有価証券報告書-第53期(2024/03/01-2025/02/28)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善等により、一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復をしています。他方、原材料価格の高騰や円安の進行により物価が上昇しており、またウクライナ情勢も長期化の様相を呈するなど、先行き不透明な状況が続いております。
当社グループが属する不動産業界においては、ここ数年で、特に新型コロナウイルス感染症の影響により、生活様式や働き方に変化が生じたことで、ニーズがさらに多様化しており、またDX化の動きも加速するなど、大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。
このような状況のもと、当社グループは、前連結会計年度において、保有商業施設を売却したことから、主力事業である賃貸・管理事業の収益力が低下したため、早期に収益力を向上させることが最重要課題となっております。これを踏まえ、従来の宅地及び建売物件ならびに中古戸建のリフォームの販売(デベロップメント事業)、商業施設の賃貸(ストック事業)、不動産コンサルティング事業の強化を図りながら、ストック事業の拡大を図るべく、時間貸し駐車場事業を開始いたしました。
売上高は、前連結会計年度において、保有商業施設5施設のうち4施設を売却したことや、販売事業における宅地及び建売販売が計画に対し未達であったことから、前連結会計年度に対して減収となりました。また、営業利益及び経常利益は、上記及び販管費の増加に伴い、前連結会計年度に対して減益となりました。さらに賃貸・管理事業の一部物件における収益の悪化または低迷に伴い、減損損失33,412千円を計上いたしました。
この結果、当連結会計年度の業績は、売上高306,488千円(前連結会計年度比56.7%減)、営業損失211,689千円(前連結会計年度は営業利益139,383千円)、経常損失200,053千円(前連結会計年度は経常利益123,066千円)、親会社株主に帰属する当期純損失247,449千円(前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純利益1,421,256千円)となりました。
また、当連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し349,041千円減少の792,017千円となりました。
当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に対し248,292千円減少の832,474千円となりました。
当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に対し100,749千円減少の△40,457千円となりました。
セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。
a.開発・販売事業
開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を1棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。
「デベロップメント事業」については、引き続き神奈川県横須賀市(1物件)の宅地及び建売販売を行い、2区画を引き渡しました。
なお、新たな事業モデルの構築を図るため、トライアルとして着手をした土地付き太陽光発電物件の開発・販売について、2024年11月に販売は完了したものの、資金確保などの点から、一部が仕掛品の状態で販売をしたことなどにより、販売価額を売上高には計上せず、販売価額と取得価額の差額を営業外収益として計上しております。
「リセール事業」については、引き続き長野県伊那市(1物件)及び長野県駒ヶ根市(1物件)の建売及び栃木県宇都宮市(11区画)の宅地の販売を行い、うち長野県駒ヶ根市(1物件)を引き渡しました。また、2023年8月に仕入れた神奈川県横浜市保土ヶ谷区(9区画)の開発物件については、引き続き販売に向け準備を進めております。
この結果、売上高は81,466千円(前連結会計年度の売上高はありません)、セグメント損失は14,147千円(前連結会計年度はセグメント損失19,741千円)となりました。
b.賃貸・管理事業
賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。
当社は、これまで所有していた5物件の商業施設につきまして、北海道苫小牧市(1物件)を除き、北海道北斗市(1物件)、北海道札幌市厚別区(1物件)、神奈川県横浜市中区(1物件)、石川県河北郡(1物件)、計4物件の商業施設を、2023年6月に売却いたしました。
他方、昨年購入した神奈川県川崎市高津区の土地を、駐車場用地として賃貸するとともに、2024年4月より、新たな事業として、時間貸し駐車場事業を開始いたしました。
この結果、売上高は208,937千円(前連結会計年度比58.0%減)となり、セグメント損失は25,871千円(前連結会計年度はセグメント利益98,987千円)となりました。
c.不動産コンサルティング事業
前連結会計年度より開始した不動産コンサルティング事業は、デベロップメント事業やリセール事業を長年にわたり展開してきたノウハウを活かし、旧来の相場を基準とした売り手と買い手を繋ぐだけの仲介ではなく、それぞれの不動産が持つエリアや立地特性などを多様な視点で分析し、また専門的な知見・技術や独自のネットワークを有すパートナーとの提携により、それぞれの不動産が有す潜在的な価値を最大限まで引き出し、最良な価格で取引を実現することをコンセプトとしております。
当連結会計年度においては、相談事案はございましたが、通常の仲介にて成約をしたため、売上高並びにセグメント利益を計上しておりません。(前連結会計年度は売上高193,152千円並びにセグメント利益193,152千円)
なお、不動産コンサルティング事業における原価及び販管費について、現時点では人件費のみを想定しておりましたが、当連結会計年度においては、開発・販売事業及び賃貸・管理事業と兼務であり、不動産コンサルティング事業単独で人件費を計上しなかったため、売上高とセグメント利益は同額となっております。
d.その他
「その他」区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主として店舗運営事業及び不動産仲介事業であります。
店舗運営事業につきましては、神奈川県横浜市中区(1物件)、北海道苫小牧市(1物件)の2物件において、連結子会社の株式会社リユニオンが店舗運営事業を行っております。
この結果、売上高は24,093千円(前連結会計年度比2.8%増)となり、セグメント損失は159千円(前連結会計年度はセグメント利益10,423千円)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は326,527千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、使用した資金は336,076千円(前年同期は357,522千円の使用)となりました。これは税金等調整前当期純損失246,429千円に加えて、未払又は未収消費税の減少267,580千円、また棚卸資産の減少による資金の獲得106,663千円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、使用した資金は99,649千円(前年同期は6,699,556千円の獲得)となりました。これは有形固定資産の取得による支出92,619千円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、獲得した資金は132,300千円(前年同期は6,107,528千円の使用)となりました。これは新株予約権の行使による株式の発行による収入146,700千円等によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループは、不動産のコーディネート&マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。
b.受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。

セグメントの名称	当連結会計年度 (自 2024年3月1日 至 2025年2月28日)	前年同期比(%)
開発・販売事業(千円)	81,466	-
賃貸・管理事業(千円)	208,937	△58.0
不動産コンサルティング事業(千円)	-	△100.0
そ の 他 (千円)	24,093	2.8
調 整 額 (千円)	△8,008	39.8
合 計 (千円)	306,488	△56.7

(注)最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度 (自 2023年3月1日 至 2024年2月29日)		当連結会計年度 (自 2024年3月1日 至 2025年2月28日)
	金額(千円)	割合(%)	金額(千円)	割合(%)
アークホールディングス株式会社	193,152	27.28	-	-
株式会社トライアルカンパニー	77,940	11.01	-	-
個人	-	-	41,681	13.60

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)に記載しております。
②財政状態の分析
当連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し349,041千円減少の792,017千円となりました。これは主に現金及び預金の減少303,426千円、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の減少106,663千円、有形固定資産の増加48,207千円によるものであります。
負債合計は、前連結会計年度末に対248,292千円減少の832,474千円となりました。これは主に未払消費税等の減少254,991千円によるものであります。
純資産合計は、前連結会計年度末に対し100,749千円減少の△40,457千円となりました。これは主に利益剰余金の減少247,449千円によるものであります。
③経営成績の分析
(売上高、売上総利益)
当連結会計年度は、開発・販売事業として、神奈川県横須賀市(1物件)の宅地及び建売の販売活動ならびに長野県伊那市(1物件)、長野県駒ヶ根市(1物件)の建売及び栃木県宇都宮市(11区画)の宅地の販売活動を行い、建売2区画及び宅地1区画を引き渡しました。
また賃貸・管理事業は、これまで所有していた5物件の商業施設につきまして、2023年6月に北海道北斗市(1物件)、北海道札幌市厚別区(1物件)、神奈川県横浜市中区(1物件)、石川県河北郡(1物件)の計4物件の商業施設を売却したことで、当該4物件を売却した2023年7月以降は、北海道苫小牧市(1物件)の商業施設の賃貸及び運営管理を行っております。他方、2023年10月に購入した神奈川県川崎市高津区の土地を駐車場用地として賃貸するとともに、2024年4月より、新たな事業として、時間貸し駐車場事業を開始しております。
なお、前連結会計年度より開始した不動産コンサルティング事業は、大型事案の成約はなかったものの、相談事案から1件が通常の仲介にて成約いたしました。
この結果、売上高は前連結会計年度に対して401,577千円減少の306,488千円となりました。これは主に保有商業施設5施設のうち4施設を売却したことや、販売事業における宅地及び建売の販売が計画よりも遅れていることによる減少であります。
売上総利益は、前連結会計年度に対して337,469千円減少し、27,746千円の売上総損失となりました。これは主に保有商業施設5施設のうち4施設を売却したことによる減少と北海道苫小牧市の商業施設の賃貸借契約解約による減少、駐車場事業を開始したことによる増加、北海道苫小牧市の商業施設で大規模修繕を行ったことによる減少、北海道苫小牧市の商業施設および一部駐車場設備の減損による減少との差額によるものであります。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に対して13,603千円増加の183,943千円となりました。これは主に従業員数の増加に伴う給与手当の増加、あるいは臨時株主総会関連費用をはじめとした支払手数料の増加と、保有商業施設の売却に伴う租税公課の減少との差額によるものであります。
(営業利益)
営業利益は、前連結会計年度に対して351,072千円減少し、211,689千円の営業損失となりました。これは主に保有商業施設5施設のうち4施設を売却したことによる売上総利益の減少を、既存事業ないし新規事業で補完することができず、さらに、販売費及び一般管理費が増加したことによるものであります。
(営業外収益・費用及び経常利益)
営業外収益は、前連結会計年度に対し14,663千円増加の26,540千円となりました。これは主に太陽光発電設備売却差益の増加と、違約金収入の増加によるものであります。
営業外費用は、前連結会計年度に対して13,289千円減少の14,903千円となりました。これは主に借入金の返済による支払利息等の減少によるものであります。
この結果、経常利益は前連結会計年度に対して323,119千円減少し、200,053千円の経常損失となりました。
(税金等調整前当期純利益)
主に賃貸・管理事業の一部物件における収益の悪化または低迷に伴い、減損損失33,412千円を計上したことから、前連結会計年度の税金等調整前当期純利益1,449,763千円に対して、税金等調整前当期純損失246,429千円となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
税金等調整前当期純損失から法人税等の税負担を加減算した結果、親会社株主に帰属する当期純損失は、
247,449千円となりました。
④資本の財源及び資金の流動性についての分析
(キャッシュ・フローの状況の分析)
当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第一部 企業情報 第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要② キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
(資金需要)
当社グループの資金需要の主なものは、保有物件の維持費のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。
(財務政策)
当社グループの事業活動に必要な資金については、自己資金によることを基本としておりますが、物件の購入や大規模な修繕など、多額の資金需要が見込まれる場合は、必要に応じ、金融機関等からの借入により調達しております。
⑤経営成績に重要な影響を与える要因について
「第一部 企業情報 第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。