有価証券報告書-第32期(令和2年3月1日-令和3年2月28日)

文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1)経営方針
当社は、『空室のない元気な街を創る』の経営理念のもと、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業を展開しております。当社の最大の強みは空室の改善力であり、今後も、①不動産販売事業においては、その力を活かして収益力の落ちた投資用不動産を生まれ変わらせて不動産投資家へ再販するビジネスを深化させていきます。東京本社開設から6年ほどで大きな収益源へと成長しており、今後も不動産販売事業を中心として、会社全体の事業規模を拡大してまいります。また、②不動産賃貸・管理事業については、営業活動の強化と、ITを活用した管理業務の効率化により、スケール(受託戸数)の拡大も行い、空室・遊休地に対する多様なソリューションについても深化させていきます。
(2)経営環境
当社を取り巻く事業環境は、日銀による金融緩和政策の継続や雇用環境の改善、インバウンド需要の拡大などを背景に、堅調に推移してまいりました。しかしながら2020年では、新型コロナウイルス感染症の感染拡大により社会・経済ともに大きな影響を受け、不動産業界も影響を受けております。とりわけ2020年4月の緊急事態宣言発出以降、不動産市況の不確実性が高まり、不動産投資家の様子見姿勢が高まることで不動産業界は大きく停滞しました。2020年後半からは投資意欲も回復傾向にあり、活発な動きを取り戻しつつあります。当社としましても、主要事業である不動産販売事業においては、引き続き良質な収益不動産を慎重に選定し、取扱う限り、新型コロナウイルス感染症による影響は小さいと予想しております。
但し、ワクチンの接種が段階的に始まっている一方で、混乱による社会・経済の不透明感は継続しており、それにより不動産投資家の様子見姿勢が再度高まる場合は、事業環境が大きく変化することも想定されます。
(3)経営戦略等
当社の事業別の戦略は、以下のとおりであります。
(不動産販売事業)
①仕入競争力の確立
上記環境のとおり収益不動産の売買に関しては活発な動きを取り戻しつつある状況ですが、仕入価格目線としては依然として高止まり感があります。当社では、空室等により収益性が低下し価格競争力が落ちている収益不動産をバリューアップ後を想定した価格で購入できるため、価格優位性があると認識しております。この強みを活かし仕入競争力を高めてまいります。
②取扱物件の大型化と多様化
依然として不動産投資家に対する金融情勢の厳しさは続いている状況です。当社においては、以前は3億円以下の収益不動産の仕入販売を中心に行ってまいりましたが、販売ターゲットとなる不動産投資家層の拡大のため3億円を超える価格帯の収益不動産や、さらに大きな価格帯の収益不動産の仕入販売の構成を戦略的に高めております。また、不動産投資家からの様々なニーズに応えるために取得物件の大型化のほかに、アセットタイプ(レジデンス、店舗、オフィス、区分、受益権等)も多様化してまいります。加えて、販売手法の多様化として、不動産特定共同事業法の許可に基づく収益不動産の小口化販売商品組成・販売の推進も図ってまいります。
(不動産賃貸事業・不動産管理事業)
不動産賃貸事業、不動産管理事業からの収益は、安定収益として位置付けており、その安定収益で固定費を賄える規模まで成長を図ってまいります。具体的には、管理受託件数の増大が想定されますが、不動産販売事業において保有する販売用不動産を増やすことによる保有期間中の賃料収入の拡大や、販売用不動産を販売した後の管理受託の獲得に努めるなど、安定収益の拡充を図ってまいります。また、不動産賃貸事業の宿泊事業領域で行っている東北ビジネスホテルは、移設できる特徴があり、現在よりも収益の見込めるエリアへの移設を含め柔軟に収益の増大を図ってまいります。
(4)優先に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社の事業別の課題は、以下のとおりであります。
①不動産販売事業
付加価値を生み出す開発力を高めることが当面の課題であると認識しております。物件の付加価値を向上させて収益力を高めるには、難易度の高いバリューアップが必要となるため、ノウハウの蓄積及び人材育成、組織力強化を進めてまいります。また、当該事業においては資金需要が旺盛であり、かつ機動的な資金も必要であるため、多様な資金調達手段を確保し、更なる財務基盤の強化を進めてまいります。
②不動産賃貸事業
イ.不動産賃貸領域
中古物件を借り上げ、または取得し、リニューアルにより高収益が得られる不動産に再生することができる、企画力・開発力・デザイン力を強化し、バリューアップできる対象物件・手法の拡大をしてまいります。
ロ.空間再生領域
賃貸住宅の空室率が悪化する中で、他物件と差別化できるリノベーション提案力、物件の選定力を高めることが当面の課題であります。そのためには、取引先との関係を強化しリノベーション提案力を高めることと、物件選定力を高めるための人材育成を進め、長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者から所有不動産の再生利用を受託できる能力の強化を進めてまいります。
ハ.宿泊事業領域
東北のビジネスホテルにつきましては、復興工事事業者向けに運営を行っているため、復興工事が終わる際に、これまでとは異なる需要の取り込みが必要であると認識しております。そのため、復興工事終了後の宿泊需要の再分析を実施し、再度需要の取り込みを行ってまいります。また、モジュール工法を採用しており、移動も可能であるため、ホテルの立地を変更することも含めて検討してまいります。
さらに、民泊施設につきましては、新型コロナウイルス感染症の影響で収益の悪化した施設の撤退もありましたが、感染の終息が現実となり、インバウンド需要が戻った際に、当社の施設を選んでいただけることが課題だと認識しております。その為にも、一般的な宿泊施設としてだけでなく、他社とは異なる明確なコンセプトを持った宿泊施設とするべく企画力を強化してまいります。
③不動産管理事業
顧客である不動産所有者より信頼して不動産管理を任せて頂けるよう、不動産関連知識のさらなる向上に努めてまいります。