有価証券報告書-第36期(2025/01/01-2025/12/31)

文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。
(1)経営方針
当社は、経営理念として「夢現 -夢を現実に-」を掲げ、お客さまの夢を実現することで企業としての成長を遂げ、ひいては株主・投資家の皆さまを含むすべてのステークホルダーの価値向上に貢献することを目指しております。
この理念のもと、当社は『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』というミッションを掲げ、事業活動を通じて地球温暖化や少子高齢化、空き家問題、住宅ストックの老朽化など、不動産業界が直面する社会課題の解決に取り組んでおります。これにより、持続的な企業価値の向上を図り、長期的な成長を実現してまいります。
また、このミッションの実現に向け、『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の5つのバリューを行動指針とし、企業の競争力を高めてまいります。
そして、2030年に向けた長期ビジョンとして「不動産事業を通じた持続可能な経済価値・社会価値の創造」を掲げております。この目標を達成するため、2025年12月期から始まる第3次中期経営計画において、「資本コストと株価を意識した経営」と「サステナビリティ経営」の2軸を経営方針として据え、企業価値の更なる向上に努めてまいります。
(2)経営環境と中期的な会社の経営戦略
[経営環境]
当社グループが属する不動産業界におきましては、日本銀行による金融政策の正常化を背景に金利水準が長期にわたる低金利環境から上昇局面へ転じた結果、住宅ローン金利や事業用資金の借入金利の上昇により、不動産の取得・投資に際しては立地条件や価格の妥当性、将来の収益性等をより重視する傾向が見られます。一方で、賃料水準の上昇やインフレ環境を背景とした実物資産としての不動産の相対的な価値は引き続き認識されており、居住用・投資用を問わず引き続き堅調な需要が維持されております。 居住用不動産につきましては、インバウンド需要の増加を背景に、商業地や観光地を中心に地価の上昇が顕著となっております。また、継続する円安基調や労働需給の逼迫・資材価格の上昇による建築コストの高止まりにより、新築不動産の価格は上昇圧力が継続しております。こうした環境下、リノベーション技術の高度化により新築と遜色ない品質を備えた中古不動産の供給が増加し、価格優位性を背景に中古不動産への需要シフトが一段と進展しております。都市部においては、中古マンション価格も高止まりする状況が続いているものの、依然として新築マンションとの価格差は大きく、取得価格と居住価値のバランスを重視する選好が強まっております。
投資用不動産につきましては、金利上昇局面にあるものの、円安や不動産市場の安定性を背景に、国内外の投資家からの関心は引き続き高い水準を維持しております。特に首都圏及び主要都市のオフィス市場では、オフィス回帰の進展により空室率の低下が継続、賃料は上昇傾向が確認されるなど、安定的な収益性が期待される環境が整っております。加えて、政府による財政出動やインフレ対策が景気の下支え要因となることが見込まれており、これらの政策動向は不動産市場の投資マインドを一定程度支える要因になるものと考えられます。
一方で、海外景気の下振れがわが国の景気を下押しするリスク、物価上昇の長期化、建築費の高止まり、金融資本市場の変動に加え、政府による外国人の不動産取得に関する制度見直しの動向等、不動産市場に影響を及ぼし得る不確実性も存在しております。当社グループといたしましては、これらのリスク要因を注視しつつ、国内外の需給動向や政策・制度環境の変化を的確に捉え、柔軟かつ慎重な事業運営を進めてまいります。
[中期的な会社の経営戦略]
当社グループは、2025年12月期を初年度とする3カ年の第3次中期経営計画を発表しております。
第3次中期経営計画では「資本コストと株価を意識した経営」「サステナビリティ経営」を経営方針として掲げ、「事業領域の拡大」と「新たな価値創造」の2つを事業戦略の軸とおき、更なる企業価値の向上に取り組みます。事業によって創出された利益は株主の皆さまへ適切に還元するとともに、人材・DXへの投資や新規事業創出・M&Aにも配分し、既存事業の更なる成長につなげる好循環を生み出します。
主力の買取再販事業は、営業生産性の向上と営業エリア拡大で組織力の向上を図るとともに、営業チャネル及び取り扱うアセットタイプを拡充することで、事業の更なる成長を推進してまいります。
不動産開発事業及び不動産特定共同事業は、仕入・販売力の強化や両事業部の連携強化で事業領域を拡大するとともに、物件価値の向上・アセットタイプの多様化を図ることで、事業を大きく成長させてまいります。
(3)目標とする経営指標
第3次中期経営計画では、事業の「成長性」「資本効率性」「財務健全性」「株主還元」を重要な経営指標としております。経営指標の詳細については、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」をご参照ください。また、第3次中期経営計画の2年目である2026年12月期の連結業績見通しにつきましては、足元の事業環境及び在庫状況を鑑みて、計画数値の見直しを行っており、売上高は792億86百万円(前期比16.1%増)、営業利益は123億98百万円(同12.2%増)、経常利益は110億58百万円(同11.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は75億95百万円(同14.1%増)を予想しております。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (2)経営環境と中期的な会社の経営戦略 [経営環境] 及び [中期的な会社の経営戦略] 」に記載の経営方針及び中期的な会社戦略を実行する上で、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は以下のとおりであります。
① 不動産売買事業における新規物件の取得
当社グループは、2025年から開始した3カ年の第3次中期経営計画において、主力事業である不動産買取再販事業の更なる強化と成長を最重要テーマとして掲げております。同計画のもと、営業生産性の向上、営業チャネルの拡充、アセットタイプの多様化、並びに継続的な営業エリアの拡大を通じて、新規物件の取得を一層加速させる体制の構築を進めております。投資用不動産需要が底堅く推移している市場環境を踏まえ、収益性の高い大型物件の取得を推進するとともに、需要の高いアセットを厳選した仕入を徹底することで、事業規模及び収益力の向上を図ってまいります。
不動産開発事業につきましては、市場ニーズ及び事業採算性の双方を重視し、開発用地の取得を慎重に検討するとともに、取り扱うアセットタイプの多様化を図ってまいります。不動産特定共同事業につきましては、継続して組成商品の多様化を進めるとともに、地域特性を活かした商品の仕入を推進し、投資家ニーズに応える魅力的な商品ラインアップの拡充に取り組んでおります。
② 販売用不動産の在庫回転率の向上
当社グループが属する不動産業界では、旺盛なインバウンド需要を背景に、国内外の投資家からの需要は引き続き底堅く推移し、不動産市況は総じて安定的に推移することが見込まれております。一方で、金利上昇や資材価格の高止まりに伴う建築コストの増加に加え、米国の政策動向等、国内外の経済・金融環境を巡る不透明な要素も多く、不動産市場においては先行きの見極めが重要な局面にあると認識しております。このような環境下において、当社グループは、不動産の保有期間を適切に管理し、在庫回転率の向上を図ることで、市場環境の変化に対して迅速かつ柔軟に対応できる事業運営体制の構築が重要であると考えております。
当社グループでは、一昨年に工事部門を子会社から当社へ移管することで、施工体制の強化を図ってまいりました。これにより、内外装工事の工期短縮を実現し、販売用不動産の早期商品化を可能とする体制を構築しております。また、仲介会社向け物件紹介サイトの機能拡充に加え、不動産テックを活用した販売活動の効率化や、顧客の購入判断を支援する情報提供の強化を進めており、投資家・エンドユーザー双方に対して、迅速かつ的確な情報提供が可能な環境整備を進めております。これらの取り組みを通じて、販売スピードの向上及び在庫回転率の改善を図り、安定的かつ持続的な収益創出につなげてまいります。
③ 工事原価削減による収益性の向上
円安基調の継続による資材価格の高騰に加え、一昨年以降、運輸業及び建設業における人員不足を背景とした労務費の上昇により、工事原価は増加傾向にあります。これらの外部環境の変化は、今後も一定期間継続することが想定されており、収益性の確保に向けた原価管理の重要性は一段と高まっております。
このような状況のもと、当社グループでは、資材調達先及び工事協力会社の拡充を継続的に進めることで、調達コストや委託費用の適正化に取り組んでおります。加えて、業務オペレーションの見直しによる労務費単価の抑制、価格及び品質の標準化を通じたコスト削減、並びに工期短縮の実現等、多角的な施策を講じることで工事原価の抑制を推進しております。これらの取り組みを通じて、外部環境の変動に左右されにくい収益構造の構築を図り、利益率の維持及び改善に努めてまいります。
④ 成長を支える安定収益の拡大
当社グループは、主力の不動産売買事業が連結売上高及びセグメント利益全体の90%以上を占めており、将来的な不動産市況の変化に備えるための安定収益の確保が課題となっております。
そのため、長期・安定的な収益確保の機会として、優良資産の取得と管理戸数の増加に取り組んでおります。優良資産の取得に関しましては、不動産動向を見極めた上で、各年度のキャッシュ・フローや手元資金の水準を考慮し取得を決定しております。管理戸数の増加に関しましては、当社保有不動産の売却時にアセットオーナーからの受託を得られるよう営業部門と連携し、契約獲得に取り組んでおります。加えて、2025年に立ち上げた不動産アセットマネジメント事業においては、運用資産残高の拡大を通じて安定収益の確保に努めてまいります。
⑤ 既存事業及び新規事業への積極的な投資
当社グループは、主力事業である不動産買取再販事業へこれまで以上に積極的な投資を行うとともに、外部環境の変化を踏まえた成長分野への新規参入を慎重かつ積極的に行うことにより、バランスの取れた事業ポートフォリオを構築することを目指しております。
足許では、成長事業である不動産開発事業・不動産特定共同事業の収益を拡大させて、新たな事業の柱として構築することを目指してまいります。不動産開発事業は、資材高騰や工賃の上昇などにより収益性を確保することが難しい状況が続いておりますが、立地の選定や品質の向上だけではなく、環境に配慮したプランニングを行い、付加価値の高い商品開発に取り組んでまいります。不動産特定共同事業につきましては、顧客に対して魅力ある投資商品の組成を重視しつつ、組成商品の多様化や組成スキームの高度化、出口戦略の拡充、並びに販売ネットワークの拡大を図ることで、年間組成数の増加及び組成枠の拡大に取り組んでまいります。
不動産アセットマネジメント事業は、今後数年間で段階的に私募ファンドを組成し運用資産残高の拡大に取り組んでまいります。
新規事業に関しましては、全てを内製化して単独での事業推進に固執することなく、事業化や収益化までの期間を考慮し、他社との業務提携やM&Aなどの戦略的投資も併せて活用しながら推進してまいります。
⑥ サステナビリティ経営の強化と推進
当社グループは、持続可能な成長の実現に向けて、気候変動をはじめとする環境課題への対応、人材の採用・育成、組織力の強化が重要であると認識しております。第3次中期経営計画ではサステナビリティ経営を経営方針として推進していくことで、社会やステークホルダーの皆さまからの信頼を高めるとともに、中長期的な企業価値向上につなげていくことを目指しております。
環境課題への対応としては、脱炭素社会への移行に伴う規制動向や市場環境の変化が、当社の事業運営やコスト構造に影響を及ぼす可能性があることを踏まえ、環境に配慮した事業活動への取り組みを推進してまいります。具体的には、再生可能エネルギーの利用促進や建物の省エネルギー性能向上を進め、環境負荷の低減と同時に中長期的な競争力の維持・向上を図ってまいります。また、金融安定理事会(FSB)により設立されたTCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言に賛同し、TCFD提言に基づく透明性の高い情報開示を通して、気候関連リスク及び機会が当社経営に与える影響についての透明性向上に努めております。
人材・組織力の強化については、人材の確保・育成が当社グループの持続的成長を支える重要な経営基盤であるとの認識のもと、新卒及びキャリア採用の強化に加え、社内外の教育研修プログラムの充実やOJTを活用した中核人材の育成、専門スキルの取得支援を通じて、従業員の生産性向上を図っております。また、ダイバーシティの推進や多様な人材が能力を最大限に発揮できる環境の整備を進め、組織としての生産性や変化対応力の向上に取り組んでおります。これらの取り組みの進捗や効果については、エンゲージメントサーベイ等を通じて継続的に把握し、従業員の声を反映させながらエンゲージメントの向上にも努めております。
⑦ コーポレート・ガバナンスの強化
当社グループは、企業価値の最大化を図るために、経営の透明性と健全性を確保するとともに、事業環境の変化に迅速かつ適切に対応できる体制を構築することが重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスはその重要な経営課題の一つと位置付けており、業務執行に対する監督・牽制の強化、適切な情報開示による透明性の確保、並びに業務執行の管理体制の整備を通じて、ガバナンス機能の向上に取り組んでおります。
2021年11月に設置した任意の指名・報酬委員会をはじめ、2022年1月には執行役員制度の導入、同年7月にはサステナビリティ委員会を設置するなど、社外取締役による監督や牽制の強化、経営の意思決定の迅速及び機動的な業務執行の実現、並びに持続可能な社会の実現に向けたサステナビリティ課題への対応を図ることで、コーポレート・ガバナンス体制をより一層充実させ、中長期的な企業価値向上に努めております。
取締役会の構成については、ジェンダー、国際性、職歴、年齢等の多様性を確保することが、実効性の高い監督機能の発揮につながるものと認識しております。また、独立社外取締役の選任については、コーポレートガバナンス・コードの趣旨を踏まえ、当社にとって適切な人数及び構成の確保に努めております。加えて、政府が示す「女性活躍・男女共同参画の重点方針(女性版骨太の方針)」において、プライム市場上場会社に対し女性役員比率の目標が掲げられていることも踏まえ、多様な視点や価値観を経営に取り入れる重要性を認識しております。
当社は、役員の選任にあたり、優れた人格、見識、能力、豊富な経験を有していることを選任の基準としております。そのうえで、上記基準に適う女性役員の積極的な登用を行い、女性の社外監査役及び社外取締役の選任を進めるなど、取締役会の多様性向上に向けた取り組みを進めております。今後も、ジェンダーや国際性及び知識・経験・能力のバランスに留意し、多様性の確保に努めてまいります。
当社は2022年4月の市場区分見直しにより、プライム市場を選択いたしました。その後、上場維持基準の適合状況等を踏まえた検討の結果、2023年10月にスタンダード市場を選択しております。今後は、プライム市場再上場を目標に、業績の向上、IR活動の推進、株主への利益還元及びコーポレート・ガバナンスの強化を図ることで、上場維持基準の安定的な充足を目指してまいります。
⑧ 資本効率の改善
当社グループは、事業規模の拡大と高い財務健全性を維持しつつ、主力事業及び成長事業への投資を実行するとともに、株主還元の充実を図ることを経営戦略の基本方針としております。また、「資本コストと株価を意識した経営」に向けた対応として、資本コストや資本収益性の改善、株主との対話の推進が求められております。
資本収益性の改善策として、環境変化に対応するための財務余力を確保しつつ、資本と負債のバランスを意識しながら、株主資本コストを上回るROEの持続的な向上に取り組んでまいります。また、市場評価の改善策として、PBR1倍超を持続的に達成することを目標に株主・投資家への適切な情報開示と、積極的な対話を進めてまいります。
⑨ 金利の上昇
2025年は、日本銀行による政策金利の引き上げが段階的に実施され、1月に0.25%から0.5%へ引き上げた後、12月には0.5%から0.75%へ引き上げられました。
当社グループのビジネスモデルにおいて金利の上昇は、物件仕入資金の借入コスト増加、住宅ローン等の金利上昇による顧客の購入意欲の低下、不動産市場の需要低下等が想定されます。現時点で追加利上げによる大きな影響は見込まれておりませんが、金利の動向を注視するとともに、資金調達の多様化、需要動向を注視した価格設定の見直し、在庫回転率の向上等を図り事業の安定性を確保してまいります。