まえ、「(2) 中長期的な経営戦略」に記載の新たな中長期経営計画を策定しており、高い資産・資本効率を維持しながら持続的な利益成長を実現してまいります。
また、当社グループでは、「安心・安全」「環境」「コミュニティ」「健康・快適」の4つをCSRの重点テーマに掲げ、ESGへの取り組みを強化し、事業活動を通じて社会・環境価値を創出してまいります。
更に、すべての役職員が心身ともに健康で活き活きと仕事に取り組むことが企業の持続的な成長につながる「ウェルネス経営」を推進しており、適切な労務管理の徹底と職場環境の改善に継続して取り組んでまいります。