四半期報告書-第65期第2四半期(2023/07/01-2023/09/30)
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1) 財政状態及び経営成績の状況
① 経営成績
当第2四半期連結累計期間における我が国経済は、ポストコロナ下で社会経済活動の正常化が進み、個人消費、設備投資、生産が持ち直し企業収益が改善に向かうなど、景気は緩やかな回復基調にあります。一方、長期化するウクライナ情勢等の地政学的リスクの増大や世界的な金融引き締めに伴う影響、中国経済の先行き懸念、エネルギーや食品等の値上げによる国内物価の上昇、金融資本市場の変動等、景気の下振れリスクが強まっている状況にあります。
当社グループの属する不動産業界におきましては、首都圏における2023年度上半期(4～9月)の新築分譲マンションの平均価格が前年同期比23.7%増の7,836万円となり価格の上昇が続いております。初月契約率の平均も前年同期比3.7ポイント上昇の71.4%となりました。特に東京23区では4～9月の平均価格が前年同期比36.1%増の1億572万円、初月契約率の平均が前年同期比5.2ポイント上昇の74.0%となっております。これは、国内や海外の投資家及び高所得者の需要が堅調であったことが主な要因とされております。一方、首都圏における4～9月の発売戸数は11,712戸と前年同期比4.6%減の結果となりました。これは、価格上昇により新築分譲マンションの供給戸数が減少していることが主な要因とされております(㈱不動産経済研究所調査)。
このような事業環境の下、当社グループといたしましては、新築分譲マンション事業及び賃貸マンション事業において、次の施策を継続して実施しております。
①新築分譲マンション価格の上昇に対しては、事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携をとり、積極的に情報交換を行うことで構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えること及び地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。
②少子高齢化が進む中で各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市での新築分譲マンションの展開を推し進めております。需給バランスを見極めた上で、既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市への進出・展開を図り新たな需要の掘り起こしに注力しております。
③多様化するライフスタイルに対しては、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という社会的背景の中で少人数向けのコンパクトマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても展開しております。また、ファミリー向けのマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の採用等、統一された商品の供給ではなく地域ごと物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の企画を心掛けております。また、ライフスタイルの多様性に鑑み立ち上げた賃貸コンパクトマンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推し進める地方中核都市の利便性の高い場所での潜在需要の掘り起こしを狙った開発等、特徴ある展開を推進しており、竣工済みの5物件の他に3物件の土地を取得済みであります。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでおります。
当第2四半期連結累計期間の業績につきましては、売上高は9,907百万円(前年同期比0.8%増)、営業損失128百万円(前年同期は営業損失52百万円)、経常損失282百万円(前年同期は経常損失189百万円)、親会社株主に帰属する四半期純損失210百万円(前年同期は親会社株主に帰属する四半期純損失150百万円)となっております。今年度当初に発表しております第2四半期連結累計期間の業績予想対比では、売上高は下回ったものの、各損益においては予想を上回る結果となりました。
なお、当社ではお客様への物件引渡しを基準に売上計上を行っております関係上、物件の竣工時期により、四半期ごとの業績は大きく変動する傾向にあります。
株式会社九電工との資本業務提携に関連して、新築分譲マンションの共同事業ブランド「クレアネクスト」を立ち上げており、その第3弾の物件として「クレアネクスト尾ノ上 レジデンス(熊本県熊本市東区、地上14階建、79戸、2025年3月引渡し予定、共同事業主:株式会社九電工)」を2023年9月下旬から販売開始しております。当物件は「ZEH-M Oriented(省エネルギー)」「免震構造」「オール電化」を兼ね備えた先進的なマンションとなっております。今後も継続して両社によるマンション共同開発、再開発・大規模開発案件等への協力と参画、省エネルギー・エコ対策等の施策を通じてシナジーを発揮しながら企業価値向上に取り組んでまいります。
当社グループは、SDGs等「持続可能な社会の実現への取り組み」についても継続課題として捉えており、環境に配慮した物件や多様な付加価値へのさらなる取り組みを進めてまいります。
以上の取り組みを継続実施することで長期経営計画「PLAN2030-CLARE CHALLENGE-」の実現に向け着実に歩みを積み重ねてまいります。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業におきましては、当連結会計年度に地方圏を中心に17物件(地方圏13物件、首都圏4物件)の竣工・引渡しを予定しておりますが、当第2四半期連結累計期間においては、第1四半期連結会計期間中の「クレアホームズ月寒中央駅前(北海道札幌市豊平区)」「クレアホームズ山鼻 レジデンス(北海道札幌市中央区)」に加え、第2四半期連結会計期間中の「クレアホームズ番町 レジデンス(香川県高松市)」「クレアホームズ フラン東京三ノ輪Ⅱ(東京都台東区)」「クレアホームズ浦和辻緑道(埼玉県さいたま市南区)」の計5物件が予定どおりに竣工・引渡しとなりました。
この結果、当第2四半期連結累計期間の売上高は8,046百万円(前年同期比0.5%増)、セグメント利益(営業利益)は161百万円(同3.4%減)となりました。
今後とも全国に展開する各営業拠点において、地域特性や様々なお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより当社ブランドの価値を高めてまいります。
(不動産賃貸・管理事業)
東京都心5区のビル賃貸市場におきましては、9月は解約の影響が少なく、新築ビルで大型成約が見られたことに加え拡張移転の動きも出たことから平均空室率は6.15%と前月比0.25ポイント改善しました。一方、賃料につきましては新築・既存ビルの平均賃料が38ヶ月連続で下落しており(三鬼商事㈱調査)、今後の動向を引き続き注視する必要があります。
このような環境下、既存テナントの継続確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。
また、賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきましては、当連結会計年度に1物件の竣工・賃貸開始を予定しております。
マンション管理事業におきましては、引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間・管理組合運営の維持向上など、お客様にとって価値あるサービスをご提供できるよう注力しております。
ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。
この結果、当第2四半期連結累計期間の売上高は1,837百万円(前年同期比1.6%増)、セグメント利益(営業利益)は237百万円(同11.2%減)となりました。
② 財政状態
当第2四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ8,446百万円増加し37,409百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で事業用地の仕入れ等が進捗したことで棚卸資産が増加したことによるものであります。
負債は、前連結会計年度末に比べ8,733百万円増加し28,610百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で事業用地の仕入れ等が進捗したことに伴う借入金が増加したことによるものであります。
純資産は、前連結会計年度末に比べ287百万円減少し8,799百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する四半期純損失を計上したことと配当金の支払いを行ったことによるものであります。
(2) キャッシュ・フローの状況
当第2四半期連結累計期間における現金及び現金同等物(以下、「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べて1,184百万円減少し、1,345百万円となりました。
当第2四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業における棚卸資産の増加による支出があった結果使用した資金は10,472百万円(前年同期は4,511百万円の使用)となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸用住居の建設計画に伴う支出があった結果使用した資金は301百万円(前年同期は316百万円の使用)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業における棚卸資産の増加による支出を借入金で賄った結果獲得した資金は9,588百万円(前年同期は3,991百万円の獲得)となりました。
(3) 経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題
当第2四半期連結累計期間において、当社グループにおける経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題に重要な変更はありません。
(4) 研究開発活動
該当事項はありません。
(5) 従業員数
① 連結会社の状況
当第2四半期連結累計期間において、当社グループの従業員数に著しい変動はありません。
② 提出会社の状況
当第2四半期累計期間において、当社の従業員数に著しい変動はありません。
(6) 生産、受注及び販売の実績
当第2四半期連結累計期間において、生産、受注及び販売の実績に著しい変動はありません。
(7) 主要な設備
当第2四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設計画は、以下のとおりであります。
(1) 財政状態及び経営成績の状況
① 経営成績
当第2四半期連結累計期間における我が国経済は、ポストコロナ下で社会経済活動の正常化が進み、個人消費、設備投資、生産が持ち直し企業収益が改善に向かうなど、景気は緩やかな回復基調にあります。一方、長期化するウクライナ情勢等の地政学的リスクの増大や世界的な金融引き締めに伴う影響、中国経済の先行き懸念、エネルギーや食品等の値上げによる国内物価の上昇、金融資本市場の変動等、景気の下振れリスクが強まっている状況にあります。
当社グループの属する不動産業界におきましては、首都圏における2023年度上半期(4～9月)の新築分譲マンションの平均価格が前年同期比23.7%増の7,836万円となり価格の上昇が続いております。初月契約率の平均も前年同期比3.7ポイント上昇の71.4%となりました。特に東京23区では4～9月の平均価格が前年同期比36.1%増の1億572万円、初月契約率の平均が前年同期比5.2ポイント上昇の74.0%となっております。これは、国内や海外の投資家及び高所得者の需要が堅調であったことが主な要因とされております。一方、首都圏における4～9月の発売戸数は11,712戸と前年同期比4.6%減の結果となりました。これは、価格上昇により新築分譲マンションの供給戸数が減少していることが主な要因とされております(㈱不動産経済研究所調査)。
このような事業環境の下、当社グループといたしましては、新築分譲マンション事業及び賃貸マンション事業において、次の施策を継続して実施しております。
①新築分譲マンション価格の上昇に対しては、事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携をとり、積極的に情報交換を行うことで構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えること及び地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。
②少子高齢化が進む中で各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市での新築分譲マンションの展開を推し進めております。需給バランスを見極めた上で、既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市への進出・展開を図り新たな需要の掘り起こしに注力しております。
③多様化するライフスタイルに対しては、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という社会的背景の中で少人数向けのコンパクトマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても展開しております。また、ファミリー向けのマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の採用等、統一された商品の供給ではなく地域ごと物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の企画を心掛けております。また、ライフスタイルの多様性に鑑み立ち上げた賃貸コンパクトマンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推し進める地方中核都市の利便性の高い場所での潜在需要の掘り起こしを狙った開発等、特徴ある展開を推進しており、竣工済みの5物件の他に3物件の土地を取得済みであります。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでおります。
当第2四半期連結累計期間の業績につきましては、売上高は9,907百万円(前年同期比0.8%増)、営業損失128百万円(前年同期は営業損失52百万円)、経常損失282百万円(前年同期は経常損失189百万円)、親会社株主に帰属する四半期純損失210百万円(前年同期は親会社株主に帰属する四半期純損失150百万円)となっております。今年度当初に発表しております第2四半期連結累計期間の業績予想対比では、売上高は下回ったものの、各損益においては予想を上回る結果となりました。
なお、当社ではお客様への物件引渡しを基準に売上計上を行っております関係上、物件の竣工時期により、四半期ごとの業績は大きく変動する傾向にあります。
株式会社九電工との資本業務提携に関連して、新築分譲マンションの共同事業ブランド「クレアネクスト」を立ち上げており、その第3弾の物件として「クレアネクスト尾ノ上 レジデンス(熊本県熊本市東区、地上14階建、79戸、2025年3月引渡し予定、共同事業主:株式会社九電工)」を2023年9月下旬から販売開始しております。当物件は「ZEH-M Oriented(省エネルギー)」「免震構造」「オール電化」を兼ね備えた先進的なマンションとなっております。今後も継続して両社によるマンション共同開発、再開発・大規模開発案件等への協力と参画、省エネルギー・エコ対策等の施策を通じてシナジーを発揮しながら企業価値向上に取り組んでまいります。
当社グループは、SDGs等「持続可能な社会の実現への取り組み」についても継続課題として捉えており、環境に配慮した物件や多様な付加価値へのさらなる取り組みを進めてまいります。
以上の取り組みを継続実施することで長期経営計画「PLAN2030-CLARE CHALLENGE-」の実現に向け着実に歩みを積み重ねてまいります。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業におきましては、当連結会計年度に地方圏を中心に17物件(地方圏13物件、首都圏4物件)の竣工・引渡しを予定しておりますが、当第2四半期連結累計期間においては、第1四半期連結会計期間中の「クレアホームズ月寒中央駅前(北海道札幌市豊平区)」「クレアホームズ山鼻 レジデンス(北海道札幌市中央区)」に加え、第2四半期連結会計期間中の「クレアホームズ番町 レジデンス(香川県高松市)」「クレアホームズ フラン東京三ノ輪Ⅱ(東京都台東区)」「クレアホームズ浦和辻緑道(埼玉県さいたま市南区)」の計5物件が予定どおりに竣工・引渡しとなりました。
この結果、当第2四半期連結累計期間の売上高は8,046百万円(前年同期比0.5%増)、セグメント利益(営業利益)は161百万円(同3.4%減)となりました。
今後とも全国に展開する各営業拠点において、地域特性や様々なお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより当社ブランドの価値を高めてまいります。
(不動産賃貸・管理事業)
東京都心5区のビル賃貸市場におきましては、9月は解約の影響が少なく、新築ビルで大型成約が見られたことに加え拡張移転の動きも出たことから平均空室率は6.15%と前月比0.25ポイント改善しました。一方、賃料につきましては新築・既存ビルの平均賃料が38ヶ月連続で下落しており(三鬼商事㈱調査)、今後の動向を引き続き注視する必要があります。
このような環境下、既存テナントの継続確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。
また、賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきましては、当連結会計年度に1物件の竣工・賃貸開始を予定しております。
マンション管理事業におきましては、引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間・管理組合運営の維持向上など、お客様にとって価値あるサービスをご提供できるよう注力しております。
ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。
この結果、当第2四半期連結累計期間の売上高は1,837百万円(前年同期比1.6%増)、セグメント利益(営業利益)は237百万円(同11.2%減)となりました。
② 財政状態
当第2四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ8,446百万円増加し37,409百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で事業用地の仕入れ等が進捗したことで棚卸資産が増加したことによるものであります。
負債は、前連結会計年度末に比べ8,733百万円増加し28,610百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で事業用地の仕入れ等が進捗したことに伴う借入金が増加したことによるものであります。
純資産は、前連結会計年度末に比べ287百万円減少し8,799百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する四半期純損失を計上したことと配当金の支払いを行ったことによるものであります。
(2) キャッシュ・フローの状況
当第2四半期連結累計期間における現金及び現金同等物(以下、「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べて1,184百万円減少し、1,345百万円となりました。
当第2四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業における棚卸資産の増加による支出があった結果使用した資金は10,472百万円(前年同期は4,511百万円の使用)となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸用住居の建設計画に伴う支出があった結果使用した資金は301百万円(前年同期は316百万円の使用)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業における棚卸資産の増加による支出を借入金で賄った結果獲得した資金は9,588百万円(前年同期は3,991百万円の獲得)となりました。
(3) 経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題
当第2四半期連結累計期間において、当社グループにおける経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題に重要な変更はありません。
(4) 研究開発活動
該当事項はありません。
(5) 従業員数
① 連結会社の状況
当第2四半期連結累計期間において、当社グループの従業員数に著しい変動はありません。
② 提出会社の状況
当第2四半期累計期間において、当社の従業員数に著しい変動はありません。
(6) 生産、受注及び販売の実績
当第2四半期連結累計期間において、生産、受注及び販売の実績に著しい変動はありません。
(7) 主要な設備
当第2四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設計画は、以下のとおりであります。
| 会社名 | 名称 | 所在地 | 用途 | 投資予定金額 | 資金 調達方法 | 着手及び 完了予定年月 | ||
| 総額 (千円) | 既支払額 (千円) | 着手 | 完了 | |||||
| 提出会社 | (仮称)岸里 プロジェクト | 大阪府 大阪市 西成区 | 賃貸用 住居 | 471,080 | 114,313 | 自己資金 及び借入金 | 2023年4月 | 2024年12月 |
| 提出会社 | (仮称)鴨池 プロジェクト | 鹿児島県 鹿児島市 | 賃貸用 住居 | 453,568 | 107,583 | 自己資金 及び借入金 | 2023年4月 | 2025年1月 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
