有価証券報告書-第15期(令和1年11月1日-令和2年10月31日)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
(1)経営方針
当社グループは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念に基づき、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に投資用新築マンションを企画・開発し、個人投資家や不動産会社等への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。比較的安定した雇用の公務員を主要顧客とし、複数の販売チャネルや賃貸需要の高い立地による安定的なストックビジネスにより、新型コロナウイルスの感染拡大による影響は軽微であります。今後とも経済情勢等外部環境を見極めつつ、個人投資家の顧客層や国内外の営業対象地域を拡大、販売チャネルの増加等により、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本的な方針としております。
(2)経営戦略等
当社グループは、主力事業である投資用新築マンション販売セグメントと販売後の管理セグメントで構成されております。販売セグメントについては、複数の販売チャネルの中で、経営環境に応じて、注力する販売事業を変化させ、管理セグメントについては、ストックビジネスのため、安定的に収益を得ることができるとともに、販売増に伴い収益拡大が見込めます。このように、様々なチャネルにより、リスク分散し安定的に業容の拡大を図るポートフォリオ経営を実施しております。これにより、新型コロナウイルスの感染拡大による影響は軽微であります。
さらなる発展のためには、全セグメントの底上げが必須であり、優秀な人材の確保及び育成の強化が必要不可欠となります。そのため、積極的な採用活動を実施し、研修、教育によりコンプライアンス意識の醸成や各人の能力向上を図ってまいります。
また、不動産事業のみならず、新規事業にも積極的に取り組み、どのような経営環境でも業容を拡大できる盤石な基盤を築いてまいります。
(3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループの経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標は、毎期業績予想として開示する経常利益の達成度合いであります。当社は、毎期30%の増収増益を掲げ、2026年10月期には、売上高約1,500億円、経常利益約100億円の達成を目標としております。現在の営業戦略等でも達成は可能であると考えておりますが、さらなる営業効率の改善等による利益率の改善に取り組んでおります。そのため、毎期30%の増収増益を目標としておりますが、利益率の改善等を考慮し、利益の達成を最も重視しており、その指標は経常利益となります。
(4)経営環境
当社グループが物件供給している東京23区、最寄駅徒歩10分圏内の投資用新築マンションは、世界的な新型コロナウイルスの感染拡大により経済の減速感が強い欧米の各都市よりも影響が少なく安定的な賃料収入が得られる投資商品として、特に海外の機関投資家などからの需要が拡大しております。日本国内の個人投資家においても同様で、老後の生活資金の不安等から、投資先の選別が行われる中、安定的に賃貸収入が見込め、実物資産として価値のある不動産に注目が集まっております。低金利にも後押しされ、生命保険との比較や相続税対策として購入を検討する方も増加しており、引き続き安定的な需要が見込まれます。
仕入につきましては、依然として価格上昇や競合等により厳しい状態が続いておりますが、当社の財務能力や信用力を背景に紹介等が増加し、仕入は好調に推移しております。しかしながら、新型コロナウイルスの感染拡大が主要因となり、当社グループにも悪影響を及ぼす可能性があるため、引き続き注視する必要があります。
(5)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社グループでは、経営環境等を見極めながら、更なる事業拡大に向けて、特に以下の5点を重要課題として取り組んでおります。
① 仕入物件の継続的な確保
当社グループにおいては、収益性を精査しつつ、積極的な仕入を行っております。現時点におきましては、当面の販売物件は確保しているものの、当社グループがターゲットとする東京23区では、地価上昇等により仕入物件の確保が困難になりつつあります。
当社グループは、原則、入札には参加せず、事業主、仲介業者、建設会社等から相対取引で開発用地及び物件を仕入れることを基本方針としております。また、これまでの物件開発の実績を踏まえ、過去の取引先から、開発用地及び物件のリピート紹介を受けております。
今後も前述の方針に基づき、マンション用地等の情報収集を強化し、既存取引先、新規取引先から多くの情報を集め、立地や価格等の諸条件を勘案しながら、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。
② 販路拡大・多様化による機動的な販売の実現
自社ブランドの「GENOVIA」シリーズの間取りは、単身者向けの1Kやディンクス向けの1LDK・2LDK等が中心となっております。また、物件の立地は東京23区を中心としてまいりました。日本国内の人口が減少している中、東京23区においては、就職や就学、外国人労働者等により今後も人口が流入し、「GENOVIA」シリーズの需要にも拡大が見込まれます。
当社グループは、「GENOVIA」シリーズの販売戸数の増加による業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保・拡大する必要があると考えております。具体的には、自社販売については、関東・中部圏中心から日本全国の個人投資家への積極的なアプローチを行い、販路の拡大に努めてまいります。業者販売については、不動産販売業者等へさらなる販路の拡大に努めてまいります。Good Com Fundは、インターネット上で登録から申し込み、契約まで全て完結する不動産DX型の小口不動産販売であり、全国の方が「いつでも」「どこでも」不動産を購入することができます。これについては、オンラインセミナーや広告等により認知度向上に努めてまいります。
また、世界及び日本経済全体の景況悪化、税制改定及び為替動向によって、国内及び海外の個人投資家の不動産購入意欲が一時的に減退することも考えられます。しかしながら、当社グループの特徴としては、自社販売、業者販売、海外販売及びGood Com Fundという4つの事業ポートフォリオを確立しており、このスキームにより、業績の拡大・安定化を図る考えであります。
さらに、当社グループは、毎期業績の30%超成長を掲げ、2026年10月期までに時価総額1,000億円を目指しており、これに向けて、現行事業の拡大やM&A等による事業の多角化にも積極的に取り組んでおります。最近では、不動産小口販売のクラウドファンディング「Good Com Fund」事業や株式会社ルームバンクインシュアによる家賃債務保証事業に取り組んでおります。
③ 人材の確保と育成強化
当社グループは、定期的な研修・教育制度の充実等により、人材が成長することで、業容を拡大してまいりました。今後さらに事業の発展及び業容拡大を加速するためには、既存事業及び新規事業のすべての事業組織において、採用方針に従った優秀な人材の確保・定着及び育成が重要であると認識しております。
当社グループは、引き続き業容拡大を目指して新卒・中途等の積極的な採用による人員拡大により各事業部門を底上げし、業績拡大を図る方針であります。
④ 資金調達手段の多様化と財務体質の改善
一般的な新築マンションは、用地を仕入れ、マンションを建設しますが(これを「開発物件」といいます。)、当社グループにおいては、マンション建築事業主からマンションを1棟単位で仕入れる(これを「専有物件」といいます。)場合が主となっております。後者の場合、当社グループは初期段階で手付金等の自己負担のみで、用地仕入資金やその後の建築資金はマンション建築事業主が負担するため、当社グループとしては多額の先行資金をかけずに物件の仕入ができることになります。
また、販売物件の採算を考慮し、借換えを行う等販売期間を延長する場合があり、その際は、資金調達が必要となります。
当社グループは、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の充実を実施しておりますが、さらなる強化に努める方針であります。具体的な施策につきましては、随時機動的に検討しております。
⑤ 顧客本位のサービスの充実と収益の最大化
当社グループでは、顧客との信頼関係構築のため、顧客のニーズに応える投資プランの提案をしております。具体的には、顧客の生命保険の代替案や年金運用、相続税対策等も考慮した上で、豊富な物件ラインナップの中から最適な資産運用プランに基づく、物件の紹介・販売に努めております。また、顧客における賃料収入の減少リスクを低減するため、顧客と当社グループとの間で空室保証契約又はサブリース契約を締結する等、顧客本位のサービスを徹底しております。
今後も、顧客との信頼関係継続のため、社員の提案・営業能力の育成に加え、コンプライアンス意識の醸成、サービスの充実を常に図る方針であります。