有価証券報告書(内国投資証券)-第42期(2022/07/01-2022/12/31)
(3)【管理報酬等】
(イ)役員報酬
執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額(ただし、それぞれの上限を一人当たり月額50万円及び40万円とします。)とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます(規約第26条)。
(ロ)本資産運用会社への支払報酬
本資産運用会社の行う委託業務の報酬は、運用報酬1、運用報酬2、運用報酬3、運用報酬4及び運用報酬5から構成され、それぞれの具体的な金額又は計算方法及び支払の時期は、下表のとおりとし、本資産運用会社の指定する銀行口座への振込の方法により支払われます(規約第39条)。
(ハ)一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
A. 投資主名簿等の管理に関する事務
一般事務受託者及び資産保管会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおり指定口座への振込の方法により支払われます。
(一般事務受託者の業務)
ⅰ)本投資法人の投資主の名簿に関する事務
ⅱ)本投資法人の投資口の発行に関する事務
ⅲ)本投資法人の機関の運営に関する事務
ⅳ)本投資法人の計算に関する事務
ⅴ)本投資法人の投資主に対して分配する金銭の計算及び支払に関する事務
ⅵ)本投資法人の投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出・届出の受付に関する事務
ⅶ)本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
ⅷ)本投資法人が納税義務を負う公租公課に関してなすべき納税等に係る事務(現物不動産に係る固定資産税(償却資産を課税客体とするもの)の算定及び納税に係る事務並びに現物不動産に係る不動産取得税の納税に係る事務を含みます。)
ⅸ)本投資法人の借入れに係る債権者に対する元利金等の計算及び支払並びに諸費用の計算及び支払に関する事務
ⅹ)本投資法人の営業報告書の作成及び監督官庁への提出並びに投資信託協会の規則に基づく定期報告資料及び金商法の規定に基づく財務諸表の作成に関する事務
ⅹⅰ)本資産運用会社、不動産管理会社又は資産保管会社から本投資法人が受領すべき報告書その他書類・資料の受領に関する事務、これらの者に対して行う通知、届出、報告、請求又は連絡をなし、又はこれらを受領する事務
ⅹⅱ)本投資法人が締結する契約及びこれらの契約に基づいて作成、交付される文書に基づく本投資法人又はその他本投資法人の関係者による本投資法人宛の報告義務の履行又は金銭債務の弁済の履行につき、当該契約又は文書との報告内容・金額・履行時期の照合及び合理的な範囲内の確認をする事務
ⅹⅲ)受託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務
ⅹⅳ)法令又は一般事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務
ⅹⅴ)振替機関により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
ⅹⅵ)受託者が管理する本投資法人の発行総口数と振替機関より通知を受けた本投資法人の振替投資口等の総数の照合
ⅹⅶ)本投資法人の情報提供請求権行使に係る取次ぎに関する事務
ⅹⅷ)振替機関からの個別投資主通知の本投資法人への取次ぎに関する事務
ⅹⅸ)上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般
ⅹⅹ)本投資法人の投資主等から個人番号(行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律(平成25年法律第27号)(以下「番号法」といいます。)第7条第1項又は第2項により個人を識別するために指定される番号)、法人番号(番号法第58条第1項により法人を識別するために指定される番号)(以下、個人番号と法人番号を総称して「個人番号等」といいます。)を収集する事務
ⅹⅹⅰ)本投資法人の投資主等から収集した個人番号等の保管に関する事務
ⅹⅹⅱ)本投資法人の投資主等の個人番号等を振替機関に請求し通知を受ける事務
ⅹⅹⅲ)行政機関等に対して個人番号等を記載した支払調書の提供を行う事務
ⅹⅹⅳ)保管している本投資法人の投資主等の個人番号等を廃棄又は削除する事務
ⅹⅹⅴ)その他、番号法に基づき上記ⅹⅹからⅹⅹⅳに付随関連する事務
(資産保管会社の業務)
ⅰ)本投資法人の資産に属する有価証券等の保管に係る業務
ⅱ)本投資法人の資産に属する現預金(預金通帳の保管を含みます。)の保管及び出納並びにその他の資産に係る権利を行使する際において必要とする当該資産に係る権利を証する書類等の保管に係る業務
ⅲ)本投資法人の指定する各種書類の保管に係る業務
ⅳ)資産保管業務に関する帳簿書類の作成事務
ⅴ)上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般
① 下記②以外の事務受託手数料
手数料計算期間は、本投資法人の営業期間と同じとします。手数料額は、各計算期間における本投資法人の前期末資産額に、下表に定める料率を乗じた額の1/2相当額に、各計算期間における本投資法人の前期末の現物不動産の物件数に100万円を上限として本投資法人と一般事務受託者及び資産保管会社で別途合意した金額を乗じた額の1/2相当額を加算した金額とします(下表に定める料率及び現物不動産に係る料率は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。)。なお、手数料額の計算においては、1円未満の端数は切捨て、6か月に満たない場合は、年365日の日割とします。手数料支払期限は、各計算期間終了日の属する月の翌月末日とします。有価証券等の保管を、資産保管会社による保護預り、資産保管会社による常任代理のいずれかの方法による場合の手数料は、別途本投資法人・資産保管会社間で合意した場合を除き、本①及び②に規定する手数料に包含し、資産保管会社は、追加の手数料を徴求しないものとします。
② 投資主名簿等事務受託手数料
手数料計算期間は毎月1日から月末までとします。手数料額は、下表により計算した金額を上限として別途合意する金額とします。手数料支払期限は各計算期間終了日の翌月末とします。また、下表に定める金額は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。
B.特別口座の管理に関する事務
特別口座管理会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおり指定口座への振込の方法により支払われます。
(特別口座管理人の業務)
ⅰ)振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
ⅱ)総投資主報告に関する事務
ⅲ)新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事務
ⅳ)振替機関から本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の振替機関に対する情報提供に関する事務
ⅴ)振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録、及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務
ⅵ)特別口座の開設及び廃止に関する事務
ⅶ)加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の振替機関への届出に関する事務
ⅷ)特別口座の加入者本人及び投資口質権者のために開設された他の口座並びに本投資法人の口座への振替手続に関する事務
ⅸ)取得者等による特別口座開設等請求に関する事務
ⅹ)加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
ⅹⅰ)加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事務
ⅹⅱ)前各号に掲げるもののほか、加入者等による請求に関する事務
ⅹⅲ)前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事務
ⅹⅳ)加入者等からの照会に対する応答に関する事務
ⅹⅴ)投資口の併合又は分割に関する事務
ⅹⅵ)合併に関する事務
ⅹⅶ)前各号に掲げる事務に付随する事務
ⅹⅷ)前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人と特別口座管理会社が協議の上定める事務
ⅹⅸ)加入者等から個人番号等を収集し、登録する事務
ⅹⅹ)加入者等から収集した個人番号等の保管に関する事務
ⅹⅹⅰ)振替機関に対して加入者等に係る個人番号等の提供を行う事務
ⅹⅹⅱ)保管している加入者等の個人番号等を廃棄又は削除する事務
ⅹⅹⅲ)その他、番号法に基づき上記ⅹⅸからⅹⅹⅱに付随関連する事務
口座管理事務手数料
本投資法人は、口座管理事務手数料として、下表により計算した金額を上限として別途合意する金額を特別口座管理人に支払うものとします。ただし、下表に定めのない事務に係る手数料は、その都度各当事者が協議の上定めます。
経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、前文により難い事情が生じた場合は、随時各当事者が協議の上口座管理事務手数料を変更し得るものとします。
口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。
C.本投資法人債に関する業務及び手数料
(一般事務受託者の業務)
元利金支払事務その他の財務及び発行・支払代理契約に定める業務
(手数料)
元利金支払手数料
イ.元金支払の場合 元金の10,000分の0.075
ロ.利金支払の場合 元金の10,000分の0.075
(ニ)会計監査人報酬
会計監査人の報酬は1営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、監査報告書受領後10日以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします(規約第35条)。
(ホ)不動産管理会社報酬
不動産管理会社に対する報酬は、以下のとおり不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、また、信託不動産については管理を委託する信託受託者を通じて信託財産より支払われます。
① 標準報酬として下記i)の標準報酬1と下記ⅱ)の標準報酬2により算出した金額の合計額と下記ⅲ)の標準報酬最低額のいずれか大きい金額。
ⅰ)標準報酬1
各物件の当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料(契約分)・広告料(以下、総称して「賃料等」といいます。賃料等の計算には消費税は含みません。)の合計額に対して各物件ごとに下表記載の料率
ⅱ)標準報酬2
本投資法人営業期間中の各物件ごとの純収益に対してそれぞれ下表記載の料率
(ここで純収益とは、賃料等のほかにアンテナ設置料、解約時違約金その他附帯収入を加えた各物件に帰属する全ての収入から、公租公課、水道光熱費、保険料、修繕積立金、修繕費、管理会社報酬(標準報酬2を除きます。)、消耗雑品費など各物件に帰属する全ての費用を控除したものをいいます。以下、総称して「純収益」といいます。なお、純収益の計算には消費税は含まれず、減価償却費は上記の計算上、費用には含まれていません。)
ⅲ)標準報酬最低額
各期に本資産運用会社が各物件ごとに設定する基準賃料の単価に倉庫及び貸会議室を除く総賃貸可能面積と本投資法人の営業期間中の月数(1か月に満たない場合は日割計算にします。)を乗じた金額(以下「期中想定賃料収入」といいます。)に対して各物件ごとに下表記載の料率
上記の計算において収入・費用は原則として発生主義に基づく会計処理によるものとし、1か月に満たない日数の計算が必要になる場合には日割計算とします。
上記の標準報酬の支払時期は、i)については算定対象期間の翌月20日又は25日までに支払われ、ⅱ)については各営業期間ごとに投資法人の計算書類(投信法第129条第2項に掲げる書類をいいます。)が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払われるものとします。ⅰ)とⅱ)の合計額がⅲ)の金額に満たないときは、ⅲ)の金額とⅰ)とⅱ)の合計額との差額を各営業期間ごとに投資法人の計算書類が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払うものとします。
② 下記物件については、上記の基準と異なり下表記載の固定報酬を翌月に支払います。
・ オーバルコート大崎マークウエスト、新宿スクエアタワー、六番町ビル、東京スクエアガーデン、JPR渋谷タワーレコードビル、新宿三丁目イーストビル、有楽町駅前ビルディング(有楽町イトシア)、FUNDES水道橋、田無アスタ、キュポ・ラ本館棟、JPR武蔵小杉ビル、武蔵浦和ショッピングスクエア、
ハウジング・デザイン・センター神戸、FUNDES天神西通り
(注1)各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次のとおりです。
標準報酬1:賃料等
標準報酬2:純収益
標準報酬最低額:期中想定賃料収入
ただし、標準報酬最低額は標準報酬1と標準報酬2の合計額が当該報酬を下回る場合に適用されます。
(注2)JPR人形町ビルについては、以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬1として不動産管理会社に支払うこととなっています。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料・広告料の合計額の1.5%
ⅱ) 月額15万円(固定)
(注3)新宿スクエアタワーについては、外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額が前期営業期間の外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額に対し減少した場合、その減少額の50%相当額を標準報酬2として支払うこととなっています。
(注4)銀座三和ビルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬及び費用を支払うこととなっています。
・業務委託料
ⅰ) 業務人件費(月額88,998円)
ⅱ) 管理業務費
ⅲ) 消耗品費・管理雑費
ⅳ) 業務報酬
本件不動産の運営管理に関する収入から運営管理に関する支出を差し引いた額に1.5%を乗じた金額とし、収入及び支出を構成する各費目は、以下のとおりとします。
① 収入:賃料、共益費、場所使用料、定期駐車料、時間貸駐車料、施設使用料、専有部水道光熱費
② 支出:業務人件費、管理業務費、消耗品費、管理雑費、全館水道光熱費、媒介手数料
・委託者の指図により行う財務調査・信用調査サービス・市場調査に関する費用及び営繕工事の施工管理費用(不動産管理会社が元請けの場合を除きます。)は別途負担します。
本投資法人は、上記業務委託料とは別に、銀座三和ビルについて不動産管理委託追加契約に基づき、報告書等作成業務の対価として月額金100,000円を支払います。
(注5)東京スクエアガーデンについては、固定報酬のほか、信託受託者及び他の共有者は、賃借人である不動産管理会社及び賃借人とは別の不動産管理会社に対し、それぞれ転借人から現実に受領した転貸賃料等に一定の料率を乗じた額(なお、かかる料率の合計は2.0%です。)の報酬を支払うこととなっています。
ただし、賃借人とは別の不動産管理会社に対する報酬の年額の最低保証額は4,200万円となっています。
なお、プロパティ・マネジメントフィーには工事管理報酬が含まれています。
(注6)大手町フィナンシャルシティ ノースタワーについては、本投資法人から直接管理を委託している不動産管理会社はありませんが、管理組合からPM業務の一部を委託している不動産管理会社に対して一定額を支払うこととなっています。
(注7)JPR神宮前432については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の2.7%
ⅱ) 月額30万円(固定)
(注8)新横浜第二センタービルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料・広告料の合計額の2.0%
ⅱ) 月額29万円(固定)
(注9)ライズアリーナビルについては、賃借人である不動産管理会社が転借人より現実に受領した賃料及び共益費の1.7%相当額を専有面積比(他の区分所有者及び大成有楽不動産株式会社との間で締結された「一括運用に関する協定書」に記載された所有者別専有面積に記載された所有者各々の専有面積比をいいます。以下同じです。)にて按分して算出した金額、又は30万円(消費税等別途)を専有面積比にて按分して算出した金額のいずれか高い方を、プロパティ・マネジメントフィーとして支払うほか以下の報酬及び手数料を支払うこととなっています。
なお、プロパティ・マネジメントフィーには工事管理報酬が含まれています。
・本物件を第三者に売却する場合は、1,000,000円を売却支援業務手数料として支払うこととなっています。
(注10)センシティビルディングについては、本投資法人と賃借人である不動産管理会社間で締結した西棟高層及び西棟低層に係るマスターリース(建物賃貸借)契約に基づくマスターリース賃料の合計額の2.0%をMLPM報酬として支払うこととなっています。
(注11)川崎ダイスビルについては、賃借人である不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・転借人の超過歩合賃料の25%相当額を売上歩合連動報酬として支払うこととなっています。ただし、転借人との転貸借契約において完全売上歩合賃料(固定賃料の設定がなく売上連動の歩合賃料のみで規定される賃料をいいます。以下同じです。)が規定されている場合においては、売上歩合連動報酬は発生しません。
・転借人との転貸借契約が更新した場合には、転借人から受領した更新料及び月額賃料値上げ額の合計額の50%相当額を転貸借契約更新報酬として支払うこととなっています。なお、転借人との転貸借契約において完全売上歩合賃料が規定されている場合であって、更新に伴い歩合料率が増加した場合における月額賃料値上げ額の合計額は、更新後の契約における営業開始日から3か月間における売上額の月額平均の1か月相当額に増加した歩合料率を乗じた額とします。
・本物件の陳腐化防止、売上向上のためのテナント入替え及び3年に1回を目途とした大規模改修を含むリニューアル計画(通常の建物運営上の維持保全・価値保全を目的とした大規模改修は含みません。)を作成した場合、1回の計画作成につき上限金額を金6,000,000円とする金額をリニューアル計画作成に係る報酬として支払うこととなっています。
(注12)FUNDES上野については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の3.7%
ⅱ) 標準報酬最低額:月額425,000円
(注13)新潟駅南センタービルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の2.2%
ⅱ) 月額25万円(固定)
(注14)薬院ビジネスガーデンについては、標準報酬1として、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
当該月の総賃料*の2.3%
* 総賃料の対象は、入居テナントの家賃のうち契約により規定されるもののみとし、時間貸駐車料等契約行為がなされないもの及び共益費、駐車料、付加使用料は含みません。
(注15)グランフロント大阪(うめきた広場・南館)及びグランフロント大阪(北館)については、共有者等の同意を得られていないため非開示としています。
③ 新規又は既存テナントとの間において賃貸借契約等が締結された場合や、テナントから収受する賃料が増額改定された場合で、不動産管理会社が媒介業務等を行ったときは、業務内容に応じた報酬を不動産管理会社に支払うこととなっています。
④ 不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、管理工事、テナント入居工事、大規模修繕工事を実施する場合、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産から、下表のとおりの報酬を工事管理報酬として支払うこととなっています。
工事管理報酬の対象となる工事とは、本投資法人の会計処理上修繕費又は資本的支出に計上されるものを指し、消耗品、備品及び雑費計上するものは除きます。工事費の計算に当たっては消費税は含みません。
工事管理報酬は、工事完了報告書を添付のうえ、工事完了日又は管理会社が工事請負業者等から請求書を受領した日の翌月10日(休日の場合は前営業日)までに、不動産については本投資法人に、信託不動産については信託受託者に工事管理報酬額を請求するものとし、本投資法人若しくは信託受託者は管理会社からの請求に従い、請求のあった月の25日までに支払うこととなっています。
(注1)銀座三和ビルの工事管理報酬等は、以下のとおりです。
・1,000万円未満の工事については、原則不動産管理会社にて元請し、本投資法人は工事費本体価格の10%を支払います。
・1,000万円以上の工事については、本投資法人より施工会社に直接発注とし、不動産管理会社は施工管理を行います。
施工管理費: 工事費5,000万円以下 1%
工事費5,000万円超の部分 0.75%
(注2)東京スクエアガーデン及びライズアリーナビルについては、工事管理報酬はプロパティ・マネジメントフィーに含まれています。
(注3)大手町フィナンシャルシティ ノースタワーについては、共用部分の工事については管理組合から不動産管理会社に対して、専有部分及び専用使用部分の工事については本投資法人を含む共有者から三菱地所プロパティマネジメント株式会社に対して、工事金額に応じて所定の料率の工事管理報酬を支払うこととなっています。
(注4)グランフロント大阪(うめきた広場・南館)及びグランフロント大阪(北館)については、共有者等の同意を得られていないため非開示としています。
(ヘ)テナント一般媒介業務報酬
各物件ごとにテナントとの賃貸借契約が成約した場合、当該賃貸借契約に係る賃料の1か月分を上限とする金額(消費税別途)を、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については本業務の委託者である信託受託者を通じて信託財産から賃貸借契約締結後にテナント一般媒介業務に対する報酬として支払われます。
<参考情報>上記のほか、東京建物株式会社が本資産運用会社から受領する報酬は、以下のとおりです。
① 賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬
賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬は、本書の日付現在、月額3,600,000円(消費税別途、以下同じです。)ですが、本件業務の対象となる物件が追加された場合、別途1物件当たり月額50,000円を追加して支払うものとします。本件業務の対象となる物件が売却等により減少した場合、1物件当たり月額50,000円を控除した金額を支払うものとしますが、別段の取決めがない限り、月額1,200,000円を下回ることはありません。本報酬は本資産運用会社から支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。
② 物件移管業務報酬
物件移管業務に対する報酬は、標準的な物件については、1物件当たり金2,000,000円(消費税別途)、標準的な物件以外については、想定される難易度・業務量などを考慮したうえで本資産運用会社と物件移管業務受託者との間で別途合意する金額が支払われます。
なお、この場合における標準的な物件とは、延べ床面積3,000坪(約10,000㎡)程度、築年10年程度、単独所有権、首都圏に所在する物件を指します。
本業務報酬は、業務終了報告書提出後1か月以内に本資産運用会社から物件移管業務受託者に支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。
(ト)手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
(照会先)
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 財務IR部
東京都中央区八重洲一丁目4番16号
電話番号 03-3231-1051
(イ)役員報酬
執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額(ただし、それぞれの上限を一人当たり月額50万円及び40万円とします。)とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます(規約第26条)。
(ロ)本資産運用会社への支払報酬
本資産運用会社の行う委託業務の報酬は、運用報酬1、運用報酬2、運用報酬3、運用報酬4及び運用報酬5から構成され、それぞれの具体的な金額又は計算方法及び支払の時期は、下表のとおりとし、本資産運用会社の指定する銀行口座への振込の方法により支払われます(規約第39条)。
| 報酬の種類 | 報酬額(報酬額の計算方法)/支払時期 |
| 運用報酬1 | (報酬額の計算方法) 取得価格総額×0.05%(1円未満切捨て) ※ 取得価格総額とは、直前の決算期末において保有する運用資産の取得価格の総額をいいます(消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。)。 ※ 当該営業期間が6か月に満たない時は、実日数により日割り計算します。 (支払時期) 各決算期後3か月以内 |
| 運用報酬2 | (報酬額の計算方法) 決算期にて確定する当該営業期間の総収入額の1.2%(1円未満切捨て) ※ 総収入額とは、資産のうち、不動産(信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。)から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設使用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子・配当収入、及びこれらに類する収益の総額をいいます。 (支払時期) 各決算期後3か月以内 |
| 報酬の種類 | 報酬額(報酬額の計算方法)/支払時期 |
| 運用報酬3 | (報酬額の計算方法) 分配可能基準額×3.8%×1口当たり分配可能基準額の変動率(当該営業期間に係る1口当たり分配可能基準額÷当該営業期間を除く直近3営業期間に係る1口当たり分配可能基準額の平均)(1円未満切捨て) ※ 分配可能基準額とは、決算期にて確定する当該営業期間の運用報酬3及び控除対象外消費税控除前の税引前当期純利益をいい、運用資産の売却損益を含みます。 ※ 1口当たり分配可能基準額は、分配可能基準額を各営業期間末時点の総口数(ただし、本投資法人が自己投資口を取得し、各営業期間末時点において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合は、保有する自己投資口を除いた数とします。)で除することにより算出します。 ※ また、当該営業期間を含む直近の4営業期間に、以下のいずれかの事由の効力が発生し、発行済投資口の総口数が増加又は減少した場合は、その増加又は減少が1口当たり分配可能基準額に与える影響を除くため、以下に記載の方法により当該営業期間を含む直近の4営業期間における各営業期間末時点の発行済投資口の総口数を調整するものとします。 (ⅰ)投資口の併合又は分割 その効力発生日の属する営業期間を含む直近の4営業期間内に行われた投資口の併合又は分割が、当該営業期間を含む直近の4営業期間の期初に効力が発生したとみなして、各営業期間末時点の発行済投資口の総口数を調整します。 (ⅱ)投資主に対する無償割当てに係る新投資口予約権の行使による新投資口の発行 かかる新投資口の発行により増加した投資口の数に、新投資口予約権の行使時の1口当たり払込金額を1口当たりの時価で除した割合(又はこれに準じて役員会で定める比率)を乗じた数に相当する口数(本(ロ)において「みなし時価発行口数」といいます。)については時価による新投資口発行とみなし、かかる新投資口予約権の行使により増加した投資口の数からみなし時価発行口数を減じた口数について、投資口の分割により増加したものとみなして、前(ⅰ)を適用します。 ※ 1口当たり分配可能基準額の変動率は、80%を下限、120%を上限とします。 (支払時期) 各決算期後3か月以内 |
| 運用報酬4 | (報酬額の計算方法) 規約 別紙1 2.に定める不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等(以下本(ロ)において「不動産関連資産」といいます。)を取得した場合において、その取得価格(消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。)の0.5%に相当する金額(1円未満切捨て) 本投資法人が当事者となる新設合併又は吸収合併(本投資法人が吸収合併存続法人である場合及び吸収合併消滅法人となる場合を含みます。以下同じです。)(以下「合併」と総称します。)の相手方の保有する資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を資産運用会社が本投資法人のために実施し、当該合併の効力が生じた場合、当該合併の相手方が保有する不動産関連資産のうち当該新設合併の新設合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの当該合併の効力発生日における評価額の0.5%に相当する金額(1円未満切捨て) (支払時期) 取得した日(合併の場合は、当該合併の効力発生日)が属する月の翌月末まで |
| 報酬の種類 | 報酬額(報酬額の計算方法)/支払時期 |
| 運用報酬5 | (報酬額の計算方法) 不動産関連資産を売却した場合において、その売却価格(消費税及び地方消費税並びに売却に伴う費用を除きます。)の0.5%に相当する金額(1円未満切捨て) ただし、当該不動産関連資産の売却により、前記に従って算出した運用報酬5相当額控除後に売却損が生じる場合には運用報酬5は発生しないものとします。 (支払時期) 売却した日が属する月の翌月末まで |
(ハ)一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
A. 投資主名簿等の管理に関する事務
一般事務受託者及び資産保管会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおり指定口座への振込の方法により支払われます。
(一般事務受託者の業務)
ⅰ)本投資法人の投資主の名簿に関する事務
ⅱ)本投資法人の投資口の発行に関する事務
ⅲ)本投資法人の機関の運営に関する事務
ⅳ)本投資法人の計算に関する事務
ⅴ)本投資法人の投資主に対して分配する金銭の計算及び支払に関する事務
ⅵ)本投資法人の投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出・届出の受付に関する事務
ⅶ)本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
ⅷ)本投資法人が納税義務を負う公租公課に関してなすべき納税等に係る事務(現物不動産に係る固定資産税(償却資産を課税客体とするもの)の算定及び納税に係る事務並びに現物不動産に係る不動産取得税の納税に係る事務を含みます。)
ⅸ)本投資法人の借入れに係る債権者に対する元利金等の計算及び支払並びに諸費用の計算及び支払に関する事務
ⅹ)本投資法人の営業報告書の作成及び監督官庁への提出並びに投資信託協会の規則に基づく定期報告資料及び金商法の規定に基づく財務諸表の作成に関する事務
ⅹⅰ)本資産運用会社、不動産管理会社又は資産保管会社から本投資法人が受領すべき報告書その他書類・資料の受領に関する事務、これらの者に対して行う通知、届出、報告、請求又は連絡をなし、又はこれらを受領する事務
ⅹⅱ)本投資法人が締結する契約及びこれらの契約に基づいて作成、交付される文書に基づく本投資法人又はその他本投資法人の関係者による本投資法人宛の報告義務の履行又は金銭債務の弁済の履行につき、当該契約又は文書との報告内容・金額・履行時期の照合及び合理的な範囲内の確認をする事務
ⅹⅲ)受託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務
ⅹⅳ)法令又は一般事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務
ⅹⅴ)振替機関により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
ⅹⅵ)受託者が管理する本投資法人の発行総口数と振替機関より通知を受けた本投資法人の振替投資口等の総数の照合
ⅹⅶ)本投資法人の情報提供請求権行使に係る取次ぎに関する事務
ⅹⅷ)振替機関からの個別投資主通知の本投資法人への取次ぎに関する事務
ⅹⅸ)上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般
ⅹⅹ)本投資法人の投資主等から個人番号(行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律(平成25年法律第27号)(以下「番号法」といいます。)第7条第1項又は第2項により個人を識別するために指定される番号)、法人番号(番号法第58条第1項により法人を識別するために指定される番号)(以下、個人番号と法人番号を総称して「個人番号等」といいます。)を収集する事務
ⅹⅹⅰ)本投資法人の投資主等から収集した個人番号等の保管に関する事務
ⅹⅹⅱ)本投資法人の投資主等の個人番号等を振替機関に請求し通知を受ける事務
ⅹⅹⅲ)行政機関等に対して個人番号等を記載した支払調書の提供を行う事務
ⅹⅹⅳ)保管している本投資法人の投資主等の個人番号等を廃棄又は削除する事務
ⅹⅹⅴ)その他、番号法に基づき上記ⅹⅹからⅹⅹⅳに付随関連する事務
(資産保管会社の業務)
ⅰ)本投資法人の資産に属する有価証券等の保管に係る業務
ⅱ)本投資法人の資産に属する現預金(預金通帳の保管を含みます。)の保管及び出納並びにその他の資産に係る権利を行使する際において必要とする当該資産に係る権利を証する書類等の保管に係る業務
ⅲ)本投資法人の指定する各種書類の保管に係る業務
ⅳ)資産保管業務に関する帳簿書類の作成事務
ⅴ)上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般
① 下記②以外の事務受託手数料
手数料計算期間は、本投資法人の営業期間と同じとします。手数料額は、各計算期間における本投資法人の前期末資産額に、下表に定める料率を乗じた額の1/2相当額に、各計算期間における本投資法人の前期末の現物不動産の物件数に100万円を上限として本投資法人と一般事務受託者及び資産保管会社で別途合意した金額を乗じた額の1/2相当額を加算した金額とします(下表に定める料率及び現物不動産に係る料率は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。)。なお、手数料額の計算においては、1円未満の端数は切捨て、6か月に満たない場合は、年365日の日割とします。手数料支払期限は、各計算期間終了日の属する月の翌月末日とします。有価証券等の保管を、資産保管会社による保護預り、資産保管会社による常任代理のいずれかの方法による場合の手数料は、別途本投資法人・資産保管会社間で合意した場合を除き、本①及び②に規定する手数料に包含し、資産保管会社は、追加の手数料を徴求しないものとします。
| 前期末資産額 | 適用料率 |
| 2,000億円以下の部分 | 0.040% |
| 2,000億円超4,000億円以下の部分 | 0.020% |
| 4,000億円超6,000億円以下の部分 | 0.018% |
| 6,000億円超の部分 | 0.016% |
② 投資主名簿等事務受託手数料
手数料計算期間は毎月1日から月末までとします。手数料額は、下表により計算した金額を上限として別途合意する金額とします。手数料支払期限は各計算期間終了日の翌月末とします。また、下表に定める金額は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。
| 項目 | 対象事務の内容 | 計算単位及び計算方法 |
| 基本料 | 1.投資主名簿の作成、管理及び備置き 投資主名簿の維持管理 期末、中間及び四半期投資主の確定 2.期末統計資料の作成 (所有者別、所有数別、地域別分布状況) 投資主一覧表の作成 (全投資主、大投資主) | 1.毎月の基本料は、各月末現在の投資主数につき下記段階に応じ区分計算したものの合計額の6分の1。ただし、月額最低基本料を200,000円とします。 (投資主数) (投資主1名あたりの基本料) 投資主数のうち最初の5,000名について----------------480円 5,000名超 10,000名以下の部分について------------420円 10,000名超 30,000名以下の部分について------------360円 30,000名超 50,000名以下の部分について------------300円 50,000名超 100,000名以下の部分について------------260円 100,000名を超える部分について----------------------225円 ※資料提供はWebによります。書面での提供は、別途手数料が必要です。 |
| 分配金支払 管理料 | 1.分配金支払原簿、分配金領収書、指定口座振込票、払込通知書の作成、支払済分配金領収証等による記帳整理、未払分配金確定及び支払調書の作成、印紙税納付の手続 2.銀行取扱期間経過後の分配金等の支払及び支払原簿の管理 | 1.分配金等を受領する投資主数につき、下記段階に応じ区分計算したものの合計額。 ただし、1回の対象事務の最低管理料を350,000円とします。 (投資主数) (投資主1名あたりの管理料) 投資主数のうち最初の5,000名について----------------120円 5,000名超 10,000名以下の部分について-----------110円 10,000名超 30,000名以下の部分について-----------100円 30,000名超 50,000名以下の部分について------------80円 50,000名超 100,000名以下の部分について------------60円 100,000名を超える部分について-----------------------50円 2.指定口座振込分については1件につき 130円 を加算。 3.各支払基準日現在の未払い対象投資主に対する支払1件につき ---------------------------------------------------450円 |
| 項目 | 対象事務の内容 | 計算単位及び計算方法 |
| 諸届管理料 | 1.投資主等からの諸届関係等の照会、受付 (投資主情報等変更通知の受付を含みます。) 2.投資主等からの依頼に基づく調査、証明 3.投資主等の個人番号等を振替機関に請求し通知を受ける事務 | 1.照会、受付1件につき-------------------------------600円 2.調査、証明1件につき-------------------------------600円 3.振替機関からの通知1件につき-----------------------600円 ただし、同一投資主番号の投資主について2回目以降に通知を受付した数は除きます。 |
| 投資主総会 関係手数料 | 1.議決権行使書用紙の作成並びに返送議決権行使書の受理、集計 2.投資主総会当日出席投資主の受付、議決権個数集計の記録等の事務 | 1.議決権行使書用紙の作成1通につき--------------------15円 議決権行使書用紙の集計1通につき-------------------100円 ただし、1回の議決権行使書用紙集計の最低管理料を50,000円とします。 2.派遣者1名につき--------------------------------20,000円 ただし、電子機器等の取扱支援者は別途料金が必要です。 |
| 郵便物関係 手数料 | 1.投資主総会の招集通知、同決議通知、決算報告書、分配金領収証(又は計算書、振込案内)等投資主総会、決算関係書類の封入・発送事務 2.返戻郵便物データの管理 | 1.封入物3種まで 期末、基準日現在投資主1名につき---35円 ハガキ 期末、基準日現在投資主1名につき---23円 2.返戻郵便物を登録する都度、郵便1通につき-----------200円 |
| 投資主等データ受付料 | 振替機関からの総投資主通知の受付、新規記録に伴う受付、通知 | データ1件につき---------------------------------------150円 |
B.特別口座の管理に関する事務
特別口座管理会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおり指定口座への振込の方法により支払われます。
(特別口座管理人の業務)
ⅰ)振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
ⅱ)総投資主報告に関する事務
ⅲ)新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事務
ⅳ)振替機関から本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の振替機関に対する情報提供に関する事務
ⅴ)振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録、及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務
ⅵ)特別口座の開設及び廃止に関する事務
ⅶ)加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の振替機関への届出に関する事務
ⅷ)特別口座の加入者本人及び投資口質権者のために開設された他の口座並びに本投資法人の口座への振替手続に関する事務
ⅸ)取得者等による特別口座開設等請求に関する事務
ⅹ)加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
ⅹⅰ)加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事務
ⅹⅱ)前各号に掲げるもののほか、加入者等による請求に関する事務
ⅹⅲ)前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事務
ⅹⅳ)加入者等からの照会に対する応答に関する事務
ⅹⅴ)投資口の併合又は分割に関する事務
ⅹⅵ)合併に関する事務
ⅹⅶ)前各号に掲げる事務に付随する事務
ⅹⅷ)前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人と特別口座管理会社が協議の上定める事務
ⅹⅸ)加入者等から個人番号等を収集し、登録する事務
ⅹⅹ)加入者等から収集した個人番号等の保管に関する事務
ⅹⅹⅰ)振替機関に対して加入者等に係る個人番号等の提供を行う事務
ⅹⅹⅱ)保管している加入者等の個人番号等を廃棄又は削除する事務
ⅹⅹⅲ)その他、番号法に基づき上記ⅹⅸからⅹⅹⅱに付随関連する事務
口座管理事務手数料
本投資法人は、口座管理事務手数料として、下表により計算した金額を上限として別途合意する金額を特別口座管理人に支払うものとします。ただし、下表に定めのない事務に係る手数料は、その都度各当事者が協議の上定めます。
経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、前文により難い事情が生じた場合は、随時各当事者が協議の上口座管理事務手数料を変更し得るものとします。
口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。
| 項目 | 主な事務の内容 | 手数料体系 |
| 基本料 | 特別口座の加入者の管理 | 毎月の基本料は、各月末現在の口座数につき下記段階に応じ区分計算したものの合計額。ただし、月額最低基本料を35,000円とします。 (投資主数) (口座1件あたりの基本料) 口座数のうち最初の5,000口座について----------------150円 5,000口座超 10,000口座以下の部分について--------140円 10,000口座超 30,000口座以下の部分について--------130円 30,000口座超 50,000口座以下の部分について--------120円 50,000口座超 100,000口座以下の部分について--------110円 100,000口座を超える部分について--------------------100円 |
| 口座振替料 | 口座振替の受付 | 口座振替1件につき-------------------------------------500円 |
| 各種取次ぎ 料 | 各種振替機関への取次ぎ (個別投資主通知の申出、情報提供請求等) | 取次ぎ1件につき---------------------------------------300円 |
| 個人番号等登録料 | 個人番号等の登録 | 登録1件につき-----------------------------------------600円 |
C.本投資法人債に関する業務及び手数料
(一般事務受託者の業務)
元利金支払事務その他の財務及び発行・支払代理契約に定める業務
(手数料)
元利金支払手数料
イ.元金支払の場合 元金の10,000分の0.075
ロ.利金支払の場合 元金の10,000分の0.075
(ニ)会計監査人報酬
会計監査人の報酬は1営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、監査報告書受領後10日以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします(規約第35条)。
(ホ)不動産管理会社報酬
不動産管理会社に対する報酬は、以下のとおり不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、また、信託不動産については管理を委託する信託受託者を通じて信託財産より支払われます。
① 標準報酬として下記i)の標準報酬1と下記ⅱ)の標準報酬2により算出した金額の合計額と下記ⅲ)の標準報酬最低額のいずれか大きい金額。
ⅰ)標準報酬1
各物件の当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料(契約分)・広告料(以下、総称して「賃料等」といいます。賃料等の計算には消費税は含みません。)の合計額に対して各物件ごとに下表記載の料率
ⅱ)標準報酬2
本投資法人営業期間中の各物件ごとの純収益に対してそれぞれ下表記載の料率
(ここで純収益とは、賃料等のほかにアンテナ設置料、解約時違約金その他附帯収入を加えた各物件に帰属する全ての収入から、公租公課、水道光熱費、保険料、修繕積立金、修繕費、管理会社報酬(標準報酬2を除きます。)、消耗雑品費など各物件に帰属する全ての費用を控除したものをいいます。以下、総称して「純収益」といいます。なお、純収益の計算には消費税は含まれず、減価償却費は上記の計算上、費用には含まれていません。)
ⅲ)標準報酬最低額
各期に本資産運用会社が各物件ごとに設定する基準賃料の単価に倉庫及び貸会議室を除く総賃貸可能面積と本投資法人の営業期間中の月数(1か月に満たない場合は日割計算にします。)を乗じた金額(以下「期中想定賃料収入」といいます。)に対して各物件ごとに下表記載の料率
上記の計算において収入・費用は原則として発生主義に基づく会計処理によるものとし、1か月に満たない日数の計算が必要になる場合には日割計算とします。
上記の標準報酬の支払時期は、i)については算定対象期間の翌月20日又は25日までに支払われ、ⅱ)については各営業期間ごとに投資法人の計算書類(投信法第129条第2項に掲げる書類をいいます。)が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払われるものとします。ⅰ)とⅱ)の合計額がⅲ)の金額に満たないときは、ⅲ)の金額とⅰ)とⅱ)の合計額との差額を各営業期間ごとに投資法人の計算書類が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払うものとします。
② 下記物件については、上記の基準と異なり下表記載の固定報酬を翌月に支払います。
・ オーバルコート大崎マークウエスト、新宿スクエアタワー、六番町ビル、東京スクエアガーデン、JPR渋谷タワーレコードビル、新宿三丁目イーストビル、有楽町駅前ビルディング(有楽町イトシア)、FUNDES水道橋、田無アスタ、キュポ・ラ本館棟、JPR武蔵小杉ビル、武蔵浦和ショッピングスクエア、
ハウジング・デザイン・センター神戸、FUNDES天神西通り
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬 (月額) | ||
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬 最低額 | ||
| 兼松ビル | 1.6% | 1.5% | 1.4% | - |
| 兼松ビル別館 | ||||
| JPR人形町ビル | (注2) | 1.0% | - | - |
| 新麹町ビル | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| JPRクレスト竹橋ビル | 1.8% | 1.2% | 1.6% | - |
| MS芝浦ビル | 1.3% | 1.0% | - | - |
| JPR市ヶ谷ビル | 1.6% | 1.2% | - | - |
| オーバルコート大崎マークウエスト | - | - | - | 20万円 |
| 新宿スクエアタワー | - | (注3) | - | 25万円 |
| ビッグス新宿ビル | 1.3% | 1.0% | - | - |
| アクロス新川ビル・アネックス | 1.8% | 1.5% | - | - |
| 新宿センタービル | 2.0%-(25万円) | 1.5% | - | - |
| 南麻布ビル | 2.0% | 1.5% | - | - |
| 品川キャナルビル | ||||
| 六番町ビル | - | - | - | 25万円 |
| JPR原宿ビル | 1.1% | 1.0% | - | - |
| JPR日本橋堀留ビル | 1.2% | 1.0% | - | - |
| JPR千駄ヶ谷ビル | 1.1% | 1.0% | - | - |
| 銀座三和ビル | (注4) | |||
| サイエンスプラザ・四番町プラザ | 1.8% | 1.0% | - | - |
| 芝大門センタービル | 1.3% | 1.0% | - | - |
| 東京スクエアガーデン | (注5) | 15万円 | ||
| JPR麹町ビル | 1.5% | 1.3% | - | - |
| 大手町フィナンシャルシティ ノースタワー | (注6) | |||
| 東京建物東渋谷ビル | 1.5% | 1.3% | - | - |
| JPR渋谷タワーレコードビル | - | - | - | 30万円 |
| JPR神宮前432 | (注7) | |||
| 新宿三丁目イーストビル | - | - | - | 45万円 |
| 有楽町駅前ビルディング (有楽町イトシア) | - | - | - | 20万円 |
| JPR銀座並木通りビル | 1.0% | 1.0% | 30万円(月額) | - |
| FUNDES水道橋 | - | - | - | 48.5万円 |
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬 (月額) | ||
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬 最低額 | ||
| アルカイースト | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| JPR千葉ビル | 1.9% | 1.4% | 1.6% | - |
| JPR横浜日本大通ビル | 1.8% | 1.2% | - | - |
| 新横浜第二センタービル | (注8) | |||
| 川口センタービル | 1.3% | 1.0% | - | - |
| JPR上野イーストビル | ||||
| 立川ビジネスセンタービル | 1.93% | 1.5% | - | - |
| ライズアリーナビル | (注9) | |||
| ゆめおおおかオフィスタワー | 1.8% | 1.5% | - | - |
| オリナスタワー | 1.5% | 1.2% | - | - |
| JPR横浜ビル | 1.2% | 1.0% | - | - |
| JPR大宮ビル | 1.3% | 1.0% | - | - |
| センシティビルディング | (注10) | |||
| 田無アスタ | - | - | - | 20万円 |
| キュポ・ラ本館棟 | - | - | - | 20万円 |
| JPR武蔵小杉ビル | - | - | - | 33万円 |
| 武蔵浦和ショッピングスクエア | - | - | - | 22.5万円 (本投資法人負担分) |
| 川崎ダイスビル | (注11) | |||
| FUNDES上野 | (注12) | |||
| 新潟駅南センタービル | (注13) | |||
| JPR那覇ビル | 1.8% | 1.2% | - | - |
| 損保ジャパン仙台ビル | 2.0% | 1.5% | - | - |
| 損保ジャパン和歌山ビル | ||||
| 天神121ビル | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| JPR堂島ビル | 1.6% | 1.2% | - | - |
| JPR名古屋伏見ビル | ||||
| 薬院ビジネスガーデン | (注14) | - | - | - |
| JPR心斎橋ビル | 2.0% | 1.2% | 1.6% | - |
| JPR心斎橋ウエスト | 1.7% | 1.2% | - | - |
| グランフロント大阪 (うめきた広場・南館) | (注15) | |||
| グランフロント大阪(北館) | ||||
| 大阪堂島ビル | 1.5% | 1.3% | - | - |
| ハウジング・デザイン・センター神戸 | - | - | - | 20万円 |
| JPR茶屋町ビル | 1.8% | 1.2% | - | - |
| FUNDES天神西通り | - | - | - | 25万円 |
(注1)各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次のとおりです。
標準報酬1:賃料等
標準報酬2:純収益
標準報酬最低額:期中想定賃料収入
ただし、標準報酬最低額は標準報酬1と標準報酬2の合計額が当該報酬を下回る場合に適用されます。
(注2)JPR人形町ビルについては、以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬1として不動産管理会社に支払うこととなっています。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料・広告料の合計額の1.5%
ⅱ) 月額15万円(固定)
(注3)新宿スクエアタワーについては、外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額が前期営業期間の外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額に対し減少した場合、その減少額の50%相当額を標準報酬2として支払うこととなっています。
(注4)銀座三和ビルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬及び費用を支払うこととなっています。
・業務委託料
ⅰ) 業務人件費(月額88,998円)
ⅱ) 管理業務費
ⅲ) 消耗品費・管理雑費
ⅳ) 業務報酬
本件不動産の運営管理に関する収入から運営管理に関する支出を差し引いた額に1.5%を乗じた金額とし、収入及び支出を構成する各費目は、以下のとおりとします。
① 収入:賃料、共益費、場所使用料、定期駐車料、時間貸駐車料、施設使用料、専有部水道光熱費
② 支出:業務人件費、管理業務費、消耗品費、管理雑費、全館水道光熱費、媒介手数料
・委託者の指図により行う財務調査・信用調査サービス・市場調査に関する費用及び営繕工事の施工管理費用(不動産管理会社が元請けの場合を除きます。)は別途負担します。
本投資法人は、上記業務委託料とは別に、銀座三和ビルについて不動産管理委託追加契約に基づき、報告書等作成業務の対価として月額金100,000円を支払います。
(注5)東京スクエアガーデンについては、固定報酬のほか、信託受託者及び他の共有者は、賃借人である不動産管理会社及び賃借人とは別の不動産管理会社に対し、それぞれ転借人から現実に受領した転貸賃料等に一定の料率を乗じた額(なお、かかる料率の合計は2.0%です。)の報酬を支払うこととなっています。
ただし、賃借人とは別の不動産管理会社に対する報酬の年額の最低保証額は4,200万円となっています。
なお、プロパティ・マネジメントフィーには工事管理報酬が含まれています。
(注6)大手町フィナンシャルシティ ノースタワーについては、本投資法人から直接管理を委託している不動産管理会社はありませんが、管理組合からPM業務の一部を委託している不動産管理会社に対して一定額を支払うこととなっています。
(注7)JPR神宮前432については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の2.7%
ⅱ) 月額30万円(固定)
(注8)新横浜第二センタービルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料・広告料の合計額の2.0%
ⅱ) 月額29万円(固定)
(注9)ライズアリーナビルについては、賃借人である不動産管理会社が転借人より現実に受領した賃料及び共益費の1.7%相当額を専有面積比(他の区分所有者及び大成有楽不動産株式会社との間で締結された「一括運用に関する協定書」に記載された所有者別専有面積に記載された所有者各々の専有面積比をいいます。以下同じです。)にて按分して算出した金額、又は30万円(消費税等別途)を専有面積比にて按分して算出した金額のいずれか高い方を、プロパティ・マネジメントフィーとして支払うほか以下の報酬及び手数料を支払うこととなっています。
なお、プロパティ・マネジメントフィーには工事管理報酬が含まれています。
・本物件を第三者に売却する場合は、1,000,000円を売却支援業務手数料として支払うこととなっています。
(注10)センシティビルディングについては、本投資法人と賃借人である不動産管理会社間で締結した西棟高層及び西棟低層に係るマスターリース(建物賃貸借)契約に基づくマスターリース賃料の合計額の2.0%をMLPM報酬として支払うこととなっています。
(注11)川崎ダイスビルについては、賃借人である不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・転借人の超過歩合賃料の25%相当額を売上歩合連動報酬として支払うこととなっています。ただし、転借人との転貸借契約において完全売上歩合賃料(固定賃料の設定がなく売上連動の歩合賃料のみで規定される賃料をいいます。以下同じです。)が規定されている場合においては、売上歩合連動報酬は発生しません。
・転借人との転貸借契約が更新した場合には、転借人から受領した更新料及び月額賃料値上げ額の合計額の50%相当額を転貸借契約更新報酬として支払うこととなっています。なお、転借人との転貸借契約において完全売上歩合賃料が規定されている場合であって、更新に伴い歩合料率が増加した場合における月額賃料値上げ額の合計額は、更新後の契約における営業開始日から3か月間における売上額の月額平均の1か月相当額に増加した歩合料率を乗じた額とします。
・本物件の陳腐化防止、売上向上のためのテナント入替え及び3年に1回を目途とした大規模改修を含むリニューアル計画(通常の建物運営上の維持保全・価値保全を目的とした大規模改修は含みません。)を作成した場合、1回の計画作成につき上限金額を金6,000,000円とする金額をリニューアル計画作成に係る報酬として支払うこととなっています。
(注12)FUNDES上野については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の3.7%
ⅱ) 標準報酬最低額:月額425,000円
(注13)新潟駅南センタービルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・以下ⅰ)及びⅱ)により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。
ⅰ) 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の2.2%
ⅱ) 月額25万円(固定)
(注14)薬院ビジネスガーデンについては、標準報酬1として、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
当該月の総賃料*の2.3%
* 総賃料の対象は、入居テナントの家賃のうち契約により規定されるもののみとし、時間貸駐車料等契約行為がなされないもの及び共益費、駐車料、付加使用料は含みません。
(注15)グランフロント大阪(うめきた広場・南館)及びグランフロント大阪(北館)については、共有者等の同意を得られていないため非開示としています。
③ 新規又は既存テナントとの間において賃貸借契約等が締結された場合や、テナントから収受する賃料が増額改定された場合で、不動産管理会社が媒介業務等を行ったときは、業務内容に応じた報酬を不動産管理会社に支払うこととなっています。
④ 不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、管理工事、テナント入居工事、大規模修繕工事を実施する場合、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産から、下表のとおりの報酬を工事管理報酬として支払うこととなっています。
工事管理報酬の対象となる工事とは、本投資法人の会計処理上修繕費又は資本的支出に計上されるものを指し、消耗品、備品及び雑費計上するものは除きます。工事費の計算に当たっては消費税は含みません。
工事管理報酬は、工事完了報告書を添付のうえ、工事完了日又は管理会社が工事請負業者等から請求書を受領した日の翌月10日(休日の場合は前営業日)までに、不動産については本投資法人に、信託不動産については信託受託者に工事管理報酬額を請求するものとし、本投資法人若しくは信託受託者は管理会社からの請求に従い、請求のあった月の25日までに支払うこととなっています。
| 1件50万円以下の工事 | 1件50万円を超え、1,000万円以下の工事 | 1件1,000万円を超え、1億円以下の工事 | 1件1億円を超える工事 | |
| 兼松ビル 兼松ビル別館 | - | 工事金額の5% | 50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3% | 別途協議のうえ定める |
| JPR人形町ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 新麹町ビル | - | 工事金額の5% | 50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3% | 別途協議のうえ定める |
| JPRクレスト竹橋ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 別途協議のうえ定める |
| MS芝浦ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1% |
| JPR市ヶ谷ビル オーバルコート大崎マークウエスト 新宿スクエアタワー ビッグス新宿ビル アクロス新川ビル・アネックス 新宿センタービル 南麻布ビル 品川キャナルビル 六番町ビル JPR原宿ビル JPR日本橋堀留ビル JPR千駄ヶ谷ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 銀座三和ビル | (注1) | |||
| サイエンスプラザ・四番町プラザ 芝大門センタービル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 1件50万円以下の工事 | 1件50万円を超え、1,000万円以下の工事 | 1件1,000万円を超え、1億円以下の工事 | 1件1億円を超える工事 | |
| 東京スクエアガーデン | (注2) | |||
| JPR麹町ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 大手町フィナンシャルシティ ノースタワー | (注3) | |||
| 東京建物東渋谷ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| JPR渋谷タワーレコードビル JPR神宮前432 新宿三丁目イーストビル 有楽町駅前ビルディング (有楽町イトシア) JPR銀座並木通りビル FUNDES水道橋 | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| アルカイースト | - | 工事金額の5% | 50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3% | 別途協議のうえ定める |
| JPR千葉ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1% |
| JPR横浜日本大通ビル 新横浜第二センタービル 川口センタービル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| JPR上野イーストビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1% |
| 立川ビジネスセンタービル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| ライズアリーナビル | (注2) | |||
| ゆめおおおかオフィスタワー オリナスタワー JPR横浜ビル JPR大宮ビル センシティビルディング 田無アスタ キュポ・ラ本館棟 JPR武蔵小杉ビル 武蔵浦和ショッピングスクエア 川崎ダイスビル FUNDES上野 新潟駅南センタービル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 1件50万円以下の工事 | 1件50万円を超え、1,000万円以下の工事 | 1件1,000万円を超え、1億円以下の工事 | 1件1億円を超える工事 | |
| JPR那覇ビル 損保ジャパン仙台ビル 損保ジャパン和歌山ビル | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| 天神121ビル | - | 工事金額の5% | 50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3% | 別途協議のうえ定める |
| JPR堂島ビル JPR名古屋伏見ビル 薬院ビジネスガーデン JPR心斎橋ビル JPR心斎橋ウエスト 大阪堂島ビル ハウジング・デザイン・センター神戸 JPR茶屋町ビル FUNDES天神西通り | - | 工事金額の3% | 30万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の2% | 210万円+工事金額のうち1億円を超える部分の1%を上限に協議して定める |
| グランフロント大阪(うめきた広場・南館) グランフロント大阪(北館) | (注4) | |||
(注1)銀座三和ビルの工事管理報酬等は、以下のとおりです。
・1,000万円未満の工事については、原則不動産管理会社にて元請し、本投資法人は工事費本体価格の10%を支払います。
・1,000万円以上の工事については、本投資法人より施工会社に直接発注とし、不動産管理会社は施工管理を行います。
施工管理費: 工事費5,000万円以下 1%
工事費5,000万円超の部分 0.75%
(注2)東京スクエアガーデン及びライズアリーナビルについては、工事管理報酬はプロパティ・マネジメントフィーに含まれています。
(注3)大手町フィナンシャルシティ ノースタワーについては、共用部分の工事については管理組合から不動産管理会社に対して、専有部分及び専用使用部分の工事については本投資法人を含む共有者から三菱地所プロパティマネジメント株式会社に対して、工事金額に応じて所定の料率の工事管理報酬を支払うこととなっています。
(注4)グランフロント大阪(うめきた広場・南館)及びグランフロント大阪(北館)については、共有者等の同意を得られていないため非開示としています。
(ヘ)テナント一般媒介業務報酬
各物件ごとにテナントとの賃貸借契約が成約した場合、当該賃貸借契約に係る賃料の1か月分を上限とする金額(消費税別途)を、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については本業務の委託者である信託受託者を通じて信託財産から賃貸借契約締結後にテナント一般媒介業務に対する報酬として支払われます。
<参考情報>上記のほか、東京建物株式会社が本資産運用会社から受領する報酬は、以下のとおりです。
① 賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬
賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬は、本書の日付現在、月額3,600,000円(消費税別途、以下同じです。)ですが、本件業務の対象となる物件が追加された場合、別途1物件当たり月額50,000円を追加して支払うものとします。本件業務の対象となる物件が売却等により減少した場合、1物件当たり月額50,000円を控除した金額を支払うものとしますが、別段の取決めがない限り、月額1,200,000円を下回ることはありません。本報酬は本資産運用会社から支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。
② 物件移管業務報酬
物件移管業務に対する報酬は、標準的な物件については、1物件当たり金2,000,000円(消費税別途)、標準的な物件以外については、想定される難易度・業務量などを考慮したうえで本資産運用会社と物件移管業務受託者との間で別途合意する金額が支払われます。
なお、この場合における標準的な物件とは、延べ床面積3,000坪(約10,000㎡)程度、築年10年程度、単独所有権、首都圏に所在する物件を指します。
本業務報酬は、業務終了報告書提出後1か月以内に本資産運用会社から物件移管業務受託者に支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。
(ト)手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
(照会先)
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 財務IR部
東京都中央区八重洲一丁目4番16号
電話番号 03-3231-1051
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
