有価証券報告書-第14期(平成30年11月1日-令和1年10月31日)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
(1)経営方針
当社グループは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念に基づき、東京23区を中心に新築マンションを企画・開発し、個人投資家及び不動産会社への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後とも経済情勢等外部環境を見極めつつ、個人投資家の顧客層や国内外の営業対象地域を拡大すること等により、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本的な方針としております。
(2)経営戦略等
当社グループは、新築マンションの販売を軸として業容を拡大しつつ、新規事業に着手し、事業領域の拡大にも積極的に取り組み、事業規模の拡大を図ってまいります。
今後のさらなる当社グループ発展のためには、優秀な人材の確保及び育成の強化が必要不可欠であるため、積極的な採用活動及び育成を行います。主には、新卒社員を新築マンション販売に、新規事業にはその事業を専門領域とする中途社員を配属し、研修、教育によりコンプライアンス意識の醸成や各人の能力向上を図ってまいります。
また、主軸事業である新築マンション販売については、引き続き人口が流入する予測であり、賃貸需要の高い東京23区を中心に販売物件の確保を行い、東北地方や近畿地方等に販路を広げ、様々な販売チャネルにて販売を行ってまいります。
(3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループの経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標は、毎期業績予想として開示する売上及び利益の達成度合いであります。
(4)経営環境
当社グループが物件供給に注力している東京23区では、老後の生活資金の不安等から、旺盛な賃貸需要による安定した賃貸収益が見込め、実物資産として価値のある不動産に注目が集まっております。また、低金利にも後押しされ、生命保険との比較や相続税対策として購入を検討する方も増加しており、今後とも安定的な需要が見込まれ当社グループに対するニーズも一層高まるものと考えております。
(5)事業上及び財産上の対処すべき課題
当社グループでは、経営環境等を見極めながら、更なる事業拡大に向けて、特に以下の5点を重要課題として取り組んでおります。
① 仕入物件の継続的な確保
当社グループにおいては、収益性を精査しつつ、積極的な仕入を行っております。現時点におきましては、当面の販売物件は確保しているものの、当社グループがターゲットとする東京23区では、地価上昇等により仕入物件の確保が困難になりつつあります。
当社グループは、原則、入札には参加せず、事業主、仲介業者、建設会社等から相対取引で開発用地及び物件を仕入れることを基本方針としております。また、これまでの物件開発の実績を踏まえ、過去の取引先から、開発用地及び物件のリピート紹介を受けております。
今後も前述の方針に基づき、マンション用地等の情報収集を強化し、既存取引先、新規取引先から多くの情報を集め、立地や価格等の諸条件を勘案しながら、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。
② 販路拡大・多様化による機動的な販売の実現
自社ブランドの「GENOVIA」シリーズの間取りは、単身者向けの1KやDINKs向けの1LDK・2LDK等が中心となっております。また、物件の立地は東京23区を中心としてまいりました。日本国内の人口が減少している中、東京23区においては、就職や就学、外国人労働者等により今後も人口が流入し、「GENOVIA」シリーズの需要にも拡大が見込まれます。
当社グループは、「GENOVIA」シリーズの販売戸数の増加による業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保・拡大する必要があると考えております。具体的には、国内自社販売は、日本全国の個人投資家へ積極的なアプローチを行い、販路の拡大に努めてまいります。国内業者販売は、全国の不動産販売業者へさらなる販路の拡大に努めてまいります。
また、世界及び日本経済全体の景況悪化、税制改定及び為替動向によって、国内及び海外の個人投資家の不動産購入意欲が減退することが考えられます。しかしながら、当社グループの特徴としては、国内自社販売、国内業者販売及び海外販売という3つの販売ルートを確立していることに加え、新規事業として不動産小口化商品をクラウドファンディングで販売する「Good Com Fund」を立ち上げており、販路を多様化することで業績の拡大を図る考えであります。
③ 人材の確保と育成強化
当社グループは、定期的な研修・教育制度の充実等により、社員が定着し、人材が成長することで、業容を拡大してまいりました。今後さらに事業の発展及び業容拡大を加速するためには、既存事業及び新規事業のすべての事業組織において、採用方針に従った優秀な人材の確保及び育成が重要であると認識しております。
当社グループは、引き続き業容拡大を目指して新卒・中途等の採用による積極的な人員拡大により各事業部門を底上げし、業績拡大を図る方針であります。
④ 資金調達手段の多様化と財務体質の改善
一般的な新築マンションは、用地を仕入れ、マンションを建設しますが(これを「開発物件」といいます。)、当社グループにおいては、マンション建築事業主からマンションを1棟単位で仕入れる(これを「専有物件」といいます。)場合が主となっております。後者の場合、当社グループは初期段階で手付金等の自己負担のみで、用地仕入資金やその後の建築資金はマンション建築事業主が負担するため、当社グループとしては多額の先行資金をかけずに物件の仕入ができることになります。
また、販売物件の採算を考慮し、借換えを行う等販売期間を延長する場合があり、その際は、資金調達が必要となります。
当社グループは、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の充実を実施しておりますが、さらなる強化に努める方針であります。具体的な施策につきましては、随時機動的に検討しております。
⑤ 顧客本位のサービスの充実と収益の最大化
当社グループでは、顧客との信頼関係構築のため、顧客のニーズに応える投資プランの提案をしております。具体的には、顧客の生命保険の代替案や年金運用、相続税対策等も考慮した上で、豊富な物件ラインナップの中から最適な資産運用プランに基づく、物件の紹介・販売に努めております。また、顧客における賃料収入の減少リスクを低減するため、顧客と当社グループとの間で空室保証契約又はサブリース契約を締結する等、顧客本位のサービスを徹底しております。
今後も、顧客との信頼関係継続のため、社員の提案・営業能力の育成に加え、サービスの充実を常に図る方針であります。