有価証券報告書-第23期(2022/01/01-2022/12/31)

本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営方針
当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げ、安定的な収益が長期にわたって見込め、追加投資のかからない独自の不動産投資手法JINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しております。また、不動産で資金を運用する機関投資家の皆様のニーズに応えることで社会に貢献し、結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努めてまいります。
(2) 中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、2022年2月に、当連結会計年度を含む5年間(2022年12月期～2026年12月期)を計画期間とする中期経営計画、並びに持続可能な社会の実現と中長期的な企業価値向上を目指してESG方針を策定しております。
本計画については、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業、企画・仲介事業の3つの事業セグメントの成長により達成を目指してまいります。具体的には、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」低リスクで長期に安定した収益をもたらす安全な不動産金融商品を投資家に提供するという基本戦略「JINUSHIビジネス」を事業の成長エンジンに据え、引き続き事業用定期借地権を使って、建物を所有せず、土地のみに投資し、安全な不動産投資を実現する不動産投資事業をメインに行ってまいります。また、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業では、安定収益を実現してまいります。加えて、企画・仲介事業では、手数料収入を確保してまいります。
財務戦略といたしましては、資金調達は、借入金につきまして従前より借入期間の長期化や財務制限条項を撤廃するなど、金融市場の変動に備えた調達を行っており、引き続き強固な財務基盤の構築を目指してまいります。また、大手リース会社との販売用不動産の包括的売買枠に基づき、機動的な物件売却によるバランスシートのマネジメントを継続してまいります。
(3) 目標とする経営指標
当社は、「中期経営計画(2022-2026)」において、2026年12月期の計画数値を目標として掲げております。
(2026年12月期の計画数値)

売上高	1,000億円
当期純利益	70億円
地主リート資産規模	3,000億円程度
ROE	13%程度
自己資本比率	30%以上

なお、経営指標の実績値は以下の通りです。

	当期(2022年12月期)
売上高	498億円
当期純利益	36億円
地主リート資産規模	1,800億円(※)
ROE	12.4%
自己資本比率	42.8%

(※)第7次募集(2023年1月に実施)において実施した物件取得を踏まえた数値(取得時の鑑定評価額ベース)を記載しています。
(4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社グループを取り巻く経営環境は、コロナ禍からの社会経済活動の正常化が進みつつある中、緩やかな持ち直しがみられる一方で、世界的なエネルギー価格の高騰や欧米各国の金融引締め等による世界的な景気後退懸念など厳しさが増しており、依然として先行きの不透明な状況が継続しております。
不動産投資マーケット全体では、欧米各国での金融引締め政策が継続する一方、国内における緩和的な金融環境の維持等を背景に、国内投資家の投資意欲は引き続き高い状況にありますが、今後の動向を注視する必要があります。
このような経営環境のもと、当社グループの翌連結会計年度の方針としましては、引き続き中期経営計画(2022年12月期～2026年12月期)の達成に向けて、JINUSHIビジネスを中心に新規販売用不動産の仕入に注力するとともに、テナント業種の多様化にも注力し、底地マーケットの拡大を行ってまいります。地主リートの資産規模につきましても、中期経営計画による3,000億円程度の規模を目指してまいります。さらに、持続可能な社会の実現と中長期的な企業価値向上を目指したESGへの取り組みについても引き続き注力してまいります。
自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、コロナ禍においても投資家からの需要は旺盛です。引き続き、不動産市場並びに金融資本市場の変動等を注視しながら、安定的な不動産投資手法であるJINUSHIビジネスの特徴を生かし、販売用不動産の売却を進めてまいります。
現在、日本の不動産市場において底地マーケットは既に確立されており、不動産市況が悪化した場合においても、長期にわたり安定的に収益を得ることが高い当社商品は、相対的に強みを発揮できると考えております。一方で、売却が難しい場合には、自ら保有することで安定した賃貸収益を獲得しながら、市況の回復を待つことも可能です。中長期の成長を重視しながら適切な判断を行ってまいります。
今後の土地の仕入れ活動につきましては、生活必需品を取扱うテナント業種が中心であったところから、ヘルスケア施設との取り組みを開始するなどの業種多様化を進めており、引き続き、転用性の高い案件を慎重に選別しながら仕入れを行う方針です。
資金繰りへの影響につきましては、当社グループが展開するJINUSHIビジネスは多くの金融機関にご理解並びに支持を頂いていることもあり、資金調達は順調に行えております。また、自己資金の活用により、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品を長期保有し、安定的な賃料収入を得る長期賃貸事業を拡大させることにより、将来の予期せぬマーケット環境の変動に備えた安定した事業構造への変革を推し進めてまいります。
また、当社は販売用不動産や長期賃貸事業を目的とする有形固定資産を新規取得するために自己資金を戦略的に活用するとともに、資金の機動的かつ安定的な調達に資する金融機関5行とコミットメントライン契約12,000百万円、及び金融機関2行と借入枠設定契約30,000百万円をそれぞれ締結しております。これにより大口の案件にも対応できるため、取得の幅を広げるとともに、また、取得への高い機動性を確保しております。
引き続き、さらなる成長に資する調達資金拡大に努めるとともに、さらに強固な財務体質の構築を進めてまいります。
なお、当社は新型コロナウイルスの感染防止対策を含む、危機管理の一環として地震等の災害マニュアルを作成して万一の事態に備えております。
例えば、会社の対応として、対策本部の設置、社員の安否確認、取引先等の被害情報の把握等であり、社員の行
動要領として、会社への安否の連絡、自宅待機、避難等の対策を実施しております。
新型コロナウイルスの感染防止対策としまして、2020年3月11日から時差出勤の導入、同年3月末から在宅勤務を導入し、恒常的に全役員・従業員が在宅勤務の出来る体制を整えましたので、災害時等で会社に出社が出来ない場合においても必要な業務の継続が可能となっております。また、37度以上の発熱が見られた場合の措置、全社員へのマスク及びウイルス検査キットの配布、マスクの着用、消毒液の設置、全ての事業所における除菌コーティング作業の実施など、社員の健康第一及び事業活動の継続を図れるように対応し、感染防止の対策を行っております。