有価証券報告書-第7期(平成30年11月1日-令和1年10月31日)

(企業結合等関係)
(リーガル賃貸保証株式会社の取得)
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及び事業内容

被取得企業の名称	リーガル賃貸保証株式会社
事業内容	家賃債務保証事業

(2)企業結合を行った主な理由
当社は、「テクノロジー×イノベーションで、人々に感動を。」という経営理念のもと、AIを活用した中古不動産の総合的なプラットフォーム「RENOSY(リノシー)」の開発・運営を行っております。
一方、リーガル賃貸保証株式会社(以下、「リーガル賃貸保証」という。)は、入居希望者が賃貸住宅の契約を締結する際に、保証契約を締結する事で、家賃滞納リスクを保証する家賃債務保証を提供しております。
賃貸物件管理事業も展開している当社と家賃債務保証事業を行っているリーガル賃貸保証の互いの強みを生かし、更なるシナジーを創出するため、リーガル賃貸保証を子会社化いたしました。
(3)企業結合日
平成30年11月1日
(4)企業結合の法的形式
現金を対価とする株式取得
(5)結合後企業の名称
結合後企業の名称に変更はありません。
(6)取得した議決権比率
100%
(7)取得企業を決定するに至った主な根拠
当社が現金を対価とする株式取得により議決権の100%を取得したことによるものです。
2.連結財務諸表に含まれる被取得企業の業績の期間
平成30年11月1日から令和元年10月31日まで
3.被取得企業の取得原価及び対価の種類ごとの内訳
取得の対価 現金 150,000千円
取得原価 150,000千円
4.主要な取得関連費用の内容及び金額
アドバイザリー費用 350千円
5.発生したのれんの金額、発生原因、償却方法及び償却期間
(1)発生したのれんの金額
153,434千円
(2)発生原因
主として賃貸物件管理事業を行っている当社と家賃保証事業を行っているリーガル賃貸保証との連携から創出されるシナジーによって期待される超過収益力であります。
(3)償却方法及び償却期間
8年間にわたる均等償却
6.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
流動資産 67,989千円
固定資産 34,930
資産合計 102,919
流動負債 94,933
固定負債 11,420
負債合計 106,353
(イタンジ株式会社の取得)
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及び事業内容

被取得企業の名称	イタンジ株式会社
事業内容	・不動産仲介会社向けの営業支援クラウドシステム「ノマドクラウド」の開発・運営 ・仲介会社と管理会社間のやり取りの自動化を実現する「Cloud ChintAI(クラウドチンタイ)」の開発・運営

(2)企業結合を行った理由
当社は、「テクノロジー×イノベーションで、人々に感動を。」という経営理念のもと、AIを活用した中古不動産の総合的なプラットフォーム「RENOSY(リノシー)」の開発・運営を行っております。平成25年の創業以来RENOSY会員は着実に増加し、現在は3万人を超える会員数を擁するサービスへと成長しております。直近では不動産を対象とするクラウドファンディングサービスや入居者向け家賃債務保証サービスの提供も開始しており、個人向けサービス(BtoC)の拡充を積極的に推進しております。加えて、企業向けサービス(BtoB)については、オンライン完結型の不動産用ローン審査システムの金融機関への提供も開始しており、今後一層充実させていく方針です。当社は、個人向け、企業向けにとらわれず不動産に関わる様々なサービスや業務をテクノロジーの活用を通じて効率化・最適化することで、顧客やユーザー及び業務に携わる全ての人々の体験をより良いものへと変えていくことを展望しております。
一方、イタンジ株式会社(以下、「イタンジ」という。)は、「不動産取引をなめらかにする」というミッションを掲げ、不動産仲介会社や管理会社向けにシステム提供を行っているテクノロジー企業であります。具体的には不動産仲介会社向けの営業支援クラウドシステム「ノマドクラウド」や、仲介会社と管理会社間のやり取りの自動化を実現する「Cloud ChintAI(クラウドチンタイ)」といった企業向けサービス(BtoB)を提供しており、これまでに数多くの不動産関連業者への導入実績を有しております。
当社及びイタンジが、相互に補完し合うことにより、不動産領域においてより一層幅広いサービスを展開し、両社がこれまでに蓄積してきた各種データ、テクノロジー、ノウハウ、顧客基盤等を有効活用することで新たなサービスを提供していくことが可能となるため、イタンジを子会社化いたしました。
(3)企業結合日
① 株式取得日 平成30年11月1日
② 株式交換日 平成30年11月16日
(4)企業結合の法的形式
現金を対価とする株式取得及び当社を完全親会社、イタンジを完全子会社とする簡易株式交換
(5)結合後企業の名称
結合後企業の名称に変更はありません。
(6)取得した議決権比率

企業結合直前に所有していた議決権比率	-%
現金対価により取得した議決権比率	64.80%
株式交換により追加取得した議決権比率	35.20%
取得後の議決権比率	100.00%

(7)取得企業を決定するに至った主な根拠
当社が現金及び簡易株式交換によりイタンジの議決権の100%を取得したことによるものです。
2.連結財務諸表に含まれる被取得企業の業績の期間
平成30年11月1日から令和元年10月31日まで
3.被取得企業の取得原価及び対価の種類ごとの内訳
取得の対価 現金 1,848,750千円
取得の対価 株式交換により交付した当社の普通株式の時価 703,478千円
取得原価 2,552,228千円
4.株式の種類別の交換比率及びその算定方法並びに交付した株式数
(1)株式の種類別の交換比率
当社の普通株式1株:イタンジの普通株式1,046株
(2)株式交換比率の算定方法
当社については、上場会社であり、市場株価が存在することから、市場株価法によるものとしております。なお、平成30年9月30日を基準日とし、東京証券取引所マザーズ市場における基準日の当社終値を使用して算定を行っております。非上場会社であるイタンジの株式価値については、公正性及び妥当性を確保するため、独立した第三者機関に算定を依頼し、その算定結果を踏まえ、当事者間で慎重に協議のうえ決定いたしました。
(3)交付した株式数
普通株式 289,855株
5.主要な取得関連費用の内容及び金額
アドバイザリー費用 3,800千円
6.発生したのれんの金額、発生原因、償却方法及び償却期間
(1)発生したのれんの金額
1,727,875千円
(2)発生原因
当社及びイタンジのそれぞれがこれまでに蓄積してきた各種データ、テクノロジー、ノウハウ、顧客基盤等を相互に有効活用することで新たなサービスを提供していくことが可能となるなど、両社の連携から創出されるシナジーによって期待される超過収益力であります。
(3)償却方法及び償却期間
8年間にわたる均等償却
7.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
流動資産 468,699千円
固定資産 866,973
資産合計 1,335,673
流動負債 166,504
固定負債 344,816
負債合計 511,320
(イエスリノベーション株式会社の取得)
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及び事業内容

被取得企業の名称	イエスリノベーション株式会社
事業内容	賃貸マンション・アパート専門のデザインリフォーム及びリノベーション

(2)企業結合を行った理由
当社は、家探しからリノベーション、資産活用、購入後の管理、売却までを一気通貫で提供する中古不動産プラットフォーム「RENOSY(リノシー)」の開発・運営を行っており、特に賃貸物件の管理や投資物件の販売においては、安定的な需要が期待できる大都市圏のワンルームマンションを中心にサービス提供を行っております。
一方、イエスリノベーション株式会社は、賃貸物件の空室対策に強みを持つユニークなリノベーションサービスを提供しており、既存設備の再生利用やデザインの標準化などの徹底した合理化により、従来のリノベーション費用の約1/4となる平米2.5万円という低価格を実現しております。さらに、同社の施工物件においては平均空室期間が1ヶ月と短期間であり、賃料も平均10%程度の上昇に成功しております。
今後も更なる需要が期待されるワンルームマンションの供給において、当社の展開する不動産売却、不動産投資、賃貸管理分野とイエスリノベーション株式会社のリノベーション事業との間に高い事業シナジーを期待し、株式取得に至りました。
(3)企業結合日
令和元年9月11日
(4)企業結合の法的形式
現金を対価とする株式取得
(5)結合後企業の名称
結合後企業の名称に変更はありません。
(6)取得した議決権比率
100%
(7)取得企業を決定するに至った主な根拠
当社が現金を対価とする株式取得により議決権の100%を取得したことによるものです。
2.連結財務諸表に含まれる被取得企業の業績の期間
令和元年10月31日をみなし取得日としているため、当連結会計年度においては被取得会社の貸借対照表のみ連結しており、業績は含まれておりません。
3.被取得企業の取得原価及び対価の種類ごとの内訳
取得原価につきましては、株式取得先との合意により非開示としておりますが、社内の適切な部署において株価算定及び法務・財務に関する調査を実施し、当該結果を勘案の上、双方で協議し、決定しております。
4.主要な取得関連費用の内容及び金額
該当事項はありません。
5.発生したのれんの金額、発生原因、償却方法及び償却期間
(1)発生したのれんの金額
60,879千円
(2)発生原因
主として投資不動産の販売及び管理までを行っている当社と収益性改善のためのリノベーションを行っているイエスリノベーションとの連携から創出されるシナジーによって期待される超過収益力であります。
(3)償却方法及び償却期間
7年間にわたる均等償却
6.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳につきましては、株式取得先との合意により非開示としております。