有価証券報告書-第12期(平成28年11月1日-平成29年10月31日)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
(1)経営方針
当社グループは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念に基づき、東京23区を中心に新築マンションを企画・開発し、個人投資家及び不動産会社への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後とも経済情勢等外部環境を見極めつつ、個人投資家の顧客層や国内外の営業対象地域を拡大すること等により、企業の継続的な発展と企業価値の拡大に努めてまいります。
(2)経営戦略等
当社グループは、不動産会社から戸別にマンションを仕入れて販売することからスタートし、現在では自社ブランドマンションを自社で個人投資家に分譲するほか、不動産会社にも販売しております。今後におきましても、以下の重点施策を推進し、事業の持続的な成長を図ることにより、企業価値の向上に努めてまいります。
① 人材の確保と育成の強化
今後の事業の発展、業容拡大に向け、新卒採用・中途採用に力を入れ、採用・教育部が中心となり、研修・教育制度の充実を図り、各人の能力向上や、コンプライアンス意識の向上に努めてまいります。
② 物件仕入力の強化と優良物件の供給
東京23区では、地価の高騰により仕入物件の確保が困難になりつつあります。近年当社は、物件を厳選しつつ、仕入については積極的に行ってきており、当面の販売物件は確保しております。当社は、開発実績や、支払期日の厳守等で取引先との信頼関係を構築し、物件情報が多く入手できる体制となっており、また、相対取引での物件仕入により価格を抑制しております。引き続き信頼関係を構築していくことにより、多くの物件情報から優良物件を確保し、価格の抑制に注力してまいります。
③ 販路拡大による機動的な販売
国内自社販売においては、関東・中部地方の個人投資家を中心に販売活動を行っておりますが、今後は近畿地方、東北地方への販売活動を強化してまいります。
国内業者販売や海外販売においては、景況感に合わせ、臨機応変な販売体制を構築するため、新規取引先の開拓や、新たな販売活動等を模索するなど販路の拡大に努め、経営環境の変化に応じた販売体制の確立に努めてまいります。
(3)経営環境
当社グループはこれまで、東京23区を中心に新築マンションの開発を手掛けておりますが、東京オリンピック・パラリンピックの開催等もあり、東京23区の地価上昇傾向や建築資材の高騰・建築関連の人件費上昇等による仕入価格の上昇というマイナス面が顕著になってきております。
しかしながら、東京23区におけるマンションの供給戸数は増加しており、今後も安定的に推移し、当社グループに対するニーズも一層高まるものと見込まれます。
(4)事業上及び財産上の対処すべき課題
当社グループでは、経営環境等を見極めながら、更なる事業拡大に向けて、特に以下の5点を重要課題として取り組んでおります。
① 人材の確保と育成強化
当社グループは、今後の事業の発展及び業容拡大のために、不動産の企画、開発、販売、不動産管理及び内部管理等のすべての事業組織において、優秀な人材の確保及び定着が重要であると認識しております。
当社グループは、これらに対処するために以下のことに取り組んでまいります。
・新卒の定期採用や、必要に応じた経験者の中途採用の積極的な実施。
・採用・教育部により、新たな人員に対しては、資格取得のための教育、独自のビジネスモデルやノウハウの浸透の促進、コンプライアンスの徹底及び当社グループの従業員として不可欠な能力の習熟を図るためのマニュアルを策定し、定期的な勉強会を実施する等、研修・教育制度の充実。
・社内外でのセミナー参加、定期的な勉強会の実施、マニュアルの充実等、新入社員への研修・教育制度を整備することで、優秀な人材の積極的な確保、継続的な人材育成強化及び新たな人員を含む従業員の離職率の低下。
② 仕入物件の継続的な確保
近年当社グループにおいては、収益性を精査しつつ、積極的な仕入を行っております。現時点におきましては、当面の販売物件は確保しているものの、当社グループがターゲットとする東京23区では、地価上昇により仕入物件の確保が困難になりつつあります。
当社グループは、原則、入札には参加せず、事業主、仲介業者、ゼネコン等から相対取引で開発用地及び物件を仕入れることを基本方針としております。また、これまでの物件開発の実績を踏まえ、過去の取引先から、開発用地及び物件のリピート紹介を受けております。その理由としては、当社グループとして、支払費用(仲介料等)の期限を守る等、取引先との関係を良好に保つ方針を徹底していることが挙げられます。
今後も前述の方針に基づき、マンション用地等の情報収集を強化し、既存取引先、新規取引先から多くの情報を集め、立地や価格等の諸条件を勘案しながら、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。
③ 資金調達手段の多様化と財務体質の改善
一般的な新築マンションは、用地を仕入れ、マンションを建設しますが(これを「開発物件」といいます。)、当社グループにおいては、マンション建築事業主からマンションを1棟単位で仕入れる(これを「専有物件」といいます。)場合もあります。後者の場合、当社グループは初期段階で手付資金等の負担は必要なものの、用地仕入資金やその後の建設資金はマンション建築事業主が負担するため、当社グループとしては多額の先行資金をかけずに物件の仕入ができることになります。
しかしながら、専有物件の場合、中間的な手数料等が発生しないため、開発物件ほど利益が出ないことがあります。今後も、開発物件の推進とともに、専有物件も継続する方針であります。
当社グループは、これに対処するために、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の維持・充実を図る必要があると認識しております。具体的な施策につきましては、随時機動的に検討しております。
④ 販路拡大による機動的な販売の実現
自社ブランドの「GENOVIA」シリーズの間取りは、単身者向けの1Kが中心となっております。また、建築地域は東京23区を中心としてまいりました。日本国内の人口が減少している中、東京23区においては、平成47年に単身世帯が約247万世帯と、平成27年比で約13万世帯増加すると予想されており(出典:東京都総務局統計部『東京都世帯数の予測』「区市町村別単独世帯数-総数-」,平成26年3月)、当社グループの取扱物件である単身者向けマンションの需要は今後も拡大が見込まれます。
当社グループは、「GENOVIA」シリーズの安定的な販売及び販売戸数の増加による業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保し、販路を拡大する必要があると考えております。具体的には、日本全国の個人投資家への積極的なアプローチに加え、セミナーの実施等で台湾、中国をはじめとした海外の個人投資家へのアプローチにより、販路の拡大に努めてまいります。
また、世界経済及び日本経済全体の景況悪化、税制改定及び為替動向によって、国内及び海外の個人投資家の不動産購入意欲が減退することが考えられます。しかしながら、当社グループの特徴としては、国内自社販売、国内業者販売及び海外販売という3つの販売ルートを確立していることから、景況感に合わせて、機動的かつ最適な販売を実現することで、今後も安定的な販売戸数の増加とこれによる業績の拡大を図る考えであります。
なお、一部の物件については、金利負担の軽減を目的として不動産賃貸会社と賃貸借契約を締結し、個人投資家又は業者への引渡しまでの間、賃料収入を得ており、この取り組みを継続して実施する方針であります。
⑤ 顧客本位のサービス体制の充実と収益の最大化
当社グループでは、顧客との信頼関係構築のため、顧客のニーズに応える投資プランの提案をしております。具体的には、顧客の年金運用や税金対策、生命保険等も考慮したうえで、最適な資産運用プランに基づく、最適な物件の紹介・販売に努めております。また、顧客における賃料収入の減少リスクを低減するため、顧客と当社グループとの間で空室保証契約又はサブリース契約を締結する等、顧客本位のサービスを徹底しております。
今後も、顧客との信頼関係継続のため、社員の提案・営業能力の育成に加え、サービスの充実を常に図る方針であります。