有価証券報告書-第6期(2024/12/01-2025/11/30)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 基本方針
当社グループは、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来を創造するために、「リアル(住まい)×テクノロジー」を通じて、不動産取引をより身近なものにすることを目指しています。
我々の理念は、今まで多くの人にとって一生に一度の買い物であると言われてきた住宅を、ライフスタイルの変化に応じて柔軟に住まいを変える、そのような存在に変えることで人々の様々な可能性を広げていきたい、という想いに基づいています。テクノロジーを活用し、我々の目指す未来を創造することで、住まいを通じたより豊かな社会の構築に貢献し、当社グループの企業価値を高めることにつながっていくものと確信しています。当社グループは今後、リアルとして積上げた実績と、最新のテクノロジーの力を掛け合わせることで、顧客の「売りたい」「買いたい」「建てたい」を喚起する有効情報を手軽に提供し、当社グループ自身が相手方となって取引を速やか且つ具体的に実現することで、顧客LTV(ライフ タイム バリュー)(※)を最大に引き上げていきます。不動産取引の現状を変えていくためには先端のテクノロジーを活用していくことが重要であるのと同時に、テクノロジーを適切に活用するためには不動産取引の実態(リアル)に精通していることが必要不可欠です。リアルとテクノロジー、そして2つの役割分担、掛け合わせ方、すべての高度化を目指します。
※ 顧客LTVとは、顧客生涯価値を意味し、ある顧客が特定の企業等と取引を開始してから終了するまでの間に当該企業等にどれだけ利益をもたらすかに関する指標です。
(2) 経営環境及び経営戦略
日本の住宅市場は、住宅ストックの状況・人口動態及び社会情勢の変化、資材及び人件費等の高騰、サステナビリティ意識の浸透などを背景に今後はマンションカテゴリーにとどまらず、戸建住宅カテゴリーにおいても中古住宅流通市場の重要度は上がっていくものと考えております。そして、2025年の中古マンションの市場規模は3.6兆円(東日本不動産流通機構/レインズの成約価格)、このうち中古住宅買取再販事業の市場規模は1兆400億円(リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2025年」のマンション販売戸数と東日本不動産流通機構/レインズの中古マンション首都圏成約物件価格から推計)でありました。このような市場環境を背景に当社グループは中古住宅再生事業を核としてKAITRY事業を運営しております。
KAITRY事業は仕組みの構築、すなわちプラットフォーム『KAITRY』を構築することで事業規模を拡大してきました。今後は「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、新たな価値提供を実現できる経営基盤の高度化を目指します。
2024年1月12日に公表した「2023年11月期_通期決算説明資料」においては、2024年11月期より始まる3か年の中期経営計画を、-仕組みを磨き込み理想実現の基盤を築く―としました。当社グループ主力事業である中古住宅再生の事業基盤であり特徴として、全国15拠点で約7,500社の不動産仲介会社、約11,200の仲介会社拠点、約32,000人の仲介会社営業員というネットワークを保有していますが(2025年11月期実績)、当該ネットワークをさらに拡大していきます。加えて、不動産仲介会社、金融機関、士業への業務支援SaaSサービス、エンド顧客と直接取引を進めるiBuyer(オンライン買取再販)の展開を進めることで、不動産情報と不動産売買を拡大していくシナジーを生み出し、仕入・販売の質的向上を図ってまいります。
またこれら情報と取引(売買)の拡大は事業展開の過程で蓄積してきたデータベース(例:2025年11月期に約36,400件の価格査定を実施)とこれを活用するデータサイエンスやAI等テクノロジーを駆使して取り組んでいきます。査定精度向上、情報の網羅性/見える化向上、社内外リソースを活用したPOC実施による新規事業/プロダクト開発体制強化により、コアコンピタンスの強化を図ることで実現してまいります。
(中期経営計画における成長戦略上の重要事項)

テーマ	項目	施策
情報量拡大を通じた 仕入の質的向上	ポータルサイト 『KAITRY(カイトリー)』 の利用度アップ	・広告展開による認知度向上及びフロー顧客獲得 ・高い質の物件仕入につながる情報流入経路の最適化 ・的確な住み替えタイミングの捕捉によるストック顧客獲得
	取引仲介会社/拠点数の拡大	・拠点新設 ～新商品の投入、厳選仕入による既存商品の質的改善を優先した後、拠点新設へ ・既存拠点の仲介会社取引増強、厳選仕入方針に沿った有効情報の収集強化
	SaaSサービスによる 仕入情報の流入増	・「HOMENET Pro」の価格査定取り扱い増による情報流入 ・「KAITRY professional」経由の士業からの仕入情報獲得
販売の質的向上	データサイエンスを駆使した 販売最適化	・高精度な利益率予測と販売確率分析により各拠点の厳選仕入を支援 ・仕入段階での物件選定へ活用と戦略的な在庫・販売管理の促進
	ポータルサイト 『KAITRY(カイトリー)』 販売ページの活用	・常時1,000物件を超えるリノベ済マンションの掲載 ・『KAITRY(カイトリー)』知名度向上によるPV数増強とサイト内回遊の創出
	販売活動における 物件情報の提供強化	・「HOMENET Pro」から導出される周辺環境含めた物件情報の提供 ・生成AI等活用したエンド顧客がイメージしやすい物件情報の提供
コアコンピタンスの強化	情報網羅性/見える化向上	・データベースの拡張及び現場活用 ・質的改善の重要指標の計測とアラート表示
	査定精度向上	・査定情報数増強によるAI査定数の積み上げ ・実査定との照合による精度検証の継続 ・査定精度向上に繋がる新しいデータやロジックの開発、活用
	新規事業/プロダクト 開発体制強化	・開発チームの増員及び組織強化 ・POC実施における社内連携体制の強化 ・産学連携の取り組み推進による新規テーマ発掘及び共同研究の実施 ～PropTech-Labでの研究開発の加速

(3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループの経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として売上高、EBITDA(但し先行費用としての広告宣伝費を除く)を重視しております。また、これらの経営指標に影響するプラットフォーム『KAITRY』における価格査定数、物件仕入額・販売額、取引不動産仲介会社営業員数をKPI(Key Performance Indicators)として重視しております。
当社グループは、リアル(住まい)における収益基盤を持っており、これにテクノロジーを掛け合わせて大きく成長させることを展望しております。これらのKPIをもとに、プラットフォーム『KAITRY』を更に充実させ、仲介会社との取引を拡張し、iBuyer機能により仲介会社経由の中古住宅売買の2倍以上の市場規模が見込まれる住宅保有個人客からの直接買取りを進めます。
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の対処すべき課題は、以下の項目と認識しております。
① デジタルトランスフォーメーション(DX)の促進
日本の不動産売買において、多くの手続きがオフラインかつ多くのプロセスを介在する業界環境により、煩雑・複雑・不確実・非効率な現状が残されており、DXへの対応が重要であると、当社は認識しております。当社グループではiBuyerプラットフォーム『KAITRY(カイトリー)』を中心とした、仲介会社向けの営業支援、個人向けの不動産売買プラットフォームの提供、社内の営業支援をDX化の取り組みを通して行っており、その結果経済産業省が認定する「DX認定事業者」に選定されております。
今後、仕入から販売までビジネスをより進化させるべく社内DXを推し進め、対外的には仲介会社の業務効率化をサポートする情報提供機能「HOMENET Pro」(AI査定や仲介会社として媒介契約取得する武器となる顧客向け物件査定書作成等)や金融機関向けの「KAITRY finance」、士業向けの「KAITRY professional」等の提供を広げることで、不動産に関わる様々なニーズに応えていきます。
② 『KAITRY(カイトリー)』利用促進のための認知度向上
当社グループが事業を拡大し成長していくためには、『KAITRY(カイトリー)』ポータルサイトの利用者数の確保(査定依頼や問い合わせを受けた利用者を新規会員として登録します)が重要であると考えており、そのために『KAITRY(カイトリー)』の認知度向上が必要であると考えております。当社グループでは、効果的かつ効率的な新規会員の獲得を行うため、現在行っているオンラインによるターゲティング広告を中心とした手法のほか、TVコマーシャル等によって『KAITRY(カイトリー)』の認知度向上を行ってまいります。
③ 価格査定の精度向上
当社グループでは物件を仕入れるための価格査定を現状年間約36,400件実施しております。一方でビッグデータを用いたAI査定により導出される査定価格も参考にし、双方を有効に掛け合わせることで真に活用できる、当社グループが買取価格として提示できるAI査定価格として『KAITRY(カイトリー)』ポータルサイト等にて活用しております。今後大きな成長を期待できる個人顧客からの直接仕入れ、iBuyer機能を拡充していくためにも、価格査定の精度を更に向上してまいります。
④ 取扱商品ラインナップの拡充
当社グループが扱う主力商品は30、40歳代の一次取得者向けに提供する中古区分マンションです。マーケットが広く安定的な需要があるものと認識しておりますが、社会情勢、経済環境によって短期的な需給の波が生じます。当社の経営戦略に沿った事業展開を進めていく上で、より安定的に収益を獲得し成長していくためにも、取扱商品ラインナップを拡充することで、その時々の顧客ニーズを捉えていきます。当連結会計年度ではコンセプト豊かな商品を企画提供する「プレミアムマンション」を新たな収益の柱とすべく取組み、独自基準を満たす「眺望」を資産価値と捉えて提供する都心高級マンション「眺望マンション」をラインナップとして加えました。
⑤ 中古住宅再生における販売期間の短縮
当社グループは、リノベーション工事により再生した中古マンションが、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産の在庫滞留期間の長期化による商品評価損の計上や運転資金としての有利子負債の増加による財務健全性の悪化に繋がる可能性があります。そのため、仕入から販売までの期間の長期化を未然に防ぐことが課題であると認識しております。この販売期間短縮のため、仕入からリノベーション完了までの工程の見える化、対象物件の早期販売を期待できる仲介会社営業担当のデータベース構築を行う、自社開発した物件管理システム「ホームネットシステム」を用いております。更に物件の特徴や販売開始後の反響や案内の推移から個別物件の販売難易度を評価し、販売方法を選択する独自のスコアリングモデルの開発を進めております。当該スコアリングモデルを実装することで販売期間の短縮、延いては利益率の向上を図ってまいります。
⑥ 品質管理の拡充
当社グループでは、お客様が中古住宅を購入する際に抱く物件の品質に対する不安を解消し、安心して暮らせる住宅を提供することが最も大事なことであると認識しております。当社グループでは、内装工事の内容を部位別に明示した「アフターサービス規準」とその部位ごとに一定期間保証する「アフターサービス保証書」といった当社グループ独自の検査・保証を行うことでお客様の笑顔が絶えることのない「安心」「安全」な住まいを提供してまいります。
⑦ 内部管理体制の強化
当社グループは、コンプライアンス体制の充実を重要課題と位置づけ、内部牽制機能を強化して、不正やミスの起こらない組織作りに取り組んでおります。内部監査を担当する内部監査室、監査役及び会計監査人との連携による監査体制の充実を図り、社外監査役を登用して監査体制の強化をしております。
今後、業務の効率性・有効性の改善を進め継続的な成長を持続するため、内部管理体制のさらなる強化を推進してまいります。
⑧ 人材の確保と育成
企業が成長する上では、継続的に優秀な人材を確保し、これを育成することが重要であると認識しております。社内教育制度の拡充により社員のスキル習得を支援し、社員一人一人のレベルアップを図るとともに、管理職層の育成を強化して事業拡大に伴う組織体制の整備を進めてまいります。
⑨ 財務体質及び資金調達力の強化
当社グループは物件仕入資金を借入金により調達しております。市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うためには財務基盤の充実が求められます。当社グループの保有する取引データやテクノロジーを活用することでビジネスの量と質を強化し、獲得する収益により財務基盤を充実させ、資金調達力を強化してまいります。