有価証券届出書(新規公開時)
対処すべき課題
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
(1) 経営方針
当社グループは、『安心・安全・癒し・環境』をテーマに暮らしを提案し、質の高い情報とサービスにより、夢のある住空間とゆとりある生活の実現に貢献することを企業理念とし、100年以上続く企業を目指しております。
このため、お客様が孫やひ孫の代になっても、当社グループとの出会いを喜んでいただけるような本物の商品やサービスを提供し続けられるよう、本物を目指し、人作りや商品作り、また仕組作りに励んでまいります。
これらを踏まえて当社グループの経営方針を以下のとおり定めております。
・仕事を通じて地域社会に貢献する
・不動産業の地位向上に努める
・永続的な挑戦経営と価値ある利潤の追求
・働き甲斐があり自己成長のできる職場作り
・全従業員の生活向上
・勇気ある革新と決断
(2) 経営環境
当社グループの基幹事業である、不動産仲介事業、不動産管理事業及び居住者サポート事業における経営環境の認識は以下のとおりであります。
① 不動産仲介事業
当社グループにおける不動産仲介事業は、主に賃貸仲介事業と不動産売買仲介事業から構成されますが、不動産売買仲介事業の売上・利益は僅少であるため、ここでは主に賃貸仲介事業に関して記載いたします。
賃貸仲介事業は、2019年末に発生しました新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、新規の学生の単身マンションや転勤等に伴う住み替え等の需要が減少しはじめ、2020年秋頃からその影響を大きく受けております。当社グループは京都府近郊を主要な事業エリアとしておりますが、京都府の学生数については横ばいでの推移となっており、今後も底堅いニーズが期待できる状況であります。他方、京都府の人口は漸減傾向にあり、当社グループの主要顧客である単身者、ファミリー層の需要が減少していくものと考えられます。このため、今後は京都・滋賀地区という既存事業エリア内でのシェアの拡大と大阪・奈良地区を含めた他府県への事業エリアの拡大に努めていきたいと考えております。そのためには、店舗数の拡大、学生をターゲットとしたTV広告の充実、県外からの転居や同一地域内での転居、転勤に利用される社宅代行の使用等も含め、需要の獲得に努めていく必要があります。
なお、過去数年間におきましては、新型コロナウイルス感染症が当社グループに与える影響に大きいものがありましたが、コロナ禍終息の時期については不確定要素が多いものの、ワクチンの普及や治療薬の開発進展、医療体制の整備のほか、一般市民の反応状況も落ち着いてきておりますので、あくまで一過的な要因であると考え、現時点におきましては基本的に経営方針・経営戦略等を見直す必要はないと判断しております。
京都府の学生数及び人口数
(出典:文部科学省『学校基本調査』、京都府『京都府推計人口』各12月1日現在)
京都市内・京都府内・他府県:転入数・転出数
(出典:京都市統計ポータル)
京都市内:京都市内での転入、転出
京都府内:京都市を除く京都府内から京都市への転入、京都市から京都市を除く京都府内への転出
他府県 :京都市から他府県への転出、他府県から京都市への転入
② 不動産管理事業
当社グループにおける不動産管理事業は、賃貸マンションの管理事業と分譲マンションの管理事業に分かれますが、分譲マンションの管理事業は売上・利益が僅少であるため、ここでは賃貸マンション管理事業に関して記載いたします。
当社における賃貸マンション管理事業は、賃貸マンション経営をされているオーナー様からそのマンションの管理を受託し、共用部分の管理・清掃、家賃の収納代行、家賃保証、長期修繕計画の提案等を行っております。また、入居者の退去後は、改装・リフォーム等の工事を受託しております。
また、建物自体の築年数が経過することで、設備の老朽化や時代のニーズにそぐわなくなること等により需要が減退していくことは避けられませんが、当社グループの管理物件であるか否かを問わず、積極的に改装等の提案を行うことにより、リノベーションサービスの拡大に努めております。
③ 居住者サポート事業
居住者サポート事業は、本事業自体が独立して成立するというよりも、不動産仲介事業や不動産管理事業と相俟って多数の顧客情報や居住者ニーズを取込んで付加価値をつける、というのが当事業の本質であります。このため、不動産仲介事業での仲介件数の伸びや当社グループ管理物件数の伸びが事業成長の重要な要件となります。
また、引越事業、自社保証事業及びソフトウエア開発・販売を除けば、当社グループ自体が直接サービス提供主体となるものではなく、保険会社や滞納保証会社、インターネットプロバイダー、新電力運営会社ないしその代理店などの当社グループ業務提携先が直接サービス提供主体となるため、小口多数の取引の集積でありながら、当社グループにおいては低コストで運営でき収益性が高い事業であります。
他方で、特に新電力関係では外部環境が大きく悪化したこともあり、早急な市場環境の改善が望みにくい状況にありますので、先ずは賃貸仲介件数と管理物件数の拡大を着実に進めることに努めるとともに、新しいサービスの取込みを進めてまいります。
(3) 経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループの中期経営計画(2023年9月期～2025年9月期)における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」としており、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、①管理物件数、②仲介件数、並びに③財務指標としての資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。
管理物件数は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。
(4) 優先的に対処すべき事業上の課題
当社グループは、今後の事業拡大及び継続的成長のために優先的に対処すべき事業上の課題を以下のとおり認識しております。
① 他社との差別化を図る特色あるサービスの強化
京都市内は京都市景観条例により、一部地域で新たに建設する建物の高さ制限が設けられています。これによりマンション等の老朽化や設備の経年劣化により、建替えを希望しても利回りの問題でそれが叶わない事態が生じております。このような事態に対して、株式会社エリッツ建物管理では、きめ細やかな管理を実現するため、当社独自の会員組織として「エリッツオーナーズクラブ」(1998年6月から)を開設し、総会(毎年10月)及び定例会(毎年7月)において、年間活動内容の報告やマンション経営のノウハウ・関連法令改正など近年変化する賃貸業界に関わる旬な情報をテーマにして専門家を招いた講演会やセミナー等を開催しています。また地域毎にエリッツ建物管理スタッフとオーナー様による地域別研修会(毎年6月)を開催し、より具体的な情報交換などを行い、魅力ある商品作り、優良住宅の提供に対応しております。
② 出店戦略について
これまでは京都府や滋賀県を中心にして拡大戦略をとってまいりましたが、近年は飽和状態にあるため、現在は京都府の郊外や奈良県、大阪府など他府県での出店を続けております。
京都市内を中心としたエリアでは、新型コロナウイルスの感染拡大やテレワークの普及により、密になりやすい都市部から郊外への移住を検討する人も増えており、高まる郊外の賃貸住宅需要を取り込み、事業領域を拡大していくために、郊外エリアにおいても優秀な人材の確保・育成に努めるとともに、既存店舗との共存を図る意味から店舗間の情報交換を密にし、京都府内でのシェア向上を目指しております。
さらに、滋賀エリアにおきましては、JR沿線の駅前を中心に店舗展開しております。滋賀エリアは大阪・京都への通勤圏内ということ、琵琶湖に隣接し居住環境に恵まれていることもあり、近年人口が増加傾向にあります。京都エリアでの当社の知名度を生かし、滋賀エリアでの需要を捉え、京都エリア店舗との連携を強化し、売上の向上を目指しております。
また、新たな市場の開拓を図るため、現在のエリアの延長線上にある奈良県や大阪府の北摂地域へも店舗展開を進めております。
出店に際しては、候補地における競合店の出店状況を考慮し、周辺地域の賃貸物件の部屋数、賃貸人口を考慮し、出店の是非を決めることを基本方針としております。
③ 従業員の意欲、能力の向上
当社グループは、従業員の目標設定、業績等の査定方法を明確化し、人事評価の適正化を図っております。また、急速なIT技術の進歩にあわせて、この変革のスピードに対応できるような人材を育成していく体制を整えることも急務であると考えております。今後はそれらを見据え、従業員一人一人の上昇志向と能力の向上を図っていく所存であります。
④ 個人情報保護に関する取組み
当社グループは、2020年7月に「プライバシーマーク」を認証取得して「プライバシーマークマネジメントシステム」の適切な運用を行い、お客様からお預かりする個人情報を大切に取扱い、漏洩等が起こらない体制構築に取組み、お客様からの信頼を得ることに注力しております。
(1) 経営方針
当社グループは、『安心・安全・癒し・環境』をテーマに暮らしを提案し、質の高い情報とサービスにより、夢のある住空間とゆとりある生活の実現に貢献することを企業理念とし、100年以上続く企業を目指しております。
このため、お客様が孫やひ孫の代になっても、当社グループとの出会いを喜んでいただけるような本物の商品やサービスを提供し続けられるよう、本物を目指し、人作りや商品作り、また仕組作りに励んでまいります。
これらを踏まえて当社グループの経営方針を以下のとおり定めております。
・仕事を通じて地域社会に貢献する
・不動産業の地位向上に努める
・永続的な挑戦経営と価値ある利潤の追求
・働き甲斐があり自己成長のできる職場作り
・全従業員の生活向上
・勇気ある革新と決断
(2) 経営環境
当社グループの基幹事業である、不動産仲介事業、不動産管理事業及び居住者サポート事業における経営環境の認識は以下のとおりであります。
① 不動産仲介事業
当社グループにおける不動産仲介事業は、主に賃貸仲介事業と不動産売買仲介事業から構成されますが、不動産売買仲介事業の売上・利益は僅少であるため、ここでは主に賃貸仲介事業に関して記載いたします。
賃貸仲介事業は、2019年末に発生しました新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、新規の学生の単身マンションや転勤等に伴う住み替え等の需要が減少しはじめ、2020年秋頃からその影響を大きく受けております。当社グループは京都府近郊を主要な事業エリアとしておりますが、京都府の学生数については横ばいでの推移となっており、今後も底堅いニーズが期待できる状況であります。他方、京都府の人口は漸減傾向にあり、当社グループの主要顧客である単身者、ファミリー層の需要が減少していくものと考えられます。このため、今後は京都・滋賀地区という既存事業エリア内でのシェアの拡大と大阪・奈良地区を含めた他府県への事業エリアの拡大に努めていきたいと考えております。そのためには、店舗数の拡大、学生をターゲットとしたTV広告の充実、県外からの転居や同一地域内での転居、転勤に利用される社宅代行の使用等も含め、需要の獲得に努めていく必要があります。
なお、過去数年間におきましては、新型コロナウイルス感染症が当社グループに与える影響に大きいものがありましたが、コロナ禍終息の時期については不確定要素が多いものの、ワクチンの普及や治療薬の開発進展、医療体制の整備のほか、一般市民の反応状況も落ち着いてきておりますので、あくまで一過的な要因であると考え、現時点におきましては基本的に経営方針・経営戦略等を見直す必要はないと判断しております。
京都府の学生数及び人口数
| 2013年 | 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | |
| 京都府学生数(人) (前期比増減率) | 162,971 | 162,561 | 161,238 | 162,975 | 162,595 | 162,532 | 162,691 | 162,601 | 163,308 | 166,137 |
| (0.5) | (△0.3) | (△0.8) | (1.1) | (△0.2) | (0.0) | (0.1) | (△0.1) | (0.4) | (1.7) | |
| 京都府人口数(人) (前期比増減率) | 2,621,462 | 2,615,607 | 2,610,982 | 2,606,020 | 2,599,717 | 2,591,898 | 2,582,964 | 2,576,791 | 2,558,766 | 2,550,404 |
| (△0.3) | (△0.2) | (△0.2) | (△0.2) | (△0.2) | (△0.3) | (△0.3) | (△0.2) | (△0.7) | (△0.3) |
(出典:文部科学省『学校基本調査』、京都府『京都府推計人口』各12月1日現在)
京都市内・京都府内・他府県:転入数・転出数
| 2019年10月 ～2020年9月 | 2020年10月 ～2021年9月 | 2021年10月 ～2022年9月 | ||
| 転入(人) | 京都市内 | 50,388 | 50,195 | 47,659 |
| 京都府内 | 7,080 | 7,248 | 6,536 | |
| 他府県 | 41,652 | 40,501 | 47,981 | |
| 計 | 99,120 | 97,944 | 102,176 | |
| 転入世帯数 | 73,066 | 72,328 | 78,210 | |
| 転出(人) | 京都市内 | 50,360 | 50,183 | 47,635 |
| 京都府内 | 7,444 | 7,809 | 8,167 | |
| 他府県 | 43,079 | 42,068 | 42,672 | |
| 計 | 100,883 | 100,060 | 98,474 | |
| 転出世帯数 | 71,767 | 70,281 | 70,437 | |
(出典:京都市統計ポータル)
京都市内:京都市内での転入、転出
京都府内:京都市を除く京都府内から京都市への転入、京都市から京都市を除く京都府内への転出
他府県 :京都市から他府県への転出、他府県から京都市への転入
② 不動産管理事業
当社グループにおける不動産管理事業は、賃貸マンションの管理事業と分譲マンションの管理事業に分かれますが、分譲マンションの管理事業は売上・利益が僅少であるため、ここでは賃貸マンション管理事業に関して記載いたします。
当社における賃貸マンション管理事業は、賃貸マンション経営をされているオーナー様からそのマンションの管理を受託し、共用部分の管理・清掃、家賃の収納代行、家賃保証、長期修繕計画の提案等を行っております。また、入居者の退去後は、改装・リフォーム等の工事を受託しております。
また、建物自体の築年数が経過することで、設備の老朽化や時代のニーズにそぐわなくなること等により需要が減退していくことは避けられませんが、当社グループの管理物件であるか否かを問わず、積極的に改装等の提案を行うことにより、リノベーションサービスの拡大に努めております。
③ 居住者サポート事業
居住者サポート事業は、本事業自体が独立して成立するというよりも、不動産仲介事業や不動産管理事業と相俟って多数の顧客情報や居住者ニーズを取込んで付加価値をつける、というのが当事業の本質であります。このため、不動産仲介事業での仲介件数の伸びや当社グループ管理物件数の伸びが事業成長の重要な要件となります。
また、引越事業、自社保証事業及びソフトウエア開発・販売を除けば、当社グループ自体が直接サービス提供主体となるものではなく、保険会社や滞納保証会社、インターネットプロバイダー、新電力運営会社ないしその代理店などの当社グループ業務提携先が直接サービス提供主体となるため、小口多数の取引の集積でありながら、当社グループにおいては低コストで運営でき収益性が高い事業であります。
他方で、特に新電力関係では外部環境が大きく悪化したこともあり、早急な市場環境の改善が望みにくい状況にありますので、先ずは賃貸仲介件数と管理物件数の拡大を着実に進めることに努めるとともに、新しいサービスの取込みを進めてまいります。
(3) 経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループの中期経営計画(2023年9月期～2025年9月期)における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」としており、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、①管理物件数、②仲介件数、並びに③財務指標としての資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。
管理物件数は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。
(4) 優先的に対処すべき事業上の課題
当社グループは、今後の事業拡大及び継続的成長のために優先的に対処すべき事業上の課題を以下のとおり認識しております。
① 他社との差別化を図る特色あるサービスの強化
京都市内は京都市景観条例により、一部地域で新たに建設する建物の高さ制限が設けられています。これによりマンション等の老朽化や設備の経年劣化により、建替えを希望しても利回りの問題でそれが叶わない事態が生じております。このような事態に対して、株式会社エリッツ建物管理では、きめ細やかな管理を実現するため、当社独自の会員組織として「エリッツオーナーズクラブ」(1998年6月から)を開設し、総会(毎年10月)及び定例会(毎年7月)において、年間活動内容の報告やマンション経営のノウハウ・関連法令改正など近年変化する賃貸業界に関わる旬な情報をテーマにして専門家を招いた講演会やセミナー等を開催しています。また地域毎にエリッツ建物管理スタッフとオーナー様による地域別研修会(毎年6月)を開催し、より具体的な情報交換などを行い、魅力ある商品作り、優良住宅の提供に対応しております。
② 出店戦略について
これまでは京都府や滋賀県を中心にして拡大戦略をとってまいりましたが、近年は飽和状態にあるため、現在は京都府の郊外や奈良県、大阪府など他府県での出店を続けております。
京都市内を中心としたエリアでは、新型コロナウイルスの感染拡大やテレワークの普及により、密になりやすい都市部から郊外への移住を検討する人も増えており、高まる郊外の賃貸住宅需要を取り込み、事業領域を拡大していくために、郊外エリアにおいても優秀な人材の確保・育成に努めるとともに、既存店舗との共存を図る意味から店舗間の情報交換を密にし、京都府内でのシェア向上を目指しております。
さらに、滋賀エリアにおきましては、JR沿線の駅前を中心に店舗展開しております。滋賀エリアは大阪・京都への通勤圏内ということ、琵琶湖に隣接し居住環境に恵まれていることもあり、近年人口が増加傾向にあります。京都エリアでの当社の知名度を生かし、滋賀エリアでの需要を捉え、京都エリア店舗との連携を強化し、売上の向上を目指しております。
また、新たな市場の開拓を図るため、現在のエリアの延長線上にある奈良県や大阪府の北摂地域へも店舗展開を進めております。
出店に際しては、候補地における競合店の出店状況を考慮し、周辺地域の賃貸物件の部屋数、賃貸人口を考慮し、出店の是非を決めることを基本方針としております。
③ 従業員の意欲、能力の向上
当社グループは、従業員の目標設定、業績等の査定方法を明確化し、人事評価の適正化を図っております。また、急速なIT技術の進歩にあわせて、この変革のスピードに対応できるような人材を育成していく体制を整えることも急務であると考えております。今後はそれらを見据え、従業員一人一人の上昇志向と能力の向上を図っていく所存であります。
④ 個人情報保護に関する取組み
当社グループは、2020年7月に「プライバシーマーク」を認証取得して「プライバシーマークマネジメントシステム」の適切な運用を行い、お客様からお預かりする個人情報を大切に取扱い、漏洩等が起こらない体制構築に取組み、お客様からの信頼を得ることに注力しております。