有価証券報告書-第80期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)

(重要な会計上の見積り)
1.たな卸資産評価損(都市開発・観光事業)
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 232百万円
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
①算出方法
たな卸資産は、取得価額をもって貸借対照表価額とし、期末における正味売却価額が取得価額相当額よりも下落している場合には、収益性が低下しているとみて、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得価額相当額と当該正味売却価額との差額を当期の費用として処理しております。正味売却価額は、分譲マンションについては販売計画に基づく販売見込額から販売経費等見込額を控除した金額、投資家向け不動産商品については事業計画に基づく安定稼働期のNOI(Net Operating Income、減価償却費控除前営業利益)をキャップレートで割戻した金額と必要に応じて不動産鑑定士による評価額も参考にしたうえで算出しております。
②主要な仮定
分譲マンションの正味売却価額を算出するにあたっての主要な仮定は、販売見込額及び販売経費等見込額であり、販売見込額は物件近隣エリアの販売市況、販売経費見込額は直近の対売上高経費比率実績を参考に、一定の仮定を設定しております。
投資家向け不動産商品の正味売却価額を算出するにあたっての主要な仮定は、安定稼働期のNOIを算出するための賃料水準及び稼働率並びにキャップレートであり、賃料水準及び稼働率は物件近隣エリアの賃料及び稼働市況、キャップレートは同種同規模物件の直近市況を参考に、一定の仮定を設定しております。
③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
これらの仮定は将来の不確実な経済状況および会社の経営状況の影響を受け、賃料及び稼働率市況の低下、キャップレートの上昇並びに販売市況の変容が想定以上に生じた場合、翌連結会計年度以降に評価損を計上する可能性があります。
2.固定資産の減損損失(都市開発・観光事業)
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 7,350百万円
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
①算出方法
商業施設及びホテル事業等の用に供する固定資産及び借地権等の無形固定資産について、収益性の低下等による市場価格の下落や事業環境の著しい悪化、使用目的の変更等、減損損失の判定が必要となる兆候が発生した場合、減損損失の要否の判定を実施しております。
使用目的の変更を伴わず収益性や事業環境が悪化した資産の場合、当該資産の経済的残存使用年数と20年のいずれか短い方の期間における割引前将来キャッシュ・フローの総額を見積り、その額が当該資産の帳簿価額相当額を下回った場合に減損損失を認識しております。割引前将来キャッシュ・フローの見積りは、当該資産の合理的な事業計画に基づくNOIや将来の資本的支出、最終処分見積り価額等の総和により算出しております。減損損失を認識すべきと判定された資産については、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として認識しております。回収可能価額は正味売却価額と将来キャッシュ・フローの現在価値のいずれか高い方としております。正味売却価額は、不動産鑑定士による評価額を売却見込額と仮定し、売却見込額から売却経費等見込額を控除し算出しております。
使用目的を変更する資産の場合、使用目的の変更によって得られる回収可能価額を算出し、その額が当該資産の帳簿価額相当額を下回った場合に減損損失を認識しております。販売用として棚卸資産に区分変更する場合には、不動産鑑定士による評価額を売却見込額と仮定し売却見込額から売却経費等見込額を控除することにより、使用目的をホテルから賃貸オフィス等へ、あるいは賃貸オフィス等からホテルへ、コンバージョンや再開発等により転用する場合には、新たな事業計画に基づき将来キャッシュ・フローを見積ることにより、それぞれ回収可能価額を算出しております。
また、竣工前におきましても、事業環境の著しい悪化が認められる場合、事業計画の合理性を再検証し減損損失の要否の判定を実施しております。
なお、減損損失の判定における事業計画は、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う影響も考慮しております。
②主要な仮定
商業施設の事業の用に供する資産の正味売却価額と将来キャッシュ・フローを算出するにあたっての主要な仮定は、NOIを算出するための賃料水準及び稼働率並びにキャップレートであり、賃料水準は物件近隣エリアの賃料及び稼働率市況、キャップレートは同種同規模物件の直近市況を参考に、一定の仮定を設定しております。
ホテル事業の用に供する資産の正味売却価額と将来キャッシュ・フローを算出するにあたっての仮定は、NOIを算出するためのADR(客室平均単価)及び稼働率並びにキャップレートであり、ADR及び稼働率は物件近隣エリア同業態ホテルの客室単価及び稼働率市況並びに業界観光動向予測、キャップレートは同種同規模物件の直近市況を参考に、一定の仮定を設定しております。
なお、減損損失の判定等における事業計画においては、商業施設事業及びホテル事業について、引続き一定期間新型コロナウイルス感染症の影響を受けるものと想定しております。
商業施設事業については、国内における新型コロナウイルスのワクチン接種が2021年度内に完了するという仮定のもと、2022年度以降にコロナ禍以前の需要水準に回復すると見込んでおります。
ホテル事業については、業界団体の需要回復見通し等を参考に、国内需要については2021年度において徐々に回復すると見込んでおり、コロナ禍以前の需要水準に回復する前提としております。海外訪日客等のインバウンドについては、2022年度後半から2023年度以降の需要回復を見込んでおります。
③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
これらの仮定は将来の不確実な経済状況及び会社の経営状況の影響を受け、明らかな賃料水準、客室単価及び稼働率の低下並びに業界観光動向予測の悪化が想定以上に生じた場合、翌連結会計年度以降に減損損失を計上する可能性があります。