有価証券報告書(内国投資証券)-第37期(令和1年7月1日-令和1年12月31日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
	建物 2～50年 構築物 2～50年 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～19年
	②無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は94,489千円、当期は5,974千円です。
4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.消費税等の処理方法	消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

(貸借対照表に関する注記)
1.特定融資枠に係る借入未実行枠残高等
本投資法人は、リファイナンスリスクの軽減を図ることを主たる目的として取引銀行等と特定融資枠(コミットメントライン)契約を締結しています。
(単位:千円)

	第36期 (2019年6月30日)	第37期 (2019年12月31日)
(借入コミットメント)
特定融資枠の総額	60,000,000	52,000,000
借入残高	―	―
未実行枠残高	60,000,000	52,000,000

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

第36期 (2019年6月30日)	第37期 (2019年12月31日)
50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	第36期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日		第37期 自 2019年7月1日 至 2019年12月31日
A.不動産賃貸事業収益
不動産賃貸収入
家賃	31,695,115		32,494,497
共益費	2,555,981		2,535,609
その他賃貸収入	225,347	34,476,444	242,591	35,272,698
その他賃貸事業収入
駐車場使用料	639,080		660,766
施設使用料	292,154		286,286
付帯収益	1,974,417		2,245,615
解約金	333,600		258,101
雑収益	334,519	3,573,771	410,617	3,861,388
不動産賃貸事業収益合計		38,050,216		39,134,086
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費	5,319,654		5,592,355
公租公課	3,461,582		3,446,197
修繕費	913,590		1,032,575
保険料	32,951		33,602
諸経費	3,174,180		3,213,953
減価償却費	7,221,677		7,221,471
不動産賃貸事業費用合計		20,123,636		20,540,155
C.不動産賃貸事業損益(A-B)		17,926,579		18,593,930

※2.不動産等売却益の内訳
第36期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(単位:千円)

NBF芝公園大門通りビル
不動産等売却収入	6,200,000
不動産等売却原価	6,185,121
その他売却費用	9,225
不動産等売却益	5,652

NBF宇都宮ビル
不動産等売却収入	3,050,000
不動産等売却原価	2,570,192
その他売却費用	6,497
不動産等売却益	473,309

第37期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)

	第36期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日	第37期 自 2019年7月1日 至 2019年12月31日
1.発行可能投資口総口数 及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	4,000,000口	4,000,000口
発行済投資口の総口数	1,412,000口	1,412,000口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	第36期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日	第37期 自 2019年7月1日 至 2019年12月31日
現金及び預金	12,496,985千円	10,701,972千円
信託現金及び信託預金	4,847,698千円	4,705,971千円
現金及び現金同等物	17,344,684千円	15,407,943千円

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料

	第36期 (2019年6月30日)	第37期 (2019年12月31日)
1年内	945千円	135千円
1年超	─	─
合計	945千円	135千円

オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	第36期 (2019年6月30日)	第37期 (2019年12月31日)
1年内	20,577,763千円	20,604,869千円
1年超	48,096,182千円	42,181,050千円
合計	68,673,945千円	62,785,919千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して、資産の取得又は債務の返済(預り敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金を、新投資口の発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスク及びその他リスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金・投資法人債は、主に不動産等の取得又は既存の借入れ・投資法人債のリファイナンス等を目的としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利比率を高位に保つことで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年6月30日(前期末)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。

		貸借対照表計上額 (千円)	時 価 (千円)	差 額 (千円)
(1)	現金及び預金	12,496,985	12,496,985	-
(2)	信託現金及び信託預金	4,847,698	4,847,698	-
	資 産 計	17,344,684	17,344,684	-
(1)	1年内返済予定の長期借入金	62,250,000	62,456,096	206,096
(2)	投資法人債	37,000,000	37,674,900	674,900
(3)	長期借入金	336,500,000	340,071,651	3,571,651
	負 債 計	435,750,000	440,202,648	4,452,648

2019年12月31日(当期末)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。

		貸借対照表計上額 (千円)	時 価 (千円)	差 額 (千円)
(1)	現金及び預金	10,701,972	10,701,972	-
(2)	信託現金及び信託預金	4,705,971	4,705,971	-
	資 産 計	15,407,943	15,407,943	-
(1)	1年内返済予定の長期借入金	56,000,000	56,145,878	145,878
(2)	投資法人債	37,000,000	37,087,400	87,400
(3)	長期借入金	340,500,000	343,413,715	2,913,715
	負 債 計	433,500,000	436,646,993	3,146,993

(注1)金融商品の時価の算定方法
資 産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負 債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。
(2)投資法人債
これらの時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割引いた現在価値により算定しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額 (単位:千円)

区分	第36期 (2019年6月30日)	第37期 (2019年12月31日)
① 預り敷金及び保証金	24,326,393	24,729,952
② 信託預り敷金及び保証金	29,152,787	29,319,847

テナントから預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2019年6月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超	2年超	3年超	4年超	5年超
		2年以内	3年以内	4年以内	5年以内
現金及び預金	12,496,985	―	―	―	―	―
信託現金及び信託預金	4,847,698	―	―	―	―	―
合計	17,344,684	―	―	―	―	―

金銭債権の決算日(2019年12月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超	2年超	3年超	4年超	5年超
		2年以内	3年以内	4年以内	5年以内
現金及び預金	10,701,972	―	―	―	―	―
信託現金及び 信託預金	4,705,971	―	―	―	―	―
合計	15,407,943	―	―	―	―	―

(注4)借入金及び投資法人債の決算日(2019年6月30日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超	2年超	3年超	4年超	5年超
		2年以内	3年以内	4年以内	5年以内
投資法人債	―	―	―	10,000,000	7,000,000	20,000,000
長期借入金	62,250,000	50,000,000	25,000,000	50,000,000	44,000,000	167,500,000
合計	62,250,000	50,000,000	25,000,000	60,000,000	51,000,000	187,500,000

借入金及び投資法人債の決算日(2019年12月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超	2年超	3年超	4年超	5年超
		2年以内	3年以内	4年以内	5年以内
投資法人債	―	―	―	10,000,000	7,000,000	20,000,000
長期借入金	56,000,000	35,000,000	41,000,000	42,000,000	32,000,000	190,500,000
合計	56,000,000	35,000,000	41,000,000	52,000,000	39,000,000	210,500,000

(有価証券に関する注記)
第36期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
第37期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
第36期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
第37期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
第36期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
第37期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		第36期 (2019年6月30日)		第37期 (2019年12月31日)
繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額		27千円		8千円
	減価償却超過額		101千円		130千円
	繰延税金資産合計		129千円		139千円
繰延税金資産の純額			129千円		139千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	第36期 (2019年6月30日)		第37期 (2019年12月31日)
法定実効税率		31.51%		31.51%
(調整)
支払配当の損金算入額		△30.53%		△31.51%
圧縮積立金繰入額		△0.98%		―
その他		0.00%		0.00%
税効果会計適用後の法人税等の負担率		0.01%		0.00%

(持分法損益等に関する注記)
第36期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
第37期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第36期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
第37期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第36期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
第37期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第36期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
第37期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第36期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
第37期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
第36期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
第37期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		第36期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日	第37期 自 2019年7月1日 至 2019年12月31日
貸借対	照表計上額
	期首残高	996,008,828	1,016,611,132
	期中増減額	20,602,303	568,659
	期末残高	1,016,611,132	1,017,179,792
期末時価		1,278,810,000	1,291,240,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち前期(第36期)の主な増加額は「G-BASE田町」、「中野坂上サンブライトツイン(追加取得分)」及び「大崎ブライトコア・ブライトプラザ(追加取得分)」の取得(3物件合計 33,174,394千円)によるものであり、主な減少額は「NBF芝公園大門通りビル」及び「NBF宇都宮ビル」の譲渡(2物件合計 8,755,314千円)並びに減価償却費の計上によるものです。また、当期(第37期)の主な増加額は「西新宿三井ビルディング(追加取得分)」、「興和西新橋ビルB棟(追加取得分)」及び「大崎ブライトコア・ブライトプラザ(追加取得分)」の取得(3物件合計 3,375,210千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、(損益計算書に関する注記)に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第36期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
三井不動産株式会社	11,247,901	不動産賃貸事業

(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
第37期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
三井不動産株式会社	11,656,204	不動産賃貸事業

(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
(1口当たり情報に関する注記)

	第36期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日	第37期 自 2019年7月1日 至 2019年12月31日
1口当たり純資産額	383,384円	383,835円
1口当たり当期純利益	10,899円	11,010円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数(日数加重平均投資口数)で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	第36期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日	第37期 自 2019年7月1日 至 2019年12月31日
当期純利益(千円)	15,390,226	15,547,286
普通投資主に帰属しない金額(千円)	―	―
普通投資口に係る当期純利益(千円)	15,390,226	15,547,286
期中平均投資口数(口)	1,412,000	1,412,000

(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。