有価証券報告書-第10期(2021/11/01-2022/10/31)

16.投資不動産
(1)増減表
投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は、以下のとおりであります。
取得原価

(単位:百万円)

	前連結会計年度 (自 2020年11月1日 至 2021年10月31日)	当連結会計年度 (自 2021年11月1日 至 2022年10月31日)
期首残高	8,895	18,340
取得	9,962	440
企業結合による取得	-	2,149
売却又は処分	△517	△462
期末残高	18,340	20,468

減価償却累計額及び減損損失累計額

(単位:百万円)

	前連結会計年度 (自 2020年11月1日 至 2021年10月31日)	当連結会計年度 (自 2021年11月1日 至 2022年10月31日)
期首残高	1,219	3,118
減価償却費	2,015	2,959
減損損失	52	33
売却又は処分	△168	△250
期末残高	3,118	5,862

(2)帳簿価額及び公正価値
投資不動産の帳簿価額及び公正価値は、以下のとおりであります。

(単位:百万円)

	移行日 (2020年11月1日)		前連結会計年度 (2021年10月31日)		当連結会計年度 (2022年10月31日)
	帳簿価額	公正価値	帳簿価額	公正価値	帳簿価額	公正価値
投資不動産	7,676	8,682	15,222	17,700	14,607	18,013

投資不動産の公正価値は、残存契約期間内の賃貸料収入に空室率を加味した上で、自社で現在価値に割引計算を行うことにより算定しております。投資不動産の公正価値ヒエラルキーは、観察可能でないインプットを含むことからレベル3に分類しております。なお、公正価値ヒエラルキーの定義については連結財務諸表注記「34.金融商品の公正価値」に記載しております。
(3)投資不動産からの収益及び費用
投資不動産からの賃貸料収入及び直接営業費用の金額は、以下のとおりであります。

(単位:百万円)

	前連結会計年度 (自 2020年11月1日 至 2021年10月31日)	当連結会計年度 (自 2021年11月1日 至 2022年10月31日)
賃貸料収益	2,551	3,715
直接営業費	2,015	2,959

投資不動産からの賃貸料収入及びそれに伴って発生する直接営業費の金額は、それぞれ連結損益計算書の「売上収益」及び「売上原価」に含まれております。
(4)セール・アンド・リースバック取引
前連結会計年度において、当社グループは販売した投資用区分所有マンションの一部について、中間の貸手としてのサブリース契約に基づく取引についてセール・アンド・リースバック取引として会計処理をしております。サブリース取引について、中間貸手としてのリースがファイナンス・リースとオペレーティング・リースのいずれに該当するかを判断し、オペレーティング・リースに該当する場合には「使用権資産」を「投資不動産」に組み替えております。当該セール・アンド・リースバック取引から17,489百万円(売上高53,941百万円、売上原価46,652百万円)の利益が発生しています。
当連結会計年度において、セール・アンド・リースバック取引から生じた利得又は損失はありません。
(5)オペレーティング・リース料の満期分析

			(単位:百万円)
	移行日 (2020年11月1日)	前連結会計年度 (2021年10月31日)	当連結会計年度 (2022年10月31日)
1年以内	1,647	3,280	3,956
1年超2年以内	1,540	3,234	3,862
2年超3年以内	1,497	3,221	3,689
4年超4年以内	1,497	3,119	3,390
5年超5年以内	1,395	2,917	2,618
5年超	1,767	3,209	899
合計	9,343	18,980	18,414

連結財政状態計算書の「投資不動産」に、オペレーティング・リースの対象となっている原資産を計上しております。