有価証券報告書(内国投資証券)-第50期(2026/01/01-2026/06/30)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
	建物 2～50年 構築物 2～50年 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～20年
	②無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	①投資法人債発行費 投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 ②投資口交付費 発生時に全額費用処理しています。
3.収益及び費用の計上基準	①収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ⑴不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。 ⑵水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。なお、損益計算書上は「その他賃貸事業収入」として表示し、(損益計算書に関する注記)には、その内訳として「付帯収益」にて表示しています。 ②固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は73,299千円、当期は2,809千円です。
4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.消費税等の処理方法	資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

(未適用の会計基準等に関する注記)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2027年12月期の期首から適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「後発事象に関する会計基準」(企業会計基準第41号 2026年1月9日 企業会計基準委員会)
・「後発事象に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第35号 2026年1月9日 企業会計基準委員会)
1.概要
「後発事象に関する会計基準」等は、後発事象の定義、会計処理及び開示等を取り扱う包括的な会計基準を設定することを優先的な課題とし、日本公認会計士協会監査・保証基準委員会監査基準報告書560実務指針第1号「後発事象に関する監査上の取扱い」で示されている会計に関する内容を原則として踏襲して企業会計基準委員会に移管することを基本的な方針として、表現の見直し及び後発事象の評価期間の整理を行うとともに、財務諸表の公表の承認に関する注記を新たに求める等、後発事象に関する会計処理及び開示について定めたものであります。
2.適用予定日
2027年12月期の期首から適用します。
(貸借対照表に関する注記)
1.特定融資枠に係る借入未実行枠残高等
本投資法人は、リファイナンスリスクの軽減を図ることを主たる目的として取引銀行等と特定融資枠(コミットメントライン)契約を締結しています。
(単位:千円)

	第49期 (2025年12月31日)	第50期 (2026年6月30日)
(借入コミットメント)
特定融資枠の総額	60,000,000	60,000,000
借入残高	―	―
未実行枠残高	60,000,000	60,000,000

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

第49期 (2025年12月31日)	第50期 (2026年6月30日)
50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	第49期 自 2025年7月1日 至 2025年12月31日		第50期 自 2026年1月1日 至 2026年6月30日
A.不動産賃貸事業収益
不動産賃貸収入
家賃	42,402,552		42,852,730
共益費	2,022,901		2,019,434
その他賃貸収入	383,752	44,809,206	403,660	45,275,825
その他賃貸事業収入
駐車場使用料	697,134		716,647
施設使用料	311,730		313,388
付帯収益	2,604,635		2,219,251
解約金	58,998		35,550
雑収益	65,304	3,737,803	104,685	3,389,522
不動産賃貸事業収益合計		48,547,009		48,665,348
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費	7,600,503		7,255,735
公租公課	4,854,835		5,191,375
修繕費	976,251		891,874
保険料	43,257		49,010
諸経費	3,922,526		3,468,336
減価償却費	7,852,749		8,033,826
不動産賃貸事業費用合計		25,250,123		24,890,159
C.不動産賃貸事業損益(A-B)		23,296,886		23,775,189

※2.不動産等売却損益の内訳
第49期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
第50期(自 2026年1月1日 至 2026年6月30日)
(単位:千円)

住友電設ビル
不動産等売却収入	10,000,000
不動産等売却原価	4,747,314
その他売却費用	59,694
不動産等売却益	5,192,990

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

	第49期 自 2025年7月1日 至 2025年12月31日	第50期 自 2026年1月1日 至 2026年6月30日
1.発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	20,000,000口	20,000,000口
発行済投資口の総口数	8,650,000口	8,815,000口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	第49期 自 2025年7月1日 至 2025年12月31日	第50期 自 2026年1月1日 至 2026年6月30日
現金及び預金	23,912,472千円	11,930,142千円
信託現金及び信託預金	4,602,459千円	4,134,734千円
現金及び現金同等物	28,514,931千円	16,064,877千円

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
該当事項はありません。
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	第49期 (2025年12月31日)	第50期 (2026年6月30日)
1年内	17,947,752千円	21,319,144千円
1年超	38,941,545千円	41,141,789千円
合計	56,889,298千円	62,460,934千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して、資産の取得又は債務の返済(預り敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金を、新投資口の発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスク及びその他リスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金・投資法人債は、主に不動産等の取得又は既存の借入れ・投資法人債のリファイナンス等を目的としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利比率を高位に保つことで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年12月31日(前期末)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

		貸借対照表計上額 (千円)	時 価 (千円)	差 額 (千円)
(1)	1年内返済予定の長期借入金	64,100,000	63,910,807	△189,192
(2)	1年内償還予定の投資法人債	5,000,000	4,990,500	△9,500
(3)	投資法人債	15,000,000	10,901,500	△4,098,500
(4)	長期借入金	543,900,000	523,976,137	△19,923,862
(5)	預り敷金及び保証金	48,425,044	47,697,523	△727,521
(6)	信託預り敷金及び保証金	27,989,304	27,568,803	△420,501

2026年6月30日(当期末)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

		貸借対照表計上額 (千円)	時 価 (千円)	差 額 (千円)
(1)	1年内返済予定の長期借入金	64,600,000	64,199,852	△400,147
(2)	1年内償還予定の投資法人債	―	―	―
(3)	投資法人債	15,000,000	10,124,500	△4,875,500
(4)	長期借入金	549,400,000	525,376,967	△24,023,032
(5)	預り敷金及び保証金	49,425,989	48,446,124	△979,865
(6)	信託預り敷金及び保証金	29,327,468	28,746,053	△581,414

(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(5)預り敷金及び保証金、(6)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返還するまでの預り期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日(2025年12月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超	2年超	3年超	4年超	5年超
		2年以内	3年以内	4年以内	5年以内
投資法人債	5,000,000	―	―	―	―	15,000,000
長期借入金	64,100,000	60,000,000	66,000,000	66,000,000	69,000,000	282,900,000
合計	69,100,000	60,000,000	66,000,000	66,000,000	69,000,000	297,900,000

借入金及び投資法人債の決算日(2026年6月30日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超	2年超	3年超	4年超	5年超
		2年以内	3年以内	4年以内	5年以内
投資法人債	―	―	―	―	―	15,000,000
長期借入金	64,600,000	81,000,000	54,000,000	73,500,000	83,400,000	257,500,000
合計	64,600,000	81,000,000	54,000,000	73,500,000	83,400,000	272,500,000

(有価証券に関する注記)
第49期(2025年12月31日)
該当事項はありません。
第50期(2026年6月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
第49期(2025年12月31日)
該当事項はありません。
第50期(2026年6月30日)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
第49期(2025年12月31日)
該当事項はありません。
第50期(2026年6月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		第49期 (2025年12月31日)		第50期 (2026年6月30日)
繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額		16千円		16千円
	減価償却超過額		710千円		771千円
	繰延税金資産合計		727千円		788千円
繰延税金資産の純額			727千円		788千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	第49期 (2025年12月31日)		第50期 (2026年6月30日)
法定実効税率		31.46%		31.46%
(調整)
支払配当の損金算入額		△34.60%		△28.34%
圧縮積立金繰入額		0.00%		△3.12%
圧縮積立金取崩額		3.14%		0.00%
その他		0.00%		0.00%
税効果会計適用後の法人税等の負担率		0.00%		0.00%

(持分法損益等に関する注記)
第49期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
第50期(自 2026年1月1日 至 2026年6月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第49期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
第50期(自 2026年1月1日 至 2026年6月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第49期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
第50期(自 2026年1月1日 至 2026年6月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第49期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
第50期(自 2026年1月1日 至 2026年6月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第49期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
第50期(自 2026年1月1日 至 2026年6月30日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
第49期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
本投資法人は、所有する一部の有形固定資産にアスベストを使用しており、当該資産の除去時にアスベスト撤去に係る義務を有していますが、当該債務に関連する資産を除去する具体的な方法や時期等が明確でないことから、資産除去債務を合理的に見積もることができません。
そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
第50期(自 2026年1月1日 至 2026年6月30日)
本投資法人は、所有する一部の有形固定資産にアスベストを使用しており、当該資産の除去時にアスベスト撤去に係る義務を有していますが、当該債務に関連する資産を除去する具体的な方法や時期等が明確でないことから、資産除去債務を合理的に見積もることができません。
そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル(土地を含みます。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		第49期 自 2025年7月1日 至 2025年12月31日	第50期 自 2026年1月1日 至 2026年6月30日
貸借対	照表計上額
	期首残高	1,370,374,258	1,411,111,019
	期中増減額	40,736,760	39,502,688
	期末残高	1,411,111,019	1,450,613,708
期末時価		1,778,190,000	1,824,030,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち前期(第49期)の主な増加額は、「NBF武蔵小杉ビルN棟・S棟」及び「NBF CONNECT SAPPORO」の取得(2物件合計 43,598,116千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。また、当期(第50期)の主な増加額は、「日本橋本町M-SQUARE」、「豊洲ベイサイドクロスタワー(追加取得)」及び「西新宿三井ビルディング(追加取得)」の取得(3物件合計 47,392,636千円)によるものであり、主な減少額は「住友電設ビル」の譲渡(4,747,314千円)及び減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、(損益計算書に関する注記)に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
第49期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2.不動産等売却損益の内訳」をご参照ください。
なお、(損益計算書に関する注記)には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の適用対象のため「収益認識会計基準」の適用外となる「不動産賃貸収入」等が含まれていますが、適用対象となる主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入(「その他賃貸事業収入」のうち「付帯収益」)」が該当します。
第50期(自 2026年1月1日 至 2026年6月30日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2.不動産等売却損益の内訳」をご参照ください。
なお、(損益計算書に関する注記)には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の適用対象のため「収益認識会計基準」の適用外となる「不動産賃貸収入」等が含まれていますが、適用対象となる主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入(「その他賃貸事業収入」のうち「付帯収益」)」が該当します。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第49期(自 2025年7月1日 至 2025年12月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
三井不動産株式会社	25,192,147	不動産賃貸事業

(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
第50期(自 2026年1月1日 至 2026年6月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
三井不動産株式会社	25,123,499	不動産賃貸事業

(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸しています。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
(1口当たり情報に関する注記)

	第49期 自 2025年7月1日 至 2025年12月31日	第50期 自 2026年1月1日 至 2026年6月30日
1口当たり純資産額	84,298円	85,660円
1口当たり当期純利益	2,231円	2,768円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数(日数加重平均投資口数)で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	第49期 自 2025年7月1日 至 2025年12月31日	第50期 自 2026年1月1日 至 2026年6月30日
当期純利益(千円)	19,299,856	24,354,007
普通投資主に帰属しない金額(千円)	―	―
普通投資口に係る当期純利益(千円)	19,299,856	24,354,007
期中平均投資口数(口)	8,649,772	8,797,421

(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。