(イ)投資口の発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、1,000万口とします。本投資法人は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得て、その発行する投資口を引き受ける者の募集を行うことができます。募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。)1口当たりの払込金額は、運用資産の内容に照らし公正な金額として役員会の承認を得た価額とします(規約第5条第1項、第3項)。
(ロ)国内における募集

2025/05/29 14:48

#3 その他の手数料等（連結）

本投資法人は、以下の費用についても負担するものとします。
(イ)運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務乃至事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合のかかる遅延利息又は損害金
(ロ)投資口及び投資法人債の発行に関する費用

2025/05/29 14:48

#4 その他の関係法人の概況（連結）

資本金の額
2024年9月30日現在 324,279百万円2025/05/29 14:48

#5 その他投資資産の主要なもの（連結）

③【その他投資資産の主要なもの】
A.不動産等の概要

2025/05/29 14:48

#6 事業の内容及び営業の概況、資産運用会社の概況（連結）

株式会社福岡リアルティは、投信法上の資産運用会社として金融商品取引法上の投資運用業を行っています。
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

2025/05/29 14:48

#7 分配方針（連結）

益の分配
(イ) 投資主に分配する金銭の総額のうち、利益(以下「分配可能金額」といいます。)は、投信法第136条第1項に規定する利益とします。
(ロ) 分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15(以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)に規定される本投資法人の配当可能利益の額(以下「配当可能利益の額」といいます。)の100分の90に相当する金額を超えて本投資法人が決定する金額とします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。2025/05/29 14:48

#8 利害関係人との取引制限（連結）

資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下の通りその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金融商品取引法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい(金融商品取引法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。
(イ) 通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
(ロ) 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号)。

2025/05/29 14:48

#9 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

(ロ)宅地建物取引業
(ハ)不動産、有価証券、その他金融資産に関する投資顧問業務
(ニ)不動産特定共同事業法に基づく事業

2025/05/29 14:48

#10 役員の状況、投資法人の追加情報（連結）

(注1)小原千尚は、資産運用会社である株式会社福岡リアルティの代表取締役と本投資法人の執行役員を兼職しています。金融商品取引法第31
条の4第1項の規定に基づき、金融庁長官に兼職の届出を行っています。

2025/05/29 14:48

#11 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）

(注)小原千尚は、資産運用会社である株式会社福岡リアルティの代表取締役と本投資法人の執行役員を兼職しています。金融商品取引法第31条の4第1項の規定に基づき、金融庁長官に兼職の届出を行っています。

2025/05/29 14:48

#12 投資リスク（連結）

の他投資資産の主要なもの B.個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落し、その結果、投資した金額を回収できなくなる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。

2025/05/29 14:48

#13 投資不動産物件（連結）

投資不動産物件】
本投資法人は不動産のほか、不動産信託受益権を保有しています。このため、参照の便宜上、不動産と信託不動産を一括して後記「③ その他投資資産の主要なもの」に記載しています。2025/05/29 14:48

#14 投資主・投資法人債権者の権利（連結）

資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結又は解約2025/05/29 14:48

#15 投資主資本等変動計算書（連結）

第40期(自 2024年3月1日至 2024年8月31日)

		(単位:千円)
投資主資本			純資産合計
出資総額	剰余金	投資主資本合計
	当期未処分利益又は当期未処理損失(△)

第41期(自 2024年9月1日至 2025年2月28日)

2025/05/29 14:48

#16 投資制限（連結）

(イ)有価証券及び金銭債権に係る制限
本投資法人は、前記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類、目的及び範囲」(ハ)c.からk.まで、n.及びo.に定める有価証券並びに同(ハ)l.に定める金銭債権について、積極的な運用益の取得を目指した投資を行わないものとし、安全性、換金性を重視して投資を行うものとします(規約第32条第1項)。
(ロ)デリバティブ取引に係る制限

2025/05/29 14:48

#17 投資対象（連結）

資対象とする資産の種類、目的及び範囲
本投資法人は、主として不動産等資産(不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。)に投資し、加えて、不動産等資産以外の不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の特定資産に投資します(規約第29条、第31条)。

2025/05/29 14:48

#18 投資方針（連結）

a.本資産運用会社の出資企業(以下「スポンサー会社」といいます。)との広範な連携による物件取得
本投資法人は、スポンサー会社と広範な連携を行い、安定収益の確保及び運用資産の着実な成長を目指します。スポンサー会社とは、本投資法人の資産運用会社の出資企業を意味し、具体的には、福岡地所株式会社、九州電力株式会社、株式会社福岡銀行、株式会社西日本シティ銀行、西日本鉄道株式会社、西部ガスホールディングス株式会社、株式会社九電工、九州旅客鉄道株式会社及び株式会社日本政策投資銀行をいいます。
本投資法人は、スポンサー会社が保有・開発する物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を模索していきます。

2025/05/29 14:48

#19 投資法人の仕組み（連結）

② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

運営上の役割	名称	関係業務の内容
投資法人	福岡リート投資法人	規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等資産に投資することにより運用を行います。
資産運用会社	株式会社福岡リアルティ	2004年7月9日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を締結しました。投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、本投資法人の規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。本資産運用会社に委託された業務の内容は、①本投資法人の資産の運用に係る業務、②本投資法人が行う資金調達に係る業務、③本投資法人への報告業務及び④その他本投資法人が随時委託する前記①から③に関連し又は付随する業務です。
一般事務受託者/資産保管会社	三菱UFJ信託銀行株式会社	2004年7月9日付で本投資法人との間で一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しました。投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第4号乃至第6号、同法施行規則第169条第2項第6号及び第7号)として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①機関の運営に関する事務(投資主名簿等管理人が行う事務を除きます。)、②計算に関する事務、③会計帳簿の作成に関する事務、④納税に関する事務を行います。また、投信法上の資産保管会社として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。
一般事務受託者(投資主名簿等管理人/特別口座管理人)	三井住友信託銀行株式会社	2008年12月25日付で本投資法人との間で一般事務業務委託契約を締結しました。また、2008年12月25日付で特別口座の管理に関する契約を締結しました。投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、第3号及び第6号、同法施行規則第169条第2項第1号及び第3号。ただし、新投資口予約権に関する事務及び投資法人債に関する事務を除きます。)として、一般事務業務委託契約に基づき①投資主名簿の作成及び備置きその他の投資主名簿に関する事務、②分配金の計算及び支払に関する事務及び③本投資証券の発行に関する事務等を行い、特別口座の管理に関する契約に基づき特別口座の管理に関する事務等を行います。

運営上の役割	名称	関係業務の内容
パイプライン・サポート会社	福岡地所株式会社(注1)	2024年8月28日付でパイプライン・サポートに関する契約を、本投資法人及び本資産運用会社との間で締結しました。同契約に基づき、本資産運用会社に対する情報提供、本投資法人に対する物件の売却申入れ等を行います。
(マスターリース兼)プロパティマネジメント会社	福岡地所株式会社(注1)株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークス(注2)	本投資法人は、福岡地所株式会社との間で、本投資法人が保有する一部の施設の運営事業に関する建物賃貸借兼管理運用業務委託契約を締結しています。福岡地所株式会社は、同契約に基づき、保有資産の一部を賃借し、保有資産の一部の管理運用業務を行います。また、本投資法人と福岡地所株式会社と株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークスとの間で、2020年6月1日付で吸収分割により、福岡地所株式会社から本投資法人が保有する一部の商業施設の運営事業に関する権利義務を承継する、建物賃貸借兼管理運用業務委託契約に関する地位承継合意書を締結しました。株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークスは、同合意書に基づき、保有資産の一部を賃借し、保有資産の一部の管理運用業務を行います。

(注1) 福岡地所株式会社は、本資産運用会社の親会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8条第3項に規定する親会社をいいます。以下同じです。)であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人(以下「特定関係法人」といいます。)に該当します。
(注2) 株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークスは、本投資法人の前営業期間における営業収益の合計額に対する、本投資法人及び本投資法人が保有する信託受益権に係る信託受託者と本投資法人の利害関係人等に該当する株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークスが当営業期間の開始の日から3年間において行う不動産の貸借の取引の対価として本投資法人及び当該信託受託者が受領することが見込まれる金額の合計額の一営業期間当たりの平均額の割合が20%以上になるため、同社は本投資法人の特定関係法人に該当します。

2025/05/29 14:48

#20 投資法人の出資総額（連結）

(注)前記「(1)主要な経営指標等の推移 ② 当期の資産の運用の経過 (ホ)決算後に生じた重要な事実」に記載の通り、本投資法人は、2025年4月16日開催の役員会において、取得し得る投資口の総数を4,000口(上限)、投資口の取得価額の総額を500百万円(上限)、取得期間を2025年4月17日から2025年5月31日までとする自己投資口の取得を決定しており、かかる決定に基づき、2025年4月17日から2025年5月21日までの期間に、3,180口の自己投資口を取得しました。取得期間中に取得した全ての投資口につき、2025年8月期中に消却することを予定しています。なお、かかる自己保有投資口については、議決権を有しません。
最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下の通りです。

2025/05/29 14:48

#21 投資法人の機構（連結）

本投資法人の投資主総会は、2016年5月15日及び同日以後遅滞なく招集され、以後、隔年毎の5月15日及び同日以後遅滞なく招集されます。また、必要あるときは随時招集されます(規約第9条)。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります(投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要となります(投信法第206条第1項)。
b.執行役員、監督役員及び役員会

2025/05/29 14:48

#22 投資法人の沿革（連結）

1【投資法人の沿革】

2004年6月30日	設立企画人(株式会社福岡リアルティ)による投信法第69条1項に基づく本投資法人の設立に係る届出
2004年11月8日	私募による新投資口発行
2004年11月9日	資産運用の開始
2005年6月20日	日本国内における公募による新投資口発行

2025/05/29 14:48

#23 投資法人の目的及び基本的性格（連結）

資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)上の金融商品取引業者である株式会社福岡リアルティ(以下「本資産運用会社」といいます。)に全て委託してこれを行います。
(注1) 投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。

2025/05/29 14:48

#24 投資状況（連結）

資産の種類	用途	地域(注1)	保有総額(百万円)(注2)	資産総額に対する比率(%)(注3)
不動産	商業施設	福岡都市圏	-	-
	商業施設	その他九州地域	-	-
	オフィスビル	福岡都市圏	-	-
	オフィスビル	その他九州地域	1,491	0.7
	その他	福岡都市圏	-	-
	その他	その他九州地域	2,064	0.9
	小計		3,556	1.6
信託不動産	商業施設	福岡都市圏	65,270	28.8
	商業施設	その他九州地域	34,166	15.1
	オフィスビル	福岡都市圏	71,738	31.6
	オフィスビル	その他九州地域	-	-
	その他	福岡都市圏	21,017	9.3
	その他	その他九州地域	5,223	2.3
	小計		197,415	87.0
預金・その他の資産			25,994	11.5
資産総額(注4)			226,966(201,787)	100.0(88.9)

(注1)福岡都市圏とは、福岡市及び総務省統計局令和2年国勢調査「従業・通学市区町村,男女別通勤者数(15歳以上)」及び「従業・通学市区町村,男女別通学者数(15歳以上)」に基づき、福岡市に10%以上の人口が通勤通学している市町村をいいます。また、その他九州地域とは、福岡都市圏を除く福岡・九州地域をいいます。
(注2)保有総額は、貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっています。

2025/05/29 14:48

#25 注記表（連結）

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
e>1.固定資産の減価償却の方法(1)有形固定資産
定額法を採用しています。

2025/05/29 14:48

#26 管理報酬等（連結）

(イ)運用報酬1
本投資法人は、本資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより、運用する運用委託資産合計額(本投資法人の直前の決算期の貸借対照表(投信法第131条第2項の承認を受けたものに限ります。以下「貸借対照表」といいます。)に記載された資産の部の合計額をいいます。以下同じです。)に連動した以下の算式にて算出された金額(円単位未満切捨て)及びこれに係る消費税相当額の合計額を支払います。

計算期間	計算方法	支払時期
計算期間Ⅰ(直前の決算期の翌日が属する月から3か月目の末日までの期間)	直前期末運用委託資産合計額(本投資法人の直前の決算期の貸借対照表に記載された運用委託資産合計額をいいます。以下同じです。)×0.25%×当該計算期間の実日数/365	計算期間Ⅰ満了日まで
計算期間Ⅱ(計算期間Ⅰの末日の翌日から決算期までの期間)	(直前期末運用委託資産合計額+計算期間Ⅰの期中に取得した運用資産の取得価額-計算期間Ⅰの期中に処分した運用資産の直前期末貸借対照表価額)×0.25%×当該計算期間の実日数/365	計算期間Ⅱ満了日まで

(ロ)運用報酬2

2025/05/29 14:48

#27 純資産等の推移（連結）

①【純資産等の推移】
本投資法人の、下記計算期間末における総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額の推移は、以下の通りです。なお、総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。

2025/05/29 14:48

#28 純資産額計算書（連結）

【純資産額計算書】

2025/05/29 14:48

#29 自己資本利益率（収益率）の推移（連結）

(注1)自己資本利益率=当期純利益/平均純資産額平均純資産額=(期首純資産額+期末純資産額)÷2
(注2)第36期は計算期間184日、第37期は計算期間181日、第38期は計算期間184日、第39期は計算期間182日、第40期は計算期間184日、第41期は計算期間181日によりそれぞれ年換算しています。

2025/05/29 14:48

#30 課税上の取扱い（連結）

(ハ)投資口の期末評価方法
法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。なお、会計上は、売買目的有価証券の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買目的外有価証券のうちその他有価証券に分類される投資口に関しても原則として時価法(評価損益は原則として純資産の部に計上)の適用があります。
(ニ)投資口の譲渡に係る税務

2025/05/29 14:48

#31 資産の評価（連結）

資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、以下のように評価するものとします(規約第34条第2項)。
(イ)不動産、不動産の賃借権及び地上権並びに地役権

2025/05/29 14:48

#32 資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容（連結）

資産運用会社従業員等投資口所有制度の概要
本資産運用会社の役職員の財産形成の一助とすることを目的に、証券会社が運営する株式累積投資を利用し、役職員による本投資法人の投資口の取得を支援する制度です。2025/05/29 14:48

#33 運用体制、資産運用会社の概況（連結）

運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部ファンド情報第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構」をご参照下さい。

2025/05/29 14:48

#34 附属明細表（連結）

(注) 当期増減額のうち、主な増加額は資本的支出、主な減少額はマリノアシティ福岡(マリナサイド棟)(建物)及び天神ノースフロントビル(準共有持分25%)の譲渡によるものです。
④ その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

2025/05/29 14:48