有価証券報告書(内国投資証券)-第26期(平成26年7月1日-平成26年12月31日)
(3)【管理報酬等】
(イ)役員報酬
執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額(ただし、それぞれの上限を一人当たり月額50万円及び40万円とします。)とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます(規約第26条)。
(ロ)本資産運用会社への支払報酬
本資産運用会社の行う委託業務の報酬は、固定報酬、インセンティブ報酬1、インセンティブ報酬2及びインセンティブ報酬3から構成され、それぞれの具体的な金額又は計算方法及び支払の時期は、下表のとおりとし、本資産運用会社の指定する銀行口座への振込の方法により支払われます(規約第39条)。
(ハ)一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
A. 投資主名簿等の管理に関する事務
一般事務受託者及び資産保管会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおり指定口座への振込の方法により支払われます。
(一般事務受託者の業務)
ⅰ)本投資法人の投資主の名簿に関する事務
ⅱ)本投資法人の投資口の発行に関する事務
ⅲ)本投資法人の機関の運営に関する事務
ⅳ)本投資法人の計算に関する事務
ⅴ)本投資法人の投資主に対して分配する金銭の計算及び支払に関する事務
ⅵ)本投資法人の投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出・届出の受付に関する事務
ⅶ)本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
ⅷ)本投資法人が納税義務を負う公租公課に関してなすべき納税等に係る事務(現物不動産に係る固定資産税(償却資産を課税客体とするもの)の算定及び納税に係る事務並びに現物不動産に係る不動産取得税の納税に係る事務を含みます。)
ⅸ)本投資法人の借入れに係る債権者に対する元利金等の計算及び支払並びに諸費用の計算及び支払に関する事務
ⅹ)本投資法人の営業報告書の作成及び監督官庁への提出並びに投資信託協会の規則に基づく定期報告資料及び金商法の規定に基づく財務諸表の作成に関する事務
ⅹⅰ)本資産運用会社、不動産管理会社又は資産保管会社から本投資法人が受領すべき報告書その他書類・資料の受領に関する事務、これらの者に対して行う通知、届出、報告、請求又は連絡をなし、又はこれらを受領する事務
ⅹⅱ)本投資法人が締結する契約及びこれらの契約に基づいて作成、交付される文書に基づく本投資法人又はその他本投資法人の関係者による本投資法人宛の報告義務の履行又は金銭債務の弁済の履行につき、当該契約又は文書との報告内容・金額・履行時期の照合及び合理的な範囲内の確認をする事務
ⅹⅲ)受託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務
ⅹⅳ)法令又は一般事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務
ⅹⅴ)振替機関により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
ⅹⅵ)受託者が管理する本投資法人の発行総口数と振替機関より通知を受けた本投資法人の振替投資口等の総数の照合
ⅹⅶ)本投資法人の情報提供請求権行使に係る取次ぎに関する事務
ⅹⅷ)振替機関からの個別投資主通知の本投資法人への取次ぎに関する事務
ⅹⅸ)上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般
(資産保管会社の業務)
ⅰ)本投資法人の資産に属する有価証券等の保管に係る業務
ⅱ)本投資法人の資産に属する現預金(預金通帳の保管を含みます。)の保管及び出納並びにその他の資産に係る権利を行使する際において必要とする当該資産に係る権利を証する書類等の保管に係る業務
ⅲ)本投資法人の指定する各種書類の保管に係る業務
ⅳ)資産保管業務に関する帳簿書類の作成事務
ⅴ)上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般
① 下記②以外の事務受託手数料
手数料計算期間は、本投資法人の営業期間と同じとします。手数料額は、各計算期間における本投資法人の前期末資産額に、下表に定める料率を乗じた額の1/2相当額に、各計算期間における本投資法人の前期末の現物不動産の物件数に100万円を上限として本投資法人と一般事務受託者及び資産保管会社で別途合意した金額を乗じた額の1/2相当額を加算した金額とします(下表に定める料率及び現物不動産に係る料率は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。)。なお、手数料額の計算においては、1円未満の端数は切捨て、6か月に満たない場合は、年365日の日割とします。手数料支払期限は、各計算期間終了日の属する月の翌月末日とします。有価証券等の保管を、資産保管会社による保護預り、資産保管会社による常任代理のいずれかの方法による場合の手数料は、別途本投資法人・資産保管会社間で合意した場合を除き、本①及び②に規定する手数料に包含し、資産保管会社は、追加の手数料を徴求しないものとします。
② 投資主名簿等事務受託手数料
手数料計算期間は毎月1日から月末までとします。手数料額は、下表により計算した金額とします。手数料支払期限は各計算期間終了日の翌月末とします。また、下表に定める金額は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。
B.特別口座の管理に関する事務
特別口座管理会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおり指定口座への振込の方法により支払われます。
(特別口座管理人の業務)
ⅰ)振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
ⅱ)総投資主報告に関する事務
ⅲ)新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事務
ⅳ)振替機関から本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の振替機関に対する情報提供に関する事務
ⅴ)振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録、及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務
ⅵ)特別口座の開設及び廃止に関する事務
ⅶ)加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の振替機関への届出に関する事務
ⅷ)特別口座の加入者本人及び投資口質権者のために開設された他の口座並びに本投資法人の口座への振替手続に関する事務
ⅸ)取得者等による特別口座開設等請求に関する事務
ⅹ)加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
ⅹⅰ)加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事務
ⅹⅱ)前各号に掲げるもののほか、加入者等による請求に関する事務
ⅹⅲ)前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事務
ⅹⅳ)加入者等からの照会に対する応答に関する事務
ⅹⅴ)投資口の併合又は分割に関する事務
ⅹⅵ)合併に関する事務
ⅹⅶ)前各号に掲げる事務に付随する事務
ⅹⅷ)前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人と特別口座管理会社が協議の上定める事務
口座管理事務手数料
本投資法人は、口座管理事務手数料として、下表により計算した金額を特別口座管理人に支払うものとします。ただし、下表に定めのない事務に係る手数料は、その都度各当事者が協議の上定めます。
経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、前文により難い事情が生じた場合は、随時各当事者が協議の上口座管理事務手数料を変更し得るものとします。
口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。
C.本投資法人債に関する業務及び手数料
(一般事務受託者の業務)
元利金支払事務その他の財務及び発行・支払代理契約に定める業務
(手数料)
元利金支払手数料
イ.元金支払の場合 元金の10,000分の0.075
ロ.利金支払の場合 元金の10,000分の0.075
(ニ)会計監査人報酬
会計監査人の報酬は1営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、監査報告書受領後10日以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします(規約第35条)。
(ホ)不動産管理会社報酬
不動産管理会社に対する報酬は、以下のとおり不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、また、信託不動産については管理を委託する信託受託者を通じて信託財産より支払われます。
① 標準報酬として下記i)の標準報酬1と下記ⅱ)の標準報酬2により算出した金額の合計額と下記ⅲ)の標準報酬最低額のいずれか大きい金額。
ⅰ)標準報酬1
各物件の当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料(契約分)・広告料(以下、総称して「賃料等」といいます。賃料等の計算には消費税は含みません。)の合計額に対して各物件ごとに下表記載の料率
ⅱ)標準報酬2
本投資法人営業期間中の各物件ごとの純収益に対してそれぞれ下表記載の料率
(ここで純収益とは、賃料等のほかにアンテナ設置料、解約時違約金その他附帯収入を加えた各物件に帰属する全ての収入から、公租公課、水道光熱費、保険料、修繕積立金、修繕費、管理会社報酬(標準報酬2を除きます。)、消耗雑品費など各物件に帰属する全ての費用を控除したものをいいます。なお、純収入の計算には消費税は含まれず、減価償却費は上記の計算上、費用には含まれていません。)
ⅲ)標準報酬最低額
各期に本資産運用会社が各物件ごとに設定する基準賃料の単価に倉庫及び貸会議室を除く総賃貸可能面積と本投資法人の営業期間中の月数(1か月に満たない場合は日割計算にします。)を乗じた金額(以下「期中想定賃料収入」といいます。)に対して各物件ごとに下表記載の料率
上記の計算において収入・費用は原則として発生主義に基づく会計処理によるものとし、1か月に満たない日数の計算が必要になる場合には日割計算とします。
上記の標準報酬の支払時期は、i)については算定対象期間の翌月20日又は25日までに支払われ、ⅱ)については各営業期間ごとに投資法人の計算書類(投信法第129条第2項に掲げる書類をいいます。)が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払われるものとします。ⅰ)とⅱ)の合計額がⅲ)の金額に満たないときは、ⅲ)の金額とⅰ)とⅱ)の合計額との差額を各営業期間ごとに投資法人の計算書類が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払うものとします。
② 下記物件については、上記の基準と異なり下表記載の固定報酬を翌月に支払います。
・ 福岡ビル、オーバルコート大崎マークウエスト、新宿スクエアタワー、六番町ビル、JPR渋谷タワーレコードビル、新宿三丁目イーストビル、有楽町駅前ビルディング(有楽町イトシア)、田無アスタ、キュポ・ラ本館棟、JPR武蔵小杉ビル、武蔵浦和ショッピングスクエア、JPR梅田ロフトビル、ベネトン心斎橋ビル、ハウジング・デザイン・センター神戸
(注1)各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次のとおりです。
標準報酬1:家賃・共益費・駐車料・広告料
標準報酬2:純収益(賃貸収入-賃貸費用、賃貸費用には減価償却費を含みません。)
標準報酬最低額:期中想定賃料収入
ただし、標準報酬最低額は標準報酬1と標準報酬2の合計額が当該報酬を下回る場合に適用されます。
(注2)JPR人形町ビルについては、以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬1として不動産管理会社に支払うこととなっています。
ⅰ)当該月の家賃・共益費・駐車料・広告料の合計額の1.5%
ⅱ)月額15万円(固定)
(注3)新宿スクエアタワーについては、外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額が前期営業期間の外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額に対し減少した場合、その減少額の50%相当額を標準報酬2として支払うこととなっています。
(注4)銀座三和ビルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬及び費用を支払うこととなっています。
・業務委託料
ⅰ) 業務人件費(月額88,998円)
ⅱ) 管理業務費
ⅲ) 消耗品費・管理雑費
ⅳ) 業務報酬
本件不動産の運営管理に関する収入から運営管理に関する支出を差し引いた額に1.5%を乗じた金額とし、収入及び支出を構成する各費目は、以下のとおりとします。
① 収入:賃料、共益費、場所使用料、定期駐車料、時間貸駐車料、施設使用料、専有部水道光熱費
② 支出:業務人件費、管理業務費、消耗品費、管理雑費、全館水道光熱費、媒介手数料
・委託者の指図により行う財務調査・信用調査サービス・市場調査に関する費用及び営繕工事の施工管理費用(不動産管理会社が元請けの場合を除きます。)は別途負担します。
・不動産管理会社の媒介で賃貸借契約が成約した場合(館内テナント増床時を除きます。)には、媒介手数料として賃料の1か月相当分を支払います。館内増床時の場合には、0.2か月相当分を支払います。
本投資法人は、上記業務委託料とは別に、銀座三和ビルについて不動産管理委託追加契約に基づき、報告書等作成業務の対価として月額金100,000円を支払います。
(注5)サイエンスプラザ・四番町プラザについては、不動産管理会社を通じたテナント募集営業により、新規にテナントとの賃貸借契約が締結された場合又は既存テナントが増床する場合、成約賃料の1か月分相当額を賃貸借媒介業務報酬として支払うこととなっています。
(注6)芝大門センタービルについては、不動産管理会社を通じたテナント募集営業により、新規にテナントとの賃貸借契約が締結された場合又は既存テナントが増床する場合、成約賃料の1か月分相当額を賃貸借媒介業務報酬として支払うこととなっています。
(注7)JPR代官山については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の2.7%
ⅱ) 月額18万円(固定)
・新規テナントとの間において賃貸借契約が締結された場合、成約賃料の1か月分相当額を、既存テナントとの間において館内増床又は賃貸借室借替に伴い賃貸借契約又は覚書が締結された場合、成約賃料の0.5か月分相当額をテナント誘致報酬として支払うこととなっています。
(注8)JPR神宮前432については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の2.7%
ⅱ) 月額30万円(固定)
・新規テナントとの間において賃貸借契約が締結された場合、成約賃料の1か月分相当額を、既存テナントとの間において館内増床又は賃貸借室借替に伴い賃貸借契約又は覚書が締結された場合、成約賃料の0.5か月分相当額をテナント誘致報酬として支払うこととなっています。
(注9)新横浜第二センタービルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ)当該月の家賃・共益費・駐車料・広告料の合計額の2.0%
ⅱ)月額29万円(固定)
・不動産管理会社を通じたテナント募集営業により、新規にテナントとの賃貸借契約が締結された場合、既存テナントが増床する場合、成約賃料の1か月分相当額を賃貸借媒介業務報酬として支払うこととなっています。
(注10)川口センタービルについては、不動産管理会社が自ら本件不動産に関してテナント誘致業務を実施することにより、当該テナントとの賃貸借契約が成約した場合、賃貸借契約記載の当初賃料の1か月分を上限とする金額をテナント誘致報酬として支払うこととなっています。
(注11)ライズアリーナビルについては、賃借人である不動産管理会社が転借人より現実に受領した本物件の賃料及び共益費の1.5%相当額をプロパティ・マネジメントフィーとして支払うほか以下の報酬及び手数料を支払うこととなっています。
なお、プロパティ・マネジメントフィーには工事管理報酬が含まれています。
・不動産管理会社が空室について新規賃貸借契約(増床契約を含みます。)を成約させた場合は、賃料の1か月相当額を成約報酬として支払うこととなっています。
・不動産管理会社が新規賃貸借契約(増床契約を含みます。)を締結した場合、賃料の1か月相当額又は100,000円のうち少ない方の金額を契約事務手数料として支払うこととなっています。
ただし、仲介業者に対する仲介手数料の支払を要さない場合及び本投資法人が自ら新規賃借人を誘致して成約に至った場合は、契約事務手数料は発生しないものとなっています。
・本物件を第三者に売却する場合は、1,000,000円を売却支援業務手数料として支払うこととなっています。
(注12)川崎ダイスビルについては、賃借人である不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・転借人の歩合賃料の25%相当額を売上歩合連動報酬として支払うこととなっています。
・新たな転借人と賃貸借契約等が開始した場合、原則として賃料の1か月相当額をテナント募集報酬(転借人の入替え時を含みます。)として支払うこととなっています。
・転借人との転貸借契約が更新した場合には、転借人から受領した更新料及び月額賃料値上げ額の合計額の50%相当額を転貸借契約更新報酬として支払うこととなっています。
・本物件の陳腐化防止、売上向上のためのテナント入替え及び3年に1回を目途とした大規模改修を含むリニューアル計画(通常の建物運営上の維持保全・価値保全を目的とした大規模改修は含みません。)を作成した場合、1回の計画作成につき上限金額を金6,000,000円とする金額をリニューアル計画作成に係る報酬として支払うこととなっています。
(注13)新潟駅南センタービルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の家賃・共益費・広告料の合計額の2.2%
ⅱ) 月額25万円(固定)
・新規テナントとの間において賃貸借契約が締結された場合、成約賃料の1か月分相当額を、既存テナントとの間において館内増床又は賃貸借室借替に伴い賃貸借契約又は覚書が締結された場合、成約賃料の0.5か月分相当額をテナント誘致報酬として支払うこととなっています。
(注14)薬院ビジネスガーデンについては、標準報酬1として、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
当該月の総賃料*の2.3%
* 総賃料の対象は、入居テナントの家賃のうち契約により規定されるもののみとし、時間貸駐車料等契約行為がなされないもの及び共益費、駐車料、付加使用料は含みません。
③ テナントから収受する賃料が増額改定された場合、売却予定物件等を除き、原則として改定状況に応じた報酬を不動産管理会社に支払うこととなっています。
④ 不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、管理工事、テナント入居工事、大規模修繕工事を実施する場合、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産から、下表のとおりの報酬を工事管理報酬として支払うこととなっています。
工事管理報酬の対象となる工事とは、本投資法人の会計処理上修繕費又は資本的支出に計上されるものを指し、消耗品、備品及び雑費計上するものは除きます。工事費の計算に当たっては消費税は含みません。
工事管理報酬は、工事完了報告書を添付のうえ、工事完了日又は管理会社が工事請負業者等から請求書を受領した日の翌月10日(休日の場合は前営業日)までに、不動産については本投資法人に、信託不動産については信託受託者に工事管理報酬額を請求するものとし、本投資法人若しくは信託受託者は管理会社からの請求に従い、請求のあった月の25日までに支払うこととなっています。
(注1)銀座三和ビルの工事管理報酬等は、以下のとおりです。
・1,000万円未満の工事については、原則不動産管理会社にて元請し、本投資法人は工事費本体価格の10%を支払います。
・1,000万円以上の工事については、本投資法人より施工会社に直接発注とし、不動産管理会社は施工管理を行います。
施工管理費: 工事費5,000万円以下 1%
工事費5,000万円超の部分 0.75%
(注2)ライズアリーナビルについては、工事管理報酬はプロパティ・マネジメントフィーに含まれています。
(ヘ)テナント一般媒介業務報酬
各物件ごとに新規テナントとの賃貸借契約が成約した場合、当該賃貸借契約に係る賃料の1か月分を上限とする金額(消費税別途)を、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については本業務の委託者である信託受託者を通じて信託財産から賃貸借契約締結後にテナント一般媒介業務に対する報酬として支払われます。
(ト)環境関連法令対応業務報酬
① 報酬金額
環境関連法令対応業務報酬は、本書の日付現在、月額230,000円(消費税別途)ですが、新たに環境関連法令に関する業務委託契約(以下、本(ト)において「本契約」といいます。)の対象となるべき不動産又は不動産信託受益権を取得した場合、あるいは本契約締結後に本契約の対象であった不動産又は不動産信託受益権を譲渡した場合には、特段の合意がない限り、それらの取得若しくは譲渡の時点で本契約の対象となる不動産及び不動産信託受益権の変更が自動的になされ、これにより環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権が追加された場合は、別途1物件当たり月額5,000円(消費税別途)が追加して支払われます。なお、報酬月額(消費税別途)は、本契約開始時における55物件、月額200,000円を基準とし、55物件を越えて追加となる場合のみ上記の金額が追加されます。
また、環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権が減少するときは、1物件当たり月額5,000円(消費税別途)を除いた金額が支払われます。なお、本投資法人及び環境関連法令に関する業務受託者との間で特段の取決めがない限り上記報酬月額は200,000円(消費税別途)を下回らないものとします。月の途中で環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権の追加若しくは減少があった場合は、翌月分から報酬金額を変更します。
法律及び条例の改正のため、業務委託の範囲が変更となった場合は、上記報酬金額の定めに関わらず、再度協議の上、報酬金額を決定することができます。
(注)上記報酬金額には環境関連法令に関する業務受託者作成の「エネルギー使用量管理ツール」の使用料も含まれます。
② 支払方法
環境関連法令に関する業務受託者は環境関連法令対応業務の報酬について、これに係る消費税相当額とともに当月分を当月末までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は環境関連法令に関する業務受託者の請求に従い、当月分を翌月末までに環境関連法令に関する業務受託者が指定する銀行口座へ振込の方法により支払います。
<参考情報>上記のほか、東京建物株式会社が本資産運用会社から受領する報酬は、以下のとおりです。
① 賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬
賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬は、本書の日付現在、月額3,350,000円(消費税別途、以下同じです。)ですが、本件業務の対象となる物件が追加された場合、別途1物件当たり月額50,000円を追加して支払うものとします。本件業務の対象となる物件が売却等により減少した場合、1物件当たり月額50,000円を控除した金額を支払うものとしますが、別段の取決めがない限り、月額1,200,000円を下回ることはありません。本報酬は本資産運用会社から支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。
② 物件移管業務報酬
物件移管業務に対する報酬は、標準的な物件については、1物件当たり金2,000,000円(消費税別途)、標準的な物件以外については、想定される難易度・業務量などを考慮したうえで本資産運用会社と物件移管業務受託者との間で別途合意する金額が支払われます。
なお、この場合における標準的な物件とは、延べ床面積3,000坪(約10,000㎡)程度、築年10年程度、単独所有権、首都圏に所在する物件を指します。
本業務報酬は、業務終了報告書提出後1か月以内に本資産運用会社から物件移管業務受託者に支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。
③ 環境関連法令対応業務報酬
ⅰ)報酬金額
環境関連法令対応業務報酬は、本書の日付現在、月額130,000円(消費税別途)ですが、新たに環境関連法令に関する業務委託契約(以下、本③において「本契約」といいます。)の対象となるべき不動産又は不動産信託受益権を取得した場合、あるいは本契約締結後に本契約の対象であった不動産又は不動産信託受益権を譲渡した場合には、特段の合意がない限り、それらの取得若しくは譲渡の時点で本契約の対象となる不動産及び不動産信託受益権の変更が自動的になされ、これにより環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権が追加された場合は、別途1物件当たり月額5,000円(消費税別途)が追加して支払われます。なお、報酬月額(消費税別途)は、本契約開始時における55物件、月額100,000円を基準とし、55物件を越えて追加となる場合のみ上記の金額が追加されます。
また、環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権が減少するときは、1物件当たり月額5,000円(消費税別途)を除いた金額が支払われます。なお、本資産運用会社及び環境関連法令に関する業務受託者との間で特段の取決めがない限り上記報酬月額は100,000円(消費税別途)を下回らないものとします。月の途中で環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権の追加若しくは減少があった場合は、翌月分から報酬金額を変更します。
法律及び条例の改正のため、業務委託の範囲が変更となった場合は、上記報酬金額の定めに関わらず、再度協議の上、報酬金額を決定することができます。
ⅱ)支払方法
環境関連法令に関する業務受託者は環境関連法令対応業務の報酬について、これに係る消費税相当額とともに当月分を当月末までに本資産運用会社に対して請求し、本資産運用会社は環境関連法令に関する業務受託者の請求に従い、当月分を翌月末までに環境関連法令に関する業務受託者が指定する銀行口座へ振込の方法により支払うものとし、本投資法人からは支払われません。
(チ)手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
(照会先)
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 財務部
東京都中央区八重洲一丁目4番16号
電話番号 03-3231-1051
(イ)役員報酬
執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額(ただし、それぞれの上限を一人当たり月額50万円及び40万円とします。)とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます(規約第26条)。
(ロ)本資産運用会社への支払報酬
本資産運用会社の行う委託業務の報酬は、固定報酬、インセンティブ報酬1、インセンティブ報酬2及びインセンティブ報酬3から構成され、それぞれの具体的な金額又は計算方法及び支払の時期は、下表のとおりとし、本資産運用会社の指定する銀行口座への振込の方法により支払われます(規約第39条)。
| 報酬の種類 | 報酬額(報酬額の計算方法)/支払時期 |
| 固定報酬 | (報酬額)1,250万円/月 (支払時期)3、6、9、12月末 (1～3月分、4～6月分、7～9月分及び10～12月分の各3か月分をそれぞれ3月末、6月末、9月末及び12月末に後払いします。なお、1か月に満たない場合は、実日数による日割計算によります。) |
| インセンティブ報酬1 | (報酬額の計算方法) 決算期にて確定する当該営業期間の総収入額(注)の2%(ただし、1営業期間の総収入額が80億円を超える部分に対しては1.5%)に相当する金額(1円未満切捨て) (注)総収入額とは、資産のうち、不動産(信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。)から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設使用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子・配当収入、及びこれらに類する収益の総額をいいます。 (支払時期)各決算期後3か月以内 |
| インセンティブ報酬2 | (報酬額の計算方法) 決算期にて確定する当該営業期間のインセンティブ報酬2控除前の税引前当期純利益の3%に相当する金額(1円未満切捨て) (支払時期)各決算期後3か月以内 |
| インセンティブ報酬3 | (報酬額の計算方法) 規約 別紙1 2.に定める不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を取得した場合において、その取得価格(消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。)の0.25%に相当する金額(1円未満切捨て) (支払時期)取得した日が属する月の翌月末まで |
(ハ)一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
A. 投資主名簿等の管理に関する事務
一般事務受託者及び資産保管会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおり指定口座への振込の方法により支払われます。
(一般事務受託者の業務)
ⅰ)本投資法人の投資主の名簿に関する事務
ⅱ)本投資法人の投資口の発行に関する事務
ⅲ)本投資法人の機関の運営に関する事務
ⅳ)本投資法人の計算に関する事務
ⅴ)本投資法人の投資主に対して分配する金銭の計算及び支払に関する事務
ⅵ)本投資法人の投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出・届出の受付に関する事務
ⅶ)本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
ⅷ)本投資法人が納税義務を負う公租公課に関してなすべき納税等に係る事務(現物不動産に係る固定資産税(償却資産を課税客体とするもの)の算定及び納税に係る事務並びに現物不動産に係る不動産取得税の納税に係る事務を含みます。)
ⅸ)本投資法人の借入れに係る債権者に対する元利金等の計算及び支払並びに諸費用の計算及び支払に関する事務
ⅹ)本投資法人の営業報告書の作成及び監督官庁への提出並びに投資信託協会の規則に基づく定期報告資料及び金商法の規定に基づく財務諸表の作成に関する事務
ⅹⅰ)本資産運用会社、不動産管理会社又は資産保管会社から本投資法人が受領すべき報告書その他書類・資料の受領に関する事務、これらの者に対して行う通知、届出、報告、請求又は連絡をなし、又はこれらを受領する事務
ⅹⅱ)本投資法人が締結する契約及びこれらの契約に基づいて作成、交付される文書に基づく本投資法人又はその他本投資法人の関係者による本投資法人宛の報告義務の履行又は金銭債務の弁済の履行につき、当該契約又は文書との報告内容・金額・履行時期の照合及び合理的な範囲内の確認をする事務
ⅹⅲ)受託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務
ⅹⅳ)法令又は一般事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務
ⅹⅴ)振替機関により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
ⅹⅵ)受託者が管理する本投資法人の発行総口数と振替機関より通知を受けた本投資法人の振替投資口等の総数の照合
ⅹⅶ)本投資法人の情報提供請求権行使に係る取次ぎに関する事務
ⅹⅷ)振替機関からの個別投資主通知の本投資法人への取次ぎに関する事務
ⅹⅸ)上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般
(資産保管会社の業務)
ⅰ)本投資法人の資産に属する有価証券等の保管に係る業務
ⅱ)本投資法人の資産に属する現預金(預金通帳の保管を含みます。)の保管及び出納並びにその他の資産に係る権利を行使する際において必要とする当該資産に係る権利を証する書類等の保管に係る業務
ⅲ)本投資法人の指定する各種書類の保管に係る業務
ⅳ)資産保管業務に関する帳簿書類の作成事務
ⅴ)上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般
① 下記②以外の事務受託手数料
手数料計算期間は、本投資法人の営業期間と同じとします。手数料額は、各計算期間における本投資法人の前期末資産額に、下表に定める料率を乗じた額の1/2相当額に、各計算期間における本投資法人の前期末の現物不動産の物件数に100万円を上限として本投資法人と一般事務受託者及び資産保管会社で別途合意した金額を乗じた額の1/2相当額を加算した金額とします(下表に定める料率及び現物不動産に係る料率は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。)。なお、手数料額の計算においては、1円未満の端数は切捨て、6か月に満たない場合は、年365日の日割とします。手数料支払期限は、各計算期間終了日の属する月の翌月末日とします。有価証券等の保管を、資産保管会社による保護預り、資産保管会社による常任代理のいずれかの方法による場合の手数料は、別途本投資法人・資産保管会社間で合意した場合を除き、本①及び②に規定する手数料に包含し、資産保管会社は、追加の手数料を徴求しないものとします。
| 前期末資産額 | 適用料率 |
| 2,000億円以下の部分 | 0.040% |
| 2,000億円超4,000億円以下の部分 | 0.020% |
| 4,000億円超6,000億円以下の部分 | 0.018% |
| 6,000億円超の部分 | 0.016% |
② 投資主名簿等事務受託手数料
手数料計算期間は毎月1日から月末までとします。手数料額は、下表により計算した金額とします。手数料支払期限は各計算期間終了日の翌月末とします。また、下表に定める金額は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。
| 項目 | 対象事務の内容 | 計算単位及び計算方法 |
| 基本料 | 1.投資主名簿の作成、管理及び備置き 投資主名簿の維持管理 期末、中間及び四半期投資主の確定 2.期末統計資料の作成 (所有者別、所有数別、地域別分布状況) 投資主一覧表の作成 (全投資主、大投資主) | 1.毎月の基本料は、各月末現在の投資主数につき下記段階に応じ区分計算したものの合計額の6分の1。ただし、月額最低基本料を200,000円とします。 (投資主数) (投資主1名あたりの基本料) 投資主数のうち最初の5,000名について----------------480円 5,000名超 10,000名以下の部分について------------420円 10,000名超 30,000名以下の部分について------------360円 30,000名超 50,000名以下の部分について------------300円 50,000名超 100,000名以下の部分について------------260円 100,000名を超える部分について----------------------225円 ※資料提供はWebによります。書面での提供は、別途手数料が必要です。 |
| 分配金支払 管理料 | 1.分配金支払原簿、分配金領収書、指定口座振込票、払込通知書の作成、支払済分配金領収証等による記帳整理、未払分配金確定及び支払調書の作成、印紙税納付の手続 2.銀行取扱期間経過後の分配金等の支払及び支払原簿の管理 | 1.分配金等を受領する投資主数につき、下記段階に応じ区分計算したものの合計額。 ただし、1回の対象事務の最低管理料を350,000円とします。 (投資主数) (投資主1名あたりの管理料) 投資主数のうち最初の5,000名について----------------120円 5,000名超 10,000名以下の部分について-----------110円 10,000名超 30,000名以下の部分について-----------100円 30,000名超 50,000名以下の部分について------------80円 50,000名超 100,000名以下の部分について------------60円 100,000名を超える部分について-----------------------50円 2.指定口座振込分については1件につき 130円 を加算。 3.各支払基準日現在の未払い対象投資主に対する支払1件につき ---------------------------------------------------450円 |
| 諸届管理料 | 1.投資主等からの諸届関係等の照会、受付 (投資主情報等変更通知の受付を含みます。) 2.投資主等からの依頼に基づく調査、証明 | 1.照会、受付1件につき-------------------------------600円 2.調査、証明1件につき-------------------------------600円 |
| 投資主総会 関係手数料 | 1.議決権行使書用紙の作成並びに返送議決権行使書の受理、集計 2.投資主総会当日出席投資主の受付、議決権個数集計の記録等の事務 | 1.議決権行使書用紙の作成1通につき--------------------15円 議決権行使書用紙の集計1通につき-------------------100円 ただし、1回の議決権行使書用紙集計の最低管理料を50,000円とします。 2.派遣者1名につき--------------------------------20,000円 ただし、電子機器等の取扱支援者は別途料金が必要です。 |
| 郵便物関係 手数料 | 1.投資主総会の招集通知、同決議通知、決算報告書、分配金領収証(又は計算書、振込案内)等投資主総会、決算関係書類の封入・発送事務 2.返戻郵便物データの管理 | 1.封入物3種まで 期末、基準日現在投資主1名につき---35円 ハガキ 期末、基準日現在投資主1名につき---23円 2.返戻郵便物を登録する都度、郵便1通につき-----------200円 |
| 投資主等データ受付料 | 振替機関からの総投資主通知の受付、新規記録に伴う受付、通知 | データ1件につき---------------------------------------150円 |
B.特別口座の管理に関する事務
特別口座管理会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおり指定口座への振込の方法により支払われます。
(特別口座管理人の業務)
ⅰ)振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
ⅱ)総投資主報告に関する事務
ⅲ)新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事務
ⅳ)振替機関から本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の振替機関に対する情報提供に関する事務
ⅴ)振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録、及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務
ⅵ)特別口座の開設及び廃止に関する事務
ⅶ)加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の振替機関への届出に関する事務
ⅷ)特別口座の加入者本人及び投資口質権者のために開設された他の口座並びに本投資法人の口座への振替手続に関する事務
ⅸ)取得者等による特別口座開設等請求に関する事務
ⅹ)加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
ⅹⅰ)加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事務
ⅹⅱ)前各号に掲げるもののほか、加入者等による請求に関する事務
ⅹⅲ)前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事務
ⅹⅳ)加入者等からの照会に対する応答に関する事務
ⅹⅴ)投資口の併合又は分割に関する事務
ⅹⅵ)合併に関する事務
ⅹⅶ)前各号に掲げる事務に付随する事務
ⅹⅷ)前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人と特別口座管理会社が協議の上定める事務
口座管理事務手数料
本投資法人は、口座管理事務手数料として、下表により計算した金額を特別口座管理人に支払うものとします。ただし、下表に定めのない事務に係る手数料は、その都度各当事者が協議の上定めます。
経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、前文により難い事情が生じた場合は、随時各当事者が協議の上口座管理事務手数料を変更し得るものとします。
口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。
| 項目 | 主な事務の内容 | 手数料体系 |
| 基本料 | 特別口座の加入者の管理 | 毎月の基本料は、各月末現在の口座数につき下記段階に応じ区分計算したものの合計額。ただし、月額最低基本料を35,000円とします。 (投資主数) (口座1件あたりの基本料) 口座数のうち最初の5,000口座について----------------150円 5,000口座超 10,000口座以下の部分について--------140円 10,000口座超 30,000口座以下の部分について--------130円 30,000口座超 50,000口座以下の部分について--------120円 50,000口座超 100,000口座以下の部分について--------110円 100,000口座を超える部分について--------------------100円 |
| 口座振替料 | 口座振替の受付 | 口座振替1件につき-------------------------------------500円 |
| 各種取次ぎ 料 | 各種振替機関への取次ぎ (個別投資主通知の申出、情報提供請求等) | 取次ぎ1件につき---------------------------------------300円 |
C.本投資法人債に関する業務及び手数料
(一般事務受託者の業務)
元利金支払事務その他の財務及び発行・支払代理契約に定める業務
(手数料)
元利金支払手数料
イ.元金支払の場合 元金の10,000分の0.075
ロ.利金支払の場合 元金の10,000分の0.075
(ニ)会計監査人報酬
会計監査人の報酬は1営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、監査報告書受領後10日以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします(規約第35条)。
(ホ)不動産管理会社報酬
不動産管理会社に対する報酬は、以下のとおり不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、また、信託不動産については管理を委託する信託受託者を通じて信託財産より支払われます。
① 標準報酬として下記i)の標準報酬1と下記ⅱ)の標準報酬2により算出した金額の合計額と下記ⅲ)の標準報酬最低額のいずれか大きい金額。
ⅰ)標準報酬1
各物件の当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料(契約分)・広告料(以下、総称して「賃料等」といいます。賃料等の計算には消費税は含みません。)の合計額に対して各物件ごとに下表記載の料率
ⅱ)標準報酬2
本投資法人営業期間中の各物件ごとの純収益に対してそれぞれ下表記載の料率
(ここで純収益とは、賃料等のほかにアンテナ設置料、解約時違約金その他附帯収入を加えた各物件に帰属する全ての収入から、公租公課、水道光熱費、保険料、修繕積立金、修繕費、管理会社報酬(標準報酬2を除きます。)、消耗雑品費など各物件に帰属する全ての費用を控除したものをいいます。なお、純収入の計算には消費税は含まれず、減価償却費は上記の計算上、費用には含まれていません。)
ⅲ)標準報酬最低額
各期に本資産運用会社が各物件ごとに設定する基準賃料の単価に倉庫及び貸会議室を除く総賃貸可能面積と本投資法人の営業期間中の月数(1か月に満たない場合は日割計算にします。)を乗じた金額(以下「期中想定賃料収入」といいます。)に対して各物件ごとに下表記載の料率
上記の計算において収入・費用は原則として発生主義に基づく会計処理によるものとし、1か月に満たない日数の計算が必要になる場合には日割計算とします。
上記の標準報酬の支払時期は、i)については算定対象期間の翌月20日又は25日までに支払われ、ⅱ)については各営業期間ごとに投資法人の計算書類(投信法第129条第2項に掲げる書類をいいます。)が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払われるものとします。ⅰ)とⅱ)の合計額がⅲ)の金額に満たないときは、ⅲ)の金額とⅰ)とⅱ)の合計額との差額を各営業期間ごとに投資法人の計算書類が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払うものとします。
② 下記物件については、上記の基準と異なり下表記載の固定報酬を翌月に支払います。
・ 福岡ビル、オーバルコート大崎マークウエスト、新宿スクエアタワー、六番町ビル、JPR渋谷タワーレコードビル、新宿三丁目イーストビル、有楽町駅前ビルディング(有楽町イトシア)、田無アスタ、キュポ・ラ本館棟、JPR武蔵小杉ビル、武蔵浦和ショッピングスクエア、JPR梅田ロフトビル、ベネトン心斎橋ビル、ハウジング・デザイン・センター神戸
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬 (月額) | ||
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬 最低額 | ||
| 兼松ビル | 1.6% | 1.5% | 1.4% | - |
| 兼松ビル別館 | ||||
| JPR人形町ビル | (注2) | 1.0% | - | - |
| 新麹町ビル | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| JPRクレスト竹橋ビル | ||||
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬 (月額) | ||
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬 最低額 | ||
| MS芝浦ビル | 1.3% | 1.0% | - | - |
| 五反田ファーストビル | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| 福岡ビル | - | - | - | 30万円 |
| JPR市ヶ谷ビル | 1.6% | 1.2% | - | - |
| オーバルコート大崎マークウエスト | - | - | - | 20万円 |
| 新宿スクエアタワー | - | (注3) | - | 20万円 |
| 新宿スクエアタワー (第14期追加取得分) | - | - | - | 5万円 |
| ビッグス新宿ビル | 1.3% | 1.0% | - | - |
| アクロス新川ビル・アネックス | 1.8% | 1.5% | - | - |
| 新宿センタービル | 2.0%-(21万円) | 1.5% | - | - |
| 南麻布ビル | 2.0% | 1.5% | - | - |
| 品川キャナルビル | ||||
| 六番町ビル | - | - | - | 25万円 |
| JPR原宿ビル | 1.1% | 1.0% | - | - |
| 東京建物京橋ビル | 1.3% | 1.0% | - | - |
| JPR日本橋堀留ビル | 1.2% | 1.0% | - | - |
| JPR千駄ヶ谷ビル | 1.1% | 1.0% | - | - |
| 銀座三和ビル | (注4) | |||
| サイエンスプラザ・四番町プラザ (注5) | 1.5% | 1.0% | - | - |
| 芝大門センタービル(注6) | ||||
| JPR渋谷タワーレコードビル | - | - | - | 30万円 |
| JPR代官山 | (注7) | |||
| JPR神宮前432 | (注8) | |||
| 新宿三丁目イーストビル | - | - | - | 45万円 |
| 有楽町駅前ビルディング (有楽町イトシア) | - | - | - | 20万円 |
| アルカイースト | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| JPR千葉ビル | ||||
| JPR横浜日本大通ビル | 1.8% | 1.2% | - | - |
| 新横浜第二センタービル | (注9) | |||
| 川口センタービル(注10) | 1.3% | 1.0% | - | - |
| JPR上野イーストビル | 1.8% | 1.0% | - | - |
| 立川ビジネスセンタービル | 1.93% | 1.5% | - | - |
| ライズアリーナビル | (注11) | |||
| ゆめおおおかオフィスタワー | 1.8% | 1.5% | - | - |
| オリナスタワー | 1.5% | 1.2% | - | - |
| 東京建物横浜ビル | 1.2% | 1.0% | - | - |
| 大宮プライムイースト | 1.3% | 1.0% | - | - |
| 田無アスタ | - | - | - | 20万円 |
| キュポ・ラ本館棟 | - | - | - | 20万円 |
| JPR武蔵小杉ビル | - | - | - | 33万円 |
| 武蔵浦和ショッピングスクエア | - | - | - | 22.5万円 (本投資法人負担分) |
| 川崎ダイスビル | (注12) | |||
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬 (月額) | ||
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬 最低額 | ||
| 新潟駅南センタービル | (注13) | |||
| 東京建物本町ビル | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| JPR博多ビル | 1.6% | 1.2% | - | - |
| JPR那覇ビル | 1.8% | 1.2% | - | - |
| 損保ジャパン仙台ビル | 2.0% | 1.5% | - | - |
| 損保ジャパン和歌山ビル | ||||
| 天神121ビル | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| JPR堂島ビル | 1.6% | 1.2% | - | - |
| JPR博多中央ビル | ||||
| JPR名古屋伏見ビル | ||||
| 薬院ビジネスガーデン | (注14) | - | - | - |
| JPR梅田ロフトビル | - | - | - | 30万円 |
| ベネトン心斎橋ビル | - | - | - | 20万円 |
| ハウジング・デザイン・センター神戸 | - | - | - | 20万円 |
| JPR茶屋町ビル | 1.8% | 1.2% | - | - |
(注1)各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次のとおりです。
標準報酬1:家賃・共益費・駐車料・広告料
標準報酬2:純収益(賃貸収入-賃貸費用、賃貸費用には減価償却費を含みません。)
標準報酬最低額:期中想定賃料収入
ただし、標準報酬最低額は標準報酬1と標準報酬2の合計額が当該報酬を下回る場合に適用されます。
(注2)JPR人形町ビルについては、以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬1として不動産管理会社に支払うこととなっています。
ⅰ)当該月の家賃・共益費・駐車料・広告料の合計額の1.5%
ⅱ)月額15万円(固定)
(注3)新宿スクエアタワーについては、外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額が前期営業期間の外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額に対し減少した場合、その減少額の50%相当額を標準報酬2として支払うこととなっています。
(注4)銀座三和ビルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬及び費用を支払うこととなっています。
・業務委託料
ⅰ) 業務人件費(月額88,998円)
ⅱ) 管理業務費
ⅲ) 消耗品費・管理雑費
ⅳ) 業務報酬
本件不動産の運営管理に関する収入から運営管理に関する支出を差し引いた額に1.5%を乗じた金額とし、収入及び支出を構成する各費目は、以下のとおりとします。
① 収入:賃料、共益費、場所使用料、定期駐車料、時間貸駐車料、施設使用料、専有部水道光熱費
② 支出:業務人件費、管理業務費、消耗品費、管理雑費、全館水道光熱費、媒介手数料
・委託者の指図により行う財務調査・信用調査サービス・市場調査に関する費用及び営繕工事の施工管理費用(不動産管理会社が元請けの場合を除きます。)は別途負担します。
・不動産管理会社の媒介で賃貸借契約が成約した場合(館内テナント増床時を除きます。)には、媒介手数料として賃料の1か月相当分を支払います。館内増床時の場合には、0.2か月相当分を支払います。
本投資法人は、上記業務委託料とは別に、銀座三和ビルについて不動産管理委託追加契約に基づき、報告書等作成業務の対価として月額金100,000円を支払います。
(注5)サイエンスプラザ・四番町プラザについては、不動産管理会社を通じたテナント募集営業により、新規にテナントとの賃貸借契約が締結された場合又は既存テナントが増床する場合、成約賃料の1か月分相当額を賃貸借媒介業務報酬として支払うこととなっています。
(注6)芝大門センタービルについては、不動産管理会社を通じたテナント募集営業により、新規にテナントとの賃貸借契約が締結された場合又は既存テナントが増床する場合、成約賃料の1か月分相当額を賃貸借媒介業務報酬として支払うこととなっています。
(注7)JPR代官山については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の2.7%
ⅱ) 月額18万円(固定)
・新規テナントとの間において賃貸借契約が締結された場合、成約賃料の1か月分相当額を、既存テナントとの間において館内増床又は賃貸借室借替に伴い賃貸借契約又は覚書が締結された場合、成約賃料の0.5か月分相当額をテナント誘致報酬として支払うこととなっています。
(注8)JPR神宮前432については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の2.7%
ⅱ) 月額30万円(固定)
・新規テナントとの間において賃貸借契約が締結された場合、成約賃料の1か月分相当額を、既存テナントとの間において館内増床又は賃貸借室借替に伴い賃貸借契約又は覚書が締結された場合、成約賃料の0.5か月分相当額をテナント誘致報酬として支払うこととなっています。
(注9)新横浜第二センタービルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ)当該月の家賃・共益費・駐車料・広告料の合計額の2.0%
ⅱ)月額29万円(固定)
・不動産管理会社を通じたテナント募集営業により、新規にテナントとの賃貸借契約が締結された場合、既存テナントが増床する場合、成約賃料の1か月分相当額を賃貸借媒介業務報酬として支払うこととなっています。
(注10)川口センタービルについては、不動産管理会社が自ら本件不動産に関してテナント誘致業務を実施することにより、当該テナントとの賃貸借契約が成約した場合、賃貸借契約記載の当初賃料の1か月分を上限とする金額をテナント誘致報酬として支払うこととなっています。
(注11)ライズアリーナビルについては、賃借人である不動産管理会社が転借人より現実に受領した本物件の賃料及び共益費の1.5%相当額をプロパティ・マネジメントフィーとして支払うほか以下の報酬及び手数料を支払うこととなっています。
なお、プロパティ・マネジメントフィーには工事管理報酬が含まれています。
・不動産管理会社が空室について新規賃貸借契約(増床契約を含みます。)を成約させた場合は、賃料の1か月相当額を成約報酬として支払うこととなっています。
・不動産管理会社が新規賃貸借契約(増床契約を含みます。)を締結した場合、賃料の1か月相当額又は100,000円のうち少ない方の金額を契約事務手数料として支払うこととなっています。
ただし、仲介業者に対する仲介手数料の支払を要さない場合及び本投資法人が自ら新規賃借人を誘致して成約に至った場合は、契約事務手数料は発生しないものとなっています。
・本物件を第三者に売却する場合は、1,000,000円を売却支援業務手数料として支払うこととなっています。
(注12)川崎ダイスビルについては、賃借人である不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・転借人の歩合賃料の25%相当額を売上歩合連動報酬として支払うこととなっています。
・新たな転借人と賃貸借契約等が開始した場合、原則として賃料の1か月相当額をテナント募集報酬(転借人の入替え時を含みます。)として支払うこととなっています。
・転借人との転貸借契約が更新した場合には、転借人から受領した更新料及び月額賃料値上げ額の合計額の50%相当額を転貸借契約更新報酬として支払うこととなっています。
・本物件の陳腐化防止、売上向上のためのテナント入替え及び3年に1回を目途とした大規模改修を含むリニューアル計画(通常の建物運営上の維持保全・価値保全を目的とした大規模改修は含みません。)を作成した場合、1回の計画作成につき上限金額を金6,000,000円とする金額をリニューアル計画作成に係る報酬として支払うこととなっています。
(注13)新潟駅南センタービルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の家賃・共益費・広告料の合計額の2.2%
ⅱ) 月額25万円(固定)
・新規テナントとの間において賃貸借契約が締結された場合、成約賃料の1か月分相当額を、既存テナントとの間において館内増床又は賃貸借室借替に伴い賃貸借契約又は覚書が締結された場合、成約賃料の0.5か月分相当額をテナント誘致報酬として支払うこととなっています。
(注14)薬院ビジネスガーデンについては、標準報酬1として、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
当該月の総賃料*の2.3%
* 総賃料の対象は、入居テナントの家賃のうち契約により規定されるもののみとし、時間貸駐車料等契約行為がなされないもの及び共益費、駐車料、付加使用料は含みません。
③ テナントから収受する賃料が増額改定された場合、売却予定物件等を除き、原則として改定状況に応じた報酬を不動産管理会社に支払うこととなっています。
④ 不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、管理工事、テナント入居工事、大規模修繕工事を実施する場合、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産から、下表のとおりの報酬を工事管理報酬として支払うこととなっています。
工事管理報酬の対象となる工事とは、本投資法人の会計処理上修繕費又は資本的支出に計上されるものを指し、消耗品、備品及び雑費計上するものは除きます。工事費の計算に当たっては消費税は含みません。
工事管理報酬は、工事完了報告書を添付のうえ、工事完了日又は管理会社が工事請負業者等から請求書を受領した日の翌月10日(休日の場合は前営業日)までに、不動産については本投資法人に、信託不動産については信託受託者に工事管理報酬額を請求するものとし、本投資法人若しくは信託受託者は管理会社からの請求に従い、請求のあった月の25日までに支払うこととなっています。
| 1件50万円以下の工事 | 1件50万円を超え、1,000万円以下の工事 | 1件1,000万円を超え、1億円以下の工事 | 1件1億円を超える工事 | |
| 兼松ビル 兼松ビル別館 | - | 工事金額の5% | 50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3% | 別途協議のうえ定める |
| JPR人形町ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 新麹町ビル JPRクレスト竹橋ビル | - | 工事金額の5% | 50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3% | 別途協議のうえ定める |
| MS芝浦ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1% |
| 五反田ファーストビル 福岡ビル JPR市ヶ谷ビル オーバルコート大崎マークウエスト 新宿スクエアタワー ビッグス新宿ビル アクロス新川ビル・アネックス 新宿センタービル 南麻布ビル 品川キャナルビル 六番町ビル JPR原宿ビル 東京建物京橋ビル JPR日本橋堀留ビル JPR千駄ヶ谷ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 銀座三和ビル | (注1) | |||
| 1件50万円以下の工事 | 1件50万円を超え、1,000万円以下の工事 | 1件1,000万円を超え、1億円以下の工事 | 1件1億円を超える工事 | |
| サイエンスプラザ・四番町プラザ 芝大門センタービル JPR渋谷タワーレコードビル JPR代官山 JPR神宮前432 新宿三丁目イーストビル 有楽町駅前ビルディング (有楽町イトシア) | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| アルカイースト JPR千葉ビル | - | 工事金額の5% | 50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3% | 別途協議のうえ定める |
| JPR横浜日本大通ビル 新横浜第二センタービル 川口センタービル JPR上野イーストビル 立川ビジネスセンタービル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| ライズアリーナビル | (注2) | |||
| ゆめおおおかオフィスタワー オリナスタワー 東京建物横浜ビル 大宮プライムイースト | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 田無アスタ | - | - | - | - |
| キュポ・ラ本館棟 JPR武蔵小杉ビル 武蔵浦和ショッピングスクエア 川崎ダイスビル 新潟駅南センタービル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 東京建物本町ビル | - | 工事金額の5% | 50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3% | 別途協議のうえ定める |
| JPR博多ビル JPR那覇ビル 損保ジャパン仙台ビル 損保ジャパン和歌山ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 天神121ビル | - | 工事金額の5% | 50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3% | 別途協議のうえ定める |
| JPR堂島ビル JPR博多中央ビル JPR名古屋伏見ビル 薬院ビジネスガーデン JPR梅田ロフトビル ベネトン心斎橋ビル ハウジング・デザイン・センター神戸 JPR茶屋町ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
(注1)銀座三和ビルの工事管理報酬等は、以下のとおりです。
・1,000万円未満の工事については、原則不動産管理会社にて元請し、本投資法人は工事費本体価格の10%を支払います。
・1,000万円以上の工事については、本投資法人より施工会社に直接発注とし、不動産管理会社は施工管理を行います。
施工管理費: 工事費5,000万円以下 1%
工事費5,000万円超の部分 0.75%
(注2)ライズアリーナビルについては、工事管理報酬はプロパティ・マネジメントフィーに含まれています。
(ヘ)テナント一般媒介業務報酬
各物件ごとに新規テナントとの賃貸借契約が成約した場合、当該賃貸借契約に係る賃料の1か月分を上限とする金額(消費税別途)を、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については本業務の委託者である信託受託者を通じて信託財産から賃貸借契約締結後にテナント一般媒介業務に対する報酬として支払われます。
(ト)環境関連法令対応業務報酬
① 報酬金額
環境関連法令対応業務報酬は、本書の日付現在、月額230,000円(消費税別途)ですが、新たに環境関連法令に関する業務委託契約(以下、本(ト)において「本契約」といいます。)の対象となるべき不動産又は不動産信託受益権を取得した場合、あるいは本契約締結後に本契約の対象であった不動産又は不動産信託受益権を譲渡した場合には、特段の合意がない限り、それらの取得若しくは譲渡の時点で本契約の対象となる不動産及び不動産信託受益権の変更が自動的になされ、これにより環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権が追加された場合は、別途1物件当たり月額5,000円(消費税別途)が追加して支払われます。なお、報酬月額(消費税別途)は、本契約開始時における55物件、月額200,000円を基準とし、55物件を越えて追加となる場合のみ上記の金額が追加されます。
また、環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権が減少するときは、1物件当たり月額5,000円(消費税別途)を除いた金額が支払われます。なお、本投資法人及び環境関連法令に関する業務受託者との間で特段の取決めがない限り上記報酬月額は200,000円(消費税別途)を下回らないものとします。月の途中で環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権の追加若しくは減少があった場合は、翌月分から報酬金額を変更します。
法律及び条例の改正のため、業務委託の範囲が変更となった場合は、上記報酬金額の定めに関わらず、再度協議の上、報酬金額を決定することができます。
(注)上記報酬金額には環境関連法令に関する業務受託者作成の「エネルギー使用量管理ツール」の使用料も含まれます。
② 支払方法
環境関連法令に関する業務受託者は環境関連法令対応業務の報酬について、これに係る消費税相当額とともに当月分を当月末までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は環境関連法令に関する業務受託者の請求に従い、当月分を翌月末までに環境関連法令に関する業務受託者が指定する銀行口座へ振込の方法により支払います。
<参考情報>上記のほか、東京建物株式会社が本資産運用会社から受領する報酬は、以下のとおりです。
① 賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬
賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬は、本書の日付現在、月額3,350,000円(消費税別途、以下同じです。)ですが、本件業務の対象となる物件が追加された場合、別途1物件当たり月額50,000円を追加して支払うものとします。本件業務の対象となる物件が売却等により減少した場合、1物件当たり月額50,000円を控除した金額を支払うものとしますが、別段の取決めがない限り、月額1,200,000円を下回ることはありません。本報酬は本資産運用会社から支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。
② 物件移管業務報酬
物件移管業務に対する報酬は、標準的な物件については、1物件当たり金2,000,000円(消費税別途)、標準的な物件以外については、想定される難易度・業務量などを考慮したうえで本資産運用会社と物件移管業務受託者との間で別途合意する金額が支払われます。
なお、この場合における標準的な物件とは、延べ床面積3,000坪(約10,000㎡)程度、築年10年程度、単独所有権、首都圏に所在する物件を指します。
本業務報酬は、業務終了報告書提出後1か月以内に本資産運用会社から物件移管業務受託者に支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。
③ 環境関連法令対応業務報酬
ⅰ)報酬金額
環境関連法令対応業務報酬は、本書の日付現在、月額130,000円(消費税別途)ですが、新たに環境関連法令に関する業務委託契約(以下、本③において「本契約」といいます。)の対象となるべき不動産又は不動産信託受益権を取得した場合、あるいは本契約締結後に本契約の対象であった不動産又は不動産信託受益権を譲渡した場合には、特段の合意がない限り、それらの取得若しくは譲渡の時点で本契約の対象となる不動産及び不動産信託受益権の変更が自動的になされ、これにより環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権が追加された場合は、別途1物件当たり月額5,000円(消費税別途)が追加して支払われます。なお、報酬月額(消費税別途)は、本契約開始時における55物件、月額100,000円を基準とし、55物件を越えて追加となる場合のみ上記の金額が追加されます。
また、環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権が減少するときは、1物件当たり月額5,000円(消費税別途)を除いた金額が支払われます。なお、本資産運用会社及び環境関連法令に関する業務受託者との間で特段の取決めがない限り上記報酬月額は100,000円(消費税別途)を下回らないものとします。月の途中で環境関連法令対応業務の対象となる不動産又は不動産信託受益権の追加若しくは減少があった場合は、翌月分から報酬金額を変更します。
法律及び条例の改正のため、業務委託の範囲が変更となった場合は、上記報酬金額の定めに関わらず、再度協議の上、報酬金額を決定することができます。
ⅱ)支払方法
環境関連法令に関する業務受託者は環境関連法令対応業務の報酬について、これに係る消費税相当額とともに当月分を当月末までに本資産運用会社に対して請求し、本資産運用会社は環境関連法令に関する業務受託者の請求に従い、当月分を翌月末までに環境関連法令に関する業務受託者が指定する銀行口座へ振込の方法により支払うものとし、本投資法人からは支払われません。
(チ)手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
(照会先)
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 財務部
東京都中央区八重洲一丁目4番16号
電話番号 03-3231-1051
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
