有価証券報告書-第20期(2024/11/01-2025/10/31)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)経営方針
当社は、Purpose=「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision=「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げております。当社グループは、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に1都3県及び関西エリアにて、投資用新築マンションを企画・開発し、法人や個人投資家への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後も、立地や仕様、アフターサポート等にこだわり、投資用不動産としての価値を高め、それらをグローバルに提供することで、社会貢献していきたいと考えております。また、21世紀を代表する不動産会社になり、顧客や取引先、株主、従業員等、全てのステークホルダーへの責任を果たすため、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本方針としております。
(2)経営戦略等
当社グループは、2025年12月15日に中期経営計画を公表いたしました。2030年10月期に売上高6,000億円の達成を目指し、グループの強みを活かした、スピード重視かつ資金効率の良い戦略を遂行してまいります。
当社は、仕入の初期段階における手付金のみで仕入契約を締結する方法を主としております。多額の先行資金を使わないため、物件仕入を加速するとともに、地価及び資材価格変動リスクを軽減しております。
また、2024年から開始した不動産ファンド事業は、自社ブランドマンション「GENOVIA」を対象とする私募ファンドへの販売を進めております。本事業では、当社が「GENOVIA」シリーズの販売を通して培った物件の仕入ネットワークを活かし、賃貸需要の高い立地の物件を供給いたします。加えて、アセットマネジメント業務の一部や建物管理業務及び賃貸管理業務を当社グループが行うことで、販売後も安定したストック収入を得ることが可能となります。
このように、手付金のみの仕入により迅速に多くの物件を仕入れ、ファンドへ複数棟を一括で販売することにより資金回収を早めることで、再投資に向けた資金回転率を最大化し、物件供給を加速させていく方針であります。

さらに、積極的なM&Aを成長戦略の1つとしており、仕入先である建設会社やデベロッパーと、ファンドを中心とした出口戦略を強化するためのM&Aによって競争優位性を高めるとともに、エリアの拡大や物件供給のラインナップの増加など、総合不動産業へ進化するためのM&Aを掛け合わせ、大きな成長を目指してまいります。

当連結会計年度は、不動産ファンド事業は、2025年4月に第3号ファンド、2025年9月に第4号ファンドが組成されました。また、M&Aについては、2社の株式を取得し、そのうち戸建事業や再販事業を展開する株式会社Livenup Groupを連結子会社化いたしました。
不動産ファンド事業を中心とした既存ビジネスの成長と、積極的なM&Aの2つでシナジーを追求し、キャッシュ・フロー創出及び業績拡大によって、株式時価総額向上を図り、Visionの達成を目指してまいります。
(3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループの経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標は、毎期業績予想として開示する営業利益の達成度合いであります。不動産の仕入状況や、積極的なM&A等により、各期における成長率の増減が考えられますが、平均30%～40%の成長を見込んでおります。また、当社の仕入は、手付金のみで仕入契約を締結する専有物件を推進しておりますが、業容の拡大により販売用不動産の取得資金の借入が増加すると見込んでおります。
そのため、当該借入に係る支払利息や支払手数料等の影響を受けない本業での業績を最も重視しており、その指標は営業利益となります。
(4)経営環境
当社グループが物件供給している東京23区を中心とした1都3県及び関西エリアといった都市部における賃貸需要は、高水準で推移していることに加え、物価上昇等に伴う賃料上昇を背景に、投資家の国内不動産への投資意欲は旺盛な状況が続いております。このような経営環境のもと、当社グループは複数の販売チャネルがあり、外部環境の変化に応じて主力の販売先を選択することで、安定的な業績拡大が可能となります。
仕入につきましては、価格の高止まりによる影響や競合等により厳しい状態が続いておりますが、当社の財務能力や信用力の高さを背景に物件紹介の機会等が増加し、仕入は好調に推移しております。
しかしながら、資源価格の高騰や世界的な金利上昇が主要因となり、当社グループにも悪影響を及ぼす可能性があるため、引き続き注視する必要があります。
(5)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社グループでは、経営環境等を見極めながら、更なる事業拡大に向けて、特に以下の5点を重要課題として取り組んでおります。
① 仕入物件の継続的な確保
当社グループにおいては、収益性を精査しつつ、積極的な仕入を行っております。当社グループがターゲットとする1都3県、特に東京23区では、地価上昇や建築資材の高騰等により仕入物件の確保が厳しさを増しております。
このような環境下において、当社グループは、従来よりも大規模なマンションを仕入れることで、規模にかかわらず1つの現場に最低1人は必要となる現場監理等の人員の効率化を図るとともに、建築資材等の一括仕入れにより建築代金の抑制に努め、コストを抑えた仕入を実現しております。
また、原則、入札には参加せず、事業主、仲介業者、建設会社等との相対取引により開発用地及び物件を仕入れることで仕入代金を抑制しております。さらに、これまでの実績を踏まえ、既存の取引先から、仕入物件のリピート紹介を受けており、継続的に仕入が可能な体制を構築しております。
今後も前述の方針に基づき、マンション用地等の情報収集を強化し、既存取引先及び新規取引先から多くの情報を集め、立地や価格等の諸条件を勘案しながら、採算性の高い仕入物件の継続的な確保に努めてまいります。
② 販路拡大・多様化による安定的な業績拡大の実現
自社ブランド「GENOVIA」シリーズの間取りは、主に単身者向けの1KやDINKS向けの1LDK・2LDK等で構成しております。供給エリアは、特に賃貸需要の高い東京23区を中心に、1都3県から関西エリアへと拡大しております。日本国内の人口が減少している中、当該地域は転入超過が続いており、「GENOVIA」シリーズの賃貸需要は高く、今後も安定的な投資商品として需要の拡大が見込まれます。
当社グループは、「GENOVIA」シリーズの販売戸数の増加による業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保・拡大する必要があると考えております。具体的には、ホールセールについては、1棟販売を強化するとともに、子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問にて行う不動産ファンド事業の推進など、さらなる販路の拡大を図ってまいります。リテールセールスについては、国内外の個人投資家へ積極的にアプローチを行うため、大阪支店の設立を足掛かりに、北海道や九州地方及び沖縄県まで販路の拡大に努めております。
また、世界及び日本経済全体の景況悪化、税制改正や為替変動等によって、国内及び海外投資家の不動産購入意欲が一時的に減退することも考えられます。そこで、当社グループは、新たに富裕層向けのウェルス部門を新設し、既存の顧客基盤に加え、物価上昇の中でも継続して購入可能な富裕層向けの販売へと事業の拡大にも取り組んでおります。
さらに、当社グループは、中期経営計画として、2030年10月期に売上高6,000億円を達成するため、既存事業の拡大やM&A等による事業の多角化にも積極的に取り組んでおります。その一環として、当社グループは2025年6月、戸建事業や再販事業などを主軸とする株式会社Livenup Groupを連結子会社化いたしました。今後は、戸建て販売や中古住宅のリノベーション等の再販事業といった新規事業による事業領域の拡大及び管理戸数の増加による収益の拡大を図り、ストック収入を伸ばしてまいります。
このように、当社グループは、販売チャネルであるホールセール、リテールセールス及びウェルス・マネジメントに加え、当社マンションの賃貸管理・建物管理、入居者の家賃債務保証事業を行うストックビジネスであるリアルエステートマネジメント、戸建事業や再販事業を展開するLivenup Group及び上場・IRコンサルティングやGood Com Fund事業といった様々な事業ポートフォリオを確立しており、これらにより、業績の拡大・安定化を図る考えであります。
③ 人材の確保と育成強化
当社グループは、定期的な研修・教育制度の充実等により、人材を成長させることで、業容を拡大してまいりました。今後さらに事業の発展及び業容拡大を加速するためには、既存事業及び新規事業の全ての事業組織において、当社グループが求める優秀な人材の確保・定着及び育成が重要であると認識しております。
そのため、当社グループは、人材の多様性の確保及び育成のため、「人材育成方針」及び多様な人材の活躍を推進する「社内環境整備方針」を以下のとおり策定しております。
(人材育成方針)
当社グループは、「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」をPurposeに掲げ、「21世紀を代表する不動産会社を創る」をVisionとして、この理念を深く理解し、自ら調べ、考え、動き、実現する経営幹部及びスペシャリスト人材を育成いたします。
(社内環境整備方針)
当社グループは、従業員一人ひとりの能力を最大限に発揮するためには、個々を尊重し合える組織風土の下、多様な人材がいきいきと働ける職場環境の整備が重要であると考えております。そのためにも、従業員のエンゲージメントの向上に向けた取り組みを推進することで、働き甲斐のある職場づくりを目指してまいります。
このように、当社Purpose及びVisionに共感し、実現を目指す人材の確保及び社員がいきいきと自信を持って長期的に働くことができる環境を整えることで、各事業部門を底上げし、業績拡大を図る方針であります。また、ワークライフバランスを推進することで、多様なバックグラウンドやスキルを持った従業員が活躍できる職場環境を整備し、中長期的な企業価値の向上に努めてまいります。
④ 財務体質の改善と資金調達手段の多様化
一般的な新築マンションは、用地を仕入れ、マンションを建設しますが、当社グループは、仕入の初期段階における手付金のみで仕入契約を締結する方法を主としております。これにより、多額の先行資金をかけずに物件の仕入ができることになり、資金効率が向上し、健全な財務体質の維持につながっております。
なお、販売物件の採算を考慮し、当初想定された販売期間を延長する場合は、資金調達が必要となる場合があります。
このため、当社グループは、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の強化に取り組んでおります。
また、当社グループは、積極的なM&Aの推進により、従来よりも多額の資金が必要となる場合があります。こうした状況を踏まえ、当社グループは、M&A資金の一部に自己株式を活用するなど、健全な財務体質の維持に努めております。
⑤ サステナビリティへの積極的な取り組み
当社グループは、サステナビリティが経営の重要課題の一つであると認識しており、事業活動を通じて、様々な社会問題の解決に貢献することで、持続的な成長が実現できるものと考えております。
気候変動が当社事業にもたらす影響については、国際的な機関等が定める気候変動シナリオを複数参照し、リスク及び機会を識別するとともに、その財務的な影響の定量化に取り組んでおります。また、当社グループでは、気候変動関連リスク・機会の評価指標として、Scope1及びScope2に該当する温室効果ガス排出量の算定を行っております。削減目標については、2023年10月期の排出量と比較して、2030年10月期までに30%の削減を目標に設定しております。
今後とも引き続き代表取締役社長を委員長とするサステナビリティ委員会を中心に、社会問題や経営課題への取り組みを検討、実施することで、サステナビリティ経営の実効性を高め、長期的な企業価値の向上に努めてまいります。