有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(平成25年7月1日-平成25年12月31日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(貸借対照表に関する注記)
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却損益の内訳
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
(単位:千円)
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して、資産の取得又は債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金を、新投資口の発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスク及びその他リスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金・投資法人債は、主に不動産等の取得又は既存の借入れ・投資法人債のリファイナンス等を目的としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金のうち、短期借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利比率を高位に保つことで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成25年6月30日(前期末)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
平成25年12月31日(当期末)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(注1)金融商品の時価の算定方法
資 産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負 債
(1)短期借入金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。
(3)1年内償還予定の投資法人債、(4)投資法人債
これらの時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割引いた現在価値により算定しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額 (単位:千円)
テナントから預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(平成25年6月30日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(平成25年12月31日)後の償還予定額
(注4)借入金及び投資法人債の決算日(平成25年6月30日)後の返済予定額
借入金及び投資法人債の決算日(平成25年12月31日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
第24期(平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
第24期(平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
第24期(平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期(第24期)の主な増加額は、8物件(新橋M-SQUARE、三井住友銀行名古屋ビル、NBF大崎ビル、パナソニック東京汐留ビル、ゲートシティ大崎(追加取得分)、池袋イースト、NBF渋谷ガーデンフロント(追加取得分)、セレスティン芝三井ビルディング)の取得(160,798,589千円)によるものであり、主な減少額は、NBF日本橋室町センタービル(準共有持分50%)の譲渡(11,998,410千円)及び減価償却費の計上によるものです。当期(第25期)の主な減少額はNBF日本橋室町センタービル(準共有持分50%)、NBF四条烏丸ビル、NBF堺東ビルの譲渡(15,381,801千円)及び減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、(損益計算書に関する注記)に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)本投資法人は、平成26年1月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合で投資口の分割を行っています。前期首に当該投資口分割が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
A.投資口分割
本投資法人は、平成25年12月31日を基準日とし、平成26年1月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口を1口につき2口の割合をもって分割しました。
(1) 分割の目的
平成26年1月1日から「少額投資非課税制度(NISA)」が導入されることを踏まえて、本投資法人は投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えることを目的として、投資口分割を実施しました。
(2) 分割の方法
平成25年12月31日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき2口の割合をもって分割しました。
(3) 分割により増加した投資口数等
①分割前の本投資法人発行済投資口数 : 692,000 口
②今回の分割により増加した投資口数 : 692,000 口
③分割後の本投資法人発行済投資口数 : 1,384,000 口
④分割後の発行可能投資口総口数 : 4,000,000 口
なお、前期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における1口当たり情報の各数値は(1口当たり情報
に関する注記)をご参照下さい。
B.新投資口の発行
平成26年3月5日及び平成26年3月12日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行に関する決議を行い、平成26年3月19日及び平成26年3月28日に、それぞれ払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、本書日付現在の出資総額は519,124,828,500円、発行済投資口数は1,412,000口となっています。
(a)一般募集(公募)による新投資口の発行
発行新投資口数 26,500口
発行価格 545,860円
発行価格の総額 14,465,290,000円
発行価額 529,150円
発行価額の総額 14,022,475,000円
払込期日 平成26年3月19日
(b)第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 1,500口
発行価額 529,150円
発行価額の総額 793,725,000円
払込期日 平成26年3月28日
割当先 野村證券株式会社
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 |
| 建物 2～50年 構築物 2～50年 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～19年 | |
| ② 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | ①投資法人債発行費 投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 ②投資口交付費 支出時に全額費用として処理しています。 なお、平成25年1月23日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約(「スプレッド方式」という。)によっています。 「スプレッド方式」では、募集価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成25年1月23日付一般募集による新投資口発行に際し、募集価格と発行価額との差額の総額は、2,020,200千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約(「従来方式」という。)による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものです。 このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、前期における投資口交付費は、2,020,200千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期 740,528 千円、当期 2,063 千円です。 |
| 4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 | 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.消費税等の処理方法 | 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 |
(貸借対照表に関する注記)
| 1.特定融資枠に係る借入未実行枠残高等 本投資法人は、リファイナンスリスクの軽減を図ることを主たる目的として取引銀行等と特定融資枠(コミットメントライン)契約を締結しています。 (単位:千円)
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
|
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 第24期 自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日 | 第25期 自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 不動産賃貸収入 | ||||
| 家賃 | 27,726,839 | 28,440,261 | ||
| 共益費 | 2,910,340 | 2,872,349 | ||
| その他賃貸収入 | 114,941 | 30,752,121 | 111,581 | 31,424,192 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 駐車場使用料 | 648,041 | 656,301 | ||
| 施設使用料 | 221,511 | 238,512 | ||
| 付帯収益 | 1,893,445 | 2,358,116 | ||
| 解約金 | 51,934 | 111,353 | ||
| 雑収益 | 55,671 | 2,870,605 | 56,476 | 3,420,760 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 33,622,726 | 34,844,953 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 外注委託費 | 4,740,623 | 4,949,731 | ||
| 公租公課 | 2,900,250 | 2,785,916 | ||
| 修繕費 | 1,084,593 | 739,097 | ||
| 保険料 | 36,883 | 39,039 | ||
| 諸経費 | 2,824,589 | 3,466,682 | ||
| 減価償却費 | 6,697,792 | 6,929,741 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 18,284,732 | 18,910,208 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 15,337,993 | 15,934,744 | ||
※2.不動産等売却損益の内訳
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
(単位:千円)
| NBF日本橋室町センタービル | ||
| 不動産等売却収入 | 14,100,000 | |
| 不動産等売却原価 | 11,998,410 | |
| その他売却費用 | 4,364 | |
| 不動産等売却益 | 2,097,225 |
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
(単位:千円)
| NBF日本橋室町センタービル | ||
| 不動産等売却収入 | 14,100,000 | |
| 不動産等売却原価 | 11,977,641 | |
| その他売却費用 | 4,352 | |
| 不動産等売却益 | 2,118,006 | |
| NBF四条烏丸ビル | ||
| 不動産等売却収入 | 1,600,000 | |
| 不動産等売却原価 | 1,376,158 | |
| その他売却費用 | 52,079 | |
| 不動産等売却益 | 171,762 | |
| NBF堺東ビル | ||
| 不動産等売却収入 | 1,800,000 | |
| 不動産等売却原価 | 2,028,001 | |
| その他売却費用 | 58,084 | |
| 不動産等売却損 | 286,085 | |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 第24期 自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日 | 第25期 自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日 | |
| 1.発行可能投資口総口数 及び発行済投資口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 2,000,000口 | 2,000,000口 |
| 発行済投資口数 | 692,000口 | 692,000口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 第24期 自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日 | 第25期 自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日 | |
| 現金及び預金 | 23,416,818千円 | 22,303,226千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 16,342,978千円 | 14,206,559千円 |
| 現金及び現金同等物 | 39,759,796千円 | 36,509,785千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| 第24期 (平成25年6月30日) | 第25期 (平成25年12月31日) | |
| 1年内 | 1,620千円 | 1,620千円 |
| 1年超 | 945千円 | 135千円 |
| 合計 | 2,565千円 | 1,755千円 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 第24期 (平成25年6月30日) | 第25期 (平成25年12月31日) | |
| 1年内 | 23,604,209千円 | 23,066,074千円 |
| 1年超 | 39,073,006千円 | 35,815,180千円 |
| 合計 | 62,677,216千円 | 58,881,255千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して、資産の取得又は債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金を、新投資口の発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスク及びその他リスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金・投資法人債は、主に不動産等の取得又は既存の借入れ・投資法人債のリファイナンス等を目的としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金のうち、短期借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利比率を高位に保つことで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成25年6月30日(前期末)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時 価 (千円) | 差 額 (千円) | ||
| (1) | 現金及び預金 | 23,416,818 | 23,416,818 | ― |
| (2) | 信託現金及び信託預金 | 16,342,978 | 16,342,978 | ― |
| 資 産 計 | 39,759,796 | 39,759,796 | ― | |
| (1) | 短期借入金 | 25,000,000 | 25,000,000 | ― |
| (2) | 1年内返済予定の長期借入金 | 41,750,000 | 42,019,150 | 269,150 |
| (3) | 1年内償還予定の投資法人債 | 10,000,000 | 10,123,000 | 123,000 |
| (4) | 投資法人債 | 60,000,000 | 61,690,645 | 1,690,645 |
| (5) | 長期借入金 | 336,500,000 | 342,191,583 | 5,691,583 |
| 負 債 計 | 473,250,000 | 481,024,379 | 7,774,379 |
平成25年12月31日(当期末)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時 価 (千円) | 差 額 (千円) | ||
| (1) | 現金及び預金 | 22,303,226 | 22,303,226 | ― |
| (2) | 信託現金及び信託預金 | 14,206,559 | 14,206,559 | ― |
| 資 産 計 | 36,509,785 | 36,509,785 | ― | |
| (1) | 短期借入金 | 2,000,000 | 2,000,000 | ― |
| (2) | 1年内返済予定の長期借入金 | 36,750,000 | 37,047,913 | 297,913 |
| (3) | 1年内償還予定の投資法人債 | 10,000,000 | 10,060,000 | 60,000 |
| (4) | 投資法人債 | 60,000,000 | 61,832,912 | 1,832,912 |
| (5) | 長期借入金 | 339,125,000 | 346,261,475 | 7,136,475 |
| 負 債 計 | 447,875,000 | 457,202,301 | 9,327,301 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
資 産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負 債
(1)短期借入金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。
(3)1年内償還予定の投資法人債、(4)投資法人債
これらの時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割引いた現在価値により算定しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額 (単位:千円)
| 区分 | 第24期 (平成25年6月30日) | 第25期 (平成25年12月31日) |
| ①預り敷金及び保証金 | 18,538,577 | 18,599,340 |
| ②信託預り敷金及び保証金 | 27,772,449 | 25,763,123 |
テナントから預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(平成25年6月30日)後の償還予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 | 2年超 | 3年超 | 4年超 | 5年超 | |
| 2年以内 | 3年以内 | 4年以内 | 5年以内 | |||
| 現金及び預金 | 23,416,818 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び 信託預金 | 16,342,978 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 39,759,796 | ― | ― | ― | ― | ― |
金銭債権の決算日(平成25年12月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 | 2年超 | 3年超 | 4年超 | 5年超 | |
| 2年以内 | 3年以内 | 4年以内 | 5年以内 | |||
| 現金及び預金 | 22,303,226 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び 信託預金 | 14,206,559 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 36,509,785 | ― | ― | ― | ― | ― |
(注4)借入金及び投資法人債の決算日(平成25年6月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 | 2年超 | 3年超 | 4年超 | 5年超 | |
| 2年以内 | 3年以内 | 4年以内 | 5年以内 | |||
| 短期借入金 | 25,000,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 投資法人債 | 10,000,000 | 10,000,000 | 10,000,000 | 20,000,000 | 10,000,000 | 10,000,000 |
| 長期借入金 | 41,750,000 | 26,750,000 | 62,750,000 | 23,750,000 | 48,750,000 | 174,500,000 |
| 合計 | 76,750,000 | 36,750,000 | 72,750,000 | 43,750,000 | 58,750,000 | 184,500,000 |
借入金及び投資法人債の決算日(平成25年12月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 | 2年超 | 3年超 | 4年超 | 5年超 | |
| 2年以内 | 3年以内 | 4年以内 | 5年以内 | |||
| 短期借入金 | 2,000,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 投資法人債 | 10,000,000 | 20,000,000 | 10,000,000 | 10,000,000 | 10,000,000 | 10,000,000 |
| 長期借入金 | 36,750,000 | 30,750,000 | 40,750,000 | 39,750,000 | 38,750,000 | 189,125,000 |
| 合計 | 48,750,000 | 50,750,000 | 50,750,000 | 49,750,000 | 48,750,000 | 199,125,000 |
(有価証券に関する注記)
第24期(平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
第24期(平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
第24期(平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 第24期 (平成25年6月30日) | 第25期 (平成25年12月31日) | ||||
| 繰延税金資産 | |||||
| 未払事業税損金不算入額 | 8千円 | 17千円 | |||
| 繰延税金資産合計 | 8千円 | 17千円 | |||
| 繰延税金資産の純額 | 8千円 | 17千円 | |||
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 第24期 (平成25年6月30日) | 第25期 (平成25年12月31日) | |||
| 法定実効税率 | 36.59% | 36.59% | ||
| (調整) | ||||
| 支払配当の損金算入額 | △32.97% | △32.97% | ||
| 圧縮積立金繰入額 | △3.62% | △3.62% | ||
| その他 | 0.01% | 0.01% | ||
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | 0.01% | ||
(持分法損益等に関する注記)
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 第24期 自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日 | 第25期 自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日 | ||
| 貸借対 | 照表計上額 | ||
| 期首残高 | 855,359,626 | 999,269,068 | |
| 期中増減額 | 143,909,441 | △20,052,296 | |
| 期末残高 | 999,269,068 | 979,216,771 | |
| 期末時価 | 1,048,180,000 | 1,035,870,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期(第24期)の主な増加額は、8物件(新橋M-SQUARE、三井住友銀行名古屋ビル、NBF大崎ビル、パナソニック東京汐留ビル、ゲートシティ大崎(追加取得分)、池袋イースト、NBF渋谷ガーデンフロント(追加取得分)、セレスティン芝三井ビルディング)の取得(160,798,589千円)によるものであり、主な減少額は、NBF日本橋室町センタービル(準共有持分50%)の譲渡(11,998,410千円)及び減価償却費の計上によるものです。当期(第25期)の主な減少額はNBF日本橋室町センタービル(準共有持分50%)、NBF四条烏丸ビル、NBF堺東ビルの譲渡(15,381,801千円)及び減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、(損益計算書に関する注記)に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第24期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 三井不動産株式会社 | 7,227,756 | 不動産賃貸事業 |
(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
第25期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 三井不動産株式会社 | 8,207,656 | 不動産賃貸事業 |
(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 第24期 自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日 | 第25期 自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 373,977円 | 375,143円 |
| 1口当たり当期純利益 | 9,485円 | 9,592円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)本投資法人は、平成26年1月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合で投資口の分割を行っています。前期首に当該投資口分割が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 第24期 自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日 | 第25期 自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 12,941,468 | 13,276,612 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | ― | ― |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 12,941,468 | 13,276,612 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,364,354 | 1,384,000 |
(重要な後発事象に関する注記)
A.投資口分割
本投資法人は、平成25年12月31日を基準日とし、平成26年1月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口を1口につき2口の割合をもって分割しました。
(1) 分割の目的
平成26年1月1日から「少額投資非課税制度(NISA)」が導入されることを踏まえて、本投資法人は投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えることを目的として、投資口分割を実施しました。
(2) 分割の方法
平成25年12月31日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき2口の割合をもって分割しました。
(3) 分割により増加した投資口数等
①分割前の本投資法人発行済投資口数 : 692,000 口
②今回の分割により増加した投資口数 : 692,000 口
③分割後の本投資法人発行済投資口数 : 1,384,000 口
④分割後の発行可能投資口総口数 : 4,000,000 口
なお、前期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における1口当たり情報の各数値は(1口当たり情報
に関する注記)をご参照下さい。
B.新投資口の発行
平成26年3月5日及び平成26年3月12日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行に関する決議を行い、平成26年3月19日及び平成26年3月28日に、それぞれ払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、本書日付現在の出資総額は519,124,828,500円、発行済投資口数は1,412,000口となっています。
(a)一般募集(公募)による新投資口の発行
発行新投資口数 26,500口
発行価格 545,860円
発行価格の総額 14,465,290,000円
発行価額 529,150円
発行価額の総額 14,022,475,000円
払込期日 平成26年3月19日
(b)第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 1,500口
発行価額 529,150円
発行価額の総額 793,725,000円
払込期日 平成26年3月28日
割当先 野村證券株式会社
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
