訂正有価証券報告書-第6期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)

(1) 経営方針
当社グループは、暮らしTechセグメント及びITセグメントが各々最終ユーザーである入居者や消費者と密につながるとともにセグメント間で連携することで更に大きな付加価値を生み出すことを目指しています。
暮らしTechセグメントのリノベーションブランド「TOMOS」、メディアブランド「goodroom」を育てるとともに、ブランドを活かした新たなサービスを提供していきます。サービス提供のためのプラットフォーム(仕組みやIT基盤)はITセグメントが担当しOne Cycleオペレーションが実現できるよう推進します。また当プラットフォームのノウハウ自体をITセグメントのビジネスに活かすことでシナジー効果をあげることも想定しています。
(2) 経営戦略等
当社の中期経営戦略として、暮らしTechセグメントにおけるシェアリングエコノミーの流れの中で、当社グループ全体として、関連するサービスビジネスモデルをプラットフォームを含め開発するとともにタイムリーな市場投入を目指していきます。
暮らしTechセグメントでは「新しい暮し方」と「新しい働き方」の実現を目指しています。その為にメディアブランド「goodroom」のマンスリー・アクティブ・ユーザー数(MAU)を増加させることがビジネスの基盤であり、リノベーションブランド「TOMOS」による住居、およびオフィスにおけるリノベーションを拡大させること、さらに「goodroom」と「TOMOS」のブランド連携に基づく新しいビジネス創造がビジネス戦略です。
新しいサービスとして従来より推進してきたサービスアパートメントのオペレーション(サブリース化した上での運営)に新しくホテルを住居とすることを目指す「Hotel Pass」を追加し、新しいプラットフォーム「Living pass」を構築しています。今後TOMOS施工の一般賃貸等を加えることで「新しい暮らし方」のプラットフォーマーを目指します。「新型コロナ問題」により提起された環境(コロナ環境)でrealとnetを更に融合することが求められており暮らしtechにおいてもDXの取り入れを想定しています。
ITセグメントでは「暮らし×IT」のビジネスプラットフォームの提供と併せて、当エリアにおいてもコロナ環境が提起するrealとnetの融合推進のためのサービスモデル「OMOアプローチモデル」を提供することでリテールエリア、ファイナンシャルエリアにおけるrealとnetの融合を目指します。あわせてDXソリューションの提供を含めて真の顧客パートナーを目指します。
(3) 経営環境
従来、我が国の経済は、国内ワクチン接種は始まったものの、変異種の発生等により新型コロナウイルスが再拡大するなか、依然として「新型コロナ問題」の収束時期が見通せない極めて不透明かつ不確定な状況が続くものと思われます。
暮らしTechセグメントにおける本質的な市場の状況として近年の少子高齢化に伴う人口と世帯数の減少を背景とした空き家の増加だけでなく、ここにきて「新型コロナ問題」により「暮らし方」と「働き方」に大きな変化がおきています。リノベーション需要の伸びや、リモートワークの増加、オフィス需要の減少など、ビジネス環境が大きく変化しております。住宅市場における空き家は全国で849万戸、空き家率が13.6%(注1)と過去最高であり、今後、空家対策特別措置法施行後の除却・用途転換が進んだとしても世帯数減少が進む2033年には17.9%になると予測されております(注2)。
このように空き家、空室の増大が大きな社会問題になっている一方、「所有」から「賃貸」を選択する人の増加によるシェアリング志向の高まりが指摘されています。「与えられた物から選ぶ」のではなく「自ら自分の嗜好で選ぶ」顧客層が増えており、今後ますます増えていくことが予見されます。
このことは、シェアリング思考の高まりの中、賃貸の空き室を対象とした「リノベーション」ビジネスの増加が見込めることを示しています。不動産リフォーム市場は、2020年時点で6.5兆円と言われる市場規模となっております(注3)。
オフィス市場においては「新型コロナ問題」の影響のため、全国主要都市のオフィス空室率は上昇に転じております。なかでも東京の空室率は14カ月連続で上昇し2021年4月時点で5.65%となり、平均募集賃料についても2020年5月を境に下落傾向が続いております(注4)。「新型コロナ問題」発生以前までのオフィス面積拡大や、人材確保のための好立地・ハイスペックなオフィスに対する需要がテレワークやリモートワークの推進により一気に冷え込んだにも関わらず大規模オフィスの供給は継続していることもオフィス賃料下落の大きな要因の一つです。
ITセグメントにおける市場の状況としては、DXといわれるデジタル技術を活用した業務プロセスの変革やrealとnetの融合などビジネスモデルの急速な変化が、「新型コロナ問題」で更に加速しています。その一方で、既存システムの老朽化/複雑化、有識者の高齢化や流出に伴うブラックボックス化など、DX実現への阻害要因となっております。既存システムが2025年以降もそのまま残存した場合の経済的損失は最大12兆円/年(現在の約3倍)にのぼる可能性があるとも言われており「2025年の崖問題」と危惧されております(注5)。
更に今回の「新型コロナ問題」を踏まえ、「単にレガシーなシステムを刷新する、高度化するといったことにとどまるのではなく、「新型コロナ問題」を好機ととらえ事業環境の変化へ迅速に適応する能力を身につけると同時に、企業文化(固定観念)を刷新し(レガシー企業文化からの脱却)、ビジネスを変革する企業がデジタル競争を生き残れることができ、それこそがDXの本質とも言われております(注6)
このためには「解決のための施策」を明確にし、実現することが重要です。OMOを基軸として各種DX、AI(人工知能)・IoT(モノのインターネット)、モバイルなど新しいデジタル技術の取入れが重要であり、これらを実現するためのストーリーを描き、実行する必要があります。また「新型コロナ問題」収束後を見据えた新しい働き方への対応も急務と認識しています
(注1) 出典:総務省「住宅・土地統計調査 2019年9月30日」2018年実績値
(注2)出典:株式会社 野村総合研究所「2020年6月9日 2040年の住宅市場と課題」
(注3)出典:株式会社 矢野経済研究所「ヤノ・レポート 2021年2月25日」
(注4)出典:三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ」2021年4月時点
(注5)出典:経済産業省「2018年9月7日 DXレポート」
(注6)出典:経済産業省「2020年12月28日 DXレポート2(中間とりまとめ)」

(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
① 事業上の課題
a 暮らしTechセグメント事業
・ビジネス確保およびビジネスの在り方を変化させるために
自社の、リノベーションブランド「TOMOS」を拡大するために必要なことの1つに、自前の、特に法人向けの営業力強化があります。オーナーを開拓しリピート需要を喚起する必要があります。また各資本業務提携先との業務提携(2017年より開始)に基づき、継続的にリノベーション案件を増加させることも想定しております。さらに、事業の領域を住宅からオフィスに広げることで、取扱件数や取扱高を増やすことも実行中です。
中長期の視点から最も重視すべきことは「新型コロナ問題」により「新しい暮らし方」「新しい働き方」へと大きく取り巻く環境が変化するなか、real からnet への大きなニーズの変化に応えることができるプラットフォーマーを目指すことです。特にサービスアパートメントから現状のTOMOS賃貸住宅まで、物件紹介～申込～契約～決済まで全てをオンラインで完結させるOne Cycleオペレーションを実現し、さらにホテルやTOMOSマンスリーなどを住居とするサブスクリプション型の「Hotel Pass」サービスも提供可能とするLiving passプラットフォームを投入することによって、当エリアにおけるプラットフォーマーを目指します。なお、当該プラットフォームはITセグメントが研究及び開発活動を行っています。
・リノベーションのコスト削減とスピードアップのために
「TOMOS」の抜本的コスト削減(仕様、材料、施工、プロセス改善)が第一の課題です。デザイン性、質感を維持した上でコスト削減を目指します。合わせてプランナーのマネジメント力の向上についても今後の課題です。課題改善については、取り組みの成果が出てきており、最近の現場技術者の人手不足対策のためには自社で大工を育成し、多能工を生み出すことも総合的コスト削減につながります。また外注業者の組織化、工事の工程管理や規格の標準化も上記に合わせてコスト削減と品質の向上の両面から推進中です。
b ITセグメント事業
・ビジネス確保と拡大のために
継続ビジネスを拡大するために、請負ビジネスにおいては、顧客と業務提携まで踏み込むビジネスを推進することが課題です。その上でソフトウェアだけでなく標準的なハードウェア、クラウドサービスなどシステム全般にわたるソリューションを提供することも重要です。継続ビジネスにつなげるために「アプリケーション保守・運用」ビジネスにも注力しております。
SEサービスビジネスでは、顧客と開発・維持の範囲及び達成条件を事前に決め、長期契約を結んだ上で提供するサービスの顧客数を拡大することが課題です。
・ビジネスの在り方を変化させるために
継続ビジネスを拡大するために、従来ビジネスに加えて、realとnetの融合の推進と顧客における維持コストの大幅削減をめざす「OMOアプローチモデル」をサービスモデルとして構築し顧客に向けて提供すること、合わせてDXソリューションの提供を行うことが課題です。また2020年4月に事業譲渡を受けた「AR/VRクラウドサービス」について従来のビジネスとシナジー効果を上げ、「新しいビジネスモデル」を創出することも課題です。
② 「新型コロナ問題」の収束に時間がかかった場合の対応について
国内ワクチン接種は始まったものの、変異種の発生等により新型コロナウイルスが再拡大するなか、依然として「新型コロナ問題」の収束時期が見通せない極めて不透明かつ不確定な状況が続くものと思われます。
現時点では、「新型コロナ問題」の影響は上半期においては相当の影響があり、また2022年3月期連結累計期間を通しても、一定の影響が続くものと想定しており、経済活動の本格的回復は2023年3月期になるものと予想しております。
再度の感染拡大等、収束時期に影響する大きな変動があった場合、状況に応じ連結業績予想等を見直しするものとします。またその場合は速やかに開示いたします。
③ 人材の確保及び育成
・人材の確保について
グループとしての持続的な成長のために、優秀な新入社員の採用に力を入れています。また「新型コロナ問題」の先を見据えたキャリア採用につきましても引続き強化していきます。今後更に採用方法を工夫し、高度なスキルを持つ人材を含めたキャリア採用を増やしていくことが今後の課題です。
・人材の育成について
教育は最重要経営課題の一つと捉え、力を入れております。基本はスキルナビゲーションプログラム(注)の定着です。スキルナビゲーションプログラムに準じた新入社員教育、中堅社員教育(リーダーエントリー研修)、技術者教育(ITセグメント)、資格取得支援プログラム等を実施しております。また評価基準(責任等級格付け)の中でミッションを定義し、1on1ミーティングを活用したOJTも強化しております。
(注)スキルナビゲーションプログラム:一人一人にスペシャルティを養成する教育プログラムをいいます。自分が目指し、また社会に求められている人材になるために、「何が必要なのか」を常に把握し、スキルアップしながら目標に進んで行くためのプログラム。