訂正有価証券届出書(新規公開時)

当社グループはこれまで、東京23区内に新築マンションの開発を手掛けておりますが、いわゆるアベノミクスによる景気浮揚、日本銀行による大規模な金融緩和等のプラス面が徐々に顕在化する一方、東京オリンピック・パラリンピックの誘致決定等もあり、東京23区の地価上昇傾向や建築資材の高騰・建築関連の人件費上昇等による仕入価格の上昇というマイナス面も顕著になってきております。
このような事業環境の下、当社グループでは更なる事業拡大に向けて、特に以下の5点を重要課題として取り組んでおります。
(1)人材の確保と育成強化
当社グループは、今後の事業の発展及び業容拡大のために、不動産の企画・開発、販売、不動産管理及び内部管理等のすべての事業組織において、優秀な人材の確保及び定着が必要なものと認識しております。海外販売の展開に伴う人材の充実も必要と考えております。
当社グループは、これに対処するため、新卒の定期採用や、必要に応じて経験者の中途採用及び海外投資家への営業活動に必要な通訳等の専門職の採用も積極的に実施しております。また、「採用・教育部」を設置しており、新たな人員に対しては、資格取得のための教育、独自のビジネスモデルやノウハウの浸透の促進、コンプライアンス遵守の徹底及び当社グループの従業員として不可欠な能力の習熟を図るためのマニュアルを策定し、定期的な勉強会を実施する等、研修・教育制度を充実させております。今後も新卒の定期採用を計画しており、社内外でのセミナー参加、定期的な勉強会の実施、マニュアルの充実等、新入社員への研修・教育制度を整備することで、優秀な人材の積極的な確保、継続的な人材育成強化及び新たな人員を含む従業員の離職率の低下に努める方針であります。
(2)仕入物件の継続的な確保
近年当社グループにおいては、物件を厳選しつつ、仕入については積極的に行ってきており、当面の販売物件は確保しておりますが、当社グループがターゲットとする東京23区では、地価の高騰により仕入物件の確保が困難になりつつあります。
当社グループは、仕入に関する方針として、原則、入札には参加せず、事業主、仲介業者、ゼネコン等から相対取引で開発用地及び物件を仕入れております。また、これまでのプロジェクト実績を踏まえ、過去の取引先から、再度、開発用地及び物件の紹介を受けております。その理由としては、支払費用(仲介料等)の期限を守る等、取引先との関係を良好に保つ方針を採用していることが挙げられます。
今後も上記方針に基づきつつ、マンション用地等の情報収集を強化し、過去の取引先、新規取引先から多くの情報を集め、立地や価格等の諸条件を勘案しながら、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。
(3)資金調達手段の多様化と財務体質の改善
一般的な新築マンションの仕入は、用地を取得し、マンションを建設(開発物件)しますが、そのほかに当社グループにおいては、マンション建設事業主からマンションを一棟単位で仕入れる(専有物件)場合があります。この場合、当社は初期段階で手付資金等の負担は必要なものの、用地取得資金やその後の建設資金はマンション建設事業主が負担し、仕入物件の確保ができることになります。しかしながら、一棟単位の仕入は、用地を取得してからマンションを建設する場合ほど利益が出ないことがあります。今後も一棟単位の仕入を行いますが、用地取得からマンションを開発する事業の割合をさらに高める必要があります。
当社グループは、これに対処するために、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の維持・充実を図る必要があると認識しており、具体的な施策について検討しております。
(4)販路拡大による機動的な販売の実現
自社ブランドの「GENOVIA」シリーズの間取りは、単身者向けの1Kが中心となっております。また、建築地域は東京23区内としてきました。日本国内の人口が減少している中、東京23区においては、平成47年に単身世帯が約247万世帯と、平成27年比で約13万世帯増加すると予想されており(出典:東京都総務局統計部『東京都世帯数の予測』「区市町村別単独世帯数-総数-」,平成26年3月)、単身者向けのマンション需要が増加し、当社の顧客である個人投資家にとってはプラス材料といえますが、当社グループは、「GENOVIA」シリーズの安定的な販売及び販売戸数の増加による業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保し、販路を拡大する必要があると考えております。国内個人投資家への積極的なアプローチに加え、セミナーの実施等で台湾、中国をはじめとした海外の個人投資家にアプローチすることで、販路の拡大に努めてまいります。
また、日本経済全体の景況悪化、税制改定及び為替動向によって、当社グループの顧客である国内、海外の個人投資家の不動産購入意欲が減退することが考えられますが、販売用不動産を国内自社販売、国内業者販売、海外販売の各セグメントの景況感に合わせて振り分け、機動的な販売を実現することで、今後も安定的な販売及び販売戸数の増加による業績の拡大を図る考えであります。
(5)顧客本位のサービス体制の充実と収益の最大化
当社グループでは、顧客との信頼関係構築のため、顧客のニーズに応える投資プランの提案をしております。年金や税金対策、生命保険等と比較した上で、顧客に資産運用のライフプランを提案し、最適な物件の紹介・販売に努めております。また、顧客における賃料収入の減少リスクを低減するため、個人投資家と当社グループとの間で空室保証契約又はサブリース契約を締結するなど、顧客本位のサービス体制の充実を図っております。
今後も、顧客との信頼関係継続のため、社員教育に加え、サービス体制の充実を常に図る方針であります。物件については個人投資家又は業者への引渡しまでの間、賃料収入を得るため、一部の物件については、不動産会社と賃貸借契約を締結しております。また、今後も収益の最大化を図るため、この取り組みを継続して実施する方針であります。