有価証券報告書-第16期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(2020年6月23日)現在において当社グループが判断したものであり、その達成を保証するものではありません。
(1) 経営方針
① 価値創造の4つのテーマの推進
当社グループでは、グループ企業理念として「私たちの約束」を掲げております。この企業理念に基づき、2019年4月に策定した中長期経営計画『New Value , Real Value』において、当社グループが目指す価値創造の4つのテーマを設定しております。この4つのテーマに基づく事業の推進を通じて、社会的責任を果たすとともに、当社グループの企業として持続的な成長を実現してまいります。
<価値創造の4つのテーマ>

◆豊かなライフスタイル・ワークスタイルの実現 ・お客様のニーズの一歩先を行く商品・サービスを提供し、豊かなライフスタイル・ワークスタイルを実現します。 ・「PROUD」「PMO」「OUKAS」など、独自のマーケティングとポジショニングで創造してきた価値を新たな事業分野でも展開します。 ◆「利便性」「快適性」「安心・安全」に優れた多機能な街づくり ・多機能な街づくりを通じて、「利便性」・「快適性」・「安心・安全」に優れた暮らしを提供します。 ・都市型コンパクトタウン、駅前再開発等、様々なエリア・形で多機能な街づくりを推進します。 ◆地球環境・地域社会の未来を見据えた街づくりとコミュニティ形成 ・環境に配慮し、また地域社会と共に繁栄するサステナブルな街づくりやコミュニティ形成を実現します。 ・デジタルテクノロジーを活用し、より一層便利で快適な未来を創造します。 ◆良質な商品・サービスのグローバル展開 ・国内で培った良質な商品・サービスを、アジアを中心にグローバル展開します。 ・マーケットインの発想を海外でも徹底し、現地パートナーとともに、各国のライフスタイル・ワークスタイルに向き合った事業を展開します。

② サステナビリティ/CSRの推進
グループ企業理念「私たちの約束」は、当社グループで取り組む街づくりや不動産に関連する様々なサービスの提供を通じて、社会課題を解決し、新しい社会価値を創造するという当社グループのサステナビリティ/CSRの推進に対する決意でもあります。
当社グループでは、「安心・安全」「環境」「コミュニティ」「健康・快適」をサステナビリティ/CSRの重点テーマに掲げ、また「人材」と「マネジメント体制」を推進基盤として位置付け、それぞれのテーマに事業活動と紐づけた定量・定性目標を設定し、PDCAサイクルを着実に回しながら事業を推進してまいります。

(2) 経営環境
経営環境に関する事項は、有価証券報告書提出日(2020年6月23日)現在において当社グループが判断したものであります。
① 外部環境
当社グループを取り巻く中長期的な事業環境に関しては、国内における超高齢化の進展、人口の減少、労働力不足等の社会的な課題が存在しています。また、ファミリー世帯の減少と単身世帯や共働き世帯の増加等の世帯構成の多様化、ライフスタイル・ワークスタイルの変化に伴うニーズの多様化、デジタルテクノロジーの進化は益々顕著になるものと考えられます。更に、新型コロナウイルス感染症の影響により、人々の住まい方、働き方、集い方、消費に関する志向等がより一層変化し、これまで堅調であった国内不動産市場の動向及びアジアや欧米諸国の経済情勢についても注視していく必要があると考えます。
なお、当社グループの各事業において特に注視する外部環境は以下のとおりです。

<住宅事業>・国内の人口減少、ファミリー世帯の減少 ・単身世帯・共働き世帯・シニア世帯の増加 ・ライフスタイルの変化に伴う、住まいに対するニーズの多様化 ・地方中核都市におけるコンパクトシティ化の進展 <都市開発事業>・働き方の多様化やオフィスに対する価値観の変化 ・デジタルテクノロジーの進化 ・e-コマースの拡大 ・消費や余暇に関する志向の変化 <資産運用事業>・投資家のオルタナティブ投資(不動産投資)に対するニーズの拡大 ・投資家のグローバル投資ニーズの拡大と多様化 ・急拡大するESG投資ニーズ <仲介・CRE事業>・優良な既存住宅ストックの増加 ・事業承継・相続対策ニーズの高まり ・デジタルテクノロジーの進化 <運営管理事業>・管理の質や充実したサービスに対するニーズの高まり ・老朽化建物の増加や大規模修繕工事適齢期マンションの増加 ・デジタルテクノロジーの進化 ・定年延長等によるシニア人材の確保難 <海外事業>・アジア諸国における良質な住宅に対するニーズの高まり ・投資対象国における政治・経済等の社会情勢や為替の変動

② 当社グループの競争優位性
長年にわたる豊富な事業実績を通じて培ってきた、当社グループの競争優位性は以下のとおりです。

◆ 幅広いアセットタイプでの開発実績・ノウハウ ◆ マーケットイン発想に基づく開発力 ◆ モノ・サービスに関する品質へのこだわり ◆ グループ連携・総合力

<競争優位性を発揮した商品・サービス等の事例>




(3) 経営戦略
外部環境の認識及び当社グループの競争優位性を踏まえ、事業ポートフォリオ戦略と事業別の成長に向けた基本方針を策定しております。
① 事業ポートフォリオ戦略
各事業の特性を活かし、高い資産効率と利益安定性を両立する事業ポートフォリオを追求していきます。

<分譲・売却事業>国内・海外を問わず、分譲住宅事業及び収益不動産開発事業を積極的に展開し、開発利益の拡大と高いROAを実現 <保有・賃貸事業>優良な賃貸資産の開発と戦略的な物件入替により、競争力の高い賃貸資産ポートフォリオを構築し、安定した賃貸利益を実現 <サービス・マネジメント事業(※)>既存事業の成長に加え、M&Aや戦略的なパートナーシップの構築により事業を拡大し、資産リスクを負わない利益の拡大と高いROAを実現 (※)サービス・マネジメント事業:資産運用事業 + 仲介・CRE事業 + 運営管理事業

(※) 事業利益=営業利益+持分法投資損益+企業買収に伴い発生する無形固定資産の償却費
② 成長に向けた事業別の基本方針

事業	成長に向けた基本方針
住宅事業	・多機能でサステナブルな街づくりとコミュニティの提供 ・顧客ニーズの多様化に応える良質な住まいの提供 ・安心・安全な暮らしを支え続けるサービスの提供
都市開発事業	・独自性の高い企画力と利用者の満足度向上を追求した運営の実践 ・デジタルテクノロジーなどを活用した新たなサービスによる付加価値の高い事業の実践
資産運用事業	・「賃貸バリューチェーン」を活かしたコアビジネスであるREIT事業の確実な成長 ・REIT事業に続く成長エンジンとしての私募ファンド事業の強化 ・グローバルネットワークの構築
仲介・CRE事業	・デジタルテクノロジーを活用した高品質かつ充実したサービスの提供 ・顧客の課題解決型ソリューション営業の強化 ・提携金融機関の拡大など幅広い顧客基盤の構築
運営管理事業	・顧客満足度の高い提案型管理の強化 ・管理領域とサービスメニューの拡大 ・大規模修繕工事をはじめとする受注工事の拡大
海外事業	・国内で培ったノウハウの活用と、現地デベロッパーとの強固なパートナーシップを 通じた、海外における品質・サービスに対する期待への対応や新たな価値の提供

③ 海外における事業の拡大
本計画における成長ドライバーとして、国内で培ったノウハウを活かして投資・開発事業、資産運用事業、仲介事業等を海外で展開し、2028年3月期における海外における事業の事業利益の比率を15～20%まで拡大します。

(4) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標
2019年4月に策定した中長期経営計画で掲げる利益目標及び財務・資本政策に関する指標は以下のとおりです。なお、新型コロナウイルス感染症による影響は考慮されておりません。
① 利益目標に関する指標
国内における事業に加え、現地パートナー企業との共同投資を基本とする海外における投資・開発事業の利益及び戦略投資(M&A)の成果を適切に反映させるため、利益目標に関する指標を「事業利益」(※)とし、段階的な成長を図るべく以下のとおり中長期的な指針を掲げております。
(※) 事業利益=営業利益+持分法投資損益+企業買収に伴い発生する無形固定資産の償却費

	2022年3月期	2025年3月期	2028年3月期
事業利益	850億円	1,000億円	1,200～1,400億円

② 財務・資本政策に関する指標
30%水準の自己資本比率を維持しながら、事業活動を通じた付加価値の創造により持続的な企業価値向上を図り、高い資本効率と安定的な株主還元を実現するため、財務・資本政策に関する指標を「ROA」・「ROE」・「総還元性向」とし、以下のとおり中長期的な指針を掲げております。

	2020年3月期～ 2022年3月期	2023年3月期～ 2025年3月期	2026年3月期～ 2028年3月期
ROA	4～5%程度	5%以上
ROE	8～9%程度	10%以上
総還元性向	40%～50%程度	―

※ROA=(営業利益+営業外収益)/期中(平均)総資産
※ROE=親会社株主に帰属する当期純利益/期中(平均)自己資本
※総還元性向=(配当金総額+自己株式取得の総額)÷親会社株主に帰属する当期純利益
(5) 対処すべき課題
◇新型コロナウイルス感染症による影響への対応
当連結会計年度の終盤より新型コロナウイルス感染症が日本及び世界経済に極めて大きな影響を及ぼす中、お客様や役職員の安全確保を最優先とする対応を行うとともに、経済活動の回復見通し及び当社グループ各事業の業績への影響の検証を継続しております。また、グループ各社における投資決定にあたっては、投資基準等の社内ルールの運用を一部見直し、市場の変化によるリスクへの対応を行っております。
これらの対応とともに、新型コロナウイルス感染症の影響により、国内外において、人々の住まい方、働き方、集い方、及び消費に関する志向等がより一層変化することに注視し、事業を推進してまいります。
◇サステナビリティ/CSRの推進
当社グループが持続的な企業価値の向上を実現していくためには、事業を通じて社会課題を解決し、同時にお客様のニーズにお応えすることが必要不可欠です。また、パリ協定やSDGsなどの国際的コンセンサスや、資本市場におけるESG投資の拡大といった動きは、社会課題に対する世界的な関心の高まりを示しています。
当社においては、経営会議の下部組織として「サステナビリティ委員会(2020年3月31日まではCSR委員会)」を設置し、サステナビリティ/CSRの推進に関する方針の審議や課題の共有、グループ各社における取組の確認等を行うとともに、2020年4月1日に「サステナビリティ推進部」を新設し、当社グループにおけるサステナビリティ/CSRの推進活動を強化し、競争優位性の向上に努めてまいります。
なお、当連結会計年度においては、「国連グローバルコンパクト」への署名、住宅部門における「プラウド高田馬場」での環境省の「高層ZEH-M(ゼッチ・マンション)支援事業」の採択、資産運用部門における野村不動産投資顧問株式会社の「21世紀金融行動原則 環境大臣賞(最優良取組事例)」の受賞など、グループ全体でサステナビリティ/CSRの推進に取り組んでおります。
◇リスク管理の高度化への対応
当社グループの事業範囲及び規模が拡大し、また事業が複雑化していることから、当社グループにおける全てのリスクを統合的かつ一元的に管理し、適切にリスクをコントロールしながら企業価値の向上を目指していく必要があります。
当社グループにおいては、2020年4月1日より、主要なリスクを「A:投資リスク」、「B:外部リスク」、「C:災害リスク」、「D:内部リスク」の4つのカテゴリーに分類し、当社の経営会議をリスクの統合管理主体とする新たなリスク管理体制を構築し、主要なリスクの状況について定期的にモニタリング、評価及び分析を行い、各部門及びグループ各社に対して必要な指導及び助言を行うとともに、その内容を定期的に取締役会に報告する体制としております。
引き続き、企業価値の向上に資するリスク管理体制の高度化を図ってまいります。(詳細は18ページ参照)
◇デジタルテクノロジーの進化への対応
当社グループが関係する様々な事業分野において、お客様への商品・サービスの提供におけるデジタルテクノロジーの活用が必要不可欠であり、また、急速な技術革新や革新的な新規参入企業の出現による顧客ニーズの変化等への対応に遅れた場合には、当社グループの競争優位性が低下し、業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社においては、経営会議の下部組織として「ICT戦略委員会」を設置し、ICTデジタル戦略に関する方針の審議や課題の共有、グループ各社における取組の確認等を行うとともに、2019年4月1日より「ICT・イノベーション推進部」を設置し、新領域事業の研究・開発、イノベーション創発、ICTデジタル戦略等の企画・推進・支援等を行っており、加速度的に進化するテクノロジーとそれに伴う顧客ニーズの変化を的確に把握し、当社グループの競争優位性の向上に努めてまいります。