有価証券報告書-第60期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)
当連結会計年度における当社企業グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社企業グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社企業グループの連結財務諸表は我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。
(2) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における我が国経済は、企業収益や雇用情勢が改善し、個人消費も持ち直す等、景気は緩やかな回復が続いております。一方、貿易摩擦や海外経済の減速の動きから輸出や生産の一部に弱さがみられ、経済の先行きに対する不透明感が増している状況にあります。
当社企業グループの属する不動産業界におきましては、2019年1月1日時点の公示地価が商業地・工業地・住宅地の全用途で全国平均が前年比1.2%増と4年連続で上昇しております。また、新築分譲マンション市場においても、2018年1月～12月に全国で発売されたマンションの平均分譲価格が前年比0.4%増の4,759万円と過去最高値を更新し2年連続で上昇、加えて1平方メートル当たりの単価も6年連続で上昇しており、分譲価格の高止まり状態が続いております。発売戸数においても大都市圏が牽引し、同時期に全国主要都市で発売されたマンションは前年比3.7%増の8万256戸と2年連続で増加し、4年ぶりに8万戸台となりました(㈱不動産経済研究所調査)。
このような事業環境の下、当社の主たる事業である分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり13物件(首都圏5物件・地方圏8物件)を竣工・引渡しいたしました。
この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年同期より2,727百万円上回る29,679百万円(前年同期比10.1%増)、営業利益は1,321百万円(同18.6%増)、経常利益は1,034百万円(同37.3%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は735百万円(同38.6%増)と前年同期比増収増益で、年度当初の業績予想を上回る結果となりました。これは、不動産販売事業において、分譲マンションの販売が好調で経費も抑制できたこと等によるものであります。
(3) 経営成績
当連結会計年度の売上高は、前年同期と比べて2,727百万円上回る29,679百万円(前年同期比10.1%増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売価格の上昇及び販売戸数の増加が主な要因であります。
売上総利益は、前年同期と比べて260百万円上回る4,731百万円(前年同期比5.8%増)となりました。これは売上高で前述したとおり売上高の増加が主な要因であります。
経常利益は、前年同期と比べて281百万円上回る1,034百万円(前年同期比37.3%増)となりました。これは販売費活動経費の増加があったものの、売上総利益の増加で補えたことが主な要因であります。
親会社株主に帰属する当期純利益は、前年同期と比べて204百万円上回る735百万円(前年同期比38.6%増)となりました。これは税金費用の増加があったものの、前述したとおり売上総利益の増加で補えたことが主な要因であります。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
当連結会計年度における竣工物件は下記の13物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。
この結果、売上高は26,482百万円(前年同期比11.7%増)、セグメント利益(営業利益)は1,680百万円(同30.2%増)となりました。
今後とも、全国に展開する各営業拠点において、その地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。
(不動産賃貸・管理事業)
ビル賃貸市場におきましては、首都圏(都心5区)の3月末時点での平均空室率は1.78%と引き続き改善傾向の中にあり、リーマンショック前よりも更に活況を呈している状況となっております。また、賃料につきましては、既存ビルの平均賃料が26ヶ月連続で前月を上回っており(三鬼商事㈱調査)、緩やかな上昇が続いております。
このような環境下、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。
マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数421戸を加え、総管理戸数11,085戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、設備に関するリニューアル工事のご提案、ご入居者様同士のコミュニティ形成を目的としたイベント開催についてのご提案等を行い、良好な居住空間および管理組合運営の維持に注力しております。
ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調設備・受電設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。
この結果、売上高は3,165百万円(前年同期比1.5%減)、セグメント利益(営業利益)は416百万円(同27.0%減)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
① 受注実績
当社企業グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。
② 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 1 セグメント間取引については、相殺消去しております。
2 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。
4 上記戸数は当社持分戸数であり、( )は外書きでJV(共同企業体)を含む100%戸数を記載しております。
(4) 財政状態
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ1,767百万円減少し22,226百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの販売が好調であったことによりたな卸資産が2,083百万円減少したことによるものであります。
負債は、前連結会計年度末に比べ2,433百万円減少し16,479百万円となりました。これは、主に借入金が2,503百万円減少したことによるものであります。
純資産は、前連結会計年度末に比べ666百万円増加し5,747百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益を735百万円計上したことによるものであります。
(5) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ617百万円増加して2,310百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、売上債権及びたな卸資産が減少したことによる収入があった結果獲得した資金は3,220百万円(前年同期は3,213百万円の獲得)となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に本店及び東京支社移転に伴う内装工事等により固定資産を取得したことによる支出があった結果使用した資金は52百万円(前年同期は3百万円の使用)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、売上債権及びたな卸資産の減少による収入があったことにより、借入金の返済による支出があった結果使用した資金は2,551百万円(前年同期は2,778百万円の使用)となりました。
当連結会計年度における当社企業グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。
当社企業グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社企業グループの連結財務諸表は我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。
(2) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における我が国経済は、企業収益や雇用情勢が改善し、個人消費も持ち直す等、景気は緩やかな回復が続いております。一方、貿易摩擦や海外経済の減速の動きから輸出や生産の一部に弱さがみられ、経済の先行きに対する不透明感が増している状況にあります。
当社企業グループの属する不動産業界におきましては、2019年1月1日時点の公示地価が商業地・工業地・住宅地の全用途で全国平均が前年比1.2%増と4年連続で上昇しております。また、新築分譲マンション市場においても、2018年1月～12月に全国で発売されたマンションの平均分譲価格が前年比0.4%増の4,759万円と過去最高値を更新し2年連続で上昇、加えて1平方メートル当たりの単価も6年連続で上昇しており、分譲価格の高止まり状態が続いております。発売戸数においても大都市圏が牽引し、同時期に全国主要都市で発売されたマンションは前年比3.7%増の8万256戸と2年連続で増加し、4年ぶりに8万戸台となりました(㈱不動産経済研究所調査)。
このような事業環境の下、当社の主たる事業である分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり13物件(首都圏5物件・地方圏8物件)を竣工・引渡しいたしました。
この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年同期より2,727百万円上回る29,679百万円(前年同期比10.1%増)、営業利益は1,321百万円(同18.6%増)、経常利益は1,034百万円(同37.3%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は735百万円(同38.6%増)と前年同期比増収増益で、年度当初の業績予想を上回る結果となりました。これは、不動産販売事業において、分譲マンションの販売が好調で経費も抑制できたこと等によるものであります。
(3) 経営成績
当連結会計年度の売上高は、前年同期と比べて2,727百万円上回る29,679百万円(前年同期比10.1%増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売価格の上昇及び販売戸数の増加が主な要因であります。
売上総利益は、前年同期と比べて260百万円上回る4,731百万円(前年同期比5.8%増)となりました。これは売上高で前述したとおり売上高の増加が主な要因であります。
経常利益は、前年同期と比べて281百万円上回る1,034百万円(前年同期比37.3%増)となりました。これは販売費活動経費の増加があったものの、売上総利益の増加で補えたことが主な要因であります。
親会社株主に帰属する当期純利益は、前年同期と比べて204百万円上回る735百万円(前年同期比38.6%増)となりました。これは税金費用の増加があったものの、前述したとおり売上総利益の増加で補えたことが主な要因であります。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
当連結会計年度における竣工物件は下記の13物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。
| クレアホームズ武蔵浦和サザンアリーナ (埼玉県さいたま市南区) | クレアホームズ武蔵浦和パークフィールズ (埼玉県さいたま市南区) |
| クレアホームズ高知駅前ザ・レジデンス (高知県高知市) | クレアホームズ町田 (神奈川県相模原市南区) |
| クレアホームズ千葉センタークロス (千葉県千葉市中央区) | クレアホームズ仙台六丁の目 (宮城県仙台市若林区) |
| クレアホームズ川崎ザ・フロント (神奈川県川崎市幸区) | クレアホームズ琴似本通 (北海道札幌市西区) |
| クレアホームズ道後ザ・レジデンス (愛媛県松山市) | クレアホームズ松山ランドマークタワー (愛媛県松山市) |
| クレアホームズ升形ザ・レジデンス (高知県高知市) | クレアホームズ南16条 (北海道札幌市中央区) |
| クレアホームズ上本町ザ・レジデンス (大阪府大阪市天王寺区) |
この結果、売上高は26,482百万円(前年同期比11.7%増)、セグメント利益(営業利益)は1,680百万円(同30.2%増)となりました。
今後とも、全国に展開する各営業拠点において、その地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。
(不動産賃貸・管理事業)
ビル賃貸市場におきましては、首都圏(都心5区)の3月末時点での平均空室率は1.78%と引き続き改善傾向の中にあり、リーマンショック前よりも更に活況を呈している状況となっております。また、賃料につきましては、既存ビルの平均賃料が26ヶ月連続で前月を上回っており(三鬼商事㈱調査)、緩やかな上昇が続いております。
このような環境下、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。
マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数421戸を加え、総管理戸数11,085戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、設備に関するリニューアル工事のご提案、ご入居者様同士のコミュニティ形成を目的としたイベント開催についてのご提案等を行い、良好な居住空間および管理組合運営の維持に注力しております。
ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調設備・受電設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。
この結果、売上高は3,165百万円(前年同期比1.5%減)、セグメント利益(営業利益)は416百万円(同27.0%減)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
① 受注実績
当社企業グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。
② 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 売上高(千円) | 前年同期比(%) |
| 不動産販売事業 | ||
| マンション | 25,314,286 | 107.4 |
| その他 | 1,168,524 | 831.3 |
| 計 | 26,482,811 | 111.7 |
| 不動産賃貸・管理事業 | 3,156,598 | 98.5 |
| その他 | 39,603 | 117.9 |
| 合計 | 29,679,013 | 110.1 |
(注) 1 セグメント間取引については、相殺消去しております。
2 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。
| 戸数(戸) | 前年同期比(%) | ||
| 発売実績 | マンション | 659 ( 676) | 100.3 ( 95.5) |
| 契約実績 | マンション | 715 ( 737) | 106.4 (103.5) |
| 販売実績 | マンション | 637 ( 663) | 102.5 ( 95.3) |
4 上記戸数は当社持分戸数であり、( )は外書きでJV(共同企業体)を含む100%戸数を記載しております。
(4) 財政状態
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ1,767百万円減少し22,226百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの販売が好調であったことによりたな卸資産が2,083百万円減少したことによるものであります。
負債は、前連結会計年度末に比べ2,433百万円減少し16,479百万円となりました。これは、主に借入金が2,503百万円減少したことによるものであります。
純資産は、前連結会計年度末に比べ666百万円増加し5,747百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益を735百万円計上したことによるものであります。
(5) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ617百万円増加して2,310百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、売上債権及びたな卸資産が減少したことによる収入があった結果獲得した資金は3,220百万円(前年同期は3,213百万円の獲得)となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に本店及び東京支社移転に伴う内装工事等により固定資産を取得したことによる支出があった結果使用した資金は52百万円(前年同期は3百万円の使用)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、売上債権及びたな卸資産の減少による収入があったことにより、借入金の返済による支出があった結果使用した資金は2,551百万円(前年同期は2,778百万円の使用)となりました。
当連結会計年度における当社企業グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。
当社企業グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
