- #1 その他特別損失の主な内訳、保険業
前事業年度(自 2018年12月1日 至 2019年11月30日)
大阪国税局による税務調査により、過年度の消費税等について更正等により追加で徴収される可能性があるため、当局の見解と同様の処理をした場合に見込まれる消費税等の追加納付額等を見積り、特別損失として計上したものであります。これは、当社が販売目的で取得した居住用建物の仕入れに係る消費税額の控除の税務処理方法において、当社と当局との間に見解の相違があることによるものであります。当社は当局の主張を認めておりませんが、会計上、保守的に見積り計上することとしたものであります。
当事業年度(自 2019年12月1日 至 2020年11月30日)
2023/03/31 16:59- #2 コーポレート・ガバナンスの概要（連結）
ロ リスク管理体制の整備の状況
当社グループは、宅地建物取引業法、建築基準法、金融商品取引法等、様々な法令を遵守して業務を行う必要があり、業務執行過程における法務的なリスクや、コンプライアンスに係る事項に関しては、顧問弁護士等から適宜専門分野に関するアドバイスを受けることのできる体制を設けております。
日常の業務活動の全般に係るリスクに関しては、社内規程の整備・運用状況や関連法令等の遵守状況を内部監査において確認、改善指導を行い、未然の防止に努めるとともに、重要な影響を及ぼす可能性のあるリスク事項に関しては取締役会においてその対応方針等を協議しております。
2023/03/31 16:59- #3 事業の内容
3 【事業の内容】
当社グループは、当社及び連結子会社13社により構成されており、収益不動産等の企画開発・再生・販売、不動産投資ファンドの運用・管理・投資を行う「不動産事業」、マンション・オフィスビル等の賃貸及び管理を行う「不動産賃貸事業」及びホテル運営等を行う「その他の事業」を行っております。なお、連結子会社のうち8社は、当社が不動産事業、不動産賃貸事業及びその他の事業を行うプロセスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立した特別目的会社、一般社団法人であります。
当社グループの事業の特徴としましては、当社の建築士による、デザイン・コスト管理・施工監理等の企画開発力と、保有不動産の賃貸によるプロパティマネジャーとしてのノウハウの蓄積にあります。これら企画開発力とプロパティマネジメント力を活用することにより、事業用地の取得から、マンション・オフィスビル等の企画開発、入居募集等を行い、賃料収入の獲得を目的とした収益不動産を開発しております。
2023/03/31 16:59- #4 会計基準等の改正等に伴う会計方針の変更、財務諸表（連結）
従来、販売用不動産に係る控除対象外消費税等については、発生した事業年度の費用として販売費及び一般管理費に計上しておりましたが、2020年10月1日以後取得する販売用不動産に係る控除対象外消費税等については、当該販売用不動産の取得原価へ算入する方法に変更いたしました。
これは、2020年度税制改正において、居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除制度の適正化に係る見直しが行われ、2020年10月1日以後に行う居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額については、仕入税額控除制度の適用を認めないこととされたこと(以下、「税制改正」)に伴い、当社グループの販売及び仕入方針の見直しを行ったためのものであります。
当社グループでは、不動産事業において、自社ブランドの賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売、及び収益不動産の再生・販売を行っております。当社グループが販売目的で保有する賃貸マンションに係る消費税については、これまで、その全部または課税売上割合に応じた一部を仕入税額控除の対象としておりましたが、当該税制改正により、2020年10月1日以後において課税仕入れの時点で居住用賃貸建物に該当する建物については、その保有目的にかかわらず原則として仕入税額控除制度の適用を受けられないこととなり、当該建物に係る課税仕入れ等の税額は、その全部が控除対象外消費税等とされました。
2023/03/31 16:59- #5 固定資産の減価償却の方法
- 形固定資産(リース資産を除く)
定率法を採用しております。ただし、1998年4月1日以降に取得した建物(建物附属設備は除く)並びに2016年4月1日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は次のとおりであります。
建物 3～50年
信託建物 8～45年
構築物 3～41年
車両運搬具 3～6年
工具器具備品 3～20年
(2) 無形固定資産(リース資産を除く)
定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいております。
(3) リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
(4) 長期前払費用
均等償却を採用しております。2023/03/31 16:59 - #6 固定資産売却損の注記（連結）
※4 固定資産売却損の内容は以下のとおりであります。
| 前連結会計年度(自 2018年12月1日至 2019年11月30日) | 当連結会計年度(自 2019年12月1日至 2020年11月30日) |
| (百万円) | | (百万円) | |
| 建物及び構築物 | - | | 7 | |
| 計 | - | | 7 | |
- #7 固定資産売却益の注記（連結）
※3 固定資産売却益の内容は以下のとおりであります。
| 前連結会計年度(自 2018年12月1日至 2019年11月30日) | 当連結会計年度(自 2019年12月1日至 2020年11月30日) |
| (百万円) | | (百万円) | |
| 建物及び構築物 | 454 | | △99 | |
| 土地 | 1,247 | | 125 | |
- #8 固定資産除却損の注記（連結）
※5 固定資産除却損の内容は以下のとおりであります。
| 前連結会計年度(自 2018年12月1日至 2019年11月30日) | 当連結会計年度(自 2019年12月1日至 2020年11月30日) |
| (百万円) | | (百万円) | |
| 建物及び構築物 | 12 | | 0 | |
| その他 | 0 | | 0 | |
- #9 売上原価明細書（連結）
- 建物建築費はすべて外注費であります。2023/03/31 16:59
- #10 担保に供している資産の注記（連結）
担保に供している資産は次のとおりであります。
| 前連結会計年度(2019年11月30日) | 当連結会計年度(2020年11月30日) |
| その他(流動資産) | 1 | 1 |
| 建物及び構築物 | 25,310 | 17,256 |
| 信託建物 | 7,311 | 3,391 |
| 土地 | 38,021 | 40,978 |
担保付債務は次のとおりであります。
- #11 有形固定資産等明細表（連結）
期増加額の主なものは次のとおりであります。
建物 賃貸用不動産の取得 8,213百万円
信託建物 賃貸用不動産の取得 1,531百万円
2023/03/31 16:59- #12 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
この結果、当該事業の売上高は90,026百万円(前連結会計年度比20.4%増)、営業利益は18,938百万円(前連結会計年度比9.5%増)となりました。
(※1)「イビススタイルズ名古屋」の売却は、2020年2月26日付信託受益権譲渡契約に基づく土地の引渡しによるものです。なお、2020年7月に建物が竣工し、2020年11月に開業いたしました。
(※2)「メルキュール京都ステーション」の売却は、2019年5月31日付信託受益権譲渡契約に基づく建物の引渡し(2020年6月)によるものです。なお、土地については前期に引渡済であります。
2023/03/31 16:59- #13 設備の新設、除却等の計画（連結）
- 設備の新設、除却等の計画】
当社グループの設備投資計画については、不動産賃貸事業用の土地・建物の新規取得及び既存物件の改修を中心に、投資効率等を総合的に勘案して策定しております。
なお、当連結会計年度末における重要な設備の新設、除却等の計画は以下のとおりであります。
(1)重要な設備の新設等
該当事項はありません
(2)重要な設備の除却等
該当事項はありません。
(3)重要な設備の売却等
該当事項はありません。2023/03/31 16:59 - #14 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項（連結）
① 有形固定資産(リース資産を除く)
当社及び連結子会社は定率法を採用しております。但し、1998年4月1日以降に取得した建物(建物附属設備を除く)並びに2016年4月1日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。
2023/03/31 16:59- #15 重要な会計方針、財務諸表（連結）
(1) 有形固定資産(リース資産を除く)
定率法を採用しております。ただし、1998年4月1日以降に取得した建物(建物附属設備は除く)並びに2016年4月1日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は次のとおりであります。
2023/03/31 16:59- #16 重要な減価償却資産の減価償却の方法（連結）
- 形固定資産(リース資産を除く)
当社及び連結子会社は定率法を採用しております。但し、1998年4月1日以降に取得した建物(建物附属設備を除く)並びに2016年4月1日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物及び構築物 3～50年
信託建物 8～45年
② 無形固定資産(リース資産を除く)
定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいております。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
④ 長期前払費用
均等償却を採用しております。2023/03/31 16:59
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
